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城市綜合體更受地方政府關(guān)注。 我認(rèn)為只有人口集聚超過120萬人，GDP總量至少在1000億元（1500億元左右更為理想），地方政府的財(cái)力應(yīng)該達(dá)到150億元，地方政府可用財(cái)力必須在80億元以上，這樣的城市才能容納一個大型的城市綜合體。所謂大型的綜合體也就是總的規(guī)劃建筑面積在50萬平方米以上，有酒店，有寫字樓，有商鋪，有步行街等等。如果城市沒有這么大經(jīng)濟(jì)容量，是容納不下城市綜合體的開發(fā)的。這就意味著，在全國所有的地級市和縣城當(dāng)中適合做城市綜合體的城市我估計(jì)不會超過50個。 兩種關(guān)鍵因素 城市綜合體的開發(fā)，有兩種因素是極其重要的，一個因素是專業(yè)技能，另一個因素是資金。 在可預(yù)見的未來五年，從事一個城市綜合體開發(fā)，如果在二線城市，一個項(xiàng)目的總投資可能在20-50億元左右；如果在一線城市，一個建筑綜合體的投資規(guī)模可能是100億元。即便像萬科等等在中國排名前10位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在全國同時從事三到五個城市綜合體的開發(fā)，都會給這些企業(yè)帶來巨大的資金壓力。 我一直奇怪的是萬達(dá)是怎么能做到的，我相信萬達(dá)一定有非常巨大的資金壓力，就算萬達(dá)以超低價去盈利但是仍然有壓力。 不是所有做房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商都能成功轉(zhuǎn)型做城市綜合體，因?yàn)槌鞘芯C合體除了要有足夠的資金支持之外還必須要有非常強(qiáng)的專業(yè)技能，能不能有一批商家忠實(shí)地跟著這個城市綜合體走，能不能形成一個良好的現(xiàn)金流模式至關(guān)重要。 怎么才能為城市綜合體的未來發(fā)展創(chuàng)造空間，現(xiàn)在這個問題還沒有特別好的答案。 面臨四個轉(zhuǎn)變 第一個轉(zhuǎn)變就是我們的開發(fā)由短變長。就住宅開發(fā)而言，以前拿塊地做個項(xiàng)目就行，以后肯定要拿非常大的地塊，持續(xù)地開發(fā)五到六年，只有一個足夠長的開發(fā)周期才能夠避免各種突如其來的或者緊縮或者擴(kuò)張的政策影響，所以做住宅也必須由短到長，做商業(yè)地產(chǎn)也是如此。 第二個就是由硬到軟。以前開發(fā)商就和磚頭、水泥、瓦片打交道，和政府的關(guān)系硬。 以后發(fā)展商要變軟，并不是一個冷冰冰的建筑提供商，而是能夠有能力招攬上下游企業(yè)，能夠綜合提供住宅商業(yè)和服務(wù)的提供商。所以發(fā)展商以后要多研究跟房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)、娛樂、服務(wù)行業(yè)。 第三個變化就是由軟到硬。城市綜合體建筑品質(zhì)要過硬，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要過硬，跟你一起共同成長的商家要過硬。 另一個就是開發(fā)商和政府談判的能力由軟變硬，做城市綜合體做得好的開發(fā)商，以后會帶來就業(yè)，帶來稅收，更重要的是帶來地方政府形象工程，所以以后品牌開發(fā)商對地方政府的談判能力由軟變硬。 第四個變化是城市綜合體的收益問題。不是所有城市都適合做這樣的城市綜合體，得仔細(xì)觀察這個城市綜合規(guī)模和地方財(cái)政的支持。 現(xiàn)在做城市綜合體就意味著放棄三線城市，進(jìn)入一二線城市，即便走向三線城市也需要有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模支撐，所以，以后做城市綜合體都是由小城市走向大中城市，由小開發(fā)商走向一個技術(shù)操作更復(fù)雜的、資金更雄厚的大開發(fā)商。 □鐘偉/文（作者系北京師范大學(xué)教授）中國規(guī)劃網(wǎng)北京12月2日電
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