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因為一連串的調(diào)控政策，眼下中國的地產(chǎn)界彌漫著濃重的觀望氣息，但這并不意味著沒有機會。 娃哈哈集團董事長宗慶后（博客）說，他們要建ShoppingMall（購物中心），第一個試點選擇在河南商丘。更讓外界大跌眼鏡的是，他說娃哈哈要在3年到5年內(nèi)建100個購物中心。 娃哈哈并不是唯一的無畏者。 已經(jīng)投身地產(chǎn)領(lǐng)域10年的服裝企業(yè)紅豆集團，這半年來動作頻繁，旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾度擴容。雅戈爾已經(jīng)被公認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得最好的服裝企業(yè)，盡管今年上半年地產(chǎn)新政不斷，它仍在擴張其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 對這些來自快速消費品制造領(lǐng)域的企業(yè)來說，地產(chǎn)界依然是塊優(yōu)質(zhì)的淘金地。 專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司的觀望、彷徨甚至抽身離開，“門外漢”跨界投身地產(chǎn)界的動力來自哪兒？ 娃哈哈集團董事長宗慶后是在鄭州6月18日舉行的一次河南-浙江投資合作洽談會上向媒體爆料的。 當(dāng)時，他剛剛就一個新生產(chǎn)基地項目與河南商丘市政府簽了投資協(xié)議。此次與商丘市政府簽訂的協(xié)議中，還包括要在商丘建一個交易中心。他進一步解釋，交易中心也就是國外說的 “ShoppingMall”——包括購物、餐飲、娛樂等在內(nèi)的綜合商業(yè)體。 參加上述會議的人士回憶，宗慶后稱，商丘只是他商業(yè)地產(chǎn)的第一個試點，在未來的3-5年中，娃哈哈會在河南投建100個這樣的購物中心，累計投資規(guī)模將達到幾百億元。 事后，接近宗慶后的人士向本報透露，目前商丘的商業(yè)地產(chǎn)項目還在選址階段，還沒有拿到土地。如果正式啟動，這個項目將完全由娃哈哈投資。如果日后商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大，娃哈哈不排除引入合作伙伴。至于具體操盤的團隊，該人士透露，娃哈哈會挖一些商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人士加盟。 事實上，在江浙沿海一帶，民企老板很熱衷涉足地產(chǎn)。除了頻繁被輿論曝光的“溫州炒房團”一類的在房地產(chǎn)投資市場的出手，這些民營企業(yè)還將目光鎖定在拿地開發(fā)環(huán)節(jié)上。 與宗慶后相比，服裝制造企業(yè)“下海”房地產(chǎn)要更早。房產(chǎn)開發(fā)最成功的服裝企業(yè)非雅戈爾莫屬。 在寧波，一些有實力的服裝品牌都在做地產(chǎn)。服裝業(yè)圈內(nèi)有一個出名的段子：在寧波天一廣場商圈能看得到的服裝牌子都在賣房子。的確如此，雅戈爾、羅蒙、杉杉、太平鳥、培羅成…… 寧波緣美紡織品有限公司總經(jīng)理林峻是寧波當(dāng)?shù)厝恕Ｋf：“寧波好的地產(chǎn)幾乎都給雅戈爾拿了，除了在一些二、三線城市在做服裝，雅戈爾主要做地產(chǎn)。今年上半年還在擴張他的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。” 這些跨界投資地產(chǎn)業(yè)的公司，多數(shù)首選進入地市縣這樣的三、四線城市，而涉足的地產(chǎn)項目類型多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)。 上述接近宗慶后的人士透露，娃哈哈計劃的商業(yè)地產(chǎn)項目傾向于在地級市、縣級市選址。奧康集團的“百城百街”商業(yè)地產(chǎn)計劃，也是鎖定地級市。