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    大摩：不怕，樓市打噴嚏 宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)感冒
    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周連續(xù)兩天公布的數(shù)據(jù)引發(fā)了人們的關(guān)注，一是5月份CPI同比漲3.1%，PPI同比漲7.1%；二是5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲12.4%，漲幅出現(xiàn)回落，1-5月，商品房銷售額1.58萬億元，同比增長(zhǎng)38.4%，增幅比1-4月回落17.0個(gè)百分點(diǎn)。
    盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示中國(guó)經(jīng)濟(jì)不存在發(fā)生滯脹的可能性，但人們對(duì)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)硬著陸的擔(dān)心已經(jīng)開始加劇。尤其是許多市場(chǎng)人士認(rèn)為，最近針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的系列政策導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)，特別是固定資產(chǎn)投資硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)較大。
    而另一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，中央高層近期頻繁表態(tài)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速的擔(dān)憂，樓市和經(jīng)濟(jì)全局的關(guān)系此時(shí)亦顯得十分微妙，畢竟房地產(chǎn)業(yè)在去年我國(guó)成功實(shí)現(xiàn)"保八"目標(biāo)中貢獻(xiàn)突出。而今愈發(fā)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，是否會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)的第二次探底？
　  京滬穗深建筑面積僅占全國(guó)3%
    一個(gè)月以前，許多市場(chǎng)人士還在認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)是通脹和過熱。而今他們開始擔(dān)心最近中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的系列政策導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)較大。
    擔(dān)憂的源頭來自于4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了一份措辭嚴(yán)厲的通知，要求各級(jí)政府和主要部委采取一致行動(dòng)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。其中措施包括：對(duì)購(gòu)首套自住房且面積在90平方米以上的，貸款首付比例不得低于30%，而目前的首付比例為20%；在房?jī)r(jià)"過高"或上漲"過快"的地區(qū)，銀行暫停發(fā)放第三套住房貸款，并對(duì)非本地居民暫停發(fā)放住房貸款等。
    上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的政策出臺(tái)至今已有一個(gè)月了。房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)不再快速增長(zhǎng)，在一些主要城市，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅下滑。5月份房企交出的首份成績(jī)單顯示，絕大多數(shù)的房企銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)腰斬，其中，北京市實(shí)施了比較嚴(yán)厲的收緊政策，當(dāng)周北京的房地產(chǎn)銷售比上周下跌了49%。杭州的投機(jī)氛圍顯然更濃，其跌幅高達(dá)61%，顯示了向下的趨勢(shì)。
    "為了衡量出具體的影響，很重要的一點(diǎn)是需要了解主要城市住宅類房地產(chǎn)建設(shè)和交易對(duì)于中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響。"摩根士丹利亞太研究部分析師王慶等研究發(fā)現(xiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)，住宅類房地產(chǎn)竣工面積僅占所有房地產(chǎn)面積的50%。另一半是非住宅類房地產(chǎn)，如工業(yè)和商業(yè)建筑。而且，約40%的商品房(占所有建筑的15%)位于本次嚴(yán)厲調(diào)控措施涉及的35個(gè)主要城市。其他60%的"商品房"均位于中小城鎮(zhèn)，這些中小城鎮(zhèn)的人口占全國(guó)城市人口的62%。特別是北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市，其一級(jí)和二級(jí)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為流動(dòng)性過高，投機(jī)過于活躍，但是其竣工面積只占全國(guó)總量的3%。
    顯然，如果只根據(jù)受此類嚴(yán)厲政策措施影響最大的主要城市的住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)來評(píng)估中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體實(shí)力，則難免有失偏頗。這只是固定資產(chǎn)投資和總體經(jīng)濟(jì)的一小部分。
    7.5萬億新增貸款是關(guān)鍵
    "如果從地產(chǎn)類上市公司的股價(jià)表現(xiàn)來觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)則更具有誤導(dǎo)性。地產(chǎn)類上市公司的業(yè)務(wù)通常集中在高端市場(chǎng)和主要城市，因此受本次嚴(yán)厲政策的打擊尤為嚴(yán)重。"盡管出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的嚴(yán)厲政策，但摩根士丹利研報(bào)認(rèn)為總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策姿態(tài)并未改變。"只要今年7 .5萬億信貸目標(biāo)保持不變，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)硬著陸的可能性很小"。
    事實(shí)上，中國(guó)政府已多次重申了今年初確定的7.5萬億新增貸款目標(biāo)，而1-4月份的貸款發(fā)放情況也顯示，銀行正在朝著這一目標(biāo)前進(jìn)。應(yīng)當(dāng)注意的是，在中國(guó)，銀行信貸一直是影響固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)建設(shè)的最重要因素。本年度新增貸款目標(biāo)為7.5萬億元，這意味著銀行貸款余額同比增長(zhǎng)將達(dá)到19%。
    摩根士丹利預(yù)測(cè)2010年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)約在20%-25%之間。雖然與2009年的32%相比有所減速，但這肯定不能算是硬著陸。尤其需要指出的是，主要用于固定資產(chǎn)投資的中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于整體貸款增長(zhǎng)。這是因?yàn)?009年延期的短期貸款(主要是在信貸控制放松后銀行急于擴(kuò)大其貸款規(guī)模的結(jié)果)中，許多在2010年隨著可貸款項(xiàng)目的增多而轉(zhuǎn)成了中長(zhǎng)期貸款。如果CPI的下行趨勢(shì)將于今年四季度確立，屆時(shí)新增貸款目標(biāo)更有可能會(huì)有所松動(dòng)。
    不必?fù)?dān)心經(jīng)濟(jì)探底
    "整體經(jīng)濟(jì)向好是樓市調(diào)控堅(jiān)決執(zhí)行的前提，一季度整體經(jīng)濟(jì)向好的確認(rèn)，尤其是重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)G D P的明顯增長(zhǎng)，在很大程度上堅(jiān)定了決策層出臺(tái)強(qiáng)力政策調(diào)控樓市的決心。"安邦咨詢高級(jí)分析師賀軍分析此輪樓市調(diào)控的背景，"如果現(xiàn)在放松或者取消調(diào)控，那么前期的政策效應(yīng)可能功虧一簣，中央應(yīng)該下決心一次性調(diào)整到位。"
    事實(shí)上，我國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的畸形結(jié)構(gòu)一直為人們所詬病，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，是符合當(dāng)前國(guó)內(nèi)外環(huán)境的，或許短期內(nèi)這會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成一定影響，但長(zhǎng)期來看有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
    "預(yù)計(jì)2010年中國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度在9%-10%之間，CPI的增長(zhǎng)速度為3%左右，為過去30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的平均增長(zhǎng)水平，因此不必?fù)?dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)'二次探底'。"國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師兼經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平認(rèn)為，樓市新政后，近期公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然增長(zhǎng)，成交量呈現(xiàn)下降。一般是在成交量環(huán)比下降6個(gè)月后，才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降的現(xiàn)象。目前，讓房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)回落到平穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，今年保障性住房的開工面積明顯增加，同比增長(zhǎng)兩三成，這對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起著積極作用。
    清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵表示，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)使經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)心是不能站得住腳的，因?yàn)檫@輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力并非來自房地產(chǎn)。早在去年5月份，經(jīng)濟(jì)就已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈，而房地產(chǎn)市場(chǎng)仍很沉寂。2009年下半年房?jī)r(jià)漲起來了，但也沒有促使房地產(chǎn)投資大幅增加。本輪經(jīng)濟(jì)反彈，房地產(chǎn)僅僅是搭便車者。