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艾倫•埃倫哈爾特
溫哥華在將它的市區(qū)改變成吸引人的居住區(qū)之后，它正試圖找到居住和商業(yè)之間的恰當平衡。
 溫哥華新規(guī)劃新面貌
從一定距離，特別是從空中，溫哥華市區(qū)看起來像大多數(shù)城市的市區(qū)一樣，數(shù)不清的現(xiàn)代化摩天樓鑲嵌在密集而狹窄的中心城區(qū)。只有當你到達地面時，你才認識到它們之間的區(qū)別。這些摩天樓實際上全是高層共管式大廈（condominium towers）。這是一個以高層建筑為主的居住區(qū)。大約560,000人生活在加拿大的第三大城市溫哥華，其中，幾乎有100,000人居住在面積不到5平方英里的半島市區(qū)的摩天樓中。
在北美，舊金山、芝加哥或甚至在紐約，完全不像這樣。從市區(qū)住房密度的角度看，與溫哥華最接近的比較物是里約熱內(nèi)盧和香港。實際上，全部的變化是在過去的15年發(fā)生的。從1991年以來，當溫哥華制定它的分區(qū)規(guī)劃去吸引城區(qū)居民的時候，提出了一個自以為聰明的“居住優(yōu)先”（Living First）政策。這個城市的中心區(qū)的自然特征的改變是如此徹底，以致一個游客20年后回來都認不出這個地方。
當美國的一些城市努力吸引它們的居民的5個百分點到市區(qū)生活——并且達到2 個或3個百分點就感到高興的時候，在溫哥華市區(qū)的居民接近20個百分點，并且還在增加。然而，最值得注意的是，溫哥華市區(qū)居民的增長不僅包括單身的家庭、雙身的家庭和“空巢家庭”，而且有小孩的家庭也不少。
在溫哥華半鳥南端的所為“和諧太平洋區(qū)”（Concord Pacific Place）有一所新的公共學校。在半鳥南端另一個有大量住宅大廈的高豪港區(qū)（Coal Harbour），另一所公共學校在建設(shè)之中。
本地建筑師兼溫哥華城市歷史《夢想城市》（Dream City）的作者蘭斯•貝雷羅維茨說：“我們看到了單身家庭住房范例的第一個突破。我們發(fā)現(xiàn)比任何預測的更多的有孩子的家庭生活在市區(qū)。”
總之，溫哥華有這些天每一個城市場想要的東西：一個有活力的安全的富有魅力的市區(qū)，這里的居民隨時都有錢來消費和享受生活。一個最新的住宅工程正在建設(shè)之中，它的廣告是“生活沒有折衷”（life without compromise）。
然而，實際上有折衷。溫哥華開始認識到，對于城市公寓居住者來說，它的市區(qū)是那樣一種磁鐵。它帶有停止市區(qū)傳統(tǒng)服務的風險。這些服務內(nèi)容包括（作為）商業(yè)中心、公司雇用、安排工作位置和總的經(jīng)濟生活。企業(yè)并沒有逃離溫哥華中心區(qū)。這個市區(qū)半鳥在城市區(qū)域內(nèi)，仍然是排在首位的雇用中心，它提供了77,000個工作位置。
但這個百分比繼續(xù)下降，在這個世紀，實際上沒有重要的辦公樓開工，可以用于新的商業(yè)開發(fā)的土地幾乎不存在。并且，對高層城市住宅的需求仍在不斷增長。在10年或20年內(nèi)，不可能設(shè)想溫哥華會有多大變化。這個地方住著大量的人，但沒有許多工作。
本地的建筑批評家特雷弗•博迪說：“這座城市正在目前的繁榮中成形。它與一個城市應有概念完全不同——它比傳統(tǒng)市區(qū)更多的是作為一個旅游勝地。”
溫哥華的計劃者和當選官員對“生活優(yōu)先”，并且對由之引起的復興非常自豪，并且極力不贊成上述說法。資深計劃官員邁克爾•庫珀說：“這不是夏威夷的一個旅游區(qū)。這里仍然是整個省的經(jīng)濟的金融中心和銀行管理中心。”但他補充說：“不過我們應當小心，我們可能很容易看到整個城區(qū)成為住宅區(qū)。”
