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    中國規(guī)劃網(wǎng)成都5月7日電 眾商云集、群龍聚首，如此形容成都的綜合體開發(fā)熱潮似乎再適合不過。
　　“你去看看，開發(fā)量實在太大了。我是去年年底去的，非常吃驚，（整個城市）全是綜合體。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商一邊搖頭一邊對記者說。
　　來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)，僅去年上半年，成都在建和立項的城市綜合體就已經(jīng)達到88個，商業(yè)體量近千萬平方米。這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。
　　這些規(guī)模龐大的綜合體項目，6成扎堆在成都南部的天府新城，其余則主要集中于三環(huán)以內(nèi)的東大街金融商圈，且70％的開發(fā)者此前均沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營經(jīng)驗。
　　究其原因，成都的居民消費能力是開發(fā)商的底氣來源。成都號稱擁有全國第二大零售物業(yè)市場，其2011年社會消費品零售總額達2861.3億元，同比增長超過15％。但這能否支撐將于未來兩年集中釋放的商業(yè)供應(yīng)仍是未知數(shù)。
　　值得注意的是，成都僅僅是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個縮影。
　　陽光新業(yè)集團總裁助理梁紹裘坦言，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場目前面臨短期內(nèi)供應(yīng)量過大的局面，企業(yè)的開發(fā)運營能力參差不齊，且大多受困人才瓶頸、融資渠道。未來3~5年內(nèi)，一些商業(yè)項目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運。
　　外行扎堆
　　在天府新城，隨處可見正在緊鑼密鼓施工建設(shè)的城市綜合體項目。天府大道兩旁，茂業(yè)中心、蜀都國際廣場、棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場等十幾個城市綜合體項目都在加緊建設(shè)。
　　而在成都的近百個城市綜合體項目中，匯集了萬科、龍湖、中海、中信、華潤、藍光、和黃、九龍倉等眾多地產(chǎn)大鱷，頗有群雄爭霸之勢。
　　“成都商業(yè)綜合體進入了戰(zhàn)國時代。”中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會開發(fā)服務(wù)中心主任封雄說。
　　現(xiàn)在，封雄所在的機構(gòu)在天府新城代理了5個商業(yè)綜合體項目的招商及銷售，對于成都的城市綜合體發(fā)展情況，他了如執(zhí)掌。
　　“僅在天府新城，新建的城市綜合體就高達50多個，而且體量大多在數(shù)十萬平方米，最高的一個達100萬平方米。”封雄說，“我都為開發(fā)商捏把汗。”
　　一家專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企也對記者表示：“之前天府新城的相關(guān)部門也曾找到我們，希望我們能到那邊開發(fā)項目，但考慮到該區(qū)域的競爭太激烈，我們婉言拒絕了。”
　　更為重要的是，在如此激烈的競爭環(huán)境下，天府新城的綜合體項目大多存在扎堆與規(guī)劃同質(zhì)的問題。
　　在封雄看來，由于目前成都的綜合體項目開發(fā)商70％都沒有商業(yè)開發(fā)與運營管理經(jīng)驗，所以導(dǎo)致沒有考慮風(fēng)險、盲目選址、盲目建設(shè)、規(guī)劃同質(zhì)等問題。

　　在這一背景下，隨著商業(yè)供應(yīng)的不斷增加，商家資源的爭奪戰(zhàn)正在上演。
　　“50多個數(shù)十萬平方米的商業(yè)綜合體，但商家資源有限，如何競爭是開發(fā)商面臨的頭等大事。”封雄說，“因為要考慮到業(yè)態(tài)重合度的問題。跑得快，相對風(fēng)險就小一些。”
　　以天府大道以西某商業(yè)廣場為例，該項目不乏高端企業(yè)，同是占有較大的地理區(qū)位優(yōu)勢，但開業(yè)近一年來，其經(jīng)營狀況一直欠佳，與毗鄰的凱丹廣場反差明顯
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周一至周五，該廣場白天只能見到零星幾個閑逛的消費者，晚上則更加冷清。周末，只有該項目里的某培訓(xùn)機構(gòu)和兒童樂園人比較多一點，電器、服裝、百貨賣場幾乎和平日一樣。甚至最聚人氣的電影院也很冷清。4月22日正逢周日，記者買了張電影票走進觀影廳，在400座的大廳里面，只有五六個人，200座的小廳也不超過10個人。
