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“史上最嚴(yán)”的調(diào)控重拳之下，很多投資住宅市場的市民都敏銳地察覺到，要想在住宅市場通過房屋漲價(jià)獲利越來越難，風(fēng)險(xiǎn)也越來越高。 統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)顯示，新政實(shí)施以來，市民投資“轉(zhuǎn)投”現(xiàn)象非常明顯，在一手樓、二手樓交易幾乎陷入“冰點(diǎn)”的形勢下，店鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交卻逆市上升，較上月猛增兩成。 “性急”的市民甚至緊急拋售手頭的3套豪宅，購進(jìn)8公斤黃金以保值，黃金超市黃金銷量在20天內(nèi)猛增一成。樓市“高危”，市民投資資金將何去何從？把手頭的閑錢投向哪里才安全而高效呢？且看記者為你繪制“投資地圖”。 投資方向一：商鋪漸成“金鋪”投資市民猛增兩成 綜合指數(shù)：★★★★ 房產(chǎn)新政使住宅市場信心受挫，越來越多市民將資金轉(zhuǎn)向投資商鋪。 房產(chǎn)中介巨頭合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，商鋪未受影響。4月下旬至今，盡管一手房、二手房成交均陷入“冰點(diǎn)”，很多網(wǎng)點(diǎn)甚至“零成交”，但商鋪成交卻逆市上揚(yáng)，較上月同期增加兩成。 而他表示，商業(yè)地產(chǎn)更多的是受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，泡沫小，風(fēng)險(xiǎn)自然就小，即使長期持有出租，租金回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅產(chǎn)品。當(dāng)前商鋪可以說處于價(jià)格洼地，在未來幾個(gè)月的樓市調(diào)整期，肯定是市民投資熱點(diǎn)。 滿堂紅置業(yè)有限公司佛山分公司吳皓總監(jiān)也表示，最近咨詢投資商鋪的市民特別多。隨著投資客暴增，商鋪價(jià)格也猛漲，祖廟商圈的百花廣場臨街商鋪起碼7萬元/平方米，東方廣場臨街商鋪起碼8萬元/立方米。但商鋪、寫字樓投資回報(bào)率高，若按8%～9%的回報(bào)率，10～12年即可收回成本。 由于商鋪和寫字樓在此番樓市新政中受影響較小，表現(xiàn)穩(wěn)健，預(yù)計(jì)近期不論是價(jià)格還是成交規(guī)模都將有15%～20%的漲幅。 【錢袋子指引】：龍斌表示，商鋪投資對市民的眼光要求很高，地段、商業(yè)氛圍、人流、規(guī)劃等都很關(guān)鍵。 “因?yàn)樯虡I(yè)都存在一個(gè)養(yǎng)商期，位置上具有優(yōu)越性的商鋪養(yǎng)商期將縮短，租金上漲也較快，升值空間也大。只有成行成市才有可能把商鋪?zhàn)鐾?rdquo;其次，要做好長期投資打算。商鋪首付比例均為50%，盡管回報(bào)率高，但要想在兩三年內(nèi)就收回成本，那也是不可能的。 投資方向二：賣掉百萬豪宅轉(zhuǎn)投寫字樓 綜合指數(shù)：★★★ 5月3日，原本在佛山亞藝板塊天湖驪都擁有一套121平方米大房的石先生將“豪宅”以110萬元的價(jià)格出手，而選擇在東方廣場和桂瀾路購買寫字樓。而購買商鋪的價(jià)格僅為12000元/平方米，比一手樓高不了多少。 而石先生表示，地鐵的開通讓地鐵沿線寫字樓價(jià)格猛漲，地鐵附近的寫字樓，叫價(jià)達(dá)1.5萬元/平方米。但這個(gè)價(jià)格已經(jīng)透支了未來3年的升值空間。 他選擇在地鐵附近，但又不是靠近地鐵口的“二線寫字樓”，一來價(jià)錢沒那么高；二來離地鐵口稍遠(yuǎn)，選擇更多。隨著地鐵將來開通，人氣帶旺后，可以形成商圈效應(yīng)，“錢景”絲毫不比地鐵口的差。 佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢公司一位負(fù)責(zé)人昨天也表示，國內(nèi)許多城市都出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅樓倒掛的現(xiàn)象，這種情況在佛山也同樣存在。寫字樓價(jià)格只比住宅高出1000元/平方米左右，但租金方面寫字樓要比住宅高出很多。以一處寫字樓1萬元/平方米的價(jià)格計(jì)算，月租往往能達(dá)到100元/平方米，一年下來就是1200元/平方米，10年即可收回成本。最近，寫字樓租售量明顯增加3成以上。 隨著新政的打壓，手上有閑余資金市民投資寫字樓的熱情空前高漲。 而受祖廟東華里規(guī)劃重建和廣佛地鐵即將開通等多重利好消息的影響，祖廟商圈和東方廣場范圍寫字樓的售價(jià)也悄然上漲，旺鋪叫價(jià)達(dá)到1萬～1.3萬元/平方米，同比上浮10%～15%。 【錢袋子指引】：經(jīng)緯房地產(chǎn)公司該負(fù)責(zé)人表示，寫字樓價(jià)格普遍比商鋪低很多，通常只有商鋪的一半，風(fēng)險(xiǎn)也小很多，對市民的財(cái)力要求也沒有商鋪高。但投資寫字樓尤其要注意配套設(shè)施建設(shè)，比如交通便利、有停車場、好的物業(yè)管理 等。 