美國城市的市區(qū)人口也在增加
在美國，這種情況對城市怎樣才恰當呢？它們幾乎全都希望處在溫哥華現(xiàn)有的位置，并且擔心以后的結(jié)果。但實際上，有幾個美國城市即將面對它們同樣的問題：市區(qū)對居民的吸引力越來越大，而發(fā)展商業(yè)的問題也在不斷增加。
2000的人口普查進一步證實，在經(jīng)歷幾個十年的穩(wěn)步下降之后，在上個世紀九十年代，美國主要城市的市區(qū)人口增加了10個百分點。統(tǒng)計最近5年的確切數(shù)據(jù)有困難，但現(xiàn)在的數(shù)據(jù)表明市區(qū)人口的增長在加快。
在有良好的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的費城，在2000 年和2005年之間，市區(qū)人口增長了11個百分點。預期這個十年增長25個百分點，使總的市區(qū)人口超過100,000人。在去年的年底，有97個市區(qū)住宅工程項目在設(shè)計之中，為18,000個新的居民提供數(shù)百萬平英尺的居住空間。這股建筑熱潮，很大程度上是受2000頒布的對新住宅建設(shè)的“十年稅收減免計劃”的刺激。同時，市區(qū)建設(shè)辦公空間的數(shù)字不比上個世紀九十代高，地區(qū)辦公空間市場的份額大幅下降，在15年內(nèi)，這個城市的辦公工作位置和職業(yè)工作位置的數(shù)量，幾乎下降了10,000個。
在紐約，2001年“9.11”事件之后，這個城市的主要任務是在“世貿(mào)中心”原址生重建辦公樓，恢復商業(yè)活動和辦公。但幾乎在五年之后，這里的辦公樓才開始建設(shè)。
同時，在整個曼哈頓地區(qū)，較舊的商業(yè)空間正在快速地變?yōu)樽≌?mdash;—估計在五年內(nèi)有800萬平方英尺。在2001年，生活在“世貿(mào)中心”下面的人數(shù)是15,000人，現(xiàn)在超過30,000人。到明年結(jié)束，還要增加40,000以上。“伍爾沃思大廈”的30層樓，被改變?yōu)楣补芄ⅰ?/div>
在寬街和華爾街（Broad and Wall），摩根家族大樓（House of Morgan）最近重新開放了326新的公寓單位。
這種情況不只發(fā)生在沿海城市。圣路易市的官員在幾個月前發(fā)現(xiàn)，市區(qū)辦公室空置率下降到不超過15個百分點——這是許多年來最低的數(shù)據(jù)。這并不是承租辦公室的人增加。這是因為大量的辦公空間變成了住宅——在過去的5年內(nèi)超過130萬平方英尺。也許最突出的事情是空置的22層“聯(lián)合太平洋”（Union Pacific）大樓。這是一個城市地標，在這家公司去年將工作轉(zhuǎn)移到Omaha之前，這里雇用了1,000名工人。當重新修整之后，這幢大樓將包含一個象征數(shù)量的辦公室，但它基本上是一個住宅大樓，有153個共管公寓和30個出租公寓。
這全是顯著的變化，但它們是真正的問題嗎？畢竟，在一段時間內(nèi)，城市會重復地改變它們的功能。如果從現(xiàn)在起的20年內(nèi)，歷史性的市區(qū)大多數(shù)用于居住，有不同的娛樂選擇和活躍的街頭生活，并且辦公室和工作位置也存在于別的地方，誰會受到真正的損失？
住宅地產(chǎn)排擠商業(yè)地產(chǎn)
這正是溫哥華這些天關(guān)注的問題。有一個直接的證據(jù)。如果別的什么也沒有，市政預算會長期受到影響。商業(yè)地產(chǎn)占溫哥華目前的稅收基數(shù)的40個百分點，它們比住宅資產(chǎn)以更高的比率納稅，同時服務成本較低。由于平衡向公寓住宅傾斜，商業(yè)的負擔甚至增加更多。潛在地，使商業(yè)承租人退出城市中心區(qū)，并且引起一個危險的財政螺旋。
