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隨著“十二五”地鐵的延伸，北京城市建設正在由“同心圓放大”和“攤大餅”轉向“衛星城”和“葡萄串”， 通州、房山、河北燕郊和涿州將成為受益于地鐵建設的“葡萄串”。這一消息傳出后，燕郊很多房地產開發商看見了商機，紛紛醞釀提價，燕郊 “小海南”一夜聲名鵲起。 日前有關部門公布的規劃中，將有8條軌道交通覆蓋通州新城，軌道交通線網的密度甚至超過了中心城的部分地區。 隨著“十二五”地鐵的延伸，北京城市建設正在由“同心圓放大”和“攤大餅”轉向“衛星城”和“葡萄串”。 值得一提的是，“攤大餅”式的發展即城市漫無邊際地向外擴張，而城市規劃及建筑學家吳良鏞教授提出的“葡萄串”的城市發展模式，就是交通軸加上一些城鎮建設的區域，再加上生態綠地，就像一個葡萄藤、葡萄葉、葡萄珠之間的關系，有序地安排城市發展的空間，有序組織城市建設。 鑒于地鐵進冀，多方專家預測，通州、房山、河北燕郊和涿州注定成為受益于地鐵建設的“葡萄串”，同時北京城市規劃也將走出“攤大餅”的怪圈。 “葡萄串”初顯 北京東擴 3月7日，全國人大代表、北京市發改委主任張工表示，北京的地鐵線路將有望延伸至周邊河北的城鎮，兩地通地鐵規劃將在即將到來的“十二五”時期實現。河北涿州更是謀劃加入輕軌房山線。 同時，旨在打造“首都門戶”的通州新城規劃也指出，將有8條軌道線覆蓋通州新城，軌道交通線網的密度甚至超過了中心城的很多地區。另外，據市規劃委副總規劃師王飛透露，目前市規劃委等部門正在研究一條新的地鐵線路，它將鋪設在地鐵1號線的下部，向東通往通州新城目前的核心區。 可以肯定的是，北京新城建設重心已經向東傾斜。 在2009年12月底召開的中共北京市委十屆七次全會上，北京市委書記劉淇提出，2010年北京新城建設的重心將向通州傾斜，集中力量建設通州新城，使其盡快成為與首都發展相適應的現代化國際新城。此外，劉淇還指出，對通州新城的定位是：面向區域可持續發展的綜合服務新城和北京參與環渤海區域合作的重要基地。 “目前正在興建的通州新城的確是在改變攤大餅的模式，把北京變成多中心的結構，也就是要建成大量的衛星城。”中國問題學家胡星斗在接受中國商報記者采訪時肯定的說。 亞太城市發展研究會秘書長卞洪登認為，聚焦通州意義重大。他說，如果說CBD東擴是北京東擴的準備，那么聚焦通州就是北京東擴正式啟動的標志。北京東擴行動首先要實現京、津、冀的無縫對接。他說，通州是北京、天津的中間地帶，也是北京東擴的咽喉要道，通州的發展將使北京東擴速度加快。另外，燕郊自然在受惠之列。 值得一提的是，卞洪登早在2005年就著書《首都東擴》，他堪稱首都向東發展的鼓吹者和倡導者，主張首都東擴，構建國家行政中心。現在首都東擴的力量已經逼近通州和燕郊等地。 他認為，北京東擴，擁堵交通將得到徹底改觀，有利于北京商業連片繁榮和環境保護，提高國家機關效率，降低運作成本，拉動內需，提供就業，刺激消費，節省奧運投資，提供更多接待空間，保護古都面貌，搶救文化遺產，能夠更快更實際地推動大北京計劃推動以京、津、廊、唐為核心的環渤海大開發。 除此而外，中國社會科學院城市發展與環境研究所副所長魏后凱也有自己的看法。他認為，北京約有1.6萬平方公里的土地，但其發展空間有限，資源有限，不可能在狹小的空間內打造完整的產業鏈。北京應該突破行政區域的限制，朝京、津、冀大都市圈的方向發展，面向環渤海地區統一配置資源，打造一體化、開放式、跨區域的優勢產業鏈。北京東擴將對北京的產業調整、房地產開發、市場發展、區域合作起到很大的推動作用。 