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柯煥章：教授級高級城市規劃師，中國城市規劃協會原副會長、北京CBD規劃建設總顧問。國家建設部城鄉規劃顧問，北京市城市規劃設計研究院顧問總規劃師，原北京市城市規劃設計研究院院長
首先，我很高興能有機會來參加長沙大河西CBD高峰論壇，給了我又一次向建設CBD城市的學習機會，龍社長開始已經講了CBD的概念以及不同的內容。其實，CBD是現代城市發展的產物，即便是到了信息社會。我記得曾經在北京建設CBD的頭幾年，出現了另外一種聲音，說：“現在已經進入信息社會了，都是電子商務了，網上交易了，在家里辦公就可以了，為什么還要那么多的CBD？還要建那么多的大樓？”這個事情后來得到了交流，即便是進入信息社會，也代替不了CBD的交流。芝加哥是美國中部的一個經濟中心，尤其是一個工業城市，同時又是一個交通中心，由于多年來形成商務區，有相當規模的CBD。但是，這些年他們還在繼續發展，尤其是在上個世紀末建了一個很大的千禧公園，里面包括了很多的文化設施、商務設施，大大加大了它的吸引力和影響力。不僅如此，2003年芝加哥市政府又委托了美國SOM公司做了CBD規劃，它的發展規模又進一步擴大了。所以，即便在信息社會，它同樣還需要CBD，而且CBD還會有一定的發展。 且不說紐約、倫敦、東京、巴黎等世界級城市的CBD，就說我們國內，上海在90年代初，浦東大開發，國家進一步把它定位為國際的金融中心，浦東開始了大跨步的發展，現在浦東的CBD已基本形成了。天津的CBD發展得晚一點，但隨著濱海新區的開發，尤其近幾年國家將它定位為“我國北方的航運中心、國際物流中心”等等，在這樣定位的前提下大大加快了濱海新區的建設。所以，濱海新區余家鋪CBD正在大步發展過程中。 北京的CBD，在90年代的時候，就提出了根據北京的城市性質和入世的條件，也需要在北京建設CBD，而且在規劃中做了明確的安排。可是，這樣的規劃在當時沒有被政府的有關部門及有關建設單位所理解。所以，在93、94年大發展的時期，大量的商務設施建設都分散在北京四周。1996年，我們做了一個調查，北京當時在建和將要建設的商務設施接近2200萬平方米，這樣的建設勢頭下去，又將形成一個北京的陸家嘴。但是，當時沒有這么做。1997年年初，北京市委市政府就寫了一個報告，提出要加快建設北京中央商務區，可是97年下半年遇上了亞洲金融危機，北京CBD的建設又停滯了。到了1999年年底，金融危機有所轉機，市委市政府又寫了一個報告，提出了加快建設北京CBD的幾點建議，又召開了會議，決定又全面啟動CBD建設。所以，2000年開始，一方面邀請我們趕快抓好CBD的規劃設計，同時在第一屆國際商務節上推出了“CBD”概念，對市政府全面啟動建設CBD的決定影響很大。所以，在7、8年時間內建起了500萬平方米的中央商務設施，加上原有的商務設施基本上達到了800平方米的商務規模，新北京的形象就在北京中央商務區，當然還有奧運中心等一些地方，效果還是很明顯的！ 同樣，我還想再舉一個案例。這個案例就是和長沙一樣同樣是處于中部省會的一個城市，即鄭州。鄭州的CBD建設啟動于本世紀初。在2000年年底，當時擔任河南省省長的李克強同志提出，要以推動鄭州建設全國區域性中心城市為目標，以強力的開發鄭州的新區建設為重點，拓展城市框架，加快龍頭集聚，加快產業的發展，提升鄭州在中部的首位度，充分發揮它的區域性、經濟、信息、科教、文化中心的作用。因此，到2001年9月，鄭州就開始對150平方公里的鄭東新區規劃進行了國際招標。最后，日本一位著名建筑師的方案中標了。之后，又一步一步的做了鄭東新區CBD的規劃設計，同時也啟動了建設。實際上，在2002年以后才真正啟動CBD的建設。到現在，它已經基本建成了CBD，而且是一個形象非常獨特的、具有相當規模的CBD。可以說，這是一個奇跡。 通過從上海、北京、天津、武漢、鄭州及許多國內城市，包括深圳、廣州、重慶、杭州、武漢等等這樣一些城市建設CBD的情況來看，有許多經驗教訓是值得總結的。那么，我想對于長沙建設大河西CBD也會有一定的借鑒意義。 第一，對于CBD要有一個準確的定位。 這一點非常重要。這個城市是否具備建設CBD的條件？有沒有必要建設CBD？建多大規模的CBD？應該實事求是的進行分析。2000年，北京全面啟動CBD建設以后，我們國內一些城市掀起了CBD的熱潮，很多城市都提出要建設自己的CBD。所以，國家建設部在2003年很及時地委托了深圳規劃院對國內建設CBD的情況進行調查。經調查就發現，當時國內有四、五個城市要建設CBD，現在就更多了，甚至有小小的縣級市也提出要建設CBD。后來，我也發現盡管這些城市都高喊要建設自己的CBD，實際上多數城市并不是建設真正意義上的CBD，很多城市只是簡單地說要建“城市中心”，是這樣一個概念。 但是，回過頭說，中國的地那么大，人口那么多，經濟還想持續快速發展。曾經在我們國家只有香港、上海、北京才具備真正建設世界區域性CBD的條件，至于其他城市條件不是很具備。