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當一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。受新一輪房地產調控政策作用及我國城市化、工業(yè)化提速吸引，開發(fā)商加快了在中小城市的布局，一部分縣市的房價、地價出現了較快上漲。
有關專家提醒，中小城市房地產開發(fā)升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產各項管理制度，謹防這些中小城市房價、地價“跟風”快漲，重蹈一線城市房價的“覆轍”。
中小城市房地產投資升溫快
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，中小城市房地產市場投資快速升溫，主要原因是：一、中央政府出臺的新一輪房地產調控政策，使住房市場日趨飽和的一線城市土地供應進一步受限，貸款緊縮，房地產業(yè)門檻抬高，難與少數央企爭地的開發(fā)商加快了向中小城市轉移；二、中央近期明確了發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟，城市化、工業(yè)化進程將提速，為房地產業(yè)帶來新的契機和發(fā)展空間。
全國2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機會。而近年來隨著各地高鐵建設的躍進，戶籍改革的推進，外加中小城市本身的城鎮(zhèn)化需求，原本已經布局二三線城市的地產商，加速了這一進程。據中原地產統計，去年10大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。
另據最新統計顯示，萬科地產去年獲取的房地產開發(fā)項目共計44個，二三線城市占了90%以上，今年一季度已新增11個項目，其中八個在二三線城市；保利地產去年拿地總支出超過300億，其中二三線城市占2/3；金地地產去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二三線城市補倉11%。
近期，浙江省規(guī)劃五年內，在嘉興、義烏開展統籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點，在溫州、臺州開展民營經濟創(chuàng)新發(fā)展綜合配套改革試點。福建省規(guī)劃在三到五年，開展21個小城鎮(zhèn)綜合改革建設試點。各地城鎮(zhèn)化的快速推進及首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實施落實，必將釋放新的剛性購房需求。
部分縣市房價地價漲幅較大
業(yè)內人士指出，在成為新趨勢下，部分縣市的房價、地價顯現出快速上漲勢頭，值得有關部門的警惕。
在福州、長沙、成都、漳州等多個二三線城市布局房地產開發(fā)的福晟集團董事長潘偉明認為，相對于高房價、高地價的一線城市而言，二、三線城市的房地產市場尚未形成大的泡沫，平均地價3000多元，獲利空間較大，因此成為開發(fā)商們爭奪的新戰(zhàn)場。
正當上海房價站立在二萬元均價并繼續(xù)摸高之時，不少的剛性需求被擠出城外，承接這部分需求的就是昆山、太倉等蘇南地區(qū)。而蘇南地區(qū)之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際、滬寧高速拓寬等一系列城際交通方式的實現，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時，昆山房價同時也在逐步地向上海水平靠攏。目前，在昆山的花橋等地區(qū)，均價已經步入萬元左右。
將轉戰(zhàn)中小城市作為生存之道的福建三盛地產集團總經理程璇說，2008年以來，三盛地產在閩南的一個縣級市——南安市官橋鎮(zhèn)分期開發(fā)名為“溫泉新都”的房地產項目，該樓盤的銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現在的5000元。
近兩年來，晉江、福清、長樂、南安等福建省內一批經濟較發(fā)達的縣級城市房價快速上漲，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房價的不斷趨高成為這些城市地價上漲的強勁動力，記者從福清市國土資源部門了解到，今年1月份這個城市新誕生的“地王”樓面價達8690元/平方米，短短四個月的時間就讓樓面價3113元的舊“地王”風光不再。
健全管理制度“防患于未然”
中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松認為，目前二、三線城市的經濟環(huán)境、基礎設施發(fā)展、產業(yè)聚集度都不如一線城市，而其房地產市場投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區(qū)的地價“跟風”過快上漲。
業(yè)內人士指出，高企的房價損害的不僅是當地民生，也將逐漸削弱縣域城市的成本優(yōu)勢，最終損害中小城鎮(zhèn)的城市化進程。相對一線城市而言，中小城市房價高漲更容易缺乏制度層面的約束。面對瘋漲的房價，一線城市往往處于輿論的風口浪尖，具有很大的調控壓力；中小城市的規(guī)劃發(fā)展缺乏輿論監(jiān)督，高房價泛濫的泡沫更難以控制。
北京科技大學管理學院教授趙曉接受記者采訪時建議，目前，多數中小城市還未全面實行土地招拍掛制度，這項土地制度亟待進一步完善，并在廣大中小城市嚴格執(zhí)行。現行的土地招拍掛制度應朝向綜合評標拍地的方向加以改革，即普通商品住房開發(fā)用地競拍須綜合考慮競買者的資質、從業(yè)經驗、開發(fā)業(yè)績、市場聲譽和信用度等多種因素，改變目前“價高者得”、價格決定一切的模式，防止由于現場拍賣導致不理性競價。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現狀下，保障房工程應及時向中小城市延伸。目前，大多數中小城市保障性住房的建設力度還遠遠不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房價過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設上又沒有及時跟上，必然會對城鎮(zhèn)中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。
福州大學房地產研究所所長王阿忠建議，中小城市應適時建立房價預警機制，加強對新興房地產市場的監(jiān)管力度。國際居住用途的房價預警標準為每個家庭年收入的三至六倍。中小城市房價超過上限6倍，地方政府就應及時有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房價，防患于未然，以免重蹈一線城市房價居高難下的困局。
(責任編輯：瑋鋒)
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