而考慮到“人口的膨脹加劇了北京水資源的緊張、交通的擁擠，也導致包括房地產在內的消費品價格的虛高猛漲”，胡星斗在2007年就提倡應當盡快遷都和分都。 對于通州新城的規劃，他解讀，還是有分都的意思，從而分散首都的壓力。“未來中央政府的有些部委也可能遷到那個地方去。當然我說的分都是指政治首都、經濟首都、文化首都這三個首都。目前建設通州新城也有這個意思，比如說通州新城未來可否做為一個地區性的某個中心。盡管通州不是全國的中心，但是通州應該是北京的某個中心。” 專家早有預見，北京東擴計劃如果得以實施，北京的大城市建設步伐將加快，房地產業的新一輪“運動”更會不可避免地上演。 事實證明，房地產被言中。 房地產“先知先覺” 兩會期間，全國人大代表、北京市發改委主任張工表示，北京考慮將部分既有地鐵線路，延伸到周邊河北省的城鎮，目前正在進行前期調研工作。張工代表是在北京代表團駐地發布地鐵通河北的消息的，他并未透露具體線路，但他認為相較新建地鐵而言，既有線路的外延將成為地鐵連接河北的主要方式。據業內人士分析，北京正在建設的郊區輻射線路很有可能成為連接周邊城市的地鐵線路。 這一消息剛剛傳出，考慮到燕郊購房的意向客戶就上漲了兩成，燕郊很多開發商也看見了商機，紛紛醞釀提價，燕郊房價恐遭進一步惡炒。燕郊甚至以“小海南”一夜聲名鵲起。 3月13日，京冀普降大雪，但是燕郊各大售樓中心卻是異常火爆。在中國商報記者走訪了各大樓盤的售樓中心后發現，目前位于燕郊的美林灣、意華·東貿國際、新銳時代、星河皓月、納丹堡、天洋城等樓盤均已從去年年初的均價4500元左右，漲到均價每平方米七八千元。 上上城售樓中心一位售樓小姐告訴中國商報記者，雖然地鐵具體方案還沒看到，但是燕郊通地鐵肯定是板上釘釘的事情。“我們的房價每平米現在每天近乎上漲200元，這個速度也超乎了我們的想像。” 更有意思的是，在萊茵佳苑售樓處，兩家為搶最后一套小戶型還發生了爭執。相關負責人告訴記者，萊茵佳苑在東貿以東17公里，由于地理位置比較偏，所以房價尚屬燕郊洼地。一名購房者告訴記者說，萊茵佳苑就是比上上城遠半小時車程，房價卻差將近5000元。“那房價偏低的還是性價比比較高。” 北京中原三級市場研究部總監張大偉對此表示擔憂，“燕郊很可能成為下一個海南。”燕郊房地產業與海南類似，都屬于當地支柱性行業，政府調控少，更容易被熱炒。而由于燕郊房屋空置率高、租金低，炒作燕郊的風險很大。 值得一提的是，日前有關部門公布的規劃中，將有8條軌道交通覆蓋通州新城，軌道交通線網的密度甚至超過了中心城的部分地區。通州國際新城規劃以及大量地鐵的建設對于通州樓市來說無疑是一支興奮劑，據記者了解，這幾天通州個別二手房小區房價每平方米竟然上漲了三五百元，漲幅超過全月水平。 相對于南城規劃來說，通州新城的建設對房價的帶動作用似乎更大，中原地產三級市場部總監張大偉則認為，城市、道路規劃對房價的刺激主要分三個階段，第一階段是規劃公布，此時是房價上漲最為兇猛的時期，一般漲幅能達到10%以上。另外就是施工建設和建成通車這兩個階段，但漲幅會趨緩。 不久前，北京市出臺《促進城市南部地區加快發展行動計劃》，決定未來3年，北京財政對崇文、宣武、豐臺、房山和大興五區投資超過500億元，由此帶動投資總規模2900億元，被譽為孕育未來的“新北京富有活力地區”的大手筆。 相鄰房山、大興，加之謀劃加入輕軌房山線，涿州房價一躍而起已經形成事實。據記者了解，涿州市區近郊的大北京城上城和一些別墅項目，目前價格為4500元左右的單價。而地處市區內的新項目和二手房因其周邊配套相對成熟，價格普遍超過了6000元。 