高房?jī)r(jià)：中國(guó)不能承受之重_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

（近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施）

　　在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為困難的2009年，中國(guó)房市價(jià)格迭創(chuàng)新高，高房?jī)r(jià)成為百姓之痛、民怨焦點(diǎn)，也成為今年“兩會(huì)”熱議的話題。然而，“兩會(huì)”上總理政府工作報(bào)告中“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”的話音未落，部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又現(xiàn)彈升之勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份，中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，再創(chuàng)新高。繼今年1月初國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，4月14日，國(guó)務(wù)院再次研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的工作，出臺(tái)了抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的一系列政策措施，百姓拍手稱快，輿論為之叫好。

　　中央政府重拳出擊治理高房?jī)r(jià)，實(shí)在是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)已成中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定不能承受之重。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)“綁架”了誰？

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)究竟怎么了？對(duì)此，有媒體提出房地產(chǎn)“綁架論”。

　　一曰“綁架了百姓”。房?jī)r(jià)高企要么使工薪階層“望房興嘆”；要么就貸款買房，然后用一生辛苦工作為銀行打工，成為“房奴”；要么則為一套住房耗盡三代人的積蓄。對(duì)于絕大多數(shù)普通城市居民來說，擁有一套自己的住房，幾乎成了工作、生活的“軸心”。

　　二曰“綁架了政府”。有學(xué)者指出，對(duì)于地方政府官員來說，有了GDP增長(zhǎng)才有政績(jī)，而房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展對(duì)GDP貢獻(xiàn)最大；一些城市政府財(cái)政收入的1/3甚至更多都來自土地出讓，房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接關(guān)系地方財(cái)政和城市發(fā)展，政府與房地產(chǎn)商是“利益共同體”。

　　三曰“綁架了銀行”。有媒體刊文分析，蓋房子的錢來自銀行，買房子的錢也來自銀行，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)投放在房地產(chǎn)里的貸款(包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款)已經(jīng)是數(shù)以十萬億計(jì)。在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)不敢輕易緊縮房貸政策。只有房?jī)r(jià)持續(xù)走高，房產(chǎn)作為抵押物才不會(huì)縮水，銀行的貸款才安全。

　　四曰“綁架了經(jīng)濟(jì)”。有論者指出，在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度很高，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60多個(gè)，這決定了房地產(chǎn)業(yè)的起落對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響相當(dāng)大。在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊過程中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需貢獻(xiàn)很大，去年商品房銷售量增長(zhǎng)超過40%。沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)就會(huì)大打折扣。

　　有論者指出，在保增長(zhǎng)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上已經(jīng)“綁架”了整個(gè)中國(guó)社會(huì)。既要回應(yīng)百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的關(guān)切、改善民生，又要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、防止其崩盤，這成為擺在政府面前一個(gè)巨大的“兩難”問題。

　　二、高房?jī)r(jià)帶來了什么？

　　房?jī)r(jià)過高、上漲過快，已經(jīng)不單單是經(jīng)濟(jì)問題，帶來的是一系列突出和潛在的社會(huì)問題。

　　高房?jī)r(jià)加劇了社會(huì)分化趨勢(shì)，住房消費(fèi)成為貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域。2009年福布斯中國(guó)富豪榜上，一半左右上榜富豪的主業(yè)為房地產(chǎn)。2009年胡潤(rùn)百富榜前10名中，從事房地產(chǎn)業(yè)的富豪占據(jù)了8席，其中有4位是首次躋身前10名；身價(jià)在290億以上的地產(chǎn)富豪有6人，最高的達(dá)到了320億。最近發(fā)布的《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，去年內(nèi)地千萬富翁增加了5萬人，急速上升的房?jī)r(jià)使大批“炒房者”成功晉級(jí)，是這個(gè)數(shù)字大幅上升的主要原因之一。胡潤(rùn)在接受媒體采訪時(shí)稱，國(guó)外富豪很多集中在娛樂業(yè)，而中國(guó)最多的是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)媒體報(bào)道，2009年10月14日，香港富豪聚集地一個(gè)復(fù)式樓盤創(chuàng)造“全球最貴”分層豪宅紀(jì)錄：一名中國(guó)內(nèi)地富豪以4.39億港元買下一套公寓，成交價(jià)每平方英尺7.128萬港元，約合每平米70萬元人民幣。另據(jù)報(bào)道，2009年12月6日，位于上海市中心地段的54套高檔公寓，在上海國(guó)際商品拍賣有限公司被一位神秘買家以3.53億元的價(jià)位買下，其中最貴的一套豪宅配設(shè)有室內(nèi)游泳池，可俯視外灘全景，市價(jià)估值上億。一邊是富豪們一擲千金購(gòu)買豪宅，而另一邊卻是一些地方大片的棚戶區(qū)，貧富兩極分化的景象令人觸目驚心。有學(xué)者指出，隨著房?jī)r(jià)不斷漲升，居住地域和居住水平出現(xiàn)明顯分化，“富人區(qū)”和“窮人區(qū)”現(xiàn)象在我國(guó)一些大城市表現(xiàn)得越來越明顯，富人住市中心，窮人向郊區(qū)遷移，房產(chǎn)成為一個(gè)人身份、地位、財(cái)富的重要象征，畸高的房?jī)r(jià)正在使富人和窮人之間形成一道巨大的裂痕。

