|
■一個現(xiàn)在看來還是荒蕪一片的小鎮(zhèn)，為何房價緊逼青島李滄區(qū)？ ■在鰲山衛(wèi)一輪又一輪高規(guī)格規(guī)劃中，地產(chǎn)商和地方政府賦予這塊青島“最后的留白地”怎樣的期冀？ ■被青島市苦追到手的“國字號”科研基地，未來帶給這個小鎮(zhèn)的，是怎樣的榮耀？ ■被賦予“北方博鰲”想象的鰲山衛(wèi)，又能否復(fù)制出博鰲之路？ 青島最后一塊“留白”，從來不缺大手筆規(guī)劃 從青島濱海大道一路向東，極地海洋世界、高爾夫球場、中國海洋大學(xué)、世園會主會場讓從這里經(jīng)過的人印象深刻，但穿過仰口隧道，眼前的一切快速變成另一個世界。 往來車輛突然變少，幾十公里長的道路兩側(cè)大都是荒地。假如車速快一些，甚至你會忽略身邊一個小鎮(zhèn)的存在，只有一塊指路牌顯示，這里是鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)，一片10年前便高規(guī)格規(guī)劃的青島東部新區(qū)。 今年7月以來，隨著載人潛水器“蛟龍?zhí)?rdquo;多次下潛深海，作為國家深海基地的青島鰲山衛(wèi)頻頻閃現(xiàn)在各大報端。8月底，海洋國家實驗室的標(biāo)志性建筑綜合樓及高性能科學(xué)計算與系統(tǒng)仿真平臺在鰲山衛(wèi)投入使用。這兩個國字號科研項目，讓鰲山衛(wèi)這個不足100平方公里的青島小鎮(zhèn)曝光率猛增。人們甚至把鰲山衛(wèi)叫做“中國藍(lán)色硅谷”。 鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)未來究竟是什么樣子？只有人們的口耳相傳。 “這里山美、水美，自然風(fēng)光好，而且生態(tài)環(huán)境保護(hù)得不錯，我跟科技部萬鋼部長匯報時，是這樣描述鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的。”海洋國家實驗室籌備辦主任潘克厚對記者說。 “六七年前，這里最初設(shè)想是北方‘博鰲’，海洋產(chǎn)業(yè)‘硅谷’，你能想象到嗎？”在青島市規(guī)劃局辦公室，曾經(jīng)參加鰲山衛(wèi)整體規(guī)劃的青島市城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長宋軍這樣談起鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的規(guī)劃。宋軍說，2001年青島提出城市“一線展開”時，沿海一線有7個小鎮(zhèn)組團(tuán)發(fā)展，就像珍珠項鏈一樣，鰲山衛(wèi)就是第七顆“明珠”。 如今，青島沿海一線的這七顆“明珠”，膠南董家口世界級碼頭的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)，而紅島高新區(qū)、黃島開發(fā)區(qū)、嶗山新東部都已“閃光”，臨近鰲山衛(wèi)的溫泉鎮(zhèn)也成了別墅小鎮(zhèn)，唯有鰲山衛(wèi)這塊土地，仍然等待著大項目。 “青島市政府2004年曾希望引進(jìn)世界知名規(guī)劃大師，為鰲山地區(qū)做高起點規(guī)劃，國家深海基地、海洋國家實驗室項目出現(xiàn)后，我們也把它們爭取過來，落戶鰲山衛(wèi)。”宋軍說，在包括嶗山王哥莊、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)面積為315.6平方公里的土地內(nèi)，未來規(guī)劃著能夠召開達(dá)沃斯、G20峰會的大型會展中心，盛放著國家深海基地、國家各類海洋實驗室的“海洋硅谷”，還有溫泉休閑的青島高端富人區(qū)。 鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)西里村黨支部書記韓維軍說，沿著濱海大道兩側(cè)幾公里縱深農(nóng)田和灘涂都是青島城市規(guī)劃的預(yù)留土地。“雖然現(xiàn)在看著是荒蕪，但是每塊荒地都是有項目的，雙星山這塊是天逸度假城項目三期，柴島和草島是深海基地預(yù)留地，山南頭是國家海洋實驗室，濱海大道這一大片是山東大學(xué)，鎮(zhèn)子北面是青島市剛劃給港中旅開發(fā)游艇碼頭的3000畝地……” 雖然至今沒有一個項目建成，但韓維軍眼神中充滿希望。 “我們鎮(zhèn)從來不缺少大手筆規(guī)劃，現(xiàn)在缺的，就是真正的開發(fā)了。” 在濱海大道的王哥莊與鰲山衛(wèi)交界處，沉睡著一片低矮的在建別墅群。鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的開發(fā)商陳洲說，這是2004年鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)開發(fā)時第一個真正開發(fā)的大項目，當(dāng)時要打造成國內(nèi)一流大型旅游度假中心。這個項目到現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)手了幾次，不過，從輪廓上還能稍微看出7年前鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)第一輪土地開發(fā)時的規(guī)模。 在青島市規(guī)劃局提供的一份2005年的材料上，在鰲山衛(wèi)投資的大項目當(dāng)初共有11個，總體投資超過200億元，其中規(guī)模超過20億元的，除了國家海洋中心外，還有天逸海灣國際度假城(20億元)、頤中鰲山灣濱海公園(30億元)、東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部(50億元)和天泰溫泉(36億元)。其中最早進(jìn)入鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的，是一個五星級度假村項目。 僅有港中旅一顆“珍珠”，是不夠的 依靠規(guī)劃和大項目推動，鰲山衛(wèi)成了開發(fā)商和資本爭相進(jìn)入的香餑餑。隨之而來的是地價房價的飆升，以及土地轉(zhuǎn)讓的炙手可熱。 據(jù)青島市房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士龍江介紹，2001年時，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)每畝土地價格僅有幾萬元，2004年三四十萬元，2007年90萬元，2009年突破120萬元。而2011年，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)水泊村的商用土地價格達(dá)到150萬元，這個價格還不算地面附屬建筑的賠償款。即便如此，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的土地仍是一地難求。而這一年，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)商品房價每平方米突破8000元，直逼李滄區(qū)東部房價。 然而，最初一輪投資熱浪并沒有延續(xù)成為小鎮(zhèn)的實際發(fā)展。龍江說，雖然看起來鰲山衛(wèi)聚集了很多大項目，但是這些項目基本都是以拿地為主，待機(jī)開發(fā)。而從2004年到現(xiàn)在，除了奧帆賽，青島并沒有爭取到國際級的大型會展或會議，預(yù)計落戶這里的國家深海基地和海洋國家實驗室遲遲未動，一些投資商轉(zhuǎn)而賣地，放棄開發(fā)。 2007年前后，隨著規(guī)劃鰲山衛(wèi)發(fā)展的青島市原市委書記杜世成落馬，青島市規(guī)劃局原局長張志光被判死緩，鰲山衛(wèi)的投資潮立刻降溫，當(dāng)初投資建設(shè)的一些旅游項目大都停留在了規(guī)劃圖上。 2008年，港中旅集團(tuán)進(jìn)駐鰲山衛(wèi)。 “一個非常偶然的機(jī)會，青島市領(lǐng)導(dǎo)來到珠海，看到我們這個要開發(fā)的旅游度假村項目，非常感興趣，希望我們到青島去。”港中旅青島海泉灣有限公司賀曉鴻說，鰲山衛(wèi)并沒有什么特別之處，但是公司是奔著青島這個旅游城市來的，而青島給予的土地政策也比較好。 龍江說，青島市政府給予港中旅的土地政策非常優(yōu)厚，只有實際土地價格的三四折。港中旅青島海泉灣有限公司市場總監(jiān)邵明磊坦言，鰲山衛(wèi)這塊青島的留白地，你想要它增值，就必須要把幾顆“大珍珠”放在那里。“我認(rèn)為，當(dāng)時，青島市政府來找我們，就是這個目的。” “房地產(chǎn)炒作需要一個概念，但鰲山衛(wèi)組團(tuán)2005年前后還缺少真正的行業(yè)明星以及有影響力的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。港中旅海泉灣度假城項目的進(jìn)駐，也給當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場一個炒作的由頭。”青島市社科院城市所副所長冷靜對記者說。 但龍江認(rèn)為，在打造“北方博鰲”的路上，僅有港中旅一顆明珠，想要帶動鰲山衛(wèi)的投資開發(fā)回暖還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在一些等待多年的開發(fā)商眼里，隨著沉寂多時的國家深海基地、海洋國家實驗室這些國字號項目帶著真金白銀啟動，鰲山衛(wèi)這座小鎮(zhèn)終于等到了真正發(fā)展的契機(jī)。 