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侯建磊/文
“真正的城市運營商，必須能夠幫政府去解決問題。”7月30日，北大資源集團(以下簡稱北大資源)總裁余麗告訴記者。在趕來開封中州國際酒店和記者見面前，余麗一行剛剛與開封市市長吉炳偉就開封新區(qū)“運糧河項目”的合作舉行了座談。 早在一年前的2010年7月16日，北大資源就已與開封市政府簽署了運糧河組團35平方公里土地一級開發(fā)《委托協(xié)議》。 “運糧河項目”位于開封與中牟縣接壤處，東距開封9公里，西距鄭州37公里。從鄭開大道朝南北方向望去，還是郁郁蔥蔥的樹木和農(nóng)田，相當(dāng)“荒涼”。從運糧河向東開車10分鐘，才看到一個房地產(chǎn)項目――鄭開森林半島。一切還在醞釀之中。但是，這個“縫合”開封新區(qū)和鄭州新區(qū)的城市運營項目，將使北大資源一舉成為我省最大的城市運營商，這么大的體量，在全國也很少見。 “開封經(jīng)濟本來就落后，這么偏遠(yuǎn)，除非發(fā)現(xiàn)一個大油田，否則誰來開發(fā)都頭疼。”一位開發(fā)商告訴記者。“不過，一旦這個區(qū)域炒熱了，連帶著到鄭開森林半島那兒的海量土地，就都增值了！” 前來調(diào)研的中央黨校“城市運營與民生保障”課題組組長肖勤福教授告訴記者：“將運糧河項目放到已上升為國家戰(zhàn)略的中原經(jīng)濟區(qū)背景下考量，會發(fā)現(xiàn)具有無可比擬的價值和優(yōu)勢，非常令人期待。” 開封市上下也對運糧河項目充滿期待。“運糧河項目是連接鄭州和開封的橋頭堡，對下一步鄭汴能否融為一體化，將起到至關(guān)重要的作用。”吉炳偉市長說。 北大資源打動開封市政府的核心，既不是王志剛式的“賣點子”，也不是嚴(yán)介和與眾多企業(yè)運行多年的BT模式，而是綜合二者之外又多了一項“資源整合”――通過把優(yōu)勢的資源植入到“運糧河項目”，通過自身的資源投入，讓土地價值提升、區(qū)域價值增長，實現(xiàn)共贏。“簡單地說，我們是資源整合型城市運營商。”余麗告訴記者。 “從長期來看，城市經(jīng)營將成為開發(fā)商未來的主流盈利模式。”國泰君安分析師孫建平認(rèn)為。“每個城市運營商運作的模式各有不同，但最為關(guān)鍵的還是與地方政府談判的過程。”一位河南房企投資部的經(jīng)理說。 據(jù)了解，從2009年9月起，央企中建集團就開始涉足西安灃渭新區(qū)、株洲國家高新區(qū)及長株潭“兩型”社會試驗區(qū)開發(fā)，總投資額超過千億元。借助資源優(yōu)勢及其他方面優(yōu)勢，地方國企和民企也在各自的勢力范圍內(nèi)劃疆而治，將大面積的一級開發(fā)土地與城市規(guī)劃建設(shè)項目收入囊中。在河南，升龍、東方今典、盛潤和去年建業(yè)牽頭組織的16家地產(chǎn)商會聯(lián)合體，瞄準(zhǔn)的都是“新區(qū)”建設(shè)和舊城改造項目。 “北大資源的做法并不新穎，規(guī)模也并非最大，但是我們做的起點最高、目的最純粹。”北大資源副總裁、“運糧河項目”總經(jīng)理袁相平說。“僅示范區(qū)我們就要投資100億元，二級開發(fā)中還需要再投入300億元，而且要在三到五年內(nèi)形成，否則聚焦效應(yīng)和后續(xù)的效益就沒有了。” 余麗將北大資源差異化運營城市的秘訣總結(jié)為：“我們要快速植入、立即植入、高強度植入，而且起點要高；我們不僅要讓土地價值最大化，還要最快最大化。” 眾所周知，北大資源的獨有優(yōu)勢資源遍布IT、醫(yī)療、教育等行業(yè)，只要能引進任何一項，對一個城市來說都是巨大的招商成果。北大資源將這些資源打包，投入一個城市區(qū)域，其威力不亞于制造了一個“大油田”。這正是他們能在“運糧河項目”激烈的競標(biāo)中勝出的原因。 根治“城市病” “長期以來，由于我國城鎮(zhèn)化過程中過于注重經(jīng)濟發(fā)展，忽視了以人為本的理念，出現(xiàn)了城市化質(zhì)量差、水平低的現(xiàn)狀。”全國人大財經(jīng)委員會副主任尹中卿說。 余麗認(rèn)為，過去中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展過于求速度，帶來的弊端就是城市功能的配套不合理、產(chǎn)業(yè)配置不均衡等城市病。比如，很多城市的產(chǎn)業(yè)園都是獨立的，“有產(chǎn)無城”或者“有城無產(chǎn)”，有居住無配套――沒有教育、醫(yī)療，造成孩子上學(xué)難、就業(yè)難等。 國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原認(rèn)為，產(chǎn)生“城市病”的根源在于指導(dǎo)思想的片面性，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局的不合理，以及“低密度擴張”的發(fā)展方式。 