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2月27日，溫家寶與網(wǎng)友在線交流談?wù)摌鞘姓{(diào)控。新華社發(fā) 從1998年啟動(dòng)房改取消實(shí)物分房到近年來(lái)“國(guó)八條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等調(diào)控政策密集出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)曲折復(fù)雜的10余年歷程，已經(jīng)從快速市場(chǎng)化階段進(jìn)入房?jī)r(jià)艱難調(diào)整期。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)而出現(xiàn)的房?jī)r(jià)高漲也日益成為困擾民生的首要難題。如何駕馭樓市這匹“脫韁野馬”，如何引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)回歸穩(wěn)健發(fā)展道路，已經(jīng)成為全國(guó)兩會(huì)代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)。 在今年全國(guó)兩會(huì)前夕，溫家寶總理在與網(wǎng)友在線交流時(shí)再次表達(dá)了調(diào)控房?jī)r(jià)的信心。今年我國(guó)將史無(wú)前例地開(kāi)建1000萬(wàn)套保障房，未來(lái)五年保障房建設(shè)規(guī)模達(dá)到3600萬(wàn)套，占全國(guó)住房比例的20%。種種跡象表明，中國(guó)的住房政策正在發(fā)生方向性改變，市場(chǎng)化和保障房雙軌制也許將成為破解樓市迷局的鑰匙。 十年時(shí)間房?jī)r(jià)漲近三倍 中國(guó)房改肇始于1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的23號(hào)文件，這份名為《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的文件明確了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”的房改核心內(nèi)容，從此宣告了中國(guó)近半個(gè)世紀(jì)福利分房制度的終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化也就此拉開(kāi)大幕，隨著2000年全面停止福利分房后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟了房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年。 21世紀(jì)的第一個(gè)十年對(duì)于很多城市家庭來(lái)說(shuō)，住房條件的確在改善。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲就用“新時(shí)代”來(lái)形容這十多年的房地產(chǎn)變化，他用一組數(shù)據(jù)說(shuō)明房改后城市住房條件的變化。2000年，廣州市人均居住面積是13.13平方米，2009年是20.93平方米。廣州市的家庭平均是3.1口人，如果按照30平方米的人均建筑面積計(jì)算，廣州每戶家庭平均有100平方米的住房。 房改在帶來(lái)市場(chǎng)的效率的同時(shí)，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的不斷攀升。據(jù)廣州市年鑒記錄，2000年廣州商品住宅均價(jià)為4209元，而到2011年1月，廣州十區(qū)一手住房均價(jià)已經(jīng)高達(dá)13572元。十年間住房?jī)r(jià)格漲了三倍，而且這還只是平均統(tǒng)計(jì)，如果關(guān)注個(gè)盤價(jià)格走勢(shì)，漲幅更令人咋舌。深圳樓市自2003年走出低谷以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房?jī)r(jià)卻上升了162%，后者的上升速度比前者快10倍多。 很多人被拋離了住房供應(yīng)的“列車”，對(duì)于許多沒(méi)有享受過(guò)房改時(shí)代福利分房的年輕人和中低收入家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為他們生活中難以承受的負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，大批由于結(jié)婚成家等剛需傾其所有按揭購(gòu)房的家庭，他們或由于入市時(shí)間較早，后來(lái)看著房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高而笑逐顏開(kāi)，或由于是高價(jià)入市而成為負(fù)擔(dān)沉重的“房奴”。 多年調(diào)控屢調(diào)屢漲 其實(shí)早在2005年，國(guó)家就已經(jīng)注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的苗頭。當(dāng)年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，被業(yè)內(nèi)和媒體稱之為“國(guó)八條”。這也開(kāi)啟了國(guó)務(wù)院連續(xù)多年以行政條文調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的先河。 隨后，2006年的“國(guó)十五條”、2010年的“國(guó)十條”、2011年的新“國(guó)八條”等，紛紛從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)手段入手調(diào)控房?jī)r(jià)。這些數(shù)字化的概括，讓很多市民甚至感到難以區(qū)分和記憶，同時(shí)頻繁出臺(tái)的調(diào)控措施也一度陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。 