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這是一場規(guī)劃局和國土房管局的意見PK，討論的主題，是已經(jīng)執(zhí)行近20年的商品住宅預(yù)售制度。 預(yù)售制度當(dāng)廢當(dāng)立？規(guī)劃部門傾向于取消，因為時機已經(jīng)成熟；國土部門的反饋則是仍然保留，否則會影響供應(yīng)。無獨有偶，對于這一問題，房地產(chǎn)專家們也涇渭分明地派生了出了兩大陣營，彼此間觀點針鋒相對。至于買家，則絕大多數(shù)對取消預(yù)售制度翹首以待。網(wǎng)調(diào)顯示，有九成網(wǎng)民支持取消預(yù)售制。 由來：預(yù)售制“多層需封頂，高層至少建2/3” 廣州預(yù)售制度走了一條從放松到嚴苛的道路。上世紀90年代初期，廣州的預(yù)售門檻與國家法規(guī)相同，即“投人開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”，其他條件是“已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書”、“持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。 隨著爛尾樓出現(xiàn)次數(shù)增加，到90年代中后期，預(yù)售政策逐漸改為“高層樓宇完成工程進度的二分之一、開發(fā)商自有資金25%就可賣樓花”。 2001年，廣東省行政主管部門出臺新的預(yù)售規(guī)定，要求“七層以下(含本數(shù))的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上(不含本數(shù))的商品房預(yù)售項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程才可拿預(yù)售證”。然后一直執(zhí)行至今。 規(guī)劃局：醞釀預(yù)售制度改革 繼南寧年初首提取消預(yù)售制后，5月13日，廣州市規(guī)劃局就日前發(fā)布的《廣州市關(guān)于貫徹實施〈城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉的意見》召開新聞發(fā)布會，會議原本是進行國家法規(guī)的本地化解讀，卻因不經(jīng)意間提及的可能取消預(yù)售制度，而掀起陣陣波瀾(詳見本報5月14日A 2疊03版)。 “我們現(xiàn)在也在醞釀推進預(yù)售證制度改革，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展了30年，現(xiàn)在開發(fā)商融資渠道都已經(jīng)很成熟了，資本積累也有了一定的程度，可不可以考慮取消預(yù)售證制度？”市規(guī)劃局坦承準備對預(yù)售證制度“動手術(shù)”。 至于取消的理由，規(guī)劃部門稱是因為現(xiàn)在的預(yù)售證制度存在漏洞，在還不能保證房子是否合格的時候就預(yù)售了。“我們也給國土部門提出過能不能改革預(yù)售證制度，其實廣州預(yù)售證制度也經(jīng)過了很多的改革，90年代初開發(fā)商只要有圖紙，房子還沒看見的時候就可以賣，由此產(chǎn)生了一系列問題后，又改成打完地基才可以賣，最后再加強為更嚴格的條件，多層建筑必須封頂，高層建筑必須建到2/3，但即便如此，還是有漏洞，房子還沒驗收就可以賣，導(dǎo)致小業(yè)主十年二十年拿不到房產(chǎn)證。 ” 房管局：取消條件不成熟 談及預(yù)售制度的取消，國土房管部門則認為不應(yīng)該操之過急。廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人之前曾經(jīng)表示，預(yù)售證制度可加快商品房的供應(yīng)速度，期房價格也比現(xiàn)樓低，可抑制房價。去年下半年以來，廣州樓市房價升幅較大，產(chǎn)品供不應(yīng)求，正在推進的“三舊改造”也需要大量資金，短期內(nèi)如果取消預(yù)售證制度，不利于平抑房價，現(xiàn)在取消預(yù)售證制度條件并不成熟。當(dāng)時，該相關(guān)負責(zé)人還稱，“商品房預(yù)售制是國家允許的政策，在實際操作中每個城市都有不同的方式。如果廣州取消預(yù)售制，供應(yīng)量將減少一半，人為加劇供需矛盾，將令房價繼續(xù)上升。” 合富輝煌首席市場分析師黎文江也表示，如果取消預(yù)先售制度，開發(fā)商的資金壓力會明顯加大，而且將比原來多交一年的銀行貸款利息,這部分成本將會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。 廢存激辯 反對派 VS 支持派 樓價將因不預(yù)售而被推高 資深房地產(chǎn)專家吳定金：現(xiàn)代化的商品已經(jīng)進入了“預(yù)售時代”，不僅房地產(chǎn)行業(yè)，其他高昂的商品和大宗訂單，如飛機、油輪、汽車，以及奢侈品箱包都是如此。取消商品房預(yù)售制度，將在短期內(nèi)造成住宅產(chǎn)品的嚴重供不應(yīng)求，供應(yīng)量的減少將抵消房貸新政對于市場的影響，甚至推高商品住宅價格。 目前市場上存在這么多的問題，其根源不是商品房預(yù)售制度，就算改成現(xiàn)樓發(fā)售，同樣不會得到改善，因此，政府近期應(yīng)該做的是加強市場監(jiān)管，提升開發(fā)商的誠信度，降低商品房貨不對板或偷工減料的出現(xiàn)頻率。 