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白云種雞場(chǎng)地塊拿地5年未賣樓，開(kāi)發(fā)商否認(rèn)捂盤等升值 位于廣州白云區(qū)廣從路附近的“大一山莊”項(xiàng)目，今年第四季度將推出首批住宅，“樓王”單位可能售價(jià)達(dá)到8萬(wàn)元/平方米，將刷新廣州一手豪宅最高價(jià)。該項(xiàng)目5年未賣，僅土地增值就掙了20億元，有質(zhì)疑稱其存在“捂盤”坐等升值的嫌疑。對(duì)此，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商稱，去年下半年國(guó)土部到全面大檢查時(shí)，也到該盤檢查過(guò)，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。 “磨”了5年僅修20棟住宅 “大一山莊”項(xiàng)目(種雞場(chǎng)地塊)位于廣州白云區(qū)廣從路附近，占地面積約15.2萬(wàn)平方米，容積率為1，在2005年6月21日進(jìn)行拍賣的最終成交價(jià)高達(dá)5億元，樓面地價(jià)達(dá)3300元/平方米，只比當(dāng)時(shí)廣州的最高住宅樓面地價(jià)低48元/平方米，與珠江新城樓面地價(jià)可與之比肩媲美。開(kāi)發(fā)商拿地后將項(xiàng)目命名為“大一山莊”。在2009年11月24日廣州市建設(shè)項(xiàng)目編碼登記表上，該開(kāi)發(fā)商稱，項(xiàng)目鄰近國(guó)家級(jí)南湖旅游度假區(qū)和白云山脈，背靠鳳凰山脈和紅路水庫(kù),項(xiàng)目有共70棟住宅和4棟配套工程。 開(kāi)發(fā)商廣東中力集團(tuán)董事長(zhǎng)助理袁金榮表示，目前種雞場(chǎng)地塊已建了20棟住宅，主要是靠近湖邊的大面積房子，單套面積為800~1500平方米之間，將會(huì)成為整個(gè)項(xiàng)目的“樓王”單位。 昨日記者到場(chǎng)探營(yíng)，工地保安把門不讓進(jìn)。在廣從路邊門口，可窺見(jiàn)小區(qū)工地，小區(qū)內(nèi)仍比較原生態(tài)，保持了山體面貌。記者看到靠近廣從路邊的地塊上，也已修建了兩三棟住宅，已經(jīng)封頂，目前正做外墻整飾。 “樓王”8萬(wàn)元/平方米 從2005年拿地后，種雞場(chǎng)地塊一直未推出住宅進(jìn)行銷售。據(jù)了解，當(dāng)年開(kāi)發(fā)商拿地后，不少在場(chǎng)觀看的開(kāi)發(fā)商等業(yè)界人士，都對(duì)樓面地價(jià)3300元/平方米表示驚詫，認(rèn)為地價(jià)偏高。但是5年過(guò)去了，住宅地塊成交樓面地價(jià)從2005年的1701元/平方米，飆升到2009年的5780元/平方米，漲幅達(dá)2.4倍。相比之下，當(dāng)年讓人驚詫擔(dān)憂的“地王”價(jià)，簡(jiǎn)直堪稱“筍”價(jià)。 開(kāi)發(fā)商廣東中力集團(tuán)董事長(zhǎng)助理袁金榮稱，大一山莊的開(kāi)發(fā)從來(lái)沒(méi)有過(guò)資金方面問(wèn)題。今年第四季度可以推出首批住宅，貨量看最終拿到的預(yù)售證情況，最多可以將目前已建好的20棟全部推出。首批推出的將是標(biāo)桿性單位，包括“樓王”。目前售價(jià)仍在研究中，會(huì)考慮市場(chǎng)承受能力。但目前周邊有房?jī)r(jià)銷售為2~3萬(wàn)元/平方米，大一山莊不會(huì)比別人更低，“樓王”單位有可能售價(jià)達(dá)8萬(wàn)元/平方米。 如果大一山莊售價(jià)達(dá)到8萬(wàn)元/平方米，將刷新廣州一手豪宅最高價(jià)。目前廣州單價(jià)最高的豪宅還是二沙島的別墅，如新世界花園別墅和宏城別墅花園其獨(dú)立別墅二手價(jià)高達(dá)8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米。為何大一山莊敢于喊價(jià)8萬(wàn)元呢？袁金榮舉例，買家光是持有土地價(jià)值就很厲害了，其他項(xiàng)目多是2畝地建3棟住宅，但大一山莊占地最大的是快5畝才建一棟住宅。 焦點(diǎn)問(wèn)題 質(zhì)疑一 5年“曬太陽(yáng)”坐等升值？ 有業(yè)界人士指出，近年來(lái)白云新城隨著規(guī)劃完善，種雞場(chǎng)地塊握有白云山腳下低容積率住宅等稀缺資源，該地塊僅土地價(jià)值就翻了近5倍，僅土地增值就掙了20億元。種雞場(chǎng)地塊是否存在“捂盤”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日廣州市建設(shè)項(xiàng)目編碼登記表上，種雞場(chǎng)地塊大一山莊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)是從2005年10月25日開(kāi)始生效，有效期至2007年12月31日。 市國(guó)土部門：土地交付延遲了2年 不過(guò)，廣州市國(guó)土部門有關(guān)人士表示，種雞場(chǎng)地塊是否閑置要區(qū)別開(kāi)來(lái)看，該地塊在招拍掛后交地上遇到了難題，后來(lái)延遲了2年左右才將地塊正式交付開(kāi)發(fā)商使用。據(jù)了解，種雞場(chǎng)地塊在上世紀(jì)50~60年代由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但在拍賣后才發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)制上存在一定歷史問(wèn)題，村里提出了新的補(bǔ)償要求。相關(guān)部門將所有檔案資料進(jìn)行刨根研究，進(jìn)行協(xié)商交接，最終在1年多后才厘清問(wèn)題，時(shí)間得以順延。 