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濱海新城半鳥瞰效果示意圖
 貴安新天地溫泉體驗中心鳥瞰圖
 中國·貴谷整體規(guī)劃圖 新城，一向是城市擴(kuò)容的前沿陣地。
提及新城，人們首先都會想到金山、五四北。在福州市區(qū)還是二環(huán)內(nèi)的時候，這兩個新興區(qū)域承接分流了福州市區(qū)大量的居住人口。 如今隨著大福州的城市范圍不斷向外擴(kuò)大，金山、五四北的新城地位已被取代。在更外圍的貴安、閩侯、永泰，十多個超千畝大盤，因其大規(guī)劃、大面積、大配套成為名副其實的新興之城。 正是因此，福州造城的規(guī)模和數(shù)量正在被刷新，市場也對新城前景寄予厚望。 然而，在福州加速城市運動的今天，仍有許多問題急需正視、解決作為二線城市的福州，不斷涌現(xiàn)的超級大盤能否被市場消化？主流的“大房企、大面積、大規(guī)劃、大投資、大配套”是否是造城的唯一條件？在諸多二線城市出現(xiàn)“新城”變“空城”后，福州如何避免走老路？我們邀請業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者、開發(fā)商一同解析。 焦點1 福州吃得下這么多大盤嗎？ 記者：去年福州全年樓市成交21139套，簽約面積則逼近250萬。而存量房達(dá)到18641套，面積為242.81萬。新開工樓盤和待售房源數(shù)量更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字。在此基礎(chǔ)上，超級大盤入市，市場供求關(guān)系會怎樣？ 張旭東：千畝大盤的興起是當(dāng)前全國城鎮(zhèn)化發(fā)展以及福州城市擴(kuò)容的必然趨勢。隨著外來人口涌入，福州城市密集度急劇提高，外擴(kuò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化迫在眉睫。但福州市區(qū)的可用土地面積不足，城市經(jīng)濟(jì)與社會的持續(xù)發(fā)展已經(jīng)遇到瓶頸。 另一方面，福州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及對外來人口吸附力的持續(xù)增強，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求的增加，千畝大盤的合理有序開發(fā)可以有效地承接這一市場需求。 蔡俊：目前的大盤都是在福州周邊郊縣拿地，主要是看重福州整個后市的發(fā)展空間，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，福州對周邊城市的吸收輻射能力越來越強，需求也會連年增長并逐步釋放。 從近期看，這些大盤的體量有些大，但是大盤前后至少需要5~10年才能逐漸開發(fā)成型，其房地產(chǎn)體量也是逐年釋放。如果這批大盤短期內(nèi)集中推出，放量一定過大，肯定要打價格戰(zhàn)來去化。 陳清福：目前這種綜合性大盤剛興起，市場普遍對這種“大項目、大房企、大面積、大規(guī)劃、大配套”的項目很有興趣，因此市場反響很好，“誰先做，市場就是誰的”。目前來看容量不是問題，但競爭將越來越激烈。 鄭佑和：作為一個千畝大盤，目光肯定不僅僅是放在福州本地的購買群體上。像貴安新天地的客戶群就不局限于市區(qū)、周邊縣市，更有寧德、三明等其他地市的客戶，隨著福州城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，省會效應(yīng)會進(jìn)一步擴(kuò)大，也將會吸引更多外來人口，而大盤的目標(biāo)就在于此。所謂商機就是要瞄準(zhǔn)入市機會。第一個入市風(fēng)險雖大，但市場也一樣很大。 焦點2 新城為何要“大地塊打包”出讓？ 記者：福州在城市化進(jìn)程中，一向有大地塊打包出讓的歷史。最典型的如金山2800畝的江南水都，馬尾1000多畝的名城港灣，開發(fā)商在區(qū)域深耕十多年，改變了新區(qū)的面貌，但開發(fā)周期過長等短板也逐漸顯現(xiàn)。而市區(qū)小地塊出讓的由多個房企競爭迅速激活區(qū)域，成熟期更短。因此，在新一輪城市發(fā)展中，究竟何種方式更適合福州？ 蔡俊：大地塊出讓有其優(yōu)勢所在，可以統(tǒng)一布局，規(guī)劃純粹。但是因為單個開發(fā)商資金能力有限，區(qū)域開發(fā)時間更長。此外，萬一開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，則區(qū)域發(fā)展很容易陷入瓶頸。 舉個例子，1000畝地塊交給一家開發(fā)商開發(fā)，可能要5~10年才能成熟，但分割成小地塊，由幾家開發(fā)商開發(fā)，各家的開發(fā)壓力都不大，開發(fā)進(jìn)度加快，可能3年內(nèi)地塊就能升值。此前市區(qū)東二環(huán)2800畝地塊就是個很好的例子，如果當(dāng)時打包出讓成功，則橫嶼板塊未必能有現(xiàn)在的火熱。而后期地塊分割出讓后，泰禾、中庚、首開、保利等房企齊捧炒作，板塊聲勢漸高，后期地塊升值明顯。 陳清福：超大盤開發(fā)肯定優(yōu)于小盤開發(fā)。對于新區(qū)發(fā)展而言，可以建立在大規(guī)劃基礎(chǔ)上縱深發(fā)展，而小幅出讓地塊則像切豆腐塊零碎化、碎片化，由于地塊不成熟，無法形成“集聚效應(yīng)”，區(qū)域功能分布勢必會受到影響。大盤開發(fā)更有整體性，對開發(fā)商，則符合集約化運營的要求。 