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隨著“十二五”地鐵的延伸，北京城市建設(shè)正在由“同心圓放大”和“攤大餅”轉(zhuǎn)向“衛(wèi)星城”和“葡萄串”， 通州、房山、河北燕郊和涿州將成為受益于地鐵建設(shè)的“葡萄串”。這一消息傳出后，燕郊很多房地產(chǎn)開發(fā)商看見了商機(jī)，紛紛醞釀提價(jià)，燕郊 “小海南”一夜聲名鵲起。 日前有關(guān)部門公布的規(guī)劃中，將有8條軌道交通覆蓋通州新城，軌道交通線網(wǎng)的密度甚至超過了中心城的部分地區(qū)。 隨著“十二五”地鐵的延伸，北京城市建設(shè)正在由“同心圓放大”和“攤大餅”轉(zhuǎn)向“衛(wèi)星城”和“葡萄串”。 值得一提的是，“攤大餅”式的發(fā)展即城市漫無邊際地向外擴(kuò)張，而城市規(guī)劃及建筑學(xué)家吳良鏞教授提出的“葡萄串”的城市發(fā)展模式，就是交通軸加上一些城鎮(zhèn)建設(shè)的區(qū)域，再加上生態(tài)綠地，就像一個(gè)葡萄藤、葡萄葉、葡萄珠之間的關(guān)系，有序地安排城市發(fā)展的空間，有序組織城市建設(shè)。 鑒于地鐵進(jìn)冀，多方專家預(yù)測，通州、房山、河北燕郊和涿州注定成為受益于地鐵建設(shè)的“葡萄串”，同時(shí)北京城市規(guī)劃也將走出“攤大餅”的怪圈。 “葡萄串”初顯 北京東擴(kuò) 3月7日，全國人大代表、北京市發(fā)改委主任張工表示，北京的地鐵線路將有望延伸至周邊河北的城鎮(zhèn)，兩地通地鐵規(guī)劃將在即將到來的“十二五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)。河北涿州更是謀劃加入輕軌房山線。 同時(shí)，旨在打造“首都門戶”的通州新城規(guī)劃也指出，將有8條軌道線覆蓋通州新城，軌道交通線網(wǎng)的密度甚至超過了中心城的很多地區(qū)。另外，據(jù)市規(guī)劃委副總規(guī)劃師王飛透露，目前市規(guī)劃委等部門正在研究一條新的地鐵線路，它將鋪設(shè)在地鐵1號(hào)線的下部，向東通往通州新城目前的核心區(qū)。 可以肯定的是，北京新城建設(shè)重心已經(jīng)向東傾斜。 在2009年12月底召開的中共北京市委十屆七次全會(huì)上，北京市委書記劉淇提出，2010年北京新城建設(shè)的重心將向通州傾斜，集中力量建設(shè)通州新城，使其盡快成為與首都發(fā)展相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城。此外，劉淇還指出，對通州新城的定位是：面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城和北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作的重要基地。 “目前正在興建的通州新城的確是在改變攤大餅的模式，把北京變成多中心的結(jié)構(gòu)，也就是要建成大量的衛(wèi)星城。”中國問題學(xué)家胡星斗在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)肯定的說。 亞太城市發(fā)展研究會(huì)秘書長卞洪登認(rèn)為，聚焦通州意義重大。他說，如果說CBD東擴(kuò)是北京東擴(kuò)的準(zhǔn)備，那么聚焦通州就是北京東擴(kuò)正式啟動(dòng)的標(biāo)志。北京東擴(kuò)行動(dòng)首先要實(shí)現(xiàn)京、津、冀的無縫對接。他說，通州是北京、天津的中間地帶，也是北京東擴(kuò)的咽喉要道，通州的發(fā)展將使北京東擴(kuò)速度加快。另外，燕郊自然在受惠之列。 值得一提的是，卞洪登早在2005年就著書《首都東擴(kuò)》，他堪稱首都向東發(fā)展的鼓吹者和倡導(dǎo)者，主張首都東擴(kuò)，構(gòu)建國家行政中心。現(xiàn)在首都東擴(kuò)的力量已經(jīng)逼近通州和燕郊等地。 他認(rèn)為，北京東擴(kuò)，擁堵交通將得到徹底改觀，有利于北京商業(yè)連片繁榮和環(huán)境保護(hù)，提高國家機(jī)關(guān)效率，降低運(yùn)作成本，拉動(dòng)內(nèi)需，提供就業(yè)，刺激消費(fèi)，節(jié)省奧運(yùn)投資，提供更多接待空間，保護(hù)古都面貌，搶救文化遺產(chǎn)，能夠更快更實(shí)際地推動(dòng)大北京計(jì)劃推動(dòng)以京、津、廊、唐為核心的環(huán)渤海大開發(fā)。 