開(kāi)發(fā)商廣東中力集團(tuán)董事長(zhǎng)助理袁金榮表示，在拍賣成功拿地后，要進(jìn)場(chǎng)時(shí)才發(fā)現(xiàn)交地有歷史遺留問(wèn)題。村集體對(duì)某些地權(quán)屬有爭(zhēng)議，政府部門多次協(xié)議解決。最終在2007年，地塊正式移交后開(kāi)始動(dòng)工。但到目前為止，地塊仍未百分百交地完畢，還欠9畝地未最終移交。這9畝地主要位于地塊的西北面，現(xiàn)狀仍是石材廠和汽車修理廠。此外，地塊上還有些小的零散的紅線爭(zhēng)議。 開(kāi)發(fā)商：一直動(dòng)工未構(gòu)成閑置 一般而言，近一兩年來(lái)開(kāi)發(fā)商正式移交使用地塊后，在約2年左右要推出銷售，將土地變?yōu)橛行Х课莨⿷?yīng)。為何種雞場(chǎng)地塊拿地5年后未賣樓，仍未被作為閑置地收回呢？袁金榮稱，正式移交后地塊其實(shí)一直都處于施工階段，拿地后開(kāi)發(fā)商也很著急，想盡快動(dòng)工建好住宅。但打造項(xiàng)目不是那么容易的，不是設(shè)計(jì)好一兩套就可以立馬動(dòng)工的，要等待一定的批量。一般項(xiàng)目是3~5張圖紙可以建十幾二十棟住宅，但該項(xiàng)目一張圖紙只建一棟住宅，且邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)外多個(gè)著名建筑師每人設(shè)計(jì)一棟，“一開(kāi)始要請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師，聯(lián)系看人家愿不愿意，然后要看人家時(shí)間”。 袁金榮表示，種雞場(chǎng)地塊辦了所有該辦的手續(xù)，去年下半年國(guó)土部到全面大檢查時(shí)，也到該盤檢查過(guò)，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。地塊前期規(guī)劃報(bào)建準(zhǔn)備時(shí)間較長(zhǎng)，規(guī)劃、報(bào)建等每個(gè)環(huán)節(jié)都需要時(shí)間，政府部門也會(huì)提出相應(yīng)的修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位再進(jìn)行修改，一來(lái)二去也拉長(zhǎng)了時(shí)間。但設(shè)計(jì)和建筑材料等費(fèi)用也比較高，該項(xiàng)目可達(dá)到“總投資額20%~30%”的指標(biāo)。 質(zhì)疑二 閑置土地政策有空子可鉆？ 有質(zhì)疑稱，這是否利用了政策空子，開(kāi)發(fā)商用規(guī)劃設(shè)計(jì)拉長(zhǎng)了整個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)間，但又合理地不被認(rèn)定為閑置地？廣州維森置業(yè)有限公司總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不一定是利用了政策，因?yàn)椴煌髽I(yè)的定位不同。開(kāi)發(fā)商分為兩類：一類是“割臘肉”式的，拿地后挖掘土地的每寸價(jià)值再慢慢做，就像將豬肉先腌成臘肉慢慢吃一樣；一類是“播種機(jī)”式，一拿地后快速開(kāi)發(fā)回收資金。以設(shè)計(jì)拖延時(shí)間是一種鉆空子，但開(kāi)發(fā)商不一定能夠是惡意地這么做，因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商在拿到種雞場(chǎng)地塊后盡快開(kāi)發(fā)回籠資金，然后再拿別的項(xiàng)目，也同樣可以達(dá)到同樣的賺錢效果。 合富輝煌首席分析師黎文江透露，有個(gè)設(shè)計(jì)師教授承接了種雞場(chǎng)地塊項(xiàng)目某樓棟設(shè)計(jì)，做出方案后該項(xiàng)目老板不斷反復(fù)修改，現(xiàn)在跟著教授的學(xué)生都畢業(yè)了，房子還沒(méi)建。這主要是種雞場(chǎng)地塊的老板思維比較特殊，要求盡善盡美去做精品，但也因此錯(cuò)過(guò)了2007年和2009年比較好的上市時(shí)間。 中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，目前政策上確實(shí)仍存在很多不完善的地方，比如有的開(kāi)發(fā)商故意讓規(guī)劃不達(dá)標(biāo)，被政府部門打回后反復(fù)改，這樣也可拖延時(shí)間。在這種情況下，國(guó)土部門就算要收地也不可能，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商確實(shí)不停在完善規(guī)劃。因此，政府要在規(guī)劃等報(bào)批環(huán)節(jié)做出硬性規(guī)定，比如限定規(guī)劃修改次數(shù)，超過(guò)一定次數(shù)后就視為拖延。否則，政府只能控制賣地供應(yīng)規(guī)模，卻控制不了住宅最終有效供應(yīng)的規(guī)模，樓市調(diào)控效果會(huì)被削弱。 相關(guān)規(guī)定 如何定義閑置土地？ 根據(jù)規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：(1)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；(2)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 來(lái)源信息時(shí)報(bào) |
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