一個對這種情況公開表示擔心的是溫哥華的市長薩姆•蘇利文。他認為商業(yè)地產(chǎn)提供了大部分的稅收，應當受到重視。
研究這個問題的大多數(shù)專家認為這是一個嚴重的問題。地理學家湯姆•赫頓說：“如果我們完全經(jīng)營住宅地產(chǎn)，將會出現(xiàn)非常重大的稅收后果。你不能面對一個純粹的住宅消費基礎(chǔ)的城市經(jīng)濟。”
關(guān)于市區(qū)的混合使用和過去一個世紀對城區(qū)人的定義，赫頓也有很大的疑問。所謂城區(qū)人是指日間辦公室工人、零售購物者、外來的旅游者和在某些地方適當數(shù)量的居民。這些人以變化的比例結(jié)合，創(chuàng)造了好的城區(qū)的活力感受。如果溫哥華的辦公室和商業(yè)元素消失，或甚至由于重要的影響縮小，這里的經(jīng)濟還有活力嗎？赫頓表示懷疑。
他說：“如果這里是純粹的居民，這將是個奇異的地方。你將有一種人的不可思議的混合，這些人不以任何方式依靠這座城市。”實際上，溫哥華已經(jīng)有一種真正的“顛倒通勤者”人口。他們在早晨離開市區(qū)公寓到郊區(qū)工作。一些人口統(tǒng)計學家認為，到2020年，每天到城外去工作的人比進城的人更多。
不用驚奇，由于商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)離開了21世紀來到溫哥華的繁榮，所有這些引起了反響。加拿大最大的商業(yè)公司之一Avison Young的研究主任溫迪•沃特斯說：“有一個理由是紐約或倫敦有金融力量。但你有城區(qū)的理由是商業(yè)工作一起的協(xié)同作用。”沃特斯認為，恰恰在溫哥華由于規(guī)劃編制成就而贏得一致贊揚的時候，她的城市正在失去它的很多的全球經(jīng)濟重要性。
這種情形的一個奇特之處是，根據(jù)共同的協(xié)議，并不缺乏愿意進新的市區(qū)辦公空間的商業(yè)承租人。但是仍然沒有多少建造辦公空間的激勵，并且安排建設(shè)辦公空間的位置非常少。投資共管式大廈的回報，是投資辦公空間的回報的5倍。此外，建設(shè)場所實際上全被買下。5年前，在市區(qū)半島有少數(shù)場地被認為很適合建設(shè)商業(yè)項目，增加城區(qū)活力。但它們一個一個都被公寓樓占用。
所有這些結(jié)果——包括令人興奮的和更令人不安的結(jié)果，應當追溯到溫哥華政府在1991年夏天作出的一個決定，對于新的市區(qū)住宅單位，增加允許的密度。因此，土地所有者就將以前留作商業(yè)使用的場地，用于建設(shè)共管公寓樓。如果一個事件可以被說成是北美城市市區(qū)復興開始的標志，這就是溫哥華的重新規(guī)劃。
這是一個無痛苦的決定。因為在上個世紀九十年代初，辦公樓市場不景氣，沒有多少商業(yè)大廈計劃建造。市政委員會和計劃處認為可以放松規(guī)則，并且預期了市場的反應。結(jié)果是一場“洪水泛濫”。當時在市政委員會的戈登•普賴斯說：“幾乎一夜之間，我們就得到了這些巨大的公寓樓。”在相當短的時間內(nèi)，800萬平方英尺的市區(qū)空間被轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌褂谩?/div>
拉里•比斯利要創(chuàng)造城市生活方式
某種程度上，這是一些本地需求因素的結(jié)果。溫哥華的市區(qū)有壯觀的背景，藍色的海水和幾乎在每一個方向都看得見的積雪覆蓋的群山。在上個世紀九十年代初來了數(shù)千富裕的亞洲人，他們在香港和別的地方習慣于住高層住宅。他們對“居住優(yōu)先”有很好的理解。
