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百萬大盤新開二期售價(jià)每平方米 比周邊樓盤低兩千元至三千元 房多價(jià)低周邊項(xiàng)目壓力陡增——— 相比近期大興、房山等區(qū)域新盤接踵入市以低價(jià)換銷量的“順應(yīng)時(shí)勢”，年初漲幅最高、輿論壓力最大的通州板塊似乎一直變化甚微。哪怕是成交量多月來急劇下降接近 “冰點(diǎn)”，其整體售價(jià)依然保持在2萬元/平方米以上。 （本報(bào)8月12日發(fā)表的《通州房價(jià)還能扛多久？》曾對區(qū)域樓市進(jìn)行詳細(xì)報(bào)道） 而就在本周，通州樓市僵持局面在一些即將入市的新盤帶動(dòng)下，有了松動(dòng)的跡象，曾經(jīng)高調(diào)直沖“單價(jià)三萬”的通州樓市眼下高燒已退，狂熱的區(qū)域樓盤逐步降溫，而由即將入市大盤“低開投石問路”引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”，正快速在區(qū)域內(nèi)蔓延。引用一位業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，“盡管來得遲了些，但無論是心理承受能力還是市場現(xiàn)實(shí)壓力，都已經(jīng)讓通州樓盤面臨一個(gè)關(guān)鍵臨界點(diǎn)，價(jià)格的下降指日可待。” ●市場觀察 百萬平方米大盤低開預(yù)期震動(dòng)區(qū)域樓市 “通州地鐵沿線馬上要有新盤入市了。據(jù)說價(jià)格比周邊樓盤都便宜，而且不是打折促銷，就是直接低開，如果真是這樣的話，對我們這些項(xiàng)目的影響肯定不小。”近日本報(bào)在通州某項(xiàng)目“探盤”時(shí)，項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人透露出這樣一個(gè)信息，話語中對“競爭對手”的“來勢洶洶”不無擔(dān)憂。 這位行業(yè)人士口中的地鐵沿線新盤，是位于八通線臨河里站附近的“華業(yè)·東方玫瑰”，這一近百萬平方米大盤預(yù)計(jì)將于8月底9月初入市，目前正在緊鑼密鼓的蓄客階段。本周末《廣廈時(shí)代》在該項(xiàng)目現(xiàn)場看到，郁郁蔥蔥的園林實(shí)景已初現(xiàn)雛形，現(xiàn)場售樓處正式開放不久，當(dāng)天在場咨詢的買房人絡(luò)繹不絕。“現(xiàn)在只是做客戶登記，我們的銷售價(jià)格還沒有最終確定，但是肯定比同區(qū)域其他項(xiàng)目都低，比一期也高不了多少。”盡管華業(yè)·東方玫瑰的銷售人員對價(jià)格“三緘其口”，但是知情人士還是向本報(bào)透露了該項(xiàng)目待開的二期大概的價(jià)格區(qū)間：“這次開盤整體價(jià)格在1.5萬至1.6萬元/平方米左右，毛坯房的價(jià)格應(yīng)該不會(huì)超過1.5萬元/平方米。” 來自亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份通州區(qū)在售樓盤整體成交均價(jià)為20442元/平方米，算一筆賬，如果按照1.5萬/平方米左右的價(jià)格入市，華業(yè)·東方玫瑰的價(jià)格比八通線周邊在售樓盤普遍要低2000元-3000元/平方米，而對比上半年炒得最熱的“五河交匯”、“通州新城”區(qū)域樓盤動(dòng)輒24000-25000元/平方米的單價(jià)，更是差距明顯。再考慮到該項(xiàng)目近百萬平方米的充足供應(yīng)量的持續(xù)釋放，也難怪通州不少項(xiàng)目對華業(yè)·東方玫瑰的入市如臨大敵，紛紛考慮對自身價(jià)格的重新制定。而尚未入市就曾經(jīng)高調(diào)表示將領(lǐng)區(qū)域價(jià)格之先的富力、遠(yuǎn)洋等名企通州項(xiàng)目，如今也對價(jià)格一詞諱莫如深。 大批開發(fā)商醞釀深度降價(jià) “我們畢竟是個(gè)百萬平方米的大盤，現(xiàn)在剛開了個(gè)頭，還要操作好幾年，采取低價(jià)入市的方式也是合情合理。”華業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目去年底開盤的一期兩棟樓基本以內(nèi)部消化方式認(rèn)購一空，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)約12500元/平方米，時(shí)隔大半年后二期開盤，他們認(rèn)為也會(huì)保持在一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。“避開了上半年通州樓市的瘋漲對我們來說也是件好事，使得這個(gè)項(xiàng)目在價(jià)格制定上更為從容和理性。”華業(yè)·東方玫瑰負(fù)責(zé)人說。 “大興、房山的集中推盤主要出現(xiàn)在調(diào)控新政出臺(tái)之后，在價(jià)格制定上擁有相當(dāng)大的余地。