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伴隨著房地產價格的下滑，中國的GDP增長質量正在提高。任何試圖救市的舉措都很可能是徒勞的。無論從交易量還是從成交價來看，中國的房地產市場都存在泡沫。 房地產市場的供應過度正在摧毀房價上漲的預期。房地產投機活動不太可能再被激起，因為家庭部門的負債已經接近飽和。諸如解除限購令等救市舉措，只能起到適得其反的效果。 允許房價自由調整是最好的政策。泡沫收縮讓經濟得以自動調整，從而改善經濟運行效率，提高勞動者收入，進而支持工資上漲帶動消費增加的良性循環。 大熊市露苗 房市在2012年曾出現全國性的下跌，2013年出現了反彈。當時大部分分析師和市場人士都堅信，這是牛市持續的體現，并認為新一屆政府有動力維持房市泡沫，也擁有相應的資源。我當時就曾寫到，這兩者事實上都不存在。 目前這輪房價下跌遠未結束。價格在下滑，但成交量下跌得更多。當完整的一輪價格下跌結束后，交易量通常會高于歷史平均水平。 房市泡沫的破裂通常會持續幾年。美國的房地產價格在2006年達到峰值后，花了五年時間才觸底，1997年的香港房市泡沫破裂花了六年。 日本的房市泡沫則在20年后還在收縮過程中。中國的情況很有可能與此類似。我曾預測2012年有一輪下跌，2013年出現明顯反彈，2014年將是又一輪下跌。 往前看可能還會有一輪反彈，但反彈幅度將遠小于2013年。其后還會有一輪下跌。市場將可能在2017年或2018年最終觸底。 房價的每一輪下跌都會吸引、滿足一些被抑制的購房需求。那些之前想要買房但沒有足夠資金實力的購房者，會在房價下滑至他們經濟能力所能承受范圍內時，踴躍進入市場。 當這個群體的購房需求逐漸被消化之后，又一輪房價下滑將會出現，從而吸引那些經濟能力更差的購房者。當房地產泡沫收縮時，市場的持續存在建立在提供真實價值的基礎上；而反觀泡沫擴張期，市場提供的則僅僅是房價上升的“潛力”。 中國的適齡勞動人口正在減少。而到2017年后，中國的總人口也會減少。房地產牛市不可能在人口減少的國家持續。目前中國大部分小城市的人口已停止增長，且很可能在未來10年內出現人口大規模向大城市轉移的局面。日本和韓國的經驗表明，當以“白領”為主的服務業走向一個經濟體的舞臺中央，大城市的人口增長將愈發快速。 中國很有可能重復這一現象。中國小城鎮的房屋目前已經嚴重供過于求，這些地區的房市將不可能再次復蘇。 反觀大城市，盡管人口仍在增長，但房價也很可能不再繼續上升。東京的人口一直在增長，但那里的房價也出現了下滑——盡管降幅比小城市小一些。 紐約曼哈頓和倫敦市中心的房價確實保持了快速上漲——盡管其他地區的房價在下滑。但這是因為這兩地吸引了高收入人群在那里聚集。一個城市的擴張往往源于競爭力的提升。如果一個城市想要在本國其他地方房價普遍下滑時保持房價上漲，這個城市必須具備像曼哈頓和倫敦中心區那樣的競爭力。 (責任編輯：白雪松) |
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