除此而外，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副所長魏后凱也有自己的看法。他認(rèn)為，北京約有1.6萬平方公里的土地，但其發(fā)展空間有限，資源有限，不可能在狹小的空間內(nèi)打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈。北京應(yīng)該突破行政區(qū)域的限制，朝京、津、冀大都市圈的方向發(fā)展，面向環(huán)渤海地區(qū)統(tǒng)一配置資源，打造一體化、開放式、跨區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈。北京東擴(kuò)將對北京的產(chǎn)業(yè)調(diào)整、房地產(chǎn)開發(fā)、市場發(fā)展、區(qū)域合作起到很大的推動(dòng)作用。 而考慮到“人口的膨脹加劇了北京水資源的緊張、交通的擁擠，也導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的消費(fèi)品價(jià)格的虛高猛漲”，胡星斗在2007年就提倡應(yīng)當(dāng)盡快遷都和分都。 對于通州新城的規(guī)劃，他解讀，還是有分都的意思，從而分散首都的壓力。“未來中央政府的有些部委也可能遷到那個(gè)地方去。當(dāng)然我說的分都是指政治首都、經(jīng)濟(jì)首都、文化首都這三個(gè)首都。目前建設(shè)通州新城也有這個(gè)意思，比如說通州新城未來可否做為一個(gè)地區(qū)性的某個(gè)中心。盡管通州不是全國的中心，但是通州應(yīng)該是北京的某個(gè)中心。” 專家早有預(yù)見，北京東擴(kuò)計(jì)劃如果得以實(shí)施，北京的大城市建設(shè)步伐將加快，房地產(chǎn)業(yè)的新一輪“運(yùn)動(dòng)”更會(huì)不可避免地上演。 事實(shí)證明，房地產(chǎn)被言中。 房地產(chǎn)“先知先覺” 兩會(huì)期間，全國人大代表、北京市發(fā)改委主任張工表示，北京考慮將部分既有地鐵線路，延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn)，目前正在進(jìn)行前期調(diào)研工作。張工代表是在北京代表團(tuán)駐地發(fā)布地鐵通河北的消息的，他并未透露具體線路，但他認(rèn)為相較新建地鐵而言，既有線路的外延將成為地鐵連接河北的主要方式。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，北京正在建設(shè)的郊區(qū)輻射線路很有可能成為連接周邊城市的地鐵線路。 這一消息剛剛傳出，考慮到燕郊購房的意向客戶就上漲了兩成，燕郊很多開發(fā)商也看見了商機(jī)，紛紛醞釀提價(jià)，燕郊房價(jià)恐遭進(jìn)一步惡炒。燕郊甚至以“小海南”一夜聲名鵲起。 3月13日，京冀普降大雪，但是燕郊各大售樓中心卻是異常火爆。在中國商報(bào)記者走訪了各大樓盤的售樓中心后發(fā)現(xiàn)，目前位于燕郊的美林灣、意華·東貿(mào)國際、新銳時(shí)代、星河皓月、納丹堡、天洋城等樓盤均已從去年年初的均價(jià)4500元左右，漲到均價(jià)每平方米七八千元。 上上城售樓中心一位售樓小姐告訴中國商報(bào)記者，雖然地鐵具體方案還沒看到，但是燕郊通地鐵肯定是板上釘釘?shù)氖虑椤?ldquo;我們的房價(jià)每平米現(xiàn)在每天近乎上漲200元，這個(gè)速度也超乎了我們的想像。” 更有意思的是，在萊茵佳苑售樓處，兩家為搶最后一套小戶型還發(fā)生了爭執(zhí)。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，萊茵佳苑在東貿(mào)以東17公里，由于地理位置比較偏，所以房價(jià)尚屬燕郊洼地。一名購房者告訴記者說，萊茵佳苑就是比上上城遠(yuǎn)半小時(shí)車程，房價(jià)卻差將近5000元。“那房價(jià)偏低的還是性價(jià)比比較高。” 北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此表示擔(dān)憂，“燕郊很可能成為下一個(gè)海南。”燕郊房地產(chǎn)業(yè)與海南類似，都屬于當(dāng)?shù)刂е孕袠I(yè)，政府調(diào)控少，更容易被熱炒。