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2009年房地產(chǎn)銷售火熱，開發(fā)商“不差錢”，不會(huì)主動(dòng)降價(jià)銷售。 ——潘石屹 如果在出臺(tái)一系列政策后房價(jià)還控制不住，政府必然還會(huì)想其他辦法，直至房地產(chǎn)市場調(diào)控到位。 ——任志強(qiáng) 5月5日，經(jīng)歷一場暴雨洗禮的北京仍讓人感覺些許悶熱。在北京黃金地段的東二環(huán)銀河SOHO地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，卻座無虛席，即使是會(huì)場的過道，都站滿了人。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松、SOHO中國董事長潘石屹、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)等專家、地產(chǎn)大腕正就此輪房地產(chǎn)調(diào)控展開激烈交鋒，而一雙雙或疑惑、或熱切、或疲憊的目光，正迫切希望從中獲得一些對(duì)后市的判斷。 調(diào)控措施仍將繼續(xù)推出 對(duì)于有史以來最為嚴(yán)厲的本輪調(diào)控，上述業(yè)界大腕和專家分歧多于共識(shí)。但對(duì)“此輪房地產(chǎn)調(diào)控不達(dá)目的將絕不會(huì)罷休”的看法，卻是基本一致。 記者注意到，雖然目前一線城市住房成交量集體大跌，但是房價(jià)的調(diào)整卻是步伐不一，有些城市的某些區(qū)域仍“屹立不倒”，房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未回歸正常。 對(duì)此，任志強(qiáng)直言不諱地表示，中央政府已經(jīng)多次表態(tài)，要遏制部分城市房價(jià)過快上漲，如果在出臺(tái)一系列政策后房價(jià)還控制不住，政府必然還會(huì)想其他辦法，直至房地產(chǎn)市場調(diào)控到位。 巴曙松分析認(rèn)為，從各方面情況來看，金融信貸政策已步入回歸常態(tài)的通道之中，不僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策在回歸，包括對(duì)銀行、地方政府的信貸要求都在收緊。 “未來還有一些房地產(chǎn)政策將出臺(tái)并實(shí)施。”潘石屹表示，包括房產(chǎn)稅收、商品房銷售預(yù)收款以及開發(fā)商貸款等幾個(gè)環(huán)節(jié)，都可能有相應(yīng)政策出臺(tái)。特別是后兩個(gè)環(huán)節(jié)，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流造成很大影響。 對(duì)于調(diào)控何時(shí)收手，幾位大腕卻各執(zhí)一詞。任志強(qiáng)認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控政策沒有超過一年的。潘石屹從土地供需角度分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)周期在2年左右，因此至少要到2012年市場才能達(dá)到新的平衡。 “只有房價(jià)回到合理區(qū)間，調(diào)控政策才會(huì)收手。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰說，但是他卻沒給出合理區(qū)間的具體范圍。不過，李文杰預(yù)計(jì)，北京的“一個(gè)家庭只能新購一套商品房”的限購令會(huì)以一年為期限。任志強(qiáng)則認(rèn)為，北京的“限購令”，在其他城市推廣的可能性不大。 會(huì)否產(chǎn)生連鎖反應(yīng) 樓市調(diào)控會(huì)否產(chǎn)生連鎖反應(yīng)？銀行是否會(huì)受到?jīng)_擊？開發(fā)商會(huì)遭遇困境嗎？對(duì)這些問題，上述專家和業(yè)界大腕分歧仍很多。 “很多人都以為這次國家出臺(tái)的嚴(yán)厲政策只是針對(duì)房地產(chǎn)界以及飛漲的房價(jià)，而事實(shí)上，銀行業(yè)所受到的沖擊更大。”巴曙松說，“只不過銀行業(yè)的組織紀(jì)律性更強(qiáng)，沒有人會(huì)因?yàn)槭艿接绊懢痛蟀l(fā)感慨。房地產(chǎn)界只是此次調(diào)控的一部分而已，因?yàn)榉康禺a(chǎn)受到大家太多關(guān)注，所以感覺更明顯。” 潘石屹則認(rèn)為，“受這次樓市新政影響最大的是地方政府。”他分析指出，過去一年，許多地方政府從銀行貸款進(jìn)行土地拆遷，而新政出臺(tái)后開發(fā)商“搶地”熱情會(huì)迅速降下來，未來一定會(huì)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，對(duì)地方政府的資金將構(gòu)成很大壓力。另一方面，2009年房地產(chǎn)銷售火熱，開發(fā)商“不差錢”，不會(huì)主動(dòng)降價(jià)銷售。 李文杰則認(rèn)為，下半年房價(jià)下降已經(jīng)成為共識(shí)，預(yù)計(jì)今年開發(fā)商將難以完成全年銷售額。他直言，從已經(jīng)公布財(cái)報(bào)的上市房企來看，一季度幾乎完成了全年銷售計(jì)劃額的一半，但剩下的三個(gè)季度預(yù)計(jì)很難完成剩下的一半，由此開發(fā)商拿地?zé)崆閷⒑芸旖禍亍?/p> 任志強(qiáng)進(jìn)一步分析認(rèn)為，如果調(diào)控政策持續(xù)下去，開發(fā)商賣不出去房子，就沒有錢拿地，不但將導(dǎo)致住房供應(yīng)量下降，還會(huì)涉及鋼鐵、水泥乃至經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，并可能造成股市大跌。 對(duì)此，巴曙松則認(rèn)為，資本市場關(guān)注的是“保障性住房建設(shè)投資能彌補(bǔ)商品房投資的程度”，以及退出房產(chǎn)投資資金的流向。其言外之意是，如果保障性住房投資跟進(jìn)，并不會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)有大的沖擊，相反，退出去的炒房資金，可能會(huì)流向資本市場，對(duì)股市或有利。 房產(chǎn)稅更具可操作性 對(duì)于房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整，任志強(qiáng)認(rèn)為，物業(yè)稅近期不會(huì)出臺(tái)。潘石屹也認(rèn)同這一看法，并預(yù)測政府可能會(huì)以房產(chǎn)稅的方式進(jìn)行征收。 任志強(qiáng)表示，“討論物業(yè)稅根本沒有必要。”他認(rèn)為，中央政府只是說“要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，并沒說要馬上出臺(tái)物業(yè)稅，“現(xiàn)在還在研究，出臺(tái)還早著呢。” 對(duì)此，潘石屹也表示，物業(yè)稅大家討論了許多年，也空轉(zhuǎn)了許多年，但從目前來看，出臺(tái)的可能性并不大。但是，“有可能會(huì)以房產(chǎn)稅的方式進(jìn)行征收。目前寫字樓和商業(yè)用房在出租過程中是按綜合稅率征收的，其中就包括房產(chǎn)稅。再征收房產(chǎn)稅主要是針對(duì)住宅，至于住宅怎么收房產(chǎn)稅？會(huì)不會(huì)從第二套房子開始征收呢？目前還都只是猜想。”潘石屹說。 事實(shí)上，早在今年兩會(huì)前夕記者便獲悉，有關(guān)權(quán)威研究部門建議今年應(yīng)該深化稅制改革，即包括完善房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)等事項(xiàng)。 據(jù)了解，房產(chǎn)稅并非新稅種，從實(shí)施進(jìn)度來看，房產(chǎn)稅更具可操作性。即，只要國務(wù)院批準(zhǔn)，對(duì)1986年頒布的《房地產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修改，將居民住宅納入征稅范圍即可。（于祥明） (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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