回顧以往歷年的調(diào)控政策，一般都是“五一”黃金周前夕出臺(tái)政策(比如2006年的“國(guó)十五條”，2010年的“新國(guó)十條”)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為之所以選擇這樣的時(shí)機(jī)，主要是為了防止黃金周期間交易過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。但每一次新政頒布，似乎只是在短時(shí)期內(nèi)封凍成交量，一般是經(jīng)歷三個(gè)月到半年的低迷期后，往往迎來(lái)的是更加嚴(yán)重的量?jī)r(jià)齊升。比如2010年4月出臺(tái)的新政，到當(dāng)年9月再次出現(xiàn)樓市過(guò)火情景，國(guó)務(wù)院在“十一”黃金周前夕，又緊急追加了“9·29”新政，防止黃金周交易過(guò)旺，讓調(diào)控效果蕩然無(wú)存。 值得注意的是，樓市調(diào)控政策一直以來(lái)遇到執(zhí)行難的問(wèn)題。比如，2006年出臺(tái)的政策要求加大中小戶型住房供應(yīng)，90平方米以下住房用地面積要占到城市年度住房建設(shè)用地供應(yīng)的70%。但很多地方在執(zhí)行中，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)招拆招”的現(xiàn)象，銷售時(shí)將兩套小戶型打通成為一套大戶型，一套房子出兩個(gè)房產(chǎn)證。 2008年金融危機(jī)突然襲來(lái)，無(wú)疑增加了中國(guó)樓市調(diào)控的復(fù)雜度。曾經(jīng)打壓房?jī)r(jià)的政策不得不在這一年掉頭轉(zhuǎn)向，降低首付門檻、減免房產(chǎn)交易稅費(fèi)等優(yōu)惠政策重新登場(chǎng)。同時(shí)，超發(fā)的貨幣也成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)勁動(dòng)力，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段短暫的低迷期后，出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)新增人民幣貸款4.9萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款4800億；2009年，新增貸款9 .6萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億；2010年，新增貸款減少為7 .5萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022萬(wàn)億。 民建中央在今年兩會(huì)前提交的提案對(duì)游資進(jìn)入房地產(chǎn)感到擔(dān)憂，提案中以溫州民間資本為例，指出目前只有30%的溫州民間資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市。人民銀行溫州中心支行的調(diào)查報(bào)告顯示，60%的被調(diào)查企業(yè)由于“實(shí)業(yè)不太好做”而將部分資金用于購(gòu)買非廠房的不動(dòng)產(chǎn)。 2010年是樓市調(diào)控政策最嚴(yán)厲也是出臺(tái)政策最頻密的一年，首次在大城市中推行“限購(gòu)”政策，此舉被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是政府連續(xù)多年打壓投機(jī)和投資性購(gòu)房需求效果并不顯著后，祭出的更具殺傷力政策。雖然成交量應(yīng)聲回落，但很多城市的房?jī)r(jià)仍難以撼動(dòng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的今年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，68個(gè)城市的房?jī)r(jià)仍在上漲。 成也土地?cái)∫餐恋? 在房地產(chǎn)調(diào)控中一直存在著政府和開(kāi)發(fā)商之間的博弈，當(dāng)政府指責(zé)開(kāi)發(fā)商賺取暴利的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常抱怨政府高價(jià)賣地、土地供應(yīng)緊張?jiān)斐闪烁叻績(jī)r(jià)。究竟是誰(shuí)推高了房?jī)r(jià)，誰(shuí)應(yīng)該為高房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)？一直以來(lái)眾說(shuō)紛紜，爭(zhēng)論不休。 追溯土地市場(chǎng)的拍賣風(fēng)潮，就無(wú)可回避2004年的土地閘門收緊，這也是中國(guó)土地管理制度史上具有標(biāo)志性意義的一年。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓，各地不得再以歷史遺留問(wèn)題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。此舉被認(rèn)為是中國(guó)土地交易市場(chǎng)正式形成的標(biāo)志，開(kāi)發(fā)商以低廉價(jià)格獲得土地的時(shí)代一去不返，當(dāng)年8月31日這一天也被業(yè)內(nèi)稱為“8·31大限”。 當(dāng)時(shí)規(guī)范土地出讓市場(chǎng)，初衷是為了限制無(wú)序開(kāi)發(fā)，特別是為了防止協(xié)議出讓土地帶來(lái)的暗箱操作、權(quán)力尋租等腐敗現(xiàn)象。但政府收緊土地供應(yīng)后，全國(guó)各大城市一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量也直線下滑。 以廣州為例，住宅用地供應(yīng)從2005年開(kāi)始減少，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)性用地只出讓了0.5平方公里，2006年雖然有所增加但也僅出讓1.86平方公里，而往年廣州住宅用地供應(yīng)規(guī)模曾高達(dá)5平方公里，土地供應(yīng)減少也造成了隨后廣州商品房預(yù)售量的減少。 