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8月25日，武漢今年最大規(guī)模的土地拍賣(mài)會(huì)落錘，單日成交總金額為121.68億元，創(chuàng)下了該市近3年來(lái)的最高紀(jì)錄。 城中村改造用地再次成為武漢供地的主力。在此次拍賣(mài)會(huì)上，16宗城中村改造用地不到一小時(shí)全部以底價(jià)成交。“城中村地塊均以底價(jià)成交，可看出政府對(duì)于改造城中村十分迫切。”一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
此次拍賣(mài)的地塊還包括居住、商住兼容、商業(yè)、旅游以及工業(yè)用地。其中，3宗地出現(xiàn)多家爭(zhēng)搶的情形。2宗位于白沙洲的地塊分別經(jīng)過(guò)60輪和40輪競(jìng)價(jià)，最終均被華潤(rùn)置業(yè)拍得。
記者了解到，自2009年武漢全面啟動(dòng)“城中村綜合試點(diǎn)改造以來(lái)”，房企對(duì)城中村地塊便開(kāi)始持續(xù)關(guān)注。時(shí)至今日，已有多家房企進(jìn)駐武漢。
底價(jià)成交的背后
武漢市土地交易中心公告顯示，此次土地拍賣(mài)會(huì)共推出36宗地塊，面積達(dá)3229畝。其中，8宗地塊被延期拍賣(mài)。其余28宗地塊的總成交金額為121.68億元，創(chuàng)下近3年武漢市土地單日成交的總價(jià)最高紀(jì)錄。
在成交地塊中，有14宗純住宅用地、3宗商業(yè)用地、10宗商住混合用地、1宗旅游度假用地。其中，城中村改造用地共計(jì)16宗，涉及7個(gè)城中村，均以底價(jià)成交。
在成交的16宗城中村改造用地中，樓面地價(jià)多數(shù)在2000元/平方米左右。與以往同地段的商品房用地價(jià)格相比，地價(jià)出現(xiàn)了回落。
但中原地產(chǎn)武漢分公司研究部分析師周瑜認(rèn)為，由于參照的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不同，很難說(shuō)這就是“價(jià)格降低了”。
據(jù)周瑜介紹，此前推出的城中村地塊，多是位于內(nèi)環(huán)或二環(huán)路以內(nèi)，樓面地價(jià)相對(duì)偏高。“而此次拍賣(mài)會(huì)上推出的城中村改造地塊，多位于二環(huán)路與三環(huán)路之間，位置相對(duì)遠(yuǎn)一些，因而樓面地價(jià)也有所下降。”
同時(shí)，受到坊間流傳的預(yù)售資金監(jiān)管制度10月份將制定細(xì)則、房產(chǎn)稅政策加速等消息影響，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，拿地欲望并不是很強(qiáng)。這也是此次拍賣(mài)會(huì)多以底價(jià)成交的原因之一。
據(jù)湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建介紹，武漢先是沿江軸狀發(fā)展，到了上世紀(jì)90年代開(kāi)始沿環(huán)線發(fā)展。在城市空間擴(kuò)張的過(guò)程中，環(huán)線范圍內(nèi)形成了大量孤島狀的城中村。
此前的二三十年，武漢的城市發(fā)展滯后于中國(guó)東部沿海地區(qū)。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，解決城中村問(wèn)題被一再延后。“可以說(shuō)，很多城中村還沒(méi)有享受到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)的增值，這也是城中村用地以底價(jià)成交的一個(gè)原因。除此之外，底價(jià)成交從側(cè)面反映出解決城中村問(wèn)題已迫在眉睫，政府已開(kāi)始降低城中村地塊的出讓門(mén)檻。”殷躍建說(shuō)。
城中村仍是供地主力
2009年，武漢市全面啟動(dòng)“城中村綜合試點(diǎn)改造”。計(jì)劃在2011年年底前，完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村的綜合改造。但時(shí)至今日，二環(huán)內(nèi)城中村改造任務(wù)尚未完成。對(duì)此，武漢市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)人士稱，到2015年，武漢將徹底告別城中村。
“基于此，城中村改造用地仍是今后武漢供地的主力。除此之外，遠(yuǎn)城區(qū)新的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也會(huì)帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及住房需求，預(yù)計(jì)今年第四季度武漢將再次出現(xiàn)供地高潮。”中國(guó)指數(shù)研究院華中區(qū)副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為。
殷躍建表示，根據(jù)年度土地出讓計(jì)劃，目前武漢具備上市條件的土地有限。另一方面，武漢近些年每年的土地出讓金收入并不穩(wěn)定。其2010年土地出讓金與武漢財(cái)政收入的比值超過(guò)53%，而2011年則降至30%以下。“土地出讓金波動(dòng)很大，說(shuō)明政府的土地財(cái)政預(yù)期與土地市場(chǎng)實(shí)際交易狀況之間存在較大差異。”
“不過(guò)，可以肯定的是，下半年甚至未來(lái)的一兩年內(nèi)，武漢主城區(qū)的土地出讓仍是以城中村改造地塊為主。”殷躍建告訴記者，但很多開(kāi)發(fā)商已不太愿意選擇中心城區(qū)的城中村地塊，因?yàn)椴疬w成本越來(lái)越高，商業(yè)開(kāi)發(fā)資金的平衡問(wèn)題也很棘手。
據(jù)殷躍建介紹，政府解決城中村問(wèn)題迫在眉睫，因而會(huì)提供各種優(yōu)惠條件，降低城中村改造的門(mén)檻。目前，城中村土地的容積率不斷提升，二環(huán)路內(nèi)從2008年的2.8，已升至今年上半年的4.78，這實(shí)際是通過(guò)提高土地的承載力來(lái)提升預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。
武漢市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任葉齊偉則坦言，受政策調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆榕c往年相比有了一定的消減，目前的城中村改造進(jìn)度也受到一定影響，可以說(shuō)是“在艱難中推進(jìn)”。今年的目標(biāo)是，二環(huán)內(nèi)全部啟動(dòng)拆遷，已經(jīng)掛牌的要打破僵局。與此同時(shí)，外環(huán)的開(kāi)發(fā)改造也將逐步推進(jìn)。
(責(zé)任編輯：白雪松)
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