對此，中國問題學家胡星斗認為，地鐵的興建拉動當地房價在情理之中，北京東擴對市內高房價也會起到一定的抑制作用。 “而且，如果它的配套設施完善，工作區也在生活區的話，肯定會有更多的人愿意住到郊區，這樣就會對市內的房價有一定的影響，當然房價也不可能會跌，只是不會上漲得那么快。” 他指出，特別是未來如果北京市政府能夠遷到通州，那就會影響到一二十萬人到通州新城就業，因為他們工作地址就到了通州，這對減輕市內的交通壓力和房價壓力甚至環境壓力都是有幫助的，而在這一點上，復旦大學社會學教授顧曉鳴觀點正好相左。他在接受中國商報記者采訪時明確談到：建設衛星城無益于抑制市內高房價。他認為，中心城區房價是由多種因素構成的，包括城區積淀起來的文化氣息，衛星城如果趕不上這點，它是無論如何也起不到抑制作用的。 理由還有，衛星城有衛星城自己的市場，衛星城和市中心的居民是不一樣的，兩地有差價，部分人就犧牲交通時間，到郊區買便宜一點的房子，但是價值的差價永遠存在。“衛星城等眾多新城建起來后，中心只有一個，這樣中心城的威望度則更加突出，那房價怎么會抑制呢？” 兩會剛剛閉幕，中央“遏制房價過快上漲”的政策指向被進一步明確。但就在兩會閉幕后第一天，北京接二連三地涌現出一批新地王，業內人士分析，北京市將一些熱點地塊的現場競價時間延遲至“兩會”后，主要為避免“兩會”期間出現新的“地王”，同時也給處于觀望態度的房地產開發商以充足的時間。“兩會”后，北京土地市場果然以交易天價迎來了新“地王”。同時，調查顯示，北京四環內期房均價也已經破3萬。 面對市郊房價普漲，有專家指出要堅決避免跑馬圈地炒地皮的現象出現。“在規劃中，政府要把利益的相關方厘清，建設新城不能過于人為制造，而是要考慮到當地的經濟文化發展背景。” 同時專家指出如果新城變成睡城的幾率越大，那跑馬圈地的可能性就越大。 鏈 接 廊坊市政府回應“京廊同城” 受益于政策，離天安門30公里的燕郊，由房價洼地一躍而起。日前全國人大代表、廊坊市市長王愛民在接受媒體采訪時表示，河北與北京正在積極洽談京廊輕軌的建設等問題，但是暫無開工建設的具體時間表。 據了解，根據河北省與北京市政府簽訂的框架合作協議，北京亦莊L2線將延伸至廊坊市區、北京八通線將延伸至廊坊燕郊。加之今年兩會上，北京市發改委主任張工的“地鐵說”使得燕郊等地的房價一路飆升。對此，有眾多業內人士擔心燕郊房價會因為兩條規劃中的輕軌而出現超級泡沫。 對此，廊坊市市長王愛民予以否認。他認為，燕郊的房子不存在泡沫，首先，燕郊房源有限，整體數量相對北京并不算多；其次，北京強大的市場需求量致使燕郊房價一路飆升，這很正常；另外，相對北京的房價，燕郊仍屬便宜。 而談到京廊地鐵的修建開工問題時，王愛民透露，有關部門一直在積極接洽此事，兩地的規劃部門去年曾多次互訪，但目前仍然很難有一個具體的開工時間表。 事實上，廊坊與北京的同城規劃與建設早已開局。 2009年8月，京廊交通一體化重點工程——密涿支線高速公路橋梁施工全面啟動；8月底，北京東方信聯10億元3G通訊項目落戶固安。進入下半年，廊坊對接北京的速度加快。廊坊市委書記趙世洪曾經表示：全面深入對接北京，是廊坊必須長期堅持的發展戰略。