毫無(wú)疑問(wèn)，近年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲和地價(jià)的上漲的確是同步的。很多城市的“地王”紀(jì)錄屢次被刷新，甚至在去年全國(guó)兩會(huì)剛剛閉幕后，北京在一日之內(nèi)就誕生了三個(gè)“地王”，廣州住宅地價(jià)紀(jì)錄也在去年邁上2萬(wàn)元大關(guān)。一時(shí)間，業(yè)內(nèi)有言，“房?jī)r(jià)的問(wèn)題總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了算”。 地價(jià)上漲的同時(shí)，地方土地出讓金收益直線飆升。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在今年初舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上透露，去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元人民幣，同比增加70.4%。而統(tǒng)計(jì)顯示，1992年至2003年，全國(guó)累計(jì)收到的土地出讓金才1萬(wàn)多億元，也就是說(shuō)去年一年的土地出讓金規(guī)模是土地出讓制度改革前十年土地出讓金總額的近三倍。 土地出讓金讓曾經(jīng)囊中羞澀的地方財(cái)政找到了“解渴”良方，更是很多城市啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金來(lái)源。廣州為迎接亞運(yùn)會(huì)而開(kāi)展的很多城市建設(shè)項(xiàng)目，都在指望著通過(guò)土地出讓金來(lái)籌錢還款。 可以說(shuō)，土地財(cái)政既成就了地方城市的建設(shè)，同時(shí)也帶來(lái)了棘手的傳導(dǎo)效應(yīng)。每有“地王”拍出，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)坐地起價(jià)，在2007年，很多地方出現(xiàn)了地價(jià)貴過(guò)周邊房?jī)r(jià)的“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)預(yù)期。于是，政府高價(jià)賣地—推高市場(chǎng)房?jī)r(jià)—上市公司融資—開(kāi)發(fā)商高價(jià)再買地，一條以土地為傳導(dǎo)核心、互為影響的樓市利益鏈條逐漸形成。 全國(guó)政協(xié)委員、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵就曾指出，要改變對(duì)土地財(cái)政的依賴，就要進(jìn)行更深層次的改革。“說(shuō)得更明白點(diǎn)，這需要改變地方政府的稅收結(jié)構(gòu)，要?jiǎng)?chuàng)造新的稅收結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造新的稅收增長(zhǎng)的方式，而不要依賴土地。” 李稻葵進(jìn)一步指出，土地財(cái)政問(wèn)題使得現(xiàn)在的很多地方政府并沒(méi)有很大的興趣來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)樗麄儞?dān)心，一旦地產(chǎn)價(jià)格下降或者增長(zhǎng)放緩，土地出讓金的增長(zhǎng)速度就會(huì)下降，土地出讓金下降，會(huì)影響地方的建設(shè)，地方建設(shè)的下降，會(huì)影響地方G DP，一系列的問(wèn)題都會(huì)帶出來(lái)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠今年兩會(huì)前夕接受采訪時(shí)也指出，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于政府的重要性是“融資”，地方政府財(cái)政收入非常依賴于房地產(chǎn)，而且地方政府的負(fù)債都很高，已經(jīng)透支了，把希望寄托在高價(jià)賣地來(lái)還錢。 保障房地位日漸抬升 房改十余年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在充分發(fā)展的同時(shí)，是保障性住房的嚴(yán)重缺失。值得注意的是，1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)23號(hào)文在停止實(shí)物住房分配的同時(shí)，還強(qiáng)調(diào)了要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。然而，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有按照當(dāng)初設(shè)計(jì)的房改“路線圖”來(lái)實(shí)施，很多城市的保障性住房建設(shè)曾一度處于停滯或缺失的狀態(tài)。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士反饋，去年樓市調(diào)控政策真正具有殺傷力的還不是“限購(gòu)”，而是2011年全國(guó)要建設(shè)1000萬(wàn)套保障房。這個(gè)數(shù)字是史無(wú)前例的，今年保障房建設(shè)任務(wù)量比去年大增70%，這意味著保障房建設(shè)將進(jìn)入“井噴”時(shí)代，惡補(bǔ)房改以來(lái)在保障性住房方面的歷史欠賬。 就在今年2月24日，國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級(jí)政府簽訂了今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在同一天強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開(kāi)工，盡早建成投入使用。