中國的地那么大，人口那么多，城市那么多，而且超大型的城市那么多，我想不僅僅是上海、北京、香港，包括有一些省會城市、副省級城市，他們還是有必要建設不同等級、不同規模的CBD。當然，這也包括了長沙。長沙不僅是省會城市，也是我國中部地區的中心城市之一，它尤其是長株潭城市群中的核心城市，必然有城市功能的CBD需求，但也必須進入深入的分析。對于長沙來說，它的影響力、輻射力到底有多大？商務功能有多強？對它的需求會有多大？建設CBD的規模能達到多大？都應該有一個科學的預測。 現在，有些城市的商務中心或者副中心不只是一個兩個，甚至是多個。我想，對于有些城市來說，商務功能特別強，又具備世界級的城市功能，CBD形成多中心的格局也是有可能的。比如，典型的例子是日本的東京，東京在60年代開始建了新樹、赤帶、社谷，最近幾年又在建設城市副中心，這還是符合東京這個城市需求的。但是，如果只是一塊蛋糕，將它分成很多塊的話，對今后的運營也是很不利的。長沙如何協調河東、河西CBD的關系？商務功能該如何把握？對于這個問題，事先應該有一個深入的思考，比較明確地加以確定。 第二，為了建設好CBD，首先要著眼于做好CBD規劃，更重要的是堅持按規劃實施。 從北京、上海、天津、廣州、鄭州、武漢等等一些城市的CBD來看，他們首先都是先做好一個完整CBD的規劃，從總體規劃開始到詳細性規劃，一層一層地層次是相當明細的，這樣子來一步一步實施CBD的建設，取得了比較好的效果。而且，建設CBD并不是一個簡單的、一般的房地產開發，它必須首先突出商務功能，以商務為主，再配套文化、娛樂等設施；它并不是以住宅開發為主，在過去有同樣的經驗和教訓。比如，北京CBD規劃的功能、結構、布局應該說是比較合理的。但是，在本世紀初，亞洲金融危機后期，從當時的情況來看，由于市場因素，寫字樓的市場比較低迷。但是，住宅市場要好一些。所以，那時候北京開發商主要做住宅建設是可以理解的。北京CBD的建設首先從住宅建設開始，則馬上引起了業界人士的非議，說北京的CBD規劃得很好，而實際上建設的都是房地產開發住宅項目，這實際上是一個誤解。當然，看市場也是不可回避的。雖然，北京的CBD從住宅項目開始建設，但這些住宅項目也是依規劃而建的。現在，有一些開發商提出，寫字樓還不能蓋，暫時沒有市場，能不能先蓋住宅？要求改變土地性質。北京市相關管理部門堅決抵制住了這一點，并沒有改變其土地性質。到2008年，北京在7、8年時間里就建成了500萬平方米規模的CBD。 但是，也有失敗的案例，廣州在前幾年也要建設CBD，當時寫字樓的市場不是那么好，也有很多開發商要求改變土地性質，要蓋住宅。當時，廣州就允許了他們改變土地性質。到今天，后悔了。住宅做得再好，萬變不離其宗，基本上就是這個層高、就是這個形象，要真正提升城市形象也是很難的。所以，廣州在這一點上有一些遺憾。 長沙大河西CBD，現在有綠地中央廣場，是一個重要的啟動項目，也很好，我對綠地集團有所了解，他們不僅做住宅，做商務設施也做得很好，在好幾個大型城市都在啟動項目，有這樣的企業來參與CBD建設，也是很難得，很不錯的。尤其是鄭州CBD建成以后，中間最重要的一個核心地標就是綠地做的一個超高層酒店，現在已經封頂了。 現在，我來不及向馮局長長沙CBD規劃的相關情況，也沒有看到大河西CBD的整體規劃。所以，在這里我還是要強調一下，長沙要啟動大河西CBD的建設，首先要做出一個高水平的、完整的、有長沙城市特色的CBD出來。而且，按照規劃一步一步加以實施。 第三，CBD規劃建設的實施機制和借鑒很重要。 根據國家的體制情況來看，CBD的建設一定要以政府為主導，政府組織、協調、推動、建成、市場運作，這樣才能有效地推動CBD的建設和發展，并且能夠達到良好的效果。 在這里舉一個例子，就不點名兒了，有這么一個城市，條件非常地不錯，與鄭州的條件差不多。他們在一開始就將CBD的建設交給了一個企業公司去進行運作，從CBD項目的論證，到規劃，到具體運作，主要都是由這家公司去運作的。盡管這家公司是從北京過去的，也還是比較有實力，工作也還是比較得力。但是，太難了，真正要推動起來確實很困難，他們費了很大的勁。那么，政府也意識到了這個問題，開始大力的加入進去了。 因為，CBD的建設涉及到方方面面，工作的組織協調、招商引資、基礎設施、配套設施的建設等等，工作量非常大，要一家企業去協調方方面面部門，確實很困難，一定要政府來主導。 鄭州可以說是頃全省全市之力在打造CBD，短短的12年打造了一個完整的、全新的CBD，政府的鼎力推動極為重要，沒有省委省政府、市委市政府的鼎力推動，要在這么短時間內將CBD建成，那是很不容易的。所以，我可以說鄭州是創造了一個奇跡。 對于長沙該如何具體來運作CBD，我還不是很清楚，包括北京、天津、杭州、廣州、重慶等等一些城市，都是這樣的一個運作模式，政府主導、政府組織協調和推廣，而且必須要有一個相應的得力機構，并且具有一定的權力，才能夠把CBD做好。中國規劃網長沙7月11日電 記者王艷 (責任編輯：白雪松) |
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