其一是基礎設施可以對接。京廊同城，交通先行。按照路網規劃、等級匹配等同城同步的要求，廊坊市與北京建立了交通對接協商合作機制，加快公路、鐵路、航空等交通資源對接，努力實現“無縫對接”和“零換乘”。 其二就是產業的對接。一周一帶多園區，這個園區就是產業，包括永定生態帶和高科技產業帶，這些都是需要產業對接的，廊坊就是為北京的產業帶服務，例如北京做主機廊坊可以做零部件，北京做上游廊坊做下游，北京做設計廊坊可以做生產。 另外，產業互補雙贏，是京廊同城一體發展的基礎。為更好吸引北京密集的智力、科技資源，廊坊建設了一批廊坊科技谷這樣的科技成果轉化平臺。清華科技園、中電45所、中科院清潔能源研發中心、華為技術服務中心、中興科技研發中心等研發機構已相繼落戶。清芯光電、華通科技等一批具有自主知識產權的高科技企業，在園區內孵化、成長，正在成為“廊坊創造”的生力軍。 其三就是城鎮帶的對接。北京是龍頭，是中心城市，廊坊可以給北京做衛星城市，可以分享、承擔北京的一些功能。 事實證明，廊坊市按照“主動融入、全面對接、同城一體、互補雙贏”的思路，拓寬路徑、再造優勢，京廊一體化發展進程正在不斷加快。
城市規劃避免“睡城”“勞城” “臥城”或“睡城”，意思是以居住功能為主，居民上班主要還是在主城區。而“勞城”則是以工作功能為主。 中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為，通州新城的目的應該是分流北京主城區的功能。這也是北京市根據發展的需求，面臨環境、資源的局促等問題，為了改變現狀而提出建設新城的想法。 “新城比新區應該提升了一個層次。”牛鳳瑞說。通州新城在規劃的時候就應該按照新城來規劃，而不是新區。因此需要有高新產業區、金融區、服務區等。教育、醫療、文化等問題也要逐一周全考慮。如果小孩上學的問題解決不了，或者教育質量比較低，僅有一個住房的開發、住宅的功能，是遠遠不夠的。 可以看到的是，一些新城或新區的建設各種產業經濟發展得很好，但在宜居方面還有欠缺，偏重商業功能區、商業帶，缺少生活味，成為工作之地、勞動之城，比如北京的亦莊和上海的浦東。 針對這一現象，中國問題學家胡星斗談到：“在北京，你每天都會看到這種景象，早上的時候人們都擁往城里來，進城的地鐵擠滿了人，出城的地鐵卻很少有人；到晚上的時候恰恰相反，出城的地鐵人滿為患。” 他指出，這就說明目前北京的這些郊區建設功能還是不齊全的，它的生產生活不能連成一體。“未來可能就是要打造多中心的城市，也就是說通州新城還有其他的一些縣城都應該成為一個獨立的工作、生活的單元。” 那么如何實現工作生活相結合的發展模式呢？ 胡星斗的觀點是，還是要盡量多地提供就業崗位，比如有的地方可以建大學城，把一些大學搬過去，然后鼓勵大學城的人就在當地購買住房。“也就是說新城還是要有產業做支撐，如果沒有產業的支撐恐怕也不行，這個產業又不能發展污染性高的產業，而需要發展一些高科技產業來做支撐。” 在他看來，包括燕郊在內，北京的一些新城都應當有自己的特色，比如有工業區，有金融區，有教育區，而不是僅僅是上班族睡覺的地方。 新城獨立性不夠亦是復旦大學社會學教授顧曉鳴的憂慮所在。他說：“上海就不乏新城被閑置的例子，如果是因為市內沒有油水了而想到周邊跑馬圈地，即使由攤大餅過渡到葡萄串模式，這棵葡萄樹也不會結出葡萄。” 毫無疑問，“睡城”或“勞城”等可能是新城建設中的一個階段。但中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞強調，如果要建設新城，對政府部門來說，在規劃建設的時候要立足于“城”，有長遠、全局的考慮。 顧曉鳴在訪談中尤其強調的一點是，城市發展不要過分講究模式，一講模式，城市發展就會被束縛住。科學的發展新城是在自然需求的前提下，政府順水推舟，而不是醉翁之意不在酒，推動地價上漲。 “另外，城鄉一體化將是未來發展的重要趨勢，城市里面有鄉村，鄉村里面也有城市。最美的是泥土、花、馬、牛糞和蟋蟀的鳴叫，科學的生態環境。這是21世紀城市整體概念的變化過程中的城鄉一體化，而不是城市向鄉村的破壞和蔓延。” 中國規劃網北京10月25日電 |