肖勤福認(rèn)為，城市運營的根本出發(fā)點，就是以物為本轉(zhuǎn)向以人為本，以宜產(chǎn)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以宜產(chǎn)和宜居相結(jié)合為導(dǎo)向，以重數(shù)量為特征轉(zhuǎn)向以重質(zhì)量，特別是重生活品位為特征這樣一個新的城市化進程。 擁有北京大學(xué)和方正科技雙重背景的北大資源選擇加入城市運營，并非不務(wù)正業(yè)，更非“湊熱鬧”，而是有自己獨特的思考支撐。 “原因有兩個方面，一是依托方正集團的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，北大資源可以提供IT和金融服務(wù)；二是我們還擁有北京大學(xué)的教育和醫(yī)療資源，我們可以在一個項目中植入北大的幼兒園、小學(xué)直到高中，同時為人們在家門口提供高水準(zhǔn)的醫(yī)療服務(wù)。”余麗解釋說。 “資源整合、產(chǎn)城互動、城市運營”是北大資源策劃運糧河項目最核心的思想。按照北大資源的計劃，在運糧河組團項目啟動示范區(qū)內(nèi)，就將建設(shè)河南省數(shù)據(jù)中心、云計算中心、印刷中心等，形成中原高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造中原硅谷，從而帶動整個鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展。示范區(qū)建成后，將年新增營業(yè)收入300億元，產(chǎn)業(yè)區(qū)年利稅100億元，新增居住人口、學(xué)生及從業(yè)人員達(dá)到10萬人以上。北大資源城市運營的開發(fā)模式將產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅同步啟動，均衡發(fā)展，避免形成有城無產(chǎn)或有產(chǎn)無城的死城、睡城現(xiàn)象。 控制風(fēng)險是關(guān)鍵 肖勤福指出，北大資源在運糧河項目中風(fēng)險和魅力共存，不可能“從頭吃到尾”。“首先是開封市政府怎么設(shè)定一個可以操作的路徑和模式，讓城市運營商也就是北大資源按照自己的意圖來實現(xiàn)開發(fā)與發(fā)展的規(guī)劃，尤其是要讓北大資源有利可圖，這才是關(guān)鍵問題。” 眾所周知地方政府和運營服務(wù)商之間存在博弈和矛盾：地方政府怕被忽悠，企業(yè)怕錢進去之后出不來，或者錢進去后不劃算。地方政府還有一個很重要的訴求，就是在單位時間看到政績，如果什么工程都是七八年的話，地方政府的積極性會受到影響，這就為企業(yè)和政府達(dá)成利益和風(fēng)險共擔(dān)提出了挑戰(zhàn)。一級開發(fā)周期比較長，政策上變化會比較大，這也是開發(fā)商和運營商最擔(dān)心的一個問題。“企業(yè)也很困惑，政府有時候兌現(xiàn)不了，我們怎么辦？這就要求雙方的信任度進行磨合。”袁相平說。 在運營運糧河項目時，北大資源對風(fēng)險的控制顯然已經(jīng)成竹在胸。“我們會嚴(yán)格遵從政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市功能規(guī)劃，在這個基礎(chǔ)上細(xì)化規(guī)劃，在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅的比例上科學(xué)植入。只有從規(guī)劃的時候就開始控制配比，才能最大化地減小商業(yè)風(fēng)險。”余麗告訴記者。 “慣常的操作模式，是雙方先簽署框架性合作協(xié)議，確定城市運營商地位及投資開發(fā)計劃，再按照規(guī)劃分批次、分地塊進行運作。”上述河南房企投資部的經(jīng)理說。 上述開發(fā)商也指出，能否取得用地指標(biāo)，是企業(yè)與地方政府合作協(xié)議能否最終履行的關(guān)鍵。實際案例中，不乏有地方政府遲遲不批用地指標(biāo)，企業(yè)因此缺乏動力推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行，導(dǎo)致協(xié)議簽訂卻沒有進展的情況。“與政府的關(guān)系運作能力和企業(yè)自身的資金平衡能力，是對城市運營商的最大考驗。”中國規(guī)劃網(wǎng)鄭州8月12日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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