|
【導(dǎo)讀】距離2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施已經(jīng)過去了兩年多，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》——這個(gè)由《物權(quán)法》直接“催生”的行政法規(guī)，終于揭開了神秘的面紗。
中國規(guī)劃網(wǎng)3月30日消息：距離2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施已經(jīng)過去了兩年多，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》——這個(gè)由《物權(quán)法》直接“催生”的行政法規(guī)，終于揭開了神秘的面紗。
昨日，記者采訪了參與征求意見稿起草的部分專家及長期從事拆遷法律事務(wù)的律師，大家較為一致的觀點(diǎn)是，此次征求意見稿中有不少值得肯定的變化，尤其是摒棄了“拆遷”的概念，取而代之的是“搬遷”，從“拆”到“搬”折射出立法指導(dǎo)精神是最大限度保護(hù)被征收人合法的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)。但受訪專家也表示，征求意見稿中的一些焦點(diǎn)問題仍存在爭議。 【問題一】 舊房改造是否屬“公共利益”范圍 根據(jù)征求意見稿的規(guī)定，只有因七種“公共利益”的需要，政府才能征收房屋。那么，哪些可以被認(rèn)定為公共利益，由誰認(rèn)定，認(rèn)定的程序怎樣，被征收人如果有異議如何尋求幫助?依據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，通過征收獲得公民房屋的所有權(quán)，必須具備3個(gè)法定條件，“為了公共利益”居首位。 公共利益和商業(yè)利益很難劃分清楚，所以《物權(quán)法》沒有界定公共利益的具體范圍。受訪專家坦言，“公共利益”的界定在中外都是難題，比如“以危舊房改造為由進(jìn)行大規(guī)模拆遷”屬不屬于公共利益就很難判定。公共利益的界定，事關(guān)地方政府強(qiáng)制拆遷的空間，因而也成為征求意見稿起草過程中爭議的焦點(diǎn)之一。 中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長王軼說，征求意見稿在公共利益的認(rèn)定上進(jìn)行了比較嚴(yán)格的限定，照顧了我國現(xiàn)實(shí)。在國務(wù)院法制辦組織的兩次專家座談會上，不少學(xué)者一直堅(jiān)持不能把舊房和危房并列作為公共利益的認(rèn)定范圍。 北京才亮律師事務(wù)所律師王才亮表示，過去拆遷引發(fā)矛盾的根源之一，就是對“公共利益”范圍的過度擴(kuò)張，很多地方政府以“舊城改造”的名義“經(jīng)營城市”。其實(shí)，這在2004年8月修改《土地管理法》時(shí)已有明確規(guī)定，將“為公共利益需要使用土地的”與“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的”作為并列事項(xiàng)。 【問題二】補(bǔ)償怎樣做到“拆一還一” 如何實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償公平、保證房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的中立，也是征求意見稿起草過程中爭議很大的問題之一，28日公布的征求意見稿用16個(gè)條款規(guī)定補(bǔ)償。 王軼認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人以投票、抽簽等方式確定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定，這些規(guī)定值得肯定。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中爭議比較大的問題還包括如何處理對一般性居住房屋和經(jīng)營性用房的補(bǔ)償差別。征求意見稿規(guī)定，對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但討論中有不少專家認(rèn)為應(yīng)該充分補(bǔ)償。比如2007年3月重慶“釘子戶”事件中，如果按照一般性居住房屋標(biāo)準(zhǔn)，最后的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)超標(biāo)，但它原來是一個(gè)生意火爆的火鍋店，不提高補(bǔ)償難以彌補(bǔ)當(dāng)事人損失。 針對征求意見稿中“違章(法)建筑不予補(bǔ)償”的規(guī)定，王才亮認(rèn)為，過去拆遷中這種做法引發(fā)了很多矛盾和沖突，新條例應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，不能“一刀切”，特別是在政府自身掌握“違章(法)”認(rèn)定權(quán)的情況下，應(yīng)當(dāng)將對違章(法)建筑的界定和處理明確納入《行政處罰法》的調(diào)整范圍，嚴(yán)格界定“違章(法)建筑”，規(guī)范征收行為。 【問題三】 非因公共利益的拆遷如何規(guī)范 王軼說，由于此次公布的征求意見稿規(guī)制的是基于公共利益進(jìn)行的征收拆遷行為，因此只是在附則里出現(xiàn)了一條“非因公共利益拆遷”的相關(guān)規(guī)定——“非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個(gè)人的房屋的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實(shí)施方案，并報(bào)房屋征收部門批準(zhǔn)”。對此，王軼表示質(zhì)疑：“不是因?yàn)楣怖娴男枰M(jìn)行的拆遷屬于協(xié)議拆遷，報(bào)行政機(jī)關(guān)——房屋征收部門批準(zhǔn)，從法理上講不通。” 記者注意到，這個(gè)法條作出了幾款原則規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，本條例關(guān)于貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容的規(guī)定，適用于非因公共利益的需要進(jìn)行拆遷的活動(dòng)。這可以理解為立法機(jī)關(guān)還是要強(qiáng)調(diào)非因公共利益的需要進(jìn)行拆遷的活動(dòng)屬于民事活動(dòng)，雙方應(yīng)該平等、自愿協(xié)商。 【問題四】 農(nóng)村集體土地的征收、拆遷問題誰來管 北京華一律師事務(wù)所律師夏霖表示，征求意見稿的適用范圍限定在“國有土地”上，這就意味著，目前大量農(nóng)村集體土地的征收、拆遷問題難以被新條例涵蓋。“我在長期的實(shí)務(wù)工作中發(fā)現(xiàn)，這部分問題比城市拆遷的問題還要大，許多引起群體性事件的拆遷糾紛都發(fā)生在位于城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村集體所有土地上。”夏霖說，按照我國相關(guān)法律，城市的土地屬于國有土地，業(yè)主只擁有上面建造的房屋的所有權(quán)，沒有土地的所有權(quán)，對這類房屋進(jìn)行征收拆遷，政府需要支付的補(bǔ)償只是建造和裝修房屋需要的成本，基本無利可賺。而位于城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村集體所有土地，升值很快，地方政府往往通過壓低補(bǔ)償?shù)姆绞綄⑼恋爻鲎尳o開發(fā)商，賺取高額差價(jià)，因此更容易和被拆遷戶產(chǎn)生糾紛。 對此，王軼認(rèn)為，對于農(nóng)村集體土地的征收問題，不屬于國務(wù)院制定行政法規(guī)的立法權(quán)限，因此目前的征求意見稿無法涵蓋這部分內(nèi)容。（責(zé)任編輯：wzm） |
/a>
