萬科在探索差異化發展的時候，似乎并沒有完全做好產品的定位。而萬科的周轉速度，在不明顯的轉型過程中已經出現明顯的降低。

　　今年王石的“銷售有20%-30%的增長”，或許將再次成為萬科的一次誤判。

　　“07年以前，萬科各地的分公司會在內部做年度的銷售預測，但在07年以后，這個內部預測取消了，因為我們發現內部的銷售預測非常不準確。”萬科董秘譚華杰如是向觀點地產新媒體表示：“07年預計銷售400億，結果賣了500億；08年預測600億，結果賣了480億。”

　　“帶頭大哥”不再降價

　　在這輪堪稱史上最嚴厲的調控風暴下，萬科08年的降價快銷策略也許將成為現今許多房企明哲保身的共識。“降低開盤預期售價”這種暗降價，為企業資金回籠起到了一定的作用，盡管利潤少了，但在政策年下，財務狀況的安全將會至關重要。

　　事實上，無論降或不降，早已被認定為風向標的萬科，都要面對銷售速度下降的壓力。

　　在江南證券近期的一份報告指出，萬科在調控下，將有70%的項目因位于一線城市等原因，受到調控沖擊。繼而導致公司的周轉速度減慢，估值下降。

　　雖然今年萬科在重慶、鎮江、沈陽等二三線城市有在建項目，但因二三線城市項目售價較低，因而難以減輕萬科受本輪調控的影響。

　　萬科目前并沒有太大的資金壓力，因此是否需要進行降價促銷，成為了萬科的高壓線。但顯然，在上一次的調控中采取了快速出盤、盡快解套的做法，在本輪調控中，萬科并不想再次重演。

　　有分析人士認為，盡管一線城市的高銷售均價為萬科提供了大部分利潤，但此刻的萬科并沒有降價的想法：“我們有理由相信，經歷了2008年的降價風波，此次萬科將會謹慎采用價格策略，而且從今年前個4月萬科各地公司的銷售業績分析，萬科還沒有到需要降價的地步。加上這次恒大鬧出的降價風波，作為帶頭大哥的萬科不會跟進。”

　　“萬科今年的銷售壓力大，業績增長沒有大家預期的樂觀。萬科的財務狀況在業內還是不錯的，但是面臨成長的壓力。”金融分析家、清華大學經管學院博士杜麗虹認為，萬科在今年，已經很難完成原定的20%-30%的增長計劃。

　　在江南證券該份研報中，萬科今年的預計銷售為709億，僅獲得了11.9%的增長率。這比起09年30%的增長率出現了大幅下降。

　　杜麗虹表示，萬科09年的周轉速度已經在明顯下降，今年的調控確實在顯現效力。如果今年全年這種低迷的狀況將持續的話，萬科的銷售速度將進一步降低，增長速度將進一步減慢。

　　事實上，萬科的成長速度緩慢早已屢遭詬病。面對在房地產市場極其狂熱的09年，萬科僅錄得30%的增長的質疑，萬科總裁郁亮曾表示，萬科已經度過成長極快的青春期，現在是萬科的成熟期，是在增強自己的體能，09年不是失去增速的一年，而是重回增長軌道的一年。

　　“從豐田汽車現在所遇到的困境來看，某種程度上企業發展速度過快并不是一個好事情。萬科這兩年來放慢步伐，調整心態及發展模式，這也是對過去快速發展的反思。”郁亮彼時如是做出了解釋。

　　“萬科困境”從住宅轉型

　　但長期跟蹤萬科的杜麗虹則認為萬科陷入了開發模式的定位困境。

　　“目前的萬科定位不清晰。以前的萬科，就算看年報的致股東信，也可以很明顯的理解到萬科到底要做什么，譬如說專注于住宅開發，民生產品；但現在，萬科又提出從民生產品往全生命周期產品的一個轉型，包括做高端住宅以及商業項目的試水，但一直以來，萬科對這些都沒有一個明確的表述。”杜麗虹指出，萬科在探索差異化發展的時候，似乎并沒有完全做好產品的定位。

　　“因此在09年萬科的年報里，只有一點是明確的，就是萬科要做綠色地產；但是對于產品定位究竟是中端還是中高端，萬科事實上并沒有在此方面做出一個清晰的界定，所以萬科在這方面做的嘗試和探索相對影響了公司發展的速度。”

　　事實上，因為定位的不明確，萬科的周轉速度在2010年就已經出現明顯降低。

　　研究報告指出，2005-2007年，萬科的存量資產周轉率一直在0.90倍以上，08年行業低谷的時候，下降至0.45倍。而在09年市場復蘇的時候，許多企業的周轉速度已經恢復或接近07年的水平，萬科卻僅提高至0.53倍。

　　以萬科今年的一季報計算，萬科的周轉率為0.50倍左右。而這與萬科向高端項目拓展的聯系非常大。

　　以深圳為例，萬科今年在深圳開發的十多個項目里，高端項目將占很大比例，除在開發的萬科棠樾、清林徑、金域華府等高端項目外，新增加的如溪之谷為別墅項目，其余的則選擇別墅和普通產品混合在一起。

　　萬科總裁郁亮今年也在業績推介會上表示，會預計下半年的供應量會增加，同時供應出來相對來說高端房的比例會大一些，因為去年最好賣的是高端房。

　　同時，萬科很明顯的在今年也放出了要試水商業地產的信號。有消息指出，2010年將見到萬科的養老院，在深圳將會有5家萬科酒店拔地而起，而整個萬科商業地產規模將在三年內積累到200萬平方米以上，萬科持有型物業和銷售物業的比例也將達到2∶8。

　　然而就在當下，萬科卻必須要面對困難選擇：一邊是用單一的產品來換取高周轉以及高增長，另一邊卻是必須利用多方面產品配置來提高抗風險的能力。

　　有跟蹤萬科的人士指出，合理的產品配置將會是高端產品應占到40%，大眾能接受的主流產品應占到60%。在高端產品中，市中心項目應占到60%，商業項目應占到40%；在主流產品中，近郊產品應占到55%，遠郊產品應占到45%。如此將會加強企業抵御風險的能力。

　　也許在新政背景下，在經歷自身從純住宅模式向全生命周期產品的一個轉型的過程中，萬科所面臨的矛盾與壓力，將不僅僅是降價與否那么簡單。