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房貸松綁的傳聞持續(xù)發(fā)酵，但是國有四大行至今并無動作。 “銀行現(xiàn)在的房貸按揭業(yè)務(wù)本來就不怎么賺錢，政策放松和更多投放肯定對利潤會有影響。但是，房貸松綁最后還是看監(jiān)管層政策，銀行當(dāng)然不愿意下調(diào)貸款利率。”一家國有大行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。 倒逼房貸松綁 自9月22日以來，央行即將發(fā)文四大行放松限貸的傳聞在市場上鬧得沸沸揚揚。這是繼部分地方政府松綁限購之后，可能對房地產(chǎn)行業(yè)形成重大利好的消息。然而，面對市場傳聞，銀行卻相對較為沉默。 傳聞稱，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，同時二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，甚至“房貸還清可享首套房按揭政策”。 對此，四大行統(tǒng)一口徑表示，房貸松綁暫無消息。 記者了解到，目前所有銀行并未對房貸政策有所調(diào)整，四大行在首套住房按揭貸款上仍執(zhí)行不高于基準(zhǔn)利率政策，二套房貸款利率則不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。在二套房認(rèn)定上，不僅認(rèn)房，而且認(rèn)貸。 “分行層面沒有任何房貸放松的消息。從目前情況看，至少節(jié)前不可能有這么重大的調(diào)整。”建行北京分行相關(guān)人士稱。 據(jù)媒體報道，某大行內(nèi)部召開會議，研究了關(guān)于首套房認(rèn)定、支持房地產(chǎn)信貸投放、加大房貸利率優(yōu)惠力度的方案。 對此，上述建行人士表示：“之前銀監(jiān)會就已經(jīng)要求銀行要盡可能地滿足首套房剛需，銀行就已經(jīng)通過結(jié)構(gòu)調(diào)整將投放傾向了房貸市場，但是也強調(diào)了差別化的房貸政策。” 據(jù)了解，在住房按揭貸款上，國有大行的首套房貸款利率最低執(zhí)行八五折，而二套房貸款利率則均在基準(zhǔn)利率之上。 然而，一家房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人認(rèn)為，四大行放松房貸的可能性比較大。隨著經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的明顯走弱，經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)超預(yù)期，從前期政策刺激的效果看，作用已經(jīng)弱化。“經(jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)行業(yè)松綁，兩者可能會有一個權(quán)衡。” 國家統(tǒng)計局日前公布數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1月至7月回落0.5個百分點，已連續(xù)7個月下滑。1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。 更值得關(guān)注的是，居民購房意愿在不斷下降，購房市場冷而租賃市場火爆。央行日前發(fā)布第三季度居民儲戶調(diào)查報告顯示，未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個百分點。 “目前房價處在下行的區(qū)間，購房者大都買漲不買跌，所以購房意愿很弱。很簡單的一個道理，在房價下行的時候，買了就會虧，明智的做法就是等。”上述房地產(chǎn)基金人士認(rèn)為，從各方博弈來看，地方政府可能對放松房貸呼聲最高。由于房貸政策和購房意愿的關(guān)系直接且緊密，地方政府救市的思路可能就是“求助銀行”。 自8月起，目前已經(jīng)有多個地方政府正式發(fā)布了涉及松綁限貸政策的相關(guān)通知或公告。 8月1日，福建開始執(zhí)行的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中明確提出，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房按首貸認(rèn)定。隨后，紹興市、湖北省住建廳、青島市亦紛紛參與進(jìn)來，接棒限購松綁政策。 “目前，國有大行成為信貸松綁的焦點。國有大行要承擔(dān)更多的社會責(zé)任，而股份行則大多在觀望。”上述房地產(chǎn)基金人士認(rèn)為，通常情況下，國有大行政策調(diào)整會略領(lǐng)先股份行。 “雞肋”業(yè)務(wù)尷尬 面對沸沸揚揚的市場傳聞，大多銀行保持了沉默。 “政策還沒有下來，事情比較敏感，銀行肯定都不愿多說。”北京一家股份行信貸部人士向記者透露，“如果銀行明確表示了支持態(tài)度，那么立刻就會涉及到執(zhí)行的問題。相反，由于牽涉到監(jiān)管政策，銀行也不可能公開反對。所以，銀行目前大都只能沉默，也就是一種觀望態(tài)度。” 該人士稱，按照市場化運作規(guī)律，按揭貸款業(yè)務(wù)比較“雞肋”，收益不高卻得到監(jiān)管層的支持。“從成本和收益來看，按揭貸款一般的利率也就是基準(zhǔn)利率，利差不足3%，對利潤的貢獻(xiàn)非常有限；相比較來看，小微企業(yè)貸款利率、消費貸款等很多信貸品種的利率都是上浮30%，包括一些費用，貸款綜合利率甚至能超出40%，與按揭貸款的差距在2.5%以上。” 據(jù)他介紹，按揭貸款在銀行貸款結(jié)構(gòu)中，是一種比較容易沖規(guī)模的品種，占用資金的時間長，也比較穩(wěn)定。比如，一家銀行的貸款額度沒有消耗完，通常情況下會選擇多放按揭貸款，這樣就能達(dá)到資金效率的最大化。但是，在銀行將信貸偏向小微、三農(nóng)等業(yè)務(wù)之后，貸款資金就緊張很多，一些銀行常常會遇到放不出款的情況。 “監(jiān)管政策和銀行政策如今都是進(jìn)退兩難。從監(jiān)管政策看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，要提振房地產(chǎn)行業(yè)。但是，一旦放開房貸和限購之后，這么多年扼制房價上漲的成果是不是就白費了呢。而站在銀行的立場，監(jiān)管政策肯定是要執(zhí)行，但是市場化規(guī)律也要遵守，如何協(xié)調(diào)也需要進(jìn)一步權(quán)衡。”一家外資行行長認(rèn)為，監(jiān)管層要求銀行多投放資金到房貸市場，但是又規(guī)定了相應(yīng)的利率標(biāo)準(zhǔn)，“這種情況下，讓銀行很難做”。
該行長也認(rèn)為，目前四大行在房貸政策調(diào)整中的博弈首當(dāng)其沖，畢竟要承擔(dān)更多的社會責(zé)任。股份制銀行在利率的驅(qū)使下，可能會有不同對策。“政策上是能夠調(diào)整的，但是對貸款的審批、放款速度等一系列程序上的東西，銀行是能夠掌控的。很可能，一旦房貸政策調(diào)整，銀行放不出款的情況會更加嚴(yán)重。” |
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