而由于燕郊房屋空置率高、租金低，炒作燕郊的風(fēng)險(xiǎn)很大。 值得一提的是，日前有關(guān)部門公布的規(guī)劃中，將有8條軌道交通覆蓋通州新城，軌道交通線網(wǎng)的密度甚至超過了中心城的部分地區(qū)。通州國際新城規(guī)劃以及大量地鐵的建設(shè)對于通州樓市來說無疑是一支興奮劑，據(jù)記者了解，這幾天通州個(gè)別二手房小區(qū)房價(jià)每平方米竟然上漲了三五百元，漲幅超過全月水平。 相對于南城規(guī)劃來說，通州新城的建設(shè)對房價(jià)的帶動(dòng)作用似乎更大，中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，城市、道路規(guī)劃對房價(jià)的刺激主要分三個(gè)階段，第一階段是規(guī)劃公布，此時(shí)是房價(jià)上漲最為兇猛的時(shí)期，一般漲幅能達(dá)到10%以上。另外就是施工建設(shè)和建成通車這兩個(gè)階段，但漲幅會(huì)趨緩。 不久前，北京市出臺(tái)《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》，決定未來3年，北京財(cái)政對崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興五區(qū)投資超過500億元，由此帶動(dòng)投資總規(guī)模2900億元，被譽(yù)為孕育未來的“新北京富有活力地區(qū)”的大手筆。 相鄰房山、大興，加之謀劃加入輕軌房山線，涿州房價(jià)一躍而起已經(jīng)形成事實(shí)。據(jù)記者了解，涿州市區(qū)近郊的大北京城上城和一些別墅項(xiàng)目，目前價(jià)格為4500元左右的單價(jià)。而地處市區(qū)內(nèi)的新項(xiàng)目和二手房因其周邊配套相對成熟，價(jià)格普遍超過了6000元。 對此，中國問題學(xué)家胡星斗認(rèn)為，地鐵的興建拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)在情理之中，北京東擴(kuò)對市內(nèi)高房價(jià)也會(huì)起到一定的抑制作用。 “而且，如果它的配套設(shè)施完善，工作區(qū)也在生活區(qū)的話，肯定會(huì)有更多的人愿意住到郊區(qū)，這樣就會(huì)對市內(nèi)的房價(jià)有一定的影響，當(dāng)然房價(jià)也不可能會(huì)跌，只是不會(huì)上漲得那么快。” 他指出，特別是未來如果北京市政府能夠遷到通州，那就會(huì)影響到一二十萬人到通州新城就業(yè)，因?yàn)樗麄児ぷ鞯刂肪偷搅送ㄖ荩@對減輕市內(nèi)的交通壓力和房價(jià)壓力甚至環(huán)境壓力都是有幫助的，而在這一點(diǎn)上，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧曉鳴觀點(diǎn)正好相左。他在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)明確談到：建設(shè)衛(wèi)星城無益于抑制市內(nèi)高房價(jià)。他認(rèn)為，中心城區(qū)房價(jià)是由多種因素構(gòu)成的，包括城區(qū)積淀起來的文化氣息，衛(wèi)星城如果趕不上這點(diǎn)，它是無論如何也起不到抑制作用的。 理由還有，衛(wèi)星城有衛(wèi)星城自己的市場，衛(wèi)星城和市中心的居民是不一樣的，兩地有差價(jià)，部分人就犧牲交通時(shí)間，到郊區(qū)買便宜一點(diǎn)的房子，但是價(jià)值的差價(jià)永遠(yuǎn)存在。“衛(wèi)星城等眾多新城建起來后，中心只有一個(gè)，這樣中心城的威望度則更加突出，那房價(jià)怎么會(huì)抑制呢？” 兩會(huì)剛剛閉幕，中央“遏制房價(jià)過快上漲”的政策指向被進(jìn)一步明確。但就在兩會(huì)閉幕后第一天，北京接二連三地涌現(xiàn)出一批新地王，業(yè)內(nèi)人士分析，北京市將一些熱點(diǎn)地塊的現(xiàn)場競價(jià)時(shí)間延遲至“兩會(huì)”后，主要為避免“兩會(huì)”期間出現(xiàn)新的“地王”，同時(shí)也給處于觀望態(tài)度的房地產(chǎn)開發(fā)商以充足的時(shí)間。“兩會(huì)”后，北京土地市場果然以交易天價(jià)迎來了新“地王”。