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    在全世界范圍內，舊城更新仍然是一個難以回避的重要課題，特別是對大多數發展中國家的大城市而言。雖然人們有必要適當調整視角以尋求新問題的新答案，但在有關舊城更新的許多重大問題上，《死與生》中的許多觀點仍然有無可替代的啟發作用
   《美國大城市的死與生》（以下簡稱《死與生》）雖出自城市規劃的“外行”之手，卻是“關于美國城市的權威論述：城市安全從何而來？怎樣使城市良性運轉？為什么這么多由政府領導的挽救城市的嘗試以失敗而告終？” 歸納起來，雅各布寫作《生與死》的主要成就有以下三點：①喚起人們對城市復雜多樣生活的熱愛；②對“街道眼”(Street Eye)的發現；③反對大規模計劃。
    在書中，雅各布通過非專業化的清晰語言，將人們與人們的活動、活動的場所交織起來，為我們展示出一幅豐富多彩的城市生活畫面。為了闡明她的“城市生態學”，雅各布以其生動活潑的筆觸勾畫了人們之間各種復雜的交互活動：孩子們在公共空間中嬉戲玩耍、鄰居們在街邊店鋪前散步聊天，街坊們在上班途中會意地點頭問候……等等。她將這些活動稱為“街道芭蕾”（Street Ballet），而這與芒福德的“城市戲劇”(Urban Drama)觀念、W·懷特強調公共廣場的重要性形成了鮮明的對比。
    雅各布推崇城市的多樣性。她認為，城市是人類聚居的產物，成千上萬的人聚集在城市里，而這些人的興趣、能力、需求、財富甚至口味又都千差萬別。因此，無論從經濟角度，還是從社會角度來看，城市都需要盡可能錯綜復雜并且相互支持的功用的多樣性，來滿足人們的生活需求，因此，“多樣性是城市的天性”（Diversity is nature to big cities）。她犀利地指出，現代城市規劃理論將田園城市運動與勒·柯布西耶倡導的國際主義學說雜糅在一起，在推崇區劃（Zoning）的同時，貶低了高密度、小尺度街坊和開放空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。而所謂功能純化的地區如中心商業區、市郊住宅區和文化密集區，實際都是機能不良的地區。針對衰敗的大城市中心，她又進一步提出，挽救現代城市的首要措施是必須認識到城市的多樣性與傳統空間的混合利用之間的相互支持。在這一點上，她與后來的“后現代主義建筑師”如：L·克里爾、A·文丘里等不謀而合，遙相呼應。《死與生》中還提出了著名的四點補救措施：保留老房子從而為傳統的中小企業提供場所；保持較高的居住密度從而產生復雜的需求；增加沿街的小店鋪從而增加街道的活動；減小街塊的尺度從而增加居民的接觸。
    同時，雅各布還用社會學的方法研究街道空間的安全感。她觀察到，傳統街坊有一種“自我防衛”的機制，鄰居（包括孩子）之間可以通過相互的經常照面來區分熟人和陌生人從而獲得安全感，而潛在的“要做壞事的人”則會感到來自鄰居的目光監督。雅各布據此發展了所謂“街道眼”的概念，主張保持小尺度的街（Block）和街道上的各種小店鋪，用以增加街道生活中人們相互見面的機會，從而增強街道的安全感。 “街道眼”一經出現，就引起了美國城市規劃和建筑界人士的注意。一些人樂此不疲地試圖將之引為實踐標準，甚至還產生了一個專門的產業和專業領域。O·紐曼的經典著作《可防衛空間：通過城市設計預防犯罪》（1972）正是受其啟發并將“街道眼”概念拓展到“領域所有權”和由此產生的防衛責任感。
    雅各布對1950-1960年代美國城市中的大規模計劃（主要指公共住房建設、城市更新、高速路計劃等）深惡痛絕，《死與生》中用了大量的篇幅來對這些計劃進行批判。雅各布指出，大規模改造計劃缺少彈性和選擇性，排斥中小商業，必然會對城市的多樣性產生破壞，是一種“天生浪費的方式” ——①耗費巨資卻貢獻不大；②并未真正減少貧民窟，而僅僅是將貧民窟移動到別處，在更大的范圍里造就新的貧民窟；③使資金更多更容易地流失到投機市場中，給城市經濟帶來不良影響。因此，“大規模計劃只能使建筑師們血液澎湃，使政客、地產商們血液澎湃，而廣大普通居民則總是成為犧牲品”。她主張“必須改變城市建設中資金的使用方式”， “從追求洪水般的劇烈變化到追求連續的、逐漸的、復雜的和精致的變化” 。
