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城市主題社區(qū)就是承載一定城市主題分工的社區(qū)。城市主題社區(qū)的產(chǎn)生，是城市功能區(qū)細分，社會分工細化的結(jié)果。城市主題社區(qū)的分化最先從休閑業(yè)的園林公用設(shè)施和商業(yè)、金融業(yè)開始，這里主要談第三產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。步行街是一種城市功能區(qū)細分的商業(yè)社區(qū)，是城市社區(qū)商業(yè)功能強化的產(chǎn)物。隨著社會發(fā)展，商業(yè)文明的進步，社會商業(yè)分工的細化，商業(yè)主題社區(qū)的細分越來越明顯。如廣州的海印電器社區(qū)、站前路服裝批發(fā)社區(qū)、天河北——科技街IT社區(qū)，北京的中關(guān)村等。具有概念化的特征，城市主題社區(qū)的發(fā)展也具有加速和定向的特征。如廣州的匯展中心，從交易會發(fā)展到琶洲匯展中心，就是匯展文化社區(qū)與匯展商業(yè)社區(qū)的融合與空間發(fā)展要求，使其重新選址。像這樣具有空間發(fā)展要求的主題社區(qū)，其有區(qū)位定向的特征，必然向新城區(qū)或城市邊緣帶發(fā)展。 “產(chǎn)業(yè)極”是主題社區(qū)的一種突出表現(xiàn) 對于不同的產(chǎn)業(yè)，將會在一定的區(qū)域內(nèi)形成幾個“產(chǎn)業(yè)極”，就是隨著綠色GDP和生態(tài)增長的概念形成并推廣，生態(tài)足跡的計算及生態(tài)稅收的加強，將造成產(chǎn)業(yè)分布的再分化，而且將有一個回流過程，當(dāng)然是在資源優(yōu)勢和科技優(yōu)勢的共同作用下的再分化過程。當(dāng)資源空間因素制約相同或相近的條件下，發(fā)展的利潤或社會財富的增長主要來自于知識凈增長的貢獻時，產(chǎn)業(yè)回流就會形成。比如，當(dāng)生態(tài)足跡計入彩電的成本時，生態(tài)稅收加重，那么美國的本土的彩電生產(chǎn)必然會重新崛起。這樣就形成了一定的“產(chǎn)業(yè)極”效應(yīng)，這種“產(chǎn)業(yè)極”是以人口生態(tài)半徑來劃分的，人口生態(tài)半徑就是產(chǎn)業(yè)服務(wù)人口規(guī)模除以服務(wù)空間距離和生態(tài)成本。當(dāng)人口密度相當(dāng)小的區(qū)域，人口半徑太大，成本增加，是不能形成“產(chǎn)業(yè)極”的，所以作為“產(chǎn)業(yè)極”的主題社區(qū)，在生態(tài)成本考慮增加的情況下，應(yīng)該在城市區(qū)域內(nèi)形成。 由于第三產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)受人口生態(tài)半徑的影響較大，這種主題社區(qū)是通過競爭、發(fā)展，最后穩(wěn)定的，而且具有向心力，是不斷聚集的過程。如廣州的海印電器社區(qū)是廣州的別處難以競爭的，廣州天河科技街到天河?xùn)|的IT社區(qū)，也是競爭優(yōu)化的結(jié)果。 商業(yè)主題社區(qū)面對激烈的競爭 在主題社區(qū)競爭的過程中，如果沒有足夠的重視或沒有足夠的發(fā)展空間，也可能面臨衰落的命運。 主題社區(qū)的競爭其實是城市競爭力的一個顯性特征。城市步行街的發(fā)展，未來也是主題社區(qū)。當(dāng)一個城市的商業(yè)競爭達不到信息競爭指數(shù)要求時，步行街是很難興旺的。步行街的發(fā)展經(jīng)過了一、二代，據(jù)說現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到了第三代，就是具有娛樂休閑的功能。其實真正的步行街的未來是主題社區(qū)，所說的第幾代，不過是主題社區(qū)從城市功能分區(qū)中細分的幾個步驟，步行街的高級時代就是步行街消失--被主題社區(qū)取代。步行街的分化發(fā)展也是必然的。如廣州的上下九商業(yè)步行街，服裝業(yè)更表現(xiàn)強勢一些，正處于向服裝類商業(yè)旅游主題社區(qū)發(fā)展。所以在這條步行街有發(fā)展的仍然是服裝零售、服裝展示、西關(guān)文化和服裝文化娛樂旅游及相關(guān)的配套。南方大廈上下九店和新大新上下九分店的失敗證明，這種商業(yè)主題社區(qū)，它不需要這樣的非超強勢綜合商廈，不與商業(yè)主題社區(qū)的主題相同就會遭遇排斥。