四年前，奧康集團第一條商業(yè)步行街——湖北黃岡商業(yè)步行街的開街時，奧康集團總裁王振滔明確表示，“奧康要聯(lián)合100家品牌，以地級市為主，在全國打造百條商業(yè)步行街。” 相比較一線城市在近兩年的歷次宏觀調(diào)控中所經(jīng)歷的房價震動不同，三、四線城市的房地產(chǎn)，仿佛是被調(diào)控遺忘的角落。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出感慨，到三、四線城市去，以農(nóng)村包圍城市，到泡沫薄弱的地方去尋找機會。 在這些地方，經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的進程正在加快，居民生活水平明顯提高，包括購房、日常消費在內(nèi)的沖動日漸增強。 “現(xiàn)在我們不用再大老遠跑到武漢、北京、上海去買好東西了，在家門口就能買到，真好。”當(dāng)年奧康集團在黃岡的商業(yè)步行街開街時，當(dāng)?shù)鼐用襁@樣說。 這就是三、四線消費者的心聲。背后潛藏的是，中國縣域市場所包含的巨大生機與活力。CTR市場研究等多個機構(gòu)近期完成的中國縣域市場研究報告顯示，中國有70%的人口分布在縣域，其GDP總值占全國的50%， 對于涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)更早的服裝制造企業(yè)來說，他們最初的動機則看似更簡單：賣房子成為短期盈利最快的一個投資行業(yè)。愛慕集團董事長張榮明稱，服裝企業(yè)做地產(chǎn)的方式主要有兩種：一是在渠道建立的過程中通過收購門店，二是擴張產(chǎn)業(yè)園。“他們（服裝企業(yè)）的門店銷售利潤并不高，但門店物業(yè)價值很高，他通過建渠道收購門店地產(chǎn)，這些門店地產(chǎn)幾年后會升值。” 此前，他們投身房地產(chǎn)業(yè)大致分為兩個時期：一是2000年左右，當(dāng)時正好政策放開了，這些服裝企業(yè)覺得地產(chǎn)有利可圖，就來投資房地產(chǎn)，這些公司有個特點，主業(yè)都很強，想找其他盈利點；還有一種是2005年、2006年前后進入的，這些都是主業(yè)的利潤不斷被攤薄了，尋找副業(yè)輔助主業(yè)。 現(xiàn)在，新的一輪地產(chǎn)熱似乎正在蟄伏，他們中的一些人正在考慮將這些地產(chǎn)資源掌握在自己手中。 一方面，是基于競爭的考慮。零售企業(yè)涉足地產(chǎn)，多數(shù)是如此。比如迪信通，店面租金幾乎是這家手機零售連鎖企業(yè)最大的成本支出，占迪信通總成本的約30%。 當(dāng)?shù)刈馍蠞q、競爭對手來搶 “地盤”，遭遇迪信通正在進入的高速開店期，直接的后果是門店物業(yè)租賃成本的攀升。迪信通的辦法是，籌集資金自己去買店鋪，把那些已經(jīng)或即將到期的店面“買下來”。 迪信通眼下的自有地產(chǎn)之路，帶有濃重的被動色彩。這或許將是其上市計劃融資中最大的支出。 對于已經(jīng)擁有很多門店的制造商而言，也是如此，自有物業(yè)降低零售成本。美特斯邦威雖然因調(diào)控放慢了步伐，但是其方向仍然堅定。美邦6月29日決定延長2008年制定的擴張項目完成時間至2010年12月31日。 用15年時間將美特斯邦威做到近50億元的市場規(guī)模后，集團董事長周成建渴望更高的毛利率，2008年推出價位更高的新品牌Me&City。至今一年多的時間里，周成建大手筆請來好萊塢明星代言，同時在全國各地廣收商業(yè)地產(chǎn)，為Me&City“囤鋪”。截至2010年5月底，美邦營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目使用資金11.8億元，采用租賃或購買的方式在目標(biāo)城市的核心商圈成功取得店鋪60家。 渠道為王，這對快速消費品制造商來說是不二法門。雖然娃哈哈的宗慶后提出的“百個購物中心”的設(shè)想，外人看來不免有些天方夜譚，但是如果成功，將意味著這家飲料制造商在流通領(lǐng)域中獲得更大話語權(quán)。