這個政策的成功甚至對它的創(chuàng)立者是一種啟示。拉里•比斯利最近成為溫哥華的規(guī)劃主管。他說：“政策的作用超過了我們大膽夢想。”
在另一方面，他將告訴你，“這并不是意外發(fā)生的事情。”比斯利想要的是哪一種城市。上個世紀五十年代，比斯利在拉斯維加斯長大。后來他成為一個規(guī)劃師，他的理想是創(chuàng)造一個與拉斯維加斯完全不同的城市空間。作為著名城市規(guī)劃家簡•雅各布斯（Jane Jacobs）的信徒和“新城市場規(guī)劃家”（New Urbanist）文獻的研究者，他確定了一個目標：創(chuàng)造“一種城市生活方式，將人們從他們50年的郊區(qū)浪漫生活中拉回來”。
比斯利也是一個優(yōu)秀的政治家。當公寓樓在整個溫哥華半島迅速發(fā)展的時候，為一個新興的住宅開發(fā)商群體產(chǎn)生了巨大的利益。他認為市政當局應當從那些繼續(xù)建造住宅樓的開發(fā)商得到實質(zhì)性的讓步。
作為對建筑許可的交換，在加拿大政府的控制比在美國更緊——開發(fā)商可能被要求提供各種公共設(shè)施：公園、有濱水人行道的社區(qū)中心、孩子看護中心。這是“居住優(yōu)先”的政治核心，這也是一個雙贏的政策：給住宅不動產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的利潤，同時給生活在市區(qū)的人帶來切實的公共利益。
“居住優(yōu)先”不僅改變了溫哥華的外貌，它還改變了社區(qū)力量的結(jié)構(gòu)。鮑勃•倫尼是一個不動產(chǎn)營銷企業(yè)家。他成了大多數(shù)新的住宅工程的銷售代理商，開始扮演類似邁克爾•米爾肯上個世紀八十年代在華爾街的角色：如果倫尼說一個工程將起飛，它就飛起來。這個建筑單位通常將在它投入使用的第一天全部售完，甚至還要很長時間才能建成的工程，也出售得很快。不列顛哥倫比亞大學城市地理學家大衛(wèi)•利說：“倫尼是公寓樓市場之王。”在2005年，《溫哥華雜志》選出倫尼是這座城市影響力最大的人。在那年的選舉中，倫尼為兩個市長候選人提供競選資金。
2000年，比斯利開始在他發(fā)表的文章和在北美的講話中闡述“居住優(yōu)先”的原理。他描繪的市區(qū)形象是強調(diào)步行和使用自行車；有中等程度的擁擠；采用立法的方式，鼓勵在新的開發(fā)中建設(shè)“綠色空間”；隨同開發(fā)豪華住房，開發(fā)商將被迫提供“資助房屋”（subsidized housing）。他在另一個城市告訴聽眾：“你不必等待閃電打擊，你能夠設(shè)計舞蹈動作。”
當然，他們不是為給溫哥華市區(qū)提供壯觀的自然環(huán)境的高山和海洋設(shè)計舞蹈動作，但比斯利相信，像“居住優(yōu)先”這種政策能夠在沒有他的城市優(yōu)勢的地方起作用。比斯利說：“住房選擇的決定性不是完全不同的。家庭正在尋求同樣的東西。這就是我們在美國，不會在高密度的條件下為家庭規(guī)劃社區(qū)的原因。”
然而，這是一個有把握的賭注，沒有美國城市會很快地看起來非常像溫哥華。往南步行穿過市區(qū)半島，感到像在一座綠色玻璃塔樓的森林中穿行，數(shù)百座塔樓是高而細的，以避免損害上層的視線。在大多數(shù)塔樓的底部，擴展到人行道，是像樂隊指揮臺的兩排三層樓房。住宅基礎(chǔ)必須從人行道后退12英尺。這樣，如果你沿著街道走，并且避免向上看太遠。你差不多感到你是在經(jīng)過一排中等規(guī)模的單獨家庭住房。
這些住房是為了吸引有孩子的家庭，這是比斯利的得意之作。10年前，溫哥華只有6幢這樣的住房，現(xiàn)在已超過1,000幢。比斯利說：“我們把家庭生活和都市生活結(jié)合到街道上。”他稱之為“不同于高密度住宅的人道的家庭建筑物”。
“居住優(yōu)先”的反思與調(diào)整