　　房?jī)r(jià)高企嚴(yán)重制約居民消費(fèi)。有媒體指出，高房?jī)r(jià)和高按揭嚴(yán)重透支了購(gòu)房者的未來收入，也惡化了現(xiàn)實(shí)和潛在購(gòu)房人群的未來收支預(yù)期，不利于當(dāng)前和今后消費(fèi)的擴(kuò)大。有學(xué)者說，高房?jī)r(jià)“擠占”了居民的即時(shí)和潛在消費(fèi)能力，會(huì)導(dǎo)致幾代人的消費(fèi)能力全面下降。有網(wǎng)民稱：“20年辛辛苦苦賺來的錢，以及20年后將要賺的錢，都變成這棟房子了，哪里還有錢消費(fèi)？”中國(guó)人民銀行在50個(gè)城市進(jìn)行的2009年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，65.2%的居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，43.1%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)選擇“更多地儲(chǔ)蓄”。中國(guó)銀聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有相當(dāng)部分持卡人對(duì)購(gòu)房有較強(qiáng)的剛性需求，房?jī)r(jià)的快速回升在一定程度上影響了持卡人在非生活必需品領(lǐng)域的消費(fèi)支出。中國(guó)社科院發(fā)布的《2010年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》稱，目前房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無力買房。“一套房消滅一戶中產(chǎn)”、“房貸使半數(shù)白領(lǐng)在通脹中破產(chǎn)”等等，成為網(wǎng)絡(luò)熱議的話題。

　　房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展蘊(yùn)含著巨大風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)者分析指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式是不健康、不可持續(xù)的，正在積聚風(fēng)險(xiǎn)。一是居民住房消費(fèi)觀念錯(cuò)位。住房制度改革以后，我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了重大改變，逐步流行起追求大戶型，追求一步到位，追求高檔配套設(shè)施和豪華裝修，重購(gòu)買、輕租賃，把買房作為解決居住問題惟一手段等超前消費(fèi)觀念，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平極不相稱。二是住房消費(fèi)模式超前。住房制度改革和住房信貸政策的放開，的確讓許多居民圓了自己擁有住房的夢(mèng)想，但圓夢(mèng)方式基本上是靠銀行按揭貸款。許多城市居民手里有幾萬、十幾萬元錢就敢買房，許多年輕人剛參加工作就買房，而且是買大戶型房，買房的錢主要是從銀行貸款。住房自有率畸高，租賃率很低。事實(shí)上普通工薪階層面對(duì)的是完全市場(chǎng)化的住房租賃市場(chǎng)，既買不起商品房，又租不到公共廉租房。正是這種超前的住房消費(fèi)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆、房?jī)r(jià)一路走高。但這種消費(fèi)模式在根本上是靠銀行貸款支撐的，因而蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，有人稱之為“中國(guó)式次貸”。三是房地產(chǎn)投資、投機(jī)過熱。隨著房?jī)r(jià)一路上漲，越來越多的人把住房作為投資品，大量以投資或投機(jī)獲利為目的的資金涌入樓市，炒高房?jī)r(jià)，堆積泡沫。據(jù)媒體報(bào)道，一些大城市的樓盤，自住性購(gòu)房只占一半多，30—50%為投資或投機(jī)性購(gòu)房；在北京、上海的一些小區(qū)，大量已售房屋實(shí)際上沒有人住，空置在那里待價(jià)而沽，正是這些炒房資金在不斷推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的超高利潤(rùn)率，導(dǎo)致許多資本偏離主業(yè)，紛紛投入這一領(lǐng)域試圖分一杯羹。銀行介入太深、貸款比例太重，導(dǎo)致流向其他產(chǎn)業(yè)的金融資源不足，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了很大的擠出效應(yīng)。

　　三、誰是高房?jī)r(jià)的最大受益者？

　　3月18日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委宣布78家中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這條消息被國(guó)內(nèi)外眾多媒體在顯要位置加以報(bào)道，并迅速引發(fā)輿論熱議。這進(jìn)一步強(qiáng)化了一段時(shí)間以來“一邊倒”的輿論傾向：似乎高房?jī)r(jià)是國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)惹的禍，是房地產(chǎn)領(lǐng)域“國(guó)進(jìn)民退”造成的。問題是，這符合事實(shí)嗎？

