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調(diào)控房產(chǎn)的核心在穩(wěn)定房價(jià)、打擊炒作和投機(jī)。北京、上海等一線城市房價(jià)可能因?yàn)樘摳叨碌靼卜績r(jià)會不會出現(xiàn)“拐點(diǎn)”還很難說。房價(jià)漲不漲不是問題的核心，如何使其增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是問題的關(guān)鍵所在。 過快上漲的房價(jià)已經(jīng)超出了西安市普通市民的心理承受價(jià)位。新浪樂居網(wǎng)正在進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查顯示：82．3％的市民認(rèn)為西安房價(jià)“偏高，買房壓力大”。 為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，5月5日，西安市政府出臺 《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》（以下簡稱 《意見》），從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個(gè)人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見，6月1日起正式實(shí)施。《意見》經(jīng)媒體公布之后，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場的“十六條”。對于“十六條”的作用，從普通市民到商品房開發(fā)商再到學(xué)界，從不同的角度出發(fā)，有著各自的期待。 價(jià)格：已破六千元大關(guān) 為遏制部分城市房價(jià)過快上漲，4月17日，國務(wù)院發(fā)布出臺十項(xiàng)措施，規(guī)定購買自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。這十項(xiàng)措施被業(yè)內(nèi)人士稱之為遏制部分城市房價(jià)過快上漲的新“國十條”。 北京、上海、深圳等一線城市的商品房價(jià)格隨著新 “國十條”的出臺價(jià)格出現(xiàn)松動，紛紛打折促銷。 同一天，陜西省政府發(fā)布了 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，《意見》明確要求：各地要合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。同時(shí)將加大對閑置土地清理力度，從高征收土地閑置費(fèi)。 新“國十條”和陜西省《意見》的實(shí)施，并沒有立即影響到西安樓市 “量價(jià)齊增”的發(fā)展勢頭：西安市住房保障和房屋管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的4月，西安市商品房銷售面積144．13萬平方米，其中商品住房131．26萬平方米；商品房成交均價(jià)為6296元／平方米，與3月份商品房銷售面積114．22萬平方米相比，銷售面積分別增加了29．91萬平方米、27．87萬平方米；商品住房成交均價(jià)為6040元／平方米，與3月份商品房成交均價(jià)5897元／平方米，其中商品住房成交均價(jià)5582元／平方米相比，同比增長30．97％，環(huán)比增長8．2％。 這意味著西安商品房平均價(jià)格在剛剛過去的4月份，歷史性地站到了6000元以上的新起點(diǎn)上。 進(jìn)入5月之后，一路高歌的西安房地產(chǎn)市場終于開始出現(xiàn)觀望氛圍，成交量急劇下滑。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：“五一”假期三天時(shí)間，西安普通住宅成交420套，日均成交140套，與此前第17周（4月19日～25日）的日均成交量相比，銷量跌幅達(dá)69％。 成交量較少了，但成交價(jià)格依然一路看漲。以5月3日為例，當(dāng)日西安普通住宅成交154套，較4月29日減少了365套，成交面積下滑了68．4％，但成交均價(jià)為6161元／平方米，增長了3．3％。 作為新 “國十條”的地方版，西安市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十六條”順勢而出。 調(diào)查顯示：多數(shù)市民購房將持觀望態(tài)度 “十六條”的出臺，對西安的房產(chǎn)市場影響到底有多大？是否會為西安樓市帶來拐點(diǎn)？“十六條”剛一公布，新浪樂居網(wǎng)就通過網(wǎng)絡(luò)推出了 《西安新政十六條調(diào)查》，并從西安的房價(jià)水平如何、新政十六條會給西安樓市帶來什么影響、新政十六條出臺后西安房價(jià)如何發(fā)展、新政出臺對購房者的購房態(tài)度的影響、購房需求、新政影響最大作用、是否能抑制炒房或房價(jià)過快上漲、哪一項(xiàng)最能抑制房價(jià)等8個(gè)方面設(shè)置了問卷。 考察調(diào)查問卷中的8個(gè)問題，不難看出，最引人注目的是普通市民對目前西安房價(jià)的承受能力、新政十六條出臺后對市民購房態(tài)度的影響以及廣大市民對新政作用所持有的態(tài)度。 