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在北京工作快兩年的徐松看到了解決自己住房問題的希望，端午節(jié)小長假之前，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布，其中明確提出：公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。
“夾心層”——住房保障的“盲點” 與此前普遍推行的廉租房和經(jīng)濟適用房等住房保障政策不同，此次提出的加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見的最大特點就是進一步擴大了保障性住房的覆蓋范圍，將此前既不符合經(jīng)濟適用房、廉租房等住房保障條件，又沒有能力購買商品房的城市“夾心層”納入了保障的范疇。 近年來，隨著我國城市化進程的不斷加速，新就業(yè)職工和已經(jīng)在城市居住了一定年限的外來務(wù)工人員不斷增加。從住房保障層面看，由于收入、戶籍等各方面的限制，這部分人群雖然面臨著現(xiàn)實的住房困難卻始終游離在既有的住房保障體系之外，成為需求最大但卻保障最少的人；從市場的層面看，日益壯大的“夾心層”又成為所謂“剛性需求”最強有力的支撐，“攢錢買房”成為“夾心層”城市化的首要目標和任務(wù)，而“剛性需求”的存在從一定程度上支撐了房價的高企和堅挺。 “夾心層”的出現(xiàn)暴露出我國住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)過于單一的問題，也成為制約保障性住房建設(shè)和商品房市場健康發(fā)展的一大癥結(jié)。 對于目前的中國房地產(chǎn)市場而言，“夾心層”的住房問題，不僅是保障問題，更是市場問題。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受新華社記者采訪時表示，出臺公租房指導(dǎo)意見，是優(yōu)先基本住房需求的一種政策指向，在整體上會對目前的住房體系產(chǎn)生重要的影響。政策一旦鋪開，對形成一個多層次、多元化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決“夾心層”問題將產(chǎn)生重要的意義。 陳國強表示，由于公租房的覆蓋面更大，惠及人員更多，在住房保障領(lǐng)域探討了很久的“雙軌制”開始從文件走向現(xiàn)實。“商品房市場由市場行為調(diào)節(jié)，住房保障由政府主導(dǎo)，在各地的公租房政策出臺后，這種理想很可能會迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。” 公租房：公共服務(wù)與運營收益并行 公租房的保障前景似乎很明朗，但其能否高效推進卻依然存在挑戰(zhàn)。陳國強表示，在公租房政策的執(zhí)行過程中，起碼有兩個問題是需要認真面對的，一個是土地的落實，另一個是資金的籌措。“土地和資金其實仍是表面問題，背后依然是各地方政府能否堅決執(zhí)行、有效落實的問題。”陳國強說，雖然每年我國都有巨額的財政預(yù)算投入到保障性住房的建設(shè)當中，但資金投入和項目完成情況卻并非十分理想。中央和地方財稅制度的設(shè)計，一定程度上帶來的財權(quán)、事權(quán)不匹配等問題，與商品房市場相比，保障性住房的投入大、產(chǎn)出少，這使得地方政府在大力推動住房保障的問題上始終存在著較大的顧慮。 雖然在新國１０條出臺后，中央在保障性住房的推進上市行了更加嚴格的考核、問責(zé)機制，住建部等部委也同地方簽訂了責(zé)任書，但要真正解決投入和產(chǎn)出匹配的問題，依然需要更加完善的制度設(shè)計。對于公租房的投資主體，新出臺的指導(dǎo)意見提出“政府組織，社會參與，各地區(qū)在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調(diào)動各類企業(yè)和其他機構(gòu)投資和經(jīng)營公共租賃住房的積極性。” “對于開發(fā)商和其他企業(yè)和機構(gòu)而言，投資和經(jīng)營公共租賃住房，極有可能成為一種低收益但無風(fēng)險的投資新方向。”楊紅旭說。陳國強表示，公共租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。誰投資、誰收益的原則，以及退出機制的設(shè)計，能夠在一定程度上解決保障性住房“投入多、產(chǎn)出少”的問題，從而使公租房在實現(xiàn)公共服務(wù)功能的同時，也能兼有運營收益的功能。這對地方政府、開發(fā)企業(yè)進行保障性住房建設(shè)無疑將是一種很大的鼓勵。 公租房或?qū)⒊蔀楸Ｕ现髁?/strong> “公共租賃住房是一個新生事物，而且將是一個成長很快的住宅新產(chǎn)品，估計將成為我國住房保障體系中的主導(dǎo)產(chǎn)品”，楊紅旭表示，隨著公共租賃住房各項政策的完善，傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房保障很可能將被弱化，而廉租房也將會并入公共租賃住房之中。 與楊紅旭一樣，許多業(yè)內(nèi)人士都將公共租賃住房看做是今后住房保障的主要發(fā)展方向。之所以這樣認為，一方面是由于建設(shè)公共租賃房可以提高保障效率，公共租賃房租用者不可能擁有產(chǎn)權(quán)，從而無法到市場上以商品房價格進行套現(xiàn)，進而保證了公租房保障性質(zhì)的實現(xiàn)。 另一方面，則是因為公租房一旦大量進入市場，就可以直接稀釋掉大量自住性的購房需求，從而改變商品房完全賣方市場的局面，保證商品房市場的穩(wěn)步健康發(fā)展。 其實早在指導(dǎo)意見出臺之前，上海、北京、重慶等地就已經(jīng)開始就公共租賃住房的建設(shè)征求意見，解決“夾心層”的住房問題無一例外的成為各地公租房政策的核心指向。公租房也被這些城市明確為未來保障性住房的主要發(fā)展方向。 “一旦各地方政府按照指導(dǎo)意見的要求，盡快推動公租房建設(shè)，那么在投資、投機需求銳減的情況下，商品房市場的自住需求將再次減少。需求降低，供應(yīng)增加，雙管齊下對穩(wěn)定房價將起到至關(guān)重要的作用。”陳國強表示，從這個角度上看，此時此刻出臺公租房的指導(dǎo)意見，不僅是住房保障制度的進一步改革，同樣也是對此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的進一步深化。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