通州的情況卻大不一樣，就是因?yàn)槟瓿鯀^(qū)域價(jià)格被炒得太高才造成今天這一騎虎難下的局面，其實(shí)目前的市場蕭條已經(jīng)讓不少樓盤有些扛不住了，畢竟成交才是硬道理。之所以一直沒有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，一是考慮到前期高價(jià)接盤的老業(yè)主的心理感受，怕引起糾紛，二是也不愿當(dāng)率先降價(jià)的出頭鳥成為眾矢之的，因此大部分項(xiàng)目這么長時(shí)間一直在觀望和猶豫，到底降不降和降多少合適，所以之前的價(jià)格調(diào)整基本都是以少量特價(jià)房等方式變相打打擦邊球。”北關(guān)環(huán)島附近某項(xiàng)目開發(fā)商接受采訪時(shí)剖析了通州區(qū)域不少樓盤的“硬扛”心態(tài)。 而這樣的“硬扛”心態(tài)有可能在近期入市的幾個(gè)大盤帶領(lǐng)下“瓦解”。采訪中多位開發(fā)商表示，一旦華業(yè)·東方玫瑰等項(xiàng)目價(jià)格正式出爐，他們也會(huì)作出相應(yīng)反應(yīng)，通過價(jià)格調(diào)整換取市場競爭力。“降不降只是個(gè)時(shí)間問題，而降多少就得互相參照了。”梨園鎮(zhèn)附近某項(xiàng)目開發(fā)商表示。 ●分析 市場轉(zhuǎn)好開發(fā)商伺機(jī)快速套現(xiàn) 北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月3日，北京通州區(qū)在4月15日新政后總預(yù)售項(xiàng)目為9個(gè)，共提供房源2552套，而其中簽約量僅為264套，簽約率僅為10.3%，九成房源滯銷。新政以后單個(gè)項(xiàng)目銷售率最高的僅為31.8%，更有4個(gè)項(xiàng)目接近零成交。盡管通州只是北京的一個(gè)區(qū)，其實(shí)際成交量只占全市不足5%，但值得注意的是，目前通州區(qū)的商品住宅期房存量已經(jīng)占到北京全市存量的20.4%。是目前北京市存量房源最多的區(qū)域，而且其單個(gè)項(xiàng)目平均庫存量也屬于最高。 “通州樓盤長期高價(jià)造成的有價(jià)無市局面其實(shí)讓不少項(xiàng)目已經(jīng)叫苦不迭，大盤低開的來勢洶洶更讓他們忐忑不安。市場越差越不敢降，怕降了也沒人買，而市場轉(zhuǎn)好伺機(jī)快速套現(xiàn)，趁著區(qū)域樓市再度轉(zhuǎn)熱的東風(fēng)，就此放下身段也不失為明智之舉。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅提出了“賣漲不賣跌”的新觀點(diǎn)，她認(rèn)為，種種因素疊加下的通州整體降價(jià)時(shí)機(jī)將到，即便是有些“半推半就”找臺(tái)階下，但一旦預(yù)期下調(diào)其降價(jià)效果將更加明顯。 ●后市動(dòng)態(tài) 下半年通州區(qū)40萬平方米供應(yīng)量集中入市 據(jù)了解，下半年通州樓市將迎來新一輪供應(yīng)高峰。除華業(yè)·東方玫瑰即將推出10萬平方米、589套房源之外，包括遠(yuǎn)洋東方 (論壇 新聞)、金隅花石匠 (論壇 新聞)、世紀(jì)星 (論壇 新聞)城、北京one、天晟嘉園 (論壇 新聞)、阿爾法·汀香麗舍 (論壇 新聞)等在內(nèi)的多個(gè)新老項(xiàng)目，都將先后入市。預(yù)計(jì)三、四季度總供應(yīng)量將達(dá)40萬平方米以上，在市場購買信心還未完全恢復(fù)之際，樓盤的集中入市，無疑更使區(qū)域競爭趨于白熱化。 ●行業(yè)觀點(diǎn) “亡羊補(bǔ)牢” 、“理性回歸”獲行業(yè)一致認(rèn)可 對于通州樓市眼下的“理性回歸”，業(yè)界專家一致認(rèn)為，“亡羊補(bǔ)牢”為時(shí)不晚。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，通州是靠世界城 (論壇 新聞)市的概念炒熱的，這個(gè)利好要等到幾年之后才能顯現(xiàn)。而從去年直至今年新政出臺(tái)前，通州房價(jià)至少透支了三年。可見通州房價(jià)出現(xiàn)回歸是正常的。 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰亦表示，過去的經(jīng)驗(yàn)表明，通州樓盤漲價(jià)過快，銷售就會(huì)迅速下降。可見，伴隨著新城利好而產(chǎn)生的漲價(jià)沖動(dòng)實(shí)不可取。這些教訓(xùn)都足以令開發(fā)商保持謹(jǐn)慎，今后更為科學(xué)地合理定價(jià)，維持市場平穩(wěn)上升的局面。文/邱旸 中國規(guī)劃網(wǎng)北京8月19日電 |
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