取消預(yù)售買房心里有底 合富輝煌首席市場分析師黎文江：雖然現(xiàn)在可能不是時候，但從長期來看，預(yù)售制度是肯定要取消的，從好的方面來講，取消預(yù)售可以讓買家選房有更加直觀的印象，不至于買到產(chǎn)品和預(yù)期相差很遠的房子，也不會出現(xiàn)因為面積超標(biāo)或者其他違規(guī)情況，而導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理的情況。 對于開發(fā)商來說，取消預(yù)售將增加他們的資金壓力，這將迫使開發(fā)商加快施工進度，降低目前市場上囤地、捂盤等行為出現(xiàn)的可能性。 取消將增加資金鏈壓力 經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，無論是制定還是廢除相關(guān)政策都應(yīng)該謹慎。特別是今年前后房貸新政帶來的市場動蕩，后有亞運會周期下的樓市全線停工，將出現(xiàn)半年左右的供應(yīng)萎縮期，在這個前提下，預(yù)售制度應(yīng)該選擇按兵不動而不是立馬取消。另一方面，房產(chǎn)行業(yè)從動工建設(shè)到完成有一個較為漫長的周期，今年整體經(jīng)濟大勢又面臨通脹壓力，在這個基礎(chǔ)上取消預(yù)售，開發(fā)商的資金回籠的時間變長，資金鏈將出現(xiàn)緊繃甚至斷裂的危險，可能催生新的爛尾樓。 取消預(yù)售有利行業(yè)長期發(fā)展 寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同：毋庸置疑，預(yù)售商品房制度對于推動我國商品房建設(shè)起了十分積極的促進作用，但也帶來一些存在問題，如合同糾紛、樓盤爛尾等等，預(yù)售制度總體來看還是利大于弊的。 現(xiàn)在，預(yù)售制度是否已經(jīng)到了需要廢止的時候，的確值得研究和探討。如果從行業(yè)長期健康發(fā)展來看，我認為在適當(dāng)時機讓預(yù)售制逐漸退出市場，可能也是一項值得研究的選擇。如果要保留，就要進一步完善和加強監(jiān)管；而如果要廢除，也必須要循序漸進,分階段、分步驟地進行。 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 五成認為預(yù)售易滋生質(zhì)量隱患 與業(yè)界專家對于預(yù)售制度應(yīng)否廢存觀點對立不同的是，廣大市民的態(tài)度則呈現(xiàn)一邊倒之勢，擊掌叫好的多，強烈反對的少。本報聯(lián)合制作了名為“你支持取消預(yù)售制度嗎”的問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，90%的網(wǎng)絡(luò)受訪者表示會“撐”規(guī)劃局，取消目前實施的預(yù)售證制度。 至于支持取消預(yù)售制度的具體原因，51%的投票者認為“有漏洞，質(zhì)量問題多”，“開發(fā)商隨意更改規(guī)劃，影響業(yè)主利益”和“期房價格水分大”分別得到26%和19%的選票。 對于“取消預(yù)售，對哪一方影響最大”的問題，87%的網(wǎng)友把票投向了開發(fā)商，他們的觀點與部分業(yè)界專家一致，即預(yù)售證的取消，會導(dǎo)致開發(fā)商資金更緊張。選擇“地方政府”投票比例為7%，理由是取消預(yù)售證之后，房價偏高，會出現(xiàn)較大的輿論壓力。剩下的6%的選票則指向“買家”，因為這會導(dǎo)致市場供應(yīng)減少，可供選擇的新貨不多。 網(wǎng)友建議 簽合同交一半房款 收樓時再交一半錢 “預(yù)售制度的影響我不清楚，我只知道買房也是做買賣，做買賣就得一手交錢一手交貨，可現(xiàn)在的情況是交了錢還只能看到‘模板’，得過個一兩年收樓時，才知道自己的家長啥樣，沖著這一點，這項制度就不合理。”網(wǎng)友“嘟嘟”認為預(yù)售制度不符合商品交易的原則。 網(wǎng)友“潘巾連”跟帖對“嘟嘟”的發(fā)言表示支持，他同時建議，“廣州可以推行新的分期付款買樓方式，就是簽認購書時先交幾萬塊錢，在簽合同時交50%而不是全部，剩下的一半房款應(yīng)該等到交樓的時候才給。這樣一來，開發(fā)商沒收齊錢，工程就不敢馬虎，至少質(zhì)量問題會比以前少很多。” 相關(guān)新聞 南寧取消預(yù)售政策尚在制定中 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳今年1月底對外宣布，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門負責(zé)人稱，取消商品房預(yù)售制度可以看做是一個方向，會有一個過渡，具體的政策措施還在制定當(dāng)中。 作為全國第一家宣布將取消商品房預(yù)售制度的城市，南寧在具體政策的執(zhí)行方面“雷聲大雨點小”。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人士表示，取消預(yù)售制度還沒有完全定下來，就算定下來，也許會在某些地段、某些地方做試點，短期內(nèi)在南寧市全面鋪開的可能性不大。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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