宗慶后曾感慨，眼下中國的零售業(yè)被外商控制，這種影響已經(jīng)傳遞到制造業(yè)。 如果僅僅是這些，并不能完全解釋娃哈哈為何對地產(chǎn)業(yè)突然熱衷，并吸引他做出“跨界”的冒險。 娃哈哈為何決定第一個購物中心落戶河南商丘？上述接近宗慶后的人士說，當(dāng)?shù)卣畬ν薰軣崆椋芟Ｍ髽I(yè)去投資。 今年6月，宗慶后在鄭州簽訂投資協(xié)議的前一天，被商丘方面特意從鄭州請到商丘考察。簽約后當(dāng)天，商丘市方面立馬舉辦了項目對接會，與會者包括商丘方面一把手，當(dāng)?shù)卣�表示 “將為娃哈哈集團在商丘的投資興業(yè)提供周到、細致的服務(wù)，打造優(yōu)良的環(huán)境”。 這個狀況在房地產(chǎn)大幅上漲的2009年可能是難以想象的。在很多大城市，當(dāng)時的發(fā)展商為搶奪一塊地皮打破頭；今年稍早的時候，各地地王還在不斷誕生。而在現(xiàn)在，華遠集團總裁任志強（博客）在他的微博上說，有些城市的官員開始請開發(fā)商吃飯了。 地方官員的地位逆轉(zhuǎn)，跟地方財政有關(guān)。地方政府錢緊并非新聞。地方財政不僅承擔(dān)著推進醫(yī)改、教育等民生工程大量的資金投入，而且大批4萬億投資刺激計劃之后，地方項目后續(xù)建設(shè)將這兩年完成。這就意味著今明兩年投資的規(guī)模將更大，需要的資金更多。 本報稍早曾報道，華北某省2010年落實中央的各項政策需要新增加支出739億元，但是經(jīng)過反復(fù)測算，其今年預(yù)計新增可用財力只有90億元，中間存在600多億的差額。 在此背景下，對于娃哈哈這樣的“大財主”，得到地方政府的格外偏愛，或在情理之中。 2009年，娃哈哈完成銷售收入432億元，凈利潤80億元，是浙江效益最好的企業(yè)，浙江首家年利稅超百億元的企業(yè)。宗慶后在多個場合宣稱，娃哈哈不差錢，也沒有上市計劃。曾有證券公司估算，如果娃哈哈目前已上市，其市值將達到2800億元左右。 早在2000年，娃哈哈在新鄉(xiāng)投資興建了在河南的第一個基地。目前，娃哈哈在新鄉(xiāng)累計完成投資8億元，2009年銷售收入達12億元，利稅3.5億元。娃哈哈在河南的第二個生產(chǎn)基地位于南陽，總投資6180萬美元。此次準(zhǔn)備在商丘投資的工廠，是娃哈哈在河南的第三個生產(chǎn)基地。 有江浙一帶的民營企業(yè)老板告訴本報，早幾年前的二、三線，現(xiàn)在是三、四線城市，當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y意愿迫切，不少企業(yè)則乘地方招商之機，以很低的價格拿到土地。經(jīng)過半年或者一年，等地價上漲后，再倒手賣掉賺錢。 尤其是在地方政府大搞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)時，有企業(yè)則以建設(shè)制造工業(yè)園、生產(chǎn)基地為由頭，申請到地塊，待園區(qū)建設(shè)完成后，則將其中的部分用于商業(yè)租賃。更有甚者，將這些固定資產(chǎn)作為銀行貸款的抵押物，獲得的貸款再用作其他的投資。 樺儷薈時尚管理咨詢（上海）有限公司首席合伙顧問、執(zhí)行董事包綠菲認(rèn)為，制造業(yè)投身地產(chǎn)，基本上是出于機會主義的考慮。比如說跟當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系很好，有實力就來做地產(chǎn)。 再者，制造業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)能形成某種資金上的互動。“他先拿地，用非常便宜的錢把地圈起來，然后做酒店、商鋪或者賣房子，如果地產(chǎn)做得好，一下子可以進來很多錢，這個錢又可以回到制造業(yè)，做規(guī)模投資。這是把地產(chǎn)業(yè)務(wù)做成一個資本的平臺。” (責(zé)任編輯：白雪松) |
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