同時(shí)，調(diào)查顯示，北京四環(huán)內(nèi)期房均價(jià)也已經(jīng)破3萬。 面對市郊房價(jià)普漲，有專家指出要堅(jiān)決避免跑馬圈地炒地皮的現(xiàn)象出現(xiàn)。“在規(guī)劃中，政府要把利益的相關(guān)方厘清，建設(shè)新城不能過于人為制造，而是要考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)文化發(fā)展背景。” 同時(shí)專家指出如果新城變成睡城的幾率越大，那跑馬圈地的可能性就越大。 鏈 接 廊坊市政府回應(yīng)“京廊同城” 受益于政策，離天安門30公里的燕郊，由房價(jià)洼地一躍而起。日前全國人大代表、廊坊市市長王愛民在接受媒體采訪時(shí)表示，河北與北京正在積極洽談京廊輕軌的建設(shè)等問題，但是暫無開工建設(shè)的具體時(shí)間表。 據(jù)了解，根據(jù)河北省與北京市政府簽訂的框架合作協(xié)議，北京亦莊L2線將延伸至廊坊市區(qū)、北京八通線將延伸至廊坊燕郊。加之今年兩會(huì)上，北京市發(fā)改委主任張工的“地鐵說”使得燕郊等地的房價(jià)一路飆升。對此，有眾多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心燕郊房價(jià)會(huì)因?yàn)閮蓷l規(guī)劃中的輕軌而出現(xiàn)超級泡沫。 對此，廊坊市市長王愛民予以否認(rèn)。他認(rèn)為，燕郊的房子不存在泡沫，首先，燕郊房源有限，整體數(shù)量相對北京并不算多；其次，北京強(qiáng)大的市場需求量致使燕郊房價(jià)一路飆升，這很正常；另外，相對北京的房價(jià)，燕郊仍屬便宜。 而談到京廊地鐵的修建開工問題時(shí)，王愛民透露，有關(guān)部門一直在積極接洽此事，兩地的規(guī)劃部門去年曾多次互訪，但目前仍然很難有一個(gè)具體的開工時(shí)間表。 事實(shí)上，廊坊與北京的同城規(guī)劃與建設(shè)早已開局。 2009年8月，京廊交通一體化重點(diǎn)工程——密涿支線高速公路橋梁施工全面啟動(dòng)；8月底，北京東方信聯(lián)10億元3G通訊項(xiàng)目落戶固安。進(jìn)入下半年，廊坊對接北京的速度加快。廊坊市委書記趙世洪曾經(jīng)表示：全面深入對接北京，是廊坊必須長期堅(jiān)持的發(fā)展戰(zhàn)略。
其一是基礎(chǔ)設(shè)施可以對接。京廊同城，交通先行。按照路網(wǎng)規(guī)劃、等級匹配等同城同步的要求，廊坊市與北京建立了交通對接協(xié)商合作機(jī)制，加快公路、鐵路、航空等交通資源對接，努力實(shí)現(xiàn)“無縫對接”和“零換乘”。 其二就是產(chǎn)業(yè)的對接。一周一帶多園區(qū)，這個(gè)園區(qū)就是產(chǎn)業(yè)，包括永定生態(tài)帶和高科技產(chǎn)業(yè)帶，這些都是需要產(chǎn)業(yè)對接的，廊坊就是為北京的產(chǎn)業(yè)帶服務(wù)，例如北京做主機(jī)廊坊可以做零部件，北京做上游廊坊做下游，北京做設(shè)計(jì)廊坊可以做生產(chǎn)。 另外，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)雙贏，是京廊同城一體發(fā)展的基礎(chǔ)。為更好吸引北京密集的智力、科技資源，廊坊建設(shè)了一批廊坊科技谷這樣的科技成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)。清華科技園、中電45所、中科院清潔能源研發(fā)中心、華為技術(shù)服務(wù)中心、中興科技研發(fā)中心等研發(fā)機(jī)構(gòu)已相繼落戶。清芯光電、華通科技等一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高科技企業(yè)，在園區(qū)內(nèi)孵化、成長，正在成為“廊坊創(chuàng)造”的生力軍。 其三就是城鎮(zhèn)帶的對接。北京是龍頭，是中心城市，廊坊可以給北京做衛(wèi)星城市，可以分享、承擔(dān)北京的一些功能。 事實(shí)證明，廊坊市按照“主動(dòng)融入、全面對接、同城一體、互補(bǔ)雙贏”的思路，拓寬路徑、再造優(yōu)勢，京廊一體化發(fā)展進(jìn)程正在不斷加快。
