深圳第三次土改“技術流”味兒十足_中國規(guī)劃網(wǎng)—

賀承軍

　　知名城市建筑批評家
　　剛剛出臺的《深圳市土地管理制度改革總體方案》是國家土地部門推動的，被稱為深圳第三次土改。面對深圳土地資源短缺、貨幣和市場資源較充足、主體人口為移民對土地附著性較弱等條件，朝著市場化、產(chǎn)權明晰化這一正確方向，推出高度城市化地區(qū)盤活存量土地、優(yōu)化土地市場配置手段的改革，有積極意義。但筆者認為，這尚不足以稱為深圳第三次土改，甚至2004年那次“轉(zhuǎn)地”也不足以夸大為第二次土改。本輪改革比2004年那次動作要大些。
　　2004年的“轉(zhuǎn)地”實際上是城市規(guī)劃主導的，即根據(jù)規(guī)劃法“推定”(不是“劃定”)深圳全境范圍是城市規(guī)劃區(qū)，而城市規(guī)劃區(qū)必定是國有土地，以此號令深圳原住民把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，并進而請國土資源部對“轉(zhuǎn)地”予以承認。國土資源部答復是認可，但下不為例。如今這個下不為例的東西，繼續(xù)深化，要做新的示范。
　　如此推動的土地制度變遷，“技術流”味兒十足。即土地部門在不觸及土地根本制度的情況下，讓規(guī)劃法做突破的先導，讓深圳這樣的高度城市化城市做降低風險的范例，土地部門自身進退自如。
　　比較敏銳的人，嗅出“小產(chǎn)權合法化”的可能，土改的主持人立即否認：深圳不存在小產(chǎn)權，因為小產(chǎn)權是存在于集體土地上的，深圳全是國有土地。緣由就是那場下不為例的“轉(zhuǎn)地”。這樣，當然避開了給全國范圍“小產(chǎn)權”開綠燈的政治風險。
　　多層次的產(chǎn)權登記，是個有技術含量的說法，人們捕捉到“意味著對政府主導城市化之外的另一種強大存在的承認”。這是對的，即對深圳大量存在的歷史遺留違法建筑的處理，從法理和技術層面同時觸及，并找出解決辦法，讓這部分資產(chǎn)有活路，承認、登記、分類分層次處理，這是理性而務實的。有更激進的提法是房子和土地的產(chǎn)權一起登記，這個難度太大，將已經(jīng)建成的房子和土地完善國有化手續(xù)分開，目前難度小得多，盡管留有尾巴，例如在資產(chǎn)盤活過程中，評估、轉(zhuǎn)讓都是問題，但只要有登記，以深圳民間金融的活力，要突破評估、轉(zhuǎn)讓的困難，不在話下。
　　這次改革對原住民背景的利益相關方，總體上是利好，因為跟違法建筑相關的資產(chǎn)登記、發(fā)證并盤活，意義重大，對社區(qū)股份公司的靈活、完善的運作很有利，可以促進社區(qū)股份公司運作與社區(qū)服務公共職能進一步分開，這是深圳城市化、“城中村”問題得以解套的關鍵步驟之一。當然，解決原住民的利益問題，深圳還有一個誤區(qū)，即把原住民利益和移民群體割裂來看，無端造出“原住民”與移民群體一對矛盾。其實，沒有純粹的“原住民土地利益”，移民們的利益已經(jīng)深入地與原住民利益交融，整體上的民眾利益是要從僵化的土地法中掏出點東西來，有此共識很重要。
　　至于在土地供應制度上的變化，不涉及土地根本制度的問題，應該推進較為容易，比如政府把國有土地作價入股提供給產(chǎn)業(yè)用地、在舊城更新上引入作價入股的多種產(chǎn)權主體等等，屬于市場化配置的技術層面的改進，深圳已經(jīng)具有的雄厚的土地信息化背景，大有裨益。
　　關于深圳這次土地上的“技術流”改革的示范意義，在其他城市，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不必被“下不為例”、“深圳獨有”所遮蔽，在村鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃范圍轉(zhuǎn)化為國有土地，讓登記為鎮(zhèn)民的村民擁有國有土地，并加強土地、房屋信息化建設。就是現(xiàn)有土地法約束下，爭取村民在土地上的權益的有效途徑。

（編輯：劉堃茹）

　　(責任編輯：白雪松)