綜合商廈是主題社區(qū)的微縮空間表現(xiàn)，在達到一定的市場需求，一定的人流量的情況下，又沒有形成完善主題社區(qū)的條件下，以綜合商廈的形式出現(xiàn)是一種彌補。真正的大型綜合商廈，其實是主題社區(qū)的三維空間版，是一個高端商業(yè)競爭的載體，競爭包括了一切的商業(yè)元素，包括了資本、信息、人力資源、營銷等，所以一個城市不能太多大型綜合商廈。大型綜合商廈是商業(yè)競爭的高端，而商業(yè)主題社區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭是需求引導(dǎo)型的競爭。 在城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，主題社區(qū)的方向影響了商業(yè)地產(chǎn)的價值。比如，廣州人民路的美國銀行中心大樓，并沒有聚集大量的銀行進駐，如果是在63層或中信廣場旁邊，就可能好一些。如果在五羊新城開發(fā)這樣針對性的樓盤，則成功是肯定的，五羊新城將會是廣州金融業(yè)的一塊福地。 步行街的生命周期和商業(yè)主題社區(qū)的發(fā)展 商業(yè)零售業(yè)和金融業(yè)的主題社區(qū)由于發(fā)展歷史較長，相對容易把握。在步行街向商業(yè)主題社區(qū)的發(fā)展過程中存在不確定因素。就像步行街從城市商業(yè)區(qū)分工出來形成獨特風(fēng)景線一樣，逐步的細分，將使各個步行街個性鮮明。如廣州的高第街服裝批發(fā)市場的競爭力的確不如站前路服裝批發(fā)市場，而后者形成了服裝批發(fā)主題社區(qū)，商業(yè)主題社區(qū)的吸引力是無法比擬的。再如廣州的六二三路清平藥材市場，在沒有形成穩(wěn)定主題社區(qū)時，不時出現(xiàn)新的競爭對手，如果其不作產(chǎn)業(yè)鏈的延伸向主題社區(qū)發(fā)展，前途難卜。 城市步行街，在ICI競爭指數(shù)達到要求的情況下，選擇什么樣的主題，什么樣的概念，是決定步行街成敗的關(guān)鍵，而且要抓住城市發(fā)展的脈絡(luò)。如果城市信息競爭指數(shù)不高，步行街注定失敗。當(dāng)步行街內(nèi)部行業(yè)信息競爭指數(shù)過高時，步行街分化向主題社區(qū)發(fā)展也是必然。這就是廣州上下九路服裝類逐步強勢的原因。 作為現(xiàn)代城市，主題社區(qū)的城市服務(wù)功能特別重要，是城市文化的重要載體之一。主題社區(qū)的文化、娛樂、休閑功能的加入也是必然的。如在廣州天河形成二維空間的步行街條件有限，則有了步行街的第一代分化--天河城，加入了娛樂綜合元素的三維步行街模式；到了第二代步行街的細分，就是正佳廣場模式，更加豐富，而且增加了體驗經(jīng)濟的元素。在步行街細分之后，我們不能不考慮交通元素--也是步行街的初因和城市文化承載功能。一個步行街的生命周期就是從綜合性的商業(yè)功能區(qū)細分出來之后，逐步發(fā)展到主題社區(qū)的過程。一個成熟的主題社區(qū)，不僅僅是商業(yè)功能，是城市區(qū)域分工的載體，其傳承著更多的內(nèi)容，包括經(jīng)濟的、文化的。也有跨越式發(fā)展的事例，比如廣州天河?xùn)|圃的SHOPPINGMALL。作為一種現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的發(fā)展模式，MALL有很多成功的例子，像美國的迪斯尼樂園。迪斯尼的發(fā)展也是經(jīng)過了一個過程，香港的迪斯尼在品牌的作用下，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。但天河?xùn)|圃的SHOPPINGMALL，如果沒有品牌的支持，其必然要經(jīng)過一個忍耐過程，就是像步行街的初期一樣，有一個被消費者認同的過程。因為其目標直接面向城市主題社區(qū)，所以就商業(yè)行為來講，必然是存在一種高端的競爭，必然啟動所有的現(xiàn)代商業(yè)運作手段，資本的、營銷的等等。就像正佳廣場的運作之初就不惜資本，挖來高級人才。正佳廣場的的商業(yè)元素運用已經(jīng)至極，SHOPPINGMALL將會如何呢。 步行街的未來，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，會有一個清晰的指導(dǎo)思路。一塊商業(yè)用地的開發(fā)，就是要把握城市的脈絡(luò)，看一塊地的城市產(chǎn)業(yè)區(qū)位，其未來的社區(qū)分工在哪里，就是其定位的方向。中國規(guī)劃網(wǎng)北京3月12日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