城市規(guī)劃避免“睡城”“勞城” “臥城”或“睡城”，意思是以居住功能為主，居民上班主要還是在主城區(qū)。而“勞城”則是以工作功能為主。 中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，通州新城的目的應(yīng)該是分流北京主城區(qū)的功能。這也是北京市根據(jù)發(fā)展的需求，面臨環(huán)境、資源的局促等問題，為了改變現(xiàn)狀而提出建設(shè)新城的想法。 “新城比新區(qū)應(yīng)該提升了一個(gè)層次。”牛鳳瑞說。通州新城在規(guī)劃的時(shí)候就應(yīng)該按照新城來規(guī)劃，而不是新區(qū)。因此需要有高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、金融區(qū)、服務(wù)區(qū)等。教育、醫(yī)療、文化等問題也要逐一周全考慮。如果小孩上學(xué)的問題解決不了，或者教育質(zhì)量比較低，僅有一個(gè)住房的開發(fā)、住宅的功能，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 可以看到的是，一些新城或新區(qū)的建設(shè)各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得很好，但在宜居方面還有欠缺，偏重商業(yè)功能區(qū)、商業(yè)帶，缺少生活味，成為工作之地、勞動(dòng)之城，比如北京的亦莊和上海的浦東。 針對這一現(xiàn)象，中國問題學(xué)家胡星斗談到：“在北京，你每天都會(huì)看到這種景象，早上的時(shí)候人們都擁往城里來，進(jìn)城的地鐵擠滿了人，出城的地鐵卻很少有人；到晚上的時(shí)候恰恰相反，出城的地鐵人滿為患。” 他指出，這就說明目前北京的這些郊區(qū)建設(shè)功能還是不齊全的，它的生產(chǎn)生活不能連成一體。“未來可能就是要打造多中心的城市，也就是說通州新城還有其他的一些縣城都應(yīng)該成為一個(gè)獨(dú)立的工作、生活的單元。” 那么如何實(shí)現(xiàn)工作生活相結(jié)合的發(fā)展模式呢？ 胡星斗的觀點(diǎn)是，還是要盡量多地提供就業(yè)崗位，比如有的地方可以建大學(xué)城，把一些大學(xué)搬過去，然后鼓勵(lì)大學(xué)城的人就在當(dāng)?shù)刭徺I住房。“也就是說新城還是要有產(chǎn)業(yè)做支撐，如果沒有產(chǎn)業(yè)的支撐恐怕也不行，這個(gè)產(chǎn)業(yè)又不能發(fā)展污染性高的產(chǎn)業(yè)，而需要發(fā)展一些高科技產(chǎn)業(yè)來做支撐。” 在他看來，包括燕郊在內(nèi)，北京的一些新城都應(yīng)當(dāng)有自己的特色，比如有工業(yè)區(qū)，有金融區(qū)，有教育區(qū)，而不是僅僅是上班族睡覺的地方。 新城獨(dú)立性不夠亦是復(fù)旦大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧曉鳴的憂慮所在。他說：“上海就不乏新城被閑置的例子，如果是因?yàn)槭袃?nèi)沒有油水了而想到周邊跑馬圈地，即使由攤大餅過渡到葡萄串模式，這棵葡萄樹也不會(huì)結(jié)出葡萄。” 毫無疑問，“睡城”或“勞城”等可能是新城建設(shè)中的一個(gè)階段。但中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞強(qiáng)調(diào)，如果要建設(shè)新城，對政府部門來說，在規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候要立足于“城”，有長遠(yuǎn)、全局的考慮。 顧曉鳴在訪談中尤其強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，城市發(fā)展不要過分講究模式，一講模式，城市發(fā)展就會(huì)被束縛住。科學(xué)的發(fā)展新城是在自然需求的前提下，政府順?biāo)浦郏皇亲砦讨獠辉诰疲苿?dòng)地價(jià)上漲。 “另外，城鄉(xiāng)一體化將是未來發(fā)展的重要趨勢，城市里面有鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村里面也有城市。最美的是泥土、花、馬、牛糞和蟋蟀的鳴叫，科學(xué)的生態(tài)環(huán)境。這是21世紀(jì)城市整體概念的變化過程中的城鄉(xiāng)一體化，而不是城市向鄉(xiāng)村的破壞和蔓延。” 中國規(guī)劃網(wǎng)北京10月25日電 |