必須有自己的發(fā)展亮點，才能爭取國家的重視 “發(fā)起在無錫，爭取在上海，落戶在青島。” 現(xiàn)在，國家深海基地每個工作人員都知道這句口頭禪，青島市趕超無錫、上海，后來居上，爭取到蛟龍?zhí)柲父鄣墓适拢踔脸闪硕巫印?/p> 即墨市港行局工作人員譚啟光曾撰文《深海基地為何落戶鰲山衛(wèi)》。譚啟光說，2001年，鰲山衛(wèi)在規(guī)劃時，鰲山灣港口只有一個貨運(yùn)碼頭。現(xiàn)在，由于國家深海基地落戶在這里，港行局已經(jīng)向上級部門申請了規(guī)模和功能更大的規(guī)劃項目。如果沒有這樣一個國字號科研基地落戶，港行局也就只有一個貨運(yùn)碼頭而已。 國家深海基地籌建組辦公室主任李直東說，青島在對上海和無錫的競爭當(dāng)中，并不占優(yōu)勢。上海對國字號項目的配套資金比例是1：1，但青島遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個水平，而從深海探測的便利性講，將深海基地落戶南海更加合適。 “實際上，一個國家項目，落戶在中國的哪里都可以。”李直東說，鰲山衛(wèi)是適合建設(shè)的，但實際爭取的過程非常復(fù)雜。 “青島把蛟龍?zhí)柲父蹱幦∵^來的難度超乎想象。”山東省科技廳副廳長、時任青島市科技局局長李乃勝親自把深海基地和海洋國家實驗室兩個項目向省里報上去。他告訴記者，無錫是蛟龍?zhí)栔圃旎兀虾Ｅc無錫接近，而上海又有上海交大，其潛水機(jī)器人技術(shù)也非常成熟，落戶上海可謂情理之中，但青島市領(lǐng)導(dǎo)還是希望爭一爭。 “2004年2月，當(dāng)國家海洋局確定深海基地項目時，我們第一時間獲得了內(nèi)部消息。那時，正好相關(guān)負(fù)責(zé)人來海軍潛艇學(xué)院商談深海潛艇的操作員培訓(xùn)，我們立刻表達(dá)了將深海基地落戶青島的想法。這位負(fù)責(zé)人回去后立刻跟國家海洋局領(lǐng)導(dǎo)做了匯報，半個月后選址考察隊就出發(fā)了，但他們最先去了上海。” 李乃勝說，考察組在拜會上海市政府時沒有得到足夠重視。接著專家組來到青島，發(fā)現(xiàn)與上海相比， 青島對這個項目非常誠懇。王修林副市長表示，深海基地落戶，你要什么條件我們就提供什么條件。 在選址上，國家海洋局局長王曙光看完沙子口和鰲山衛(wèi)兩塊備選地塊后，相中了鰲山衛(wèi)。 在談到海洋國家實驗室落戶時，李乃勝說，當(dāng)時青島四位海洋界專家聯(lián)名上書科技部，希望在青島建設(shè)海洋國家實驗室。海洋科技國家實驗室籌備辦主任潘克厚介紹說，青島爭取這一項目時，也遇到了廈門、上海、大連、廣州甚至深圳的強(qiáng)有力挑戰(zhàn)。深圳表示，只要國家給了這塊牌子，剩下的全部建設(shè)、運(yùn)營、科研費(fèi)用都由深圳提供，專家只需“拎包入住”。 “2007年國家實驗室開始論證階段時，全國2.3萬海洋科研人員，青島有4000人。中高級職稱人員全國3700多人，青島有1350人。全國海洋兩院院士全國28個，青島有16個。這個實力是不容忽視的。事是靠人干的。全國涉海973項目全國14個，項目主管單位在青島的就有10個。如果深海基地、海洋國家實驗室不落戶在青島，我只能說，他是海洋界的外行。”海洋科技國家實驗室籌備辦主任潘克厚對記者說，雖然青島市在爭取項目落地上不占天時地利，但是，青島比起其他城市而言，其雄厚的海洋科研人才儲備，最終發(fā)揮了決定性作用。 “青島市也拿出了自己的誠意，出錢，給地。”李乃勝說，從2004年開始，雖然兩個項目沒有最終確定落戶青島，但鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)預(yù)留了土地，一直等到今年。 “我們?yōu)槭裁匆孟逻@兩個項目？因為2004年，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)就是科技部確定的國家海洋科技城了，國家海洋局局長王曙光還希望將這里打造成深海科技城。這兩個項目如果不建在青島，青島的科技形象、城市地位就會在國內(nèi)受到懷疑。”李乃勝分析說。 “從大的城市發(fā)展角度看，‘十五’期間，國家在環(huán)渤海灣發(fā)展定位的時候，主要發(fā)展區(qū)域還是天津，青島只是環(huán)膠州灣的一個南翼。加上青島周邊的大連、上海等城市包圍，青島想要成為輻射半島地區(qū)的區(qū)域發(fā)展中心，必須有自己的發(fā)展亮點，才能爭取國家的重視。”冷靜從城市規(guī)劃的角度分析說。 青島有什么資源，可以復(fù)制博鰲的路子？ “150個億啊，青島海灣大橋也就是這個投資啊，一個大橋出來了。資金回收怎么辦？能聽到響么？”當(dāng)青島市社科院城市所副所長冷靜得知港中旅在鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的總投資數(shù)額時，這樣表示。 冷靜說，一個小鎮(zhèn)，150個億的投資仍然看不出什么起色，未來的投資將是驚人的。會不會有那么多企業(yè)愿意把錢投給鰲山衛(wèi)，這是個問題。“鰲山衛(wèi)想走博鰲的路子，用錢堆出來。但博鰲走到今天，投入了巨大的財力甚至國家資源，鰲山衛(wèi)做得到么？” 龍江稱，港中旅珠海總部高層曾經(jīng)十多次來到青島，察看這個地方到底能不能興辦國際會議。“這么多年了，小鎮(zhèn)還是這個樣子。” “肯定做不到，我們未來只是打算制作個宣傳短片，在網(wǎng)絡(luò)上播播。”港中旅海泉灣度假城一位宣傳人員說到這里，有些不好意思。 “因為有薄熙來，達(dá)沃斯峰會開到了大連；因為有龍永圖，博鰲才有了G20峰會、博鰲亞洲論壇。青島有什么樣的資源，可以讓世界矚目？”宋軍說，鰲山組團(tuán)當(dāng)初設(shè)計的高規(guī)格國際會展構(gòu)想，如今看起來有些不切實際。“退一步講，我在淡季時去過博鰲，絕大多數(shù)賓館都是空著的，會場冷清，每年也只能火爆一陣子。” 雖然“北方博鰲”至今仍未實現(xiàn)，但在鰲山組團(tuán)北側(cè)，作為旅游配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展的溫泉鎮(zhèn)旅游度假新城卻已建成。在通往鰲山衛(wèi)的道路兩側(cè)，隨處可見溫泉鎮(zhèn)別墅、高檔海景公寓、度假村巨幅宣傳廣告，500萬元一幢的別墅群頗為壯觀，其中一個地產(chǎn)項目開盤時甚至吸引來了郎朗、宋祖英捧場。 但宋軍告訴記者，由于會展、科研和旅游度假沒有同步發(fā)展，溫泉鎮(zhèn)目前的發(fā)展甚至出現(xiàn)了與當(dāng)初設(shè)想完全不同的情況。 “我們最初設(shè)想，在溫泉鎮(zhèn)這個地方居住藍(lán)色產(chǎn)業(yè)的高端人才、專家以及創(chuàng)業(yè)者，但現(xiàn)在這里有成為養(yǎng)老城的趨勢。”宋軍說，他的許多淄博老鄉(xiāng)，很多都在溫泉鎮(zhèn)置業(yè)，打算退休后到這里養(yǎng)老。大慶的、攀枝花的、寶雞的，當(dāng)然也有山西煤礦的國內(nèi)許多工業(yè)、礦業(yè)城市的國企退休職工也都紛至沓來。 “我去過加拿大西海岸的維多利亞島，那個島上全是老年人，就是一個養(yǎng)老的島嶼。現(xiàn)在溫泉鎮(zhèn)不好說會不會成為養(yǎng)老的島，但至少我不希望當(dāng)初高規(guī)格建設(shè)的鰲山衛(wèi)，最終成為一個養(yǎng)老之地。” 冷靜的疑問是，僅僅通過一兩個國家級項目落地，能否帶動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。李乃勝也認(rèn)為，海洋能開發(fā)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、海底礦物研發(fā)、海洋新材料的研發(fā)，這些東西實際與“硅谷”和中關(guān)村的概念不同，這些產(chǎn)業(yè)的展開，并不能與旅游度假相結(jié)合。 記者了解到，深海基地、海洋國家實驗室都設(shè)立了大型展覽廳，供游人參觀，這也是目前能想到的兩個國字號科研項目為當(dāng)?shù)芈糜魏投燃傥ㄒ蛔龅?ldquo;貢獻(xiàn)”。 龍江認(rèn)為，青島曾經(jīng)有很多產(chǎn)業(yè)設(shè)想，引進(jìn)了諸如動漫產(chǎn)業(yè)、服務(wù)外包、旅游度假、影視制作等，但是這些產(chǎn)業(yè)到了青島后，有些和房地產(chǎn)項目掛上了鉤。“我對鰲山衛(wèi)的看法是，它在不停地更新概念、吸引投資，但是一不小心成了‘留白’。” “至少我們要踏踏實實干好一件事，如果成功了，國家必然會考慮你。如果在鰲山衛(wèi)這個地方真的出現(xiàn)了世界級藍(lán)色科技產(chǎn)業(yè)基地，國家的定位和投入自然會更多。”冷靜說。 在通往鰲山衛(wèi)的路上，7年前最早進(jìn)駐鰲山衛(wèi)的天逸度假村項目如今已開工，似乎等到了小鎮(zhèn)真正發(fā)展的契機(jī)。 但在七溝村村頭，于樹銀還不時向路口望著。“我就希望這里的山大青島分校趕快蓋起來，學(xué)生多了，我們還能多賣幾根冰棍呢。”中國規(guī)劃網(wǎng)青島9月5日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
/a>
