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新“國十條”出臺一個月來，盡管樓市成交量銳減，但房價卻依然沒有明顯下滑的跡象。 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，北京商品房一個月內(nèi)成交6846套，比去年同期下跌幅度達到53.3%。但北京房屋銷售價格4月份仍比3月份上漲2.6%。 作為一線城市高房價的典型，北京的情況足以說明樓市當(dāng)前量跌價滯的困局。為何樓市冷卻期只有成交量冷卻，而房價不冷？這樣的混沌期還將持續(xù)多久？ 有業(yè)界專家指出，樓市從來不是單純的購房者與賣房者的簡單博弈，現(xiàn)在正處于一個開發(fā)商以及其他房價上漲利益群體與政策博弈的時期。 顯然，房價調(diào)整的主動權(quán)掌握在開發(fā)商手里，由于對市場信息的掌握程度不一樣，二手房業(yè)主和投資客往往是跟開發(fā)商的風(fēng)進行市場判斷，因此可以說，開發(fā)商的銷售策略是新房和二手房市場價格變化的風(fēng)向標(biāo)。 按照正常的市場規(guī)律，供求關(guān)系的變化應(yīng)該在房價上有所體現(xiàn)。在樓市火熱的去年，投資性需求撐起了市場，房價自然大漲。如今，持續(xù)的高壓式調(diào)控不斷擠出很大部分的投資、投機性需求，造成成交量下跌迅速。那么，開發(fā)商為什么撐著不降價？甚至為了規(guī)避調(diào)控政策還出現(xiàn)了幫購房者墊首付款的怪招？ 從心理來看，開發(fā)商一方面是寄希望于成交量下滑后政府放松調(diào)控；另一方面期待著經(jīng)過一段時間觀望后，購房需求能夠集中釋放。 但是與去年相比較,今年這兩個條件都不具備。調(diào)控力度的不斷加碼，顯示出政府解決高房價問題前所未有的決心，同時調(diào)控正在持續(xù)擠出投資性購房需求甚至部分改善性需求，二手房市場供給也在迅速增加，一些城市甚至出現(xiàn)了小型退房潮。而且，資本市場的變現(xiàn)以及信貸資金的收緊也對開發(fā)商不利。 與政策博弈，開發(fā)商自恃的是手中資金彈藥充足，去年火爆的銷售業(yè)績以及銀行信貸資金的充足給了開發(fā)商這樣的底氣。但是去年開發(fā)商瘋狂拿地，地王頻現(xiàn)造成的成本升高使得很多開發(fā)商并非“不差錢”。滬深兩市67家房企發(fā)布的2009年年報顯示，去年累計實現(xiàn)凈利潤接近300億元，但同時，這些房企負債總額卻超過5100億元，其中32家資產(chǎn)負債率在70%以上，占比為47%。 之所以撐著不降價，甚至喊出房價還會繼續(xù)上漲的聲音，是因為開發(fā)商們習(xí)慣了房價的上漲，在房價上漲中賺取高額的利潤。我國的樓市處于賣方市場久矣，開發(fā)商以及其他利益群體習(xí)慣了主導(dǎo)市場的話語權(quán)以及在房價博弈中的強勢地位，希望仍能通過他們的言論來主導(dǎo)購房者的預(yù)期。 其實降價對于開發(fā)商來說一定弊大于利嗎？未必。房價下降一部分就會增加一部分購買力，就有一部分被高房價擠出市場的自住型購房者重新進入市場。我們看到，有的開發(fā)商比如恒大地產(chǎn)已經(jīng)開始打降價牌。但這只是個別房企出于資金壓力的權(quán)宜之計，難以成為趨勢。據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心對全國25家知名房企的調(diào)查，有2成房企表示絕不降價，5成房企稱將觀望數(shù)月后再視市場情況而定。 事實上，購房者也是存在兩種心態(tài)。當(dāng)前盡管房價依然堅挺，但是成交量的下降卻讓投資者失去了拋盤機會，不少擁有多套住房的人群也在期待再次出現(xiàn)越調(diào)控越漲的現(xiàn)象。而購房者在觀望的同時，剛性需求也在積攢。因此，盡管調(diào)控政策頻出，但是市場的多種制約因素決定了房價調(diào)控將是一場持久戰(zhàn)。 那么這場持久戰(zhàn)的結(jié)果是什么？現(xiàn)在許多業(yè)界人士擔(dān)心，房價在經(jīng)過短暫的調(diào)整后會出現(xiàn)報復(fù)式反彈。如果樓市調(diào)控氛圍不能持續(xù)的話，開發(fā)商、投資者將有能力、有時間改變市場的預(yù)期，進一步抬高房價。在以往樓市的觀望期，往往是越弱勢的群體情緒越急躁，購房者缺乏長期博弈的耐心，主動打破市場的僵局，開發(fā)商再趁機調(diào)價。 決定未來房價走勢的還有各個市場主體對市場話語權(quán)的掌握程度，在樓市博弈雙方陷入僵局時，往往是輿論的導(dǎo)向改變了博弈雙方的心態(tài)和平衡力量。現(xiàn)在盡管由于成交量下滑，市場話語權(quán)逐漸向購房者傾斜，但是開發(fā)商還是掌握著主流話語權(quán)，還有一部分其他利益群體為他們搖旗吶喊。尤其是在二手房市場上，出于自身利益的考慮，房產(chǎn)中介對于房價上漲言論的“宣傳”對購房者仍有很大的蠱惑性。 由于開發(fā)商、投資者、購房者等市場主體占有信息資源的程度、對市場的判斷能力不一樣，調(diào)控政策能短時間內(nèi)顯著影響購房者的預(yù)期和行為，但要影響開發(fā)商和投資者的行為需要時間很長，更何況這些市場主體還有一些本錢和招數(shù)來跟政策博弈，想方設(shè)法來打政策擦邊球。因此，只有將調(diào)控措施落實到位，不斷強化樓市的調(diào)控氛圍，開發(fā)商、投資者的行為才會真正轉(zhuǎn)向，房價的理性回調(diào)才真正有可能實現(xiàn)。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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