對于目前均價(jià)已經(jīng)突破6000元大關(guān)的西安房地產(chǎn)市場，在“您認(rèn)為目前西安的房價(jià)水平如何？”的選項(xiàng)中，截至5月10日，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，82．3％的市民認(rèn)為“偏高，買房壓力很大”，12．6％的人認(rèn)為 “基本合適，在可承受范圍內(nèi)”，只有5．1％的被調(diào)查者認(rèn)為“偏低，與部分城市比房價(jià)水平較低”。從對房價(jià)評價(jià)懸殊巨大的比例中不難看出，目前西安市的房價(jià)水平已經(jīng)到了普通市民難以承受的高點(diǎn)，購房對于普通西安市民來說，壓力很大。 新政的出臺，讓大多數(shù)人開始對購房持觀望的態(tài)度。調(diào)查顯示，截至5月10日，在“新政出臺后，您的購房態(tài)度是？”的選項(xiàng)中，83．4％的被調(diào)查者選擇了“觀望”，12．6％的被調(diào)查對象選擇了“積極買入”，4％的人選擇了“拋售”。 對于新政的出臺是否能抑制炒房及房價(jià)快速上漲的態(tài)度上，41．1％的被調(diào)查對象持有悲觀態(tài)度，認(rèn)為“不一定能抑制”，32．0％的被調(diào)查者的態(tài)度是“效果不是很大”，只有26．9％的被調(diào)查者持有積極的樂觀態(tài)度，認(rèn)為“一定能抑制”。 西安市房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀印證了調(diào)查的數(shù)據(jù)：“現(xiàn)在來買房都是有住房需求的客戶，幾乎沒有房產(chǎn)投資者。但買房者的心態(tài)有了變化，上半個(gè)月下了訂單的客戶紛紛問詢是否會有價(jià)格方面的影響，而待購者則更加猶疑不定。市場中買賣雙方都因?yàn)檎咦兓霈F(xiàn)了較強(qiáng)烈的觀望心態(tài)。”榮禾城市理想樓盤的置業(yè)顧問說。 關(guān)鍵看房價(jià)與收入是否匹配 西安房價(jià)與收入比過高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。陜西省房地產(chǎn)學(xué)會會長王圣學(xué)早前接受記者采訪時(shí)說：“西安房價(jià)的合理價(jià)格應(yīng)該在4500元左右，這是根據(jù)綜合城市發(fā)展和群眾收入水平得出來的一個(gè)數(shù)字。很多人說相對北京、上海、深圳，甚至成都，西安的樓市價(jià)格不算高，我覺得這個(gè)說法站不住腳，因?yàn)槟悴荒芄饪紤]價(jià)格而不考慮大家的收入水平，西安現(xiàn)在一個(gè)普通的工薪族月收入只有2000元左右，他能承受得了5000元每平方米的房價(jià)嗎？” 雖然如此，王圣學(xué)也同時(shí)看到，西安作為西北地區(qū)的中心城市，由于剛性需求、炒作和買漲不買跌三大因素的存在，房價(jià)超過4500元合理價(jià)位是不可避免。 陜西省社會科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會副主任、研究員張寶通也認(rèn)為，“供求關(guān)系是影響房價(jià)高與低的決定性因素，西安剛性需求旺盛的特性足以撐得住西安目前的房價(jià)。”他分析說：“西安是個(gè)西部人口大市，再加上陜西教育大省的獨(dú)有特性，每年選擇在西安定居生活的人不在少數(shù)，因此置業(yè)便成為每個(gè)人所必須面臨的問題。有足夠的買方市場支撐，賣方市場的價(jià)格是很難實(shí)現(xiàn)下調(diào)的。” 此次調(diào)控政策的出臺，西安房價(jià)會不會出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，王圣學(xué)的結(jié)論是“很難說”。他解釋說：“調(diào)控的核心穩(wěn)定房價(jià)、打擊炒作和投機(jī)，北京、上海等一線城市房價(jià)可能因?yàn)樘摳叨碌８鶕?jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，城市化率達(dá)到70％左右，對城市住房的需求才會趨于飽和。我國目前城市化率只有46％，以目前每年0．8％至1％城市化速度推算，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)還有15至20年的增長期。其中，房價(jià)漲不漲不是問題的核心，如何使其增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關(guān)鍵的。” 對于西安市出臺的 “十六條”房產(chǎn)新政，西北大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授盧山冰認(rèn)為，西安房地產(chǎn)市場還是比較健康的，政策出臺是維穩(wěn)房市秩序，對改善性、投資、炒房群體肯定會有影響。政府的決心是不可動搖的，仍然不能遏制的話，還可能再出臺更嚴(yán)厲的政策。政策調(diào)控下，西安房地產(chǎn)市場將更理性、科學(xué)。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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