對政府而言，大地塊打包出讓省時省力，如路網(wǎng)、學(xué)校等公建配套可以交給開發(fā)商開發(fā)，而分割成小地塊出讓，則需要政府對公建配套進(jìn)行完善。 張旭東：市區(qū)及郊區(qū)的土地差異化在很大程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模與方式。 城市的發(fā)展需要內(nèi)外聯(lián)動，一方面，市區(qū)舊城改造的房地產(chǎn)開發(fā)能夠“翻新”城市形象；另一方面，郊區(qū)的大盤開發(fā)，能夠延展城市發(fā)展空間，二者相結(jié)合，才能促進(jìn)福州城市的持續(xù)發(fā)展。 鄭佑和：不能以市區(qū)出讓土地標(biāo)準(zhǔn)來看待新區(qū)建設(shè)，市區(qū)土地本來就少，適合小地塊出讓的方式。在新區(qū)配套設(shè)施尚不完善的情況下，小地塊無法產(chǎn)生規(guī)模化效應(yīng)，項目操作難度大。只有建立在合理規(guī)劃和配套基礎(chǔ)上的大地塊整體出讓，才能盤活整個區(qū)域。 焦點3 新城開發(fā)誰先行？ 記者：先賣住宅目前福州新區(qū)大盤仍未擺脫樓盤開發(fā)這一常規(guī)操作模式。在配套設(shè)施尚不完善的新區(qū)，這樣的開發(fā)模式是否合理？ 蔡俊：以華僑城為例，大型開發(fā)商都是先做旅游地產(chǎn)再做住宅項目。真正科學(xué)可持續(xù)的模式應(yīng)該先做好旅游景區(qū)，再做房地產(chǎn)建設(shè)。 而目前的綜合大盤一般都是先以房地產(chǎn)入市，回籠資金投入主體產(chǎn)業(yè)，繼而房地產(chǎn)也得到升值，再回頭帶動區(qū)域。因此更多意義上是一種土地的戰(zhàn)略性儲備。 現(xiàn)在福州的大盤項目多處于周邊縣市，交通、基礎(chǔ)設(shè)施、配套等都不夠完備，而拿下的都是超大地塊，整個項目規(guī)模浩大，所需要投入的資金量也巨大。運作需要一段較長的培育期，“在這段培育期內(nèi)，資金來源有很大一部分就要依靠房地產(chǎn)銷售，減輕后期項目運營帶來的壓力。” 但需要注意的是，如果出售型物業(yè)所占比重較大，則有悖于旅游地產(chǎn)的本質(zhì)，房子賣出后，很難實現(xiàn)后期其他產(chǎn)品的增值。而如果持有型物業(yè)面積較大，則很難在短時期回流資金，再加上很高的財務(wù)成本，在當(dāng)前的市場背景下，開發(fā)商普遍資金偏緊，旅游地產(chǎn)項目運營備加艱難。 鄭佑和：房地產(chǎn)先行還是項目先行，主要還是看企業(yè)實力。房地產(chǎn)先賣確實可以回籠資金反哺后續(xù)項目發(fā)展，但這種做法其實也有弊端。如果只是依靠賣房來回籠資金，一旦前期房地產(chǎn)項目沒賣好或賣不出去，整個項目是不是就繼續(xù)不下去了？因此與開發(fā)商整個操盤資金實力也有很大關(guān)系。 焦點4 造城運動中政府需要承擔(dān)什么角色？ 記者：現(xiàn)在很多人有微詞，認(rèn)為新城開發(fā)中，政府的角色偏弱？那么，新城建設(shè)中的政府職能應(yīng)該有哪些？ 鄭佑和：新區(qū)乃至新城的建設(shè)是一個復(fù)雜的工程，首先就需要交通規(guī)劃的配合支持，如果車進(jìn)不來，停不下，出不去，就不會有人流。其次，供水、供電、學(xué)校、醫(yī)院等市政設(shè)施配套也要同步跟上，因此，開發(fā)商需要地方政府強有力的協(xié)調(diào)和配合。牽頭區(qū)域配套完善，炒作區(qū)域，在政策上有所傾斜，推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)建設(shè)整合，才能帶來足夠的人氣。 張旭東：城鎮(zhèn)化的發(fā)展，首先要解決好產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。政府在規(guī)劃城市周邊發(fā)展的過程中，應(yīng)當(dāng)要前瞻性、合理性地規(guī)劃好相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局，同時，做好相關(guān)配套設(shè)施的補充完善。當(dāng)前福州城市處于高速發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨升級轉(zhuǎn)移的需要，城市周邊大盤開發(fā)與產(chǎn)業(yè)布局相結(jié)合是大勢所趨，勢在必行，在堅持周邊大盤合理有序開發(fā)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移布局跟進(jìn)落地的前提下，福州城市不會出現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)空心化”的問題。 陳清福：新城開發(fā)不能只是政府賣地開發(fā)商買地開發(fā)這么簡單，政府應(yīng)該與開發(fā)商形成新的戰(zhàn)略合作，對片區(qū)內(nèi)的公建配套強制要求。同時，因為大盤已經(jīng)不是一座樓那么簡單，而更趨近于一個小城鎮(zhèn)，建議應(yīng)成立獨立的專家市民代表參與項目規(guī)劃編制。中國規(guī)劃網(wǎng)北京4月11日電 記者路寬 |
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