    60年代初正是美國大規模舊城更新計劃甚囂塵上的時期，雅各布的這部作品無疑是對當時規劃界主流理論思想的強有力批駁。此后，對自上而下的大規模舊城更新的反抗與批評聲逐漸增多，如：C·亞歷山大《城市不是一棵樹》(1965)、《俄勒岡實驗》(1975)、P·達維多夫的《倡導規劃與多元社會》（1965）以及A·雅各布與D·阿普爾亞德的《城市設計宣言》（1987）等等。可以說，《死與生》在整個歐美開創了一個對現代城市規劃進行反思的時代。需要指出的是，《死與生》不僅是一部理論著作，還具有驚人的實踐意義：雅各布在書中為曼哈頓南端所提出的全面規劃設想后來就被當局采用并加以實施。
    當然，雅各布并未能夠勇敢地面對城市現象中的所有重大問題。今天再讀《死與生》這本書，有必要指出其中明顯存在的一些不足之處。
    雅各布對小型商業企業，尤其是小規模、街道層次的零售商業的偏愛，使她幾乎全然忽略甚至排斥大型企業（諸如房地產業和財產管理產業，金融部門，建筑產業等）對城市的作用。事實上，城市的發展早已說明，這些大型企業無一不在現代城市中扮演著重要角色。“大”與“小”之間實際上存在著一種辨證關系，城市的多樣性本身就意味著大企業的不可或缺。雅各布雖然提出了“小并不等于多樣性，但在當時小企業普遍遭到大企業排擠而面臨生存危機的情況下，她的感情因素占了上風。
   《死與生》中也缺乏對社會分層現象和貧窮問題的深刻認識，對于美國城市嚴重的種族問題更是避而遠之。在她所描繪的城市圖景中，沒有勞資對抗；“街道芭蕾”所宣揚的也是無階級的“多樣性”。在她眼中，人們會自發地組織生活，毋需領導便會過得很好；而一切規劃師都是專橫古怪的清教徒和烏托邦夢想家。她心目中的理想城市里生產、商業與消費自然運轉，一切都是那么的平和而又令人興奮……但是，《死與生》鼓勵人們返回城市中心帶來的卻是低收入街區的中產階級化（Gentrification），貧民們仍然遭到驅趕，并在城市邊緣滋生新的貧民窟。今天，已有學者感嘆，紐約已被中產階級化和旅游業改變為兩個世界：一個富人的紐約和一個窮人與移民者的紐約。此外，雅各布雖然對城市的社會經濟現象洞察秋毫，但她卻沒有提出私有企業和公共供給之間的平衡概念及其對城市規劃的影響。當她倡導以“多樣化的區劃”取代同一化時，她覺察到兩者之間需要某種調節手段，但卻只字不提城市的基礎設施建設，未能對大城市規劃中的這個關鍵問題展開必要的思考。
    今天冷靜地來看《死與生》及其創作過程，我們會發現，雅各布酣暢淋漓的抨擊，并不是人們通常所理解的那種對城市規劃的簡單的徹底否定，實際上她反對的是以大規模重建計劃為基本手段的所謂“現代城市規劃”。雅各布也并非故意選擇城市規劃作為攻擊目標，作為職業記者的一種雄辯技巧，她需要為城市問題找到一個替罪羊，而較之推動大規模開發項目背后巨大的經濟和社會力量而言，城市規劃無疑是一個更為安全的靶子。
    進入90年代以來，由于美國經濟持續繁榮，出現了新的雄心勃勃的投資者，大規模計劃開始“死灰復燃”。一些自稱是“新城市主義”者(New Urbanism)的規劃師們試圖以新的方式重建城市中心和郊區。前幾年引起轟動的Seaside和Celebration計劃就是其中的典型例子。盡管設計師杜安尼(A. Duany)經常不斷地引用《生與死》中的詞句來闡釋其設計，但研究者卻發現：這兩個工程都是在開闊的未開發土地上建成的，而這正是雅各布認為最不可能產生城市多樣性的方式；設計者提出的20~40戶/英畝的密度，也與雅各布堅持的產生多樣性所需要的100戶/英畝相去甚遠。實際上，Seaside和Celebration計劃仍然使用了現代主義的線性的、統一控制的設計概念，龐大的社區在同一時間內迅速設計建造而成，而這與雅各布提出的產生城市多樣性的四個必要條件（其中要求有不同時代的老房子共存）是背道而馳的。
    由此可見，雖然《死與生》的影響如此巨大而深遠，并且許多規劃師都奉其為圣典，但其真諦至今尚未完全被人們所理解與接受，有些甚至被曲解或錯誤地使用。曾經指導雅各布寫作《死與生》的UC Berkeley大學蒙哥馬利教授風趣地說，如果"新城市主義"者們實現了其設想的巨大尺度的城市設計，是否將會有一個新的雅各布站出來，寫一本新的關于大城市生與死的書呢？
    今天，在全世界范圍內，舊城更新仍然是一個難以回避的重要課題，特別是對大多數發展中國家的大城市而言。雖然人們有必要適當調整視角以尋求新問題的新答案，但在有關舊城更新的許多重大問題上，《死與生》中的許多觀點仍然有無可替代的啟發作用。