以廣東為例，國(guó)家今年分解給廣東的保障房建設(shè)任務(wù)高達(dá)31萬(wàn)套，是去年建設(shè)量的四倍。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前也指出，住建部已經(jīng)向地方政府下達(dá)“死命令”，所有分配完成的目標(biāo)任務(wù)，必須在今年10月31日前全部開(kāi)工，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。 今年兩會(huì)前夕，溫家寶總理在和網(wǎng)友在線交流時(shí)，又進(jìn)一步明確了整個(gè)“十二五”期間保障房的建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)五年全國(guó)將開(kāi)建3600萬(wàn)套保障房，保障房總量將占到住房總量的20%。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此舉傳遞的信號(hào)是，中國(guó)未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)調(diào)控的思路已經(jīng)明確，加大保障房供應(yīng)和抑制投機(jī)性購(gòu)房已經(jīng)成為國(guó)家調(diào)控樓市的主要著力點(diǎn)。房改經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，政府開(kāi)始重新認(rèn)識(shí)住房的“雙重價(jià)值”。一方面，住房具有投資價(jià)值，另一方面，住房的民生價(jià)值不可忽略。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)由政府提供的保障房所占比例還將持續(xù)擴(kuò)大，業(yè)內(nèi)認(rèn)為1000萬(wàn)套保障房開(kāi)建也標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入了“二次房改”時(shí)代。 雖然都是由政府提供住房，但這次大規(guī)模開(kāi)建保障房和十多年前大規(guī)模福利分房又有著根本上的不同。溫家寶總理在談到保障房結(jié)構(gòu)時(shí)明確指出：“保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。” “這是一種警醒和提示。”上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(微博 博客)指出，2009年以前的十年左右時(shí)間內(nèi)，我國(guó)住房保障產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)適用房為主，而這一產(chǎn)品存在較多的問(wèn)題，備受爭(zhēng)議，比如準(zhǔn)入環(huán)節(jié)難以有效控制，導(dǎo)致權(quán)貴群體混跡其中，從中謀利，甚至部分城市只有所謂的“公務(wù)員房”，沒(méi)有面向社會(huì)的經(jīng)濟(jì)適用房。 近年來(lái)的全國(guó)和地方兩會(huì)上，減少經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)、加大租賃型保障房供應(yīng)的呼聲也越來(lái)越高。包括廣州在內(nèi)的不少城市已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整保障房的建設(shè)結(jié)構(gòu)，未來(lái)將有更多的租賃型保障房面世。 溫家寶三年三論房?jī)r(jià) 2009年：我就知道網(wǎng)民關(guān)注這個(gè)(房?jī)r(jià))問(wèn)題。因?yàn)槲颐刻焐暇W(wǎng)看到大量網(wǎng)民的意見(jiàn)，甚至很尖銳的批評(píng)。因?yàn)榉孔訉?duì)于每個(gè)人來(lái)講都關(guān)乎他們的切身利益。今年房地產(chǎn)有了比較快的恢復(fù)，但同時(shí)房?jī)r(jià)在一些地區(qū)和城市上漲過(guò)快，也引起了中央高度重視。 2010年：我也知道所謂“蝸居”的滋味。我有決心，(在)本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。 --> 2011年：我還有信心。如果我沒(méi)有信心，不去努力，那就是失職，就是對(duì)人民的不負(fù)責(zé)。有人說(shuō)我灰心了，其實(shí)我沒(méi)有灰心。我相信，只要我們把群眾放在心上，我們一定會(huì)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。我沒(méi)有調(diào)查每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。 房改以來(lái)調(diào)控政策 1998年 取消福利分房 2004年 土地公開(kāi)出讓 2005年 “國(guó)八條”首次從國(guó)家層面提出要穩(wěn)定房?jī)r(jià) 2006年 “國(guó)十五條”首次提出戶型限制；首次提出“雙競(jìng)雙限”出讓土地，限價(jià)房概念亮相 2007年 二套房貸首付上浮到四成，國(guó)務(wù)院24號(hào)文首次強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè) 2008年 金融危機(jī)，出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，降低首付門檻，推出優(yōu)惠利率 2010年 “國(guó)十條”，二套房首付比例上調(diào)到五成，提出開(kāi)建580萬(wàn)套保障房。 2011年 “新國(guó)八條”，二套房首付比例上調(diào)到六成，大中城市普遍限購(gòu)多套房；提出開(kāi)建1000萬(wàn)套保障房。 南都特派記者 王衛(wèi)國(guó)(微博) 中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)北京3月4日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