　　近些年來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，中央政府出臺(tái)了一批又一批宏觀調(diào)控政策，意在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但卻很難發(fā)揮效用或效果很不理想。這是為什么？一些城市政府追求土地財(cái)政是一個(gè)原因，然而還有一個(gè)原因卻很少被人提及，那就是房地產(chǎn)領(lǐng)域是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)唱“主角”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“造富效應(yīng)”已經(jīng)表明，房地產(chǎn)開發(fā)商才是高房?jī)r(jià)的最大受益者。早就有論者指出，與其他行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)商作為一股新興的經(jīng)濟(jì)力量，從一開始就有很強(qiáng)的集團(tuán)意識(shí)。他們自覺地達(dá)成價(jià)格同盟，采取集體行動(dòng)，聯(lián)手抬高房?jī)r(jià)，獲取高額壟斷利潤(rùn)，使房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)暴利行業(yè)。有樓市評(píng)論家認(rèn)為，2004年以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長(zhǎng)、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益最大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。價(jià)格同盟的“定價(jià)策略”是：幾乎所有新樓盤開盤，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照，相互競(jìng)價(jià)。房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)成本的超額壟斷利潤(rùn)。有學(xué)者說，在房地產(chǎn)博弈中，地產(chǎn)商無疑是一個(gè)發(fā)育程度最高的利益主體，也是較早以自覺的意識(shí)甚至集體的力量影響政府政策和社會(huì)風(fēng)向的一個(gè)群體。事實(shí)上，一些實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商通過廣告投放等經(jīng)濟(jì)手段對(duì)各類媒體進(jìn)行滲透和控制，有的地產(chǎn)商成為“媒體明星”、“意見領(lǐng)袖”，或親自登臺(tái)，或雇用一些學(xué)者專家，巧舌如簧，混淆視聽，甚至利用媒體公開與國(guó)家宏觀調(diào)控政策唱反調(diào)，竭力營(yíng)造對(duì)自己有利的社會(huì)輿論。特別要看到的是，出于追求利潤(rùn)最大化的本性，一些私營(yíng)地產(chǎn)商是絕對(duì)不會(huì)像國(guó)有企業(yè)那樣執(zhí)行政府的宏觀調(diào)控政策的，相反，他們?yōu)榱吮├厝粫?huì)不擇手段地抵制政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的努力。

　　住房是居民生活必需品，政府有責(zé)任保障居民基本生活需求，在這個(gè)意義上，住房有公共品性質(zhì)；改善性住房又是居民的自主選擇行為，在這個(gè)意義上它又是消費(fèi)品；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)還是投資品，有資產(chǎn)保值增值的功能。住房的這種多重屬性，決定了它不能完全市場(chǎng)化，政府在住房供應(yīng)上不能缺位，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)積極發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)有企業(yè)不是多了，而是太少、太弱了！

　　四、治理高房?jī)r(jià)，政府責(zé)無旁貸

　　住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，涉及千家萬戶，關(guān)系百姓切身利益，是人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題之一。對(duì)許許多多普通百姓來說，購(gòu)置一套像樣的住房，改善自己的居住條件，是他們辛苦勞作大半生的最大目標(biāo)，是家庭的頭號(hào)大事。普通百姓的大事，理應(yīng)成為人民政府的大事！滿足人民群眾基本的住房需求是各級(jí)人民政府一項(xiàng)義不容辭的職責(zé)，群眾住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是體現(xiàn)政府執(zhí)政理念的重大政治問題。

　　必須看到，房?jī)r(jià)過高、上漲過快，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)展下去會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。各級(jí)政府必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的危害性，采取堅(jiān)決有力的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　治理高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，是大幅度增加保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)。必須明確，建設(shè)和供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共廉租房及安居工程住房等保障性住房，是政府不可推卸的責(zé)任。城市土地出讓的收益，應(yīng)主要用于建設(shè)保障性住房。保障性住房的地段、周邊設(shè)施、建筑質(zhì)量應(yīng)優(yōu)于商品房，至少不能差于商品房，但必須嚴(yán)格限制建筑面積。保障性住房和中小套型普通商品住房的供應(yīng)要逐步達(dá)到住房供應(yīng)總量的70%以上。只有這樣，政府才可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自如，才是應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)畸高的治本之策，普通百姓才能看到逐步改善住房的希望。在這個(gè)過程中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)大有用武之地，理應(yīng)在保障性住房建設(shè)中擔(dān)當(dāng)主力，同時(shí)積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)、抑制暴利的作用。

　　解決高房?jī)r(jià)這個(gè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生、事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定的“兩難”問題，必須統(tǒng)一全黨思想，做到令行禁止。必須發(fā)揮社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢(shì)，動(dòng)員和依靠全黨的統(tǒng)一意志、統(tǒng)一行動(dòng)。國(guó)務(wù)院要求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障要實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。要建立考核問責(zé)制度，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力的，要追究責(zé)任。各地區(qū)、各部門一定要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)分工協(xié)作和指導(dǎo)督查，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)政策措施，確保中央決策部署落實(shí)到位、見到實(shí)效、取信于民。

　　(責(zé)任編輯：瑋鋒)