不是每一個人都喜歡溫哥華市區(qū)的外觀。一個當?shù)氐慕ㄖ䦷熢?jīng)稱溫哥華市區(qū)為“一排枯燥無味的玻璃塔樓沿著街道行進”。最近一個訪問批評家將這些高樓描繪為“陰天掛在懸崖上的冰條”。但它的新穎性是不可否定的，吸引了全世界的參觀者，并且贏得了每年的規(guī)劃獎和建筑獎。在今年晚些時候，當比斯利從他的規(guī)劃崗位上退休時，為了在別的地方鼓吹“居住優(yōu)先”的道理，他將可論證地稱他是過去半個世紀最重要的城市規(guī)劃師之一。并且，由于發(fā)生這些明顯的變化，這個城市的居民似乎感到更加舒適。
或者他們至少直到最近感到舒適。去年，他們開始擔心，“居住優(yōu)先”的祝福太好可能不真實。特別是他們開始使用“R”這個字。“R”為resort（旅游勝地）的第一個字母。沒有一個人希望溫哥華市區(qū)成為“R”。地理學家湯姆•赫頓說：“resort是對一個不認真的城市的暗喻。”
這個問題在五月的一個晚上再三提出來。在這個公開的聽證會上，人們討論選出高素質(zhì)的公民作為比斯利和他的共同規(guī)劃主任安•麥卡菲的接任者。一些人在小組辯論會上表示了對未來的擔心。著名作家和社區(qū)規(guī)劃學者利奧尼•桑德科克說：“我們成了我們自己的成功的犧牲品。”
這些人談的可能是個人看法，但毫無疑問，溫哥華目前不滿的“催化劑”是特雷弗•博迪。他是一個反傳統(tǒng)的建筑師、記者和批評家。
在一系列的報紙專欄、建筑刊物和公開講話中，博迪幾乎對“居住優(yōu)先”概念的每一個方面都發(fā)起了挑戰(zhàn)。他警告美國城市不要模仿溫哥華。但進行直接攻擊的箭頭，是他于2005年8月在《溫哥華太陽報》上發(fā)表的文章“愚人的天堂”（Fool’s Paradise）。博迪寫道：“我們曾經(jīng)有在世界大城市中取得我們的地位的夢想。但除非事情很快變化，保持和促進我們的市區(qū)作為工作的地方，否則，我們將成為夏威夷的懷基基海灘和邁阿密海灘那樣的旅游點，許多年老的‘嬰兒潮’一代人圍著他們高價的公寓樓閑逛。
與這個城市的規(guī)劃和開發(fā)有關(guān)的幾乎每一個人，都認為博迪的話有點過火。但他們也開始接受博迪的某些想法。這些想法在前幾年出現(xiàn)的時候被認為有些古怪。
博迪的觀點當然引起了溫哥華市政府的注意。規(guī)劃部門對在市區(qū)半鳥重要地區(qū)的新的住宅建設(shè)的“延期償付”數(shù)量進行了限制，同時對城市的未來前景和需要進行了15個月的研究。市長蘇利文說：“我們在沙灘上為商業(yè)劃了一條線，線內(nèi)不允許建設(shè)公寓樓。”蘇利文認識到，對公寓樓的一道命令不能永遠起作用。但他希望在一種冷靜的氣氛中，這座城市可能計劃激勵建設(shè)更多的混合用途的住宅和辦公樓。目前只有少數(shù)開發(fā)商愿意這樣做。
博迪嘲笑“延期償付”的主意是一種“馬后炮”。比斯利則堅持說這是在正確的時間的正確辦法。他說：“我們在形成危機以前處理這個問題。從現(xiàn)在起5年之內(nèi)，這個問題可能是個危機。”但時間的選擇暫且不談，這個新的政策似乎標志著在涉及的大多數(shù)參與者中，一個大體一致意見的開始：溫哥華的試驗是成功的，但在沒有造成嚴重損害之前，它不可能繼續(xù)不受檢驗。
沒有一個接近溫哥華的美國城市在市區(qū)采用了“居住優(yōu)先”的政策。但如果分析過去幾年人口統(tǒng)計的變化，不僅紐約和費城，而且還有一些趨勢不明顯的大城市，不難相信“溫哥華問題”將是政策和規(guī)劃爭論的中心。湯姆•赫頓說：“我不知道你是否在克利夫蘭復制這種模式。但它可能發(fā)生。”
ABBS編譯自“建筑新聞網(wǎng)站”，轉(zhuǎn)載請注明
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