　　“該項目開發(fā)商不是專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的，經(jīng)驗不足。相距幾百米凱丹廣場先于該項目招商，其在招商資源上早就受到一定的限制。”封雄表示，該項目所在地的500米以內(nèi)有三家商業(yè)項目，可想而之，招商與運營的難度有多大。
　　記者看到，即使開業(yè)近一年，該項目目前仍有部分商業(yè)處于招商中。
　　對此，金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜也表示，目前城市綜合體存在運營隱憂，因為優(yōu)質(zhì)商家非常少。以超市業(yè)態(tài)為例，真正能夠成為合作伙伴的超市，以金地的標(biāo)準(zhǔn)不超過8家。多個項目同時爭搶這些商業(yè)資源，僧多粥少。即使招商成功，同質(zhì)化現(xiàn)象也非常嚴重。
　　這對于開發(fā)商的運營經(jīng)驗提出了很大挑戰(zhàn)。
　　“由于市場供大于求，商家對零售物業(yè)運營商的經(jīng)驗要求已明顯提高。今年一季度，成都非核心商圈已出現(xiàn)因為缺乏招商及運營經(jīng)驗而導(dǎo)致退租和出租情況不理想的現(xiàn)象。”仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部總監(jiān)喬裕生說。
　　規(guī)劃失衡
　　面對天府新城的天量供應(yīng)，一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇了退出。
　　“我們之前也考慮過進駐成都南部，但了解后發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)量太大，所以還是放棄了。”陽光新業(yè)（成都）地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理張晴表示，該區(qū)域的發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡，投機占了市場的很大部分。
　　但一些開發(fā)商仍趨之若鶩的原因何在？從《天府新區(qū)總體規(guī)劃》中似乎可以看到一些端倪。
　　天府新區(qū)高新天府新城片區(qū)位于成都市南中軸天府大道，北起繞城高速，南與雙流華陽接壤，包括“大源”、“中和”兩個組團，總用地面積55平方公里，其中建設(shè)用地48平方公里，規(guī)劃人口74萬人。
　　據(jù)悉，在天府新區(qū)高新天府新城片區(qū)中和組團內(nèi)，即將啟動的三個重大產(chǎn)業(yè)化項目已經(jīng)敲定，分別是新川創(chuàng)新科技園起步區(qū)、成都天河生物醫(yī)藥科技研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化中心、成都高新國際低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化器。打造園區(qū)的同時，還將打造西部首個碳交易市場，以及新三板交易平臺。
　　按照規(guī)劃，整個新城力爭打造成與上海浦東、天津濱海新區(qū)、杭州錢江新城、廣州珠江新城齊名的新城。天府新城作為成都以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的南部科技商務(wù)城，將重點發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。
　　在這樣的規(guī)劃利好下，當(dāng)?shù)卣�府在產(chǎn)業(yè)政策方面為開發(fā)商提供了相關(guān)優(yōu)惠政策，以商業(yè)用地的井噴供應(yīng)，讓全國各地的大小開發(fā)商云集于此。
　　但美好的規(guī)劃愿景如今尚未落實。
　　相比商業(yè)地產(chǎn)雨后春筍般的開發(fā)，天府新城的住宅入住率卻嚴重不足。據(jù)悉，成都三環(huán)以內(nèi)的住宅入住率相對高一些，三環(huán)以外，特別是天府新城，入住率基本不到50％。盡管隨著一些商場開業(yè)以及配套的增加，區(qū)域人流有所增加，但從常住人口總量上看，仍然難以支撐這些商業(yè)供應(yīng)。
　　“在天府新城內(nèi)，目前常住人口僅有幾十萬。我們以未來人口能夠達到100萬來計算，一般情況下，人均商業(yè)面積按1∶1的比例就已經(jīng)足夠了。但目前該區(qū)域內(nèi)的購物中心建筑面積已經(jīng)高達三四百萬平方米。而除購物中心外，區(qū)域內(nèi)還有18個五星級酒店。這需要多少人來消化？”封雄說，盡管產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于商業(yè)有一定的拉動，但作用不大。因為，這部分人群大多不是常住居民。因此，相關(guān)部門在做區(qū)域規(guī)劃時，對商業(yè)配比應(yīng)針對當(dāng)?shù)匦枨筮M行合理的計算

   （編輯：趙巖）