投資方向三：拋售3套豪宅搶購8公斤黃金 綜合指數(shù)：★★ 據(jù)粵寶黃金超市負(fù)責(zé)人介紹，最近金條供不應(yīng)求，幾乎每天都被掃光，很多人買不到現(xiàn)貨要求訂貨，近10天黃金銷量較4月份增加1成，其柜臺零售賣出大約有10多公斤，此外白銀最近也特別暢銷，每天都要賣掉10多公斤。 “不管是黃金還是白銀，至少有一半都是被從房市轉(zhuǎn)過來的投資客買走了。”該負(fù)責(zé)人表示，從房市轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃金白銀市場的投資客出手特別大方，往往一出手就是2～3公斤黃金。 在東建大廈粵寶黃金超市，一名姓馮的順德民企老板，更是一口氣預(yù)訂了8公斤金條，價(jià)值200多萬元，其“豪氣”令超市工作人員咋舌。 據(jù)了解，馮姓老板幾年前就開始炒房，手里已存下5套豪宅，但樓市調(diào)控政策令其倍感壓力。新政一出，馮先生就從樓市撤出，將手中的3套房拋出套現(xiàn)，將變現(xiàn)的部分流動(dòng)資金拿來買黃金保值。 【錢袋子指引】：業(yè)內(nèi)專家分析，目前黃金已處于高位，正是各方風(fēng)險(xiǎn)博弈時(shí)期，建議投資者謹(jǐn)慎觀望，切勿盲目追漲。 投資方向四：回老家買樓孝敬父母也當(dāng)投資 綜合指數(shù)：★★★★ 在佛山市區(qū)，即便是購買一套面積60平方米的小房，10萬元的首付也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，但在不少二線城市，10萬元已足夠支付一套80平方米的房子近7成首付。 而來自湖北隨州的杜芳在佛山一家陶瓷企業(yè)任銷售經(jīng)理。五一期間她就首付10.7萬元在老家隨州市區(qū)以1900元/平方米的價(jià)格，為父母購買了一套面積81平方米的商品房。 杜芳說，在老家買房，一來可以孝敬父母，讓父母可以住進(jìn)嶄新的新房，二來房屋可以穩(wěn)定增值，作為投資。 【錢袋子指引】：吳皓表示，一線城市樓市降溫起碼還要持續(xù)幾個(gè)月。而二線市場無論是房價(jià)還是交易量都還沒有受到新政的影響，樓市交易不降反升。如果市民手頭有閑余資金，投資二線、三線城市的不動(dòng)產(chǎn)將是不錯(cuò)的投資方向。 投資方向五：炒房產(chǎn)股權(quán)成新寵 綜合指數(shù)：★★★★★ 房地產(chǎn)股權(quán)與信托類理財(cái)產(chǎn)品，是繼房地產(chǎn)實(shí)體投資之后興起的一種房地產(chǎn)投資品種。據(jù)諾亞財(cái)富佛山區(qū)域總經(jīng)理鄭藝介紹，樓市新政實(shí)施后，短平快且利潤回報(bào)高的房地產(chǎn)信托類理財(cái)產(chǎn)品開始成為投資者爭搶的“香餑餑”。 禪城黎先生目前已坐擁6套房子，去年9月起停止投資房產(chǎn)，將資金開始試著向房地產(chǎn)股權(quán)投資轉(zhuǎn)移，并在全國各地挑選了4～5個(gè)項(xiàng)目，試投了1000萬元購買股權(quán)。隨著地價(jià)上漲，截至目前，半年內(nèi)凈賺了300萬元。 【錢袋子指引】： “房地產(chǎn)股權(quán)投資，作為小股東的散戶投資者面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是信息不對稱導(dǎo)致判斷出錯(cuò)。”泰康人壽佛山中心支公司理財(cái)師謝放提醒投資者首先要選對所投資項(xiàng)目的管理人，通常挑選具有一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，最好是上市企業(yè)和業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)。 權(quán)威視點(diǎn)：市民投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化 在新政形勢下，當(dāng)住宅市場的投資受到限制后，市民投資資金將何去何從？市民手頭的錢投向哪里才更安全高效呢？ 吳皓表示，當(dāng)前市民投資從住宅市場向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。即便當(dāng)前投資回報(bào)率只有4.5%～5%，沒有達(dá)到常有的8%～9%，但市民投資熱情依然高漲。 未來幾年，佛山的商鋪投資規(guī)模仍將以15%～20%的速度猛增。由于商業(yè)地產(chǎn)主要靠長期收租盈利，屬于中長線投資。因此，商業(yè)地產(chǎn)較住宅地 產(chǎn)更穩(wěn)定。樓市新政對商業(yè)地產(chǎn)影響不大，住宅市場的獲利難反而可能促成投資客更傾向于商業(yè)地產(chǎn)投資。從發(fā)展前景上來看，廣佛地鐵即將開通，祖廟東華里片區(qū)改造正酣，可以預(yù)計(jì)佛山的商圈效應(yīng)會(huì)更加明顯。因此，投資商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，上升空間仍非常大。新政實(shí)施后，百花廣場、東方廣場鋪?zhàn)狻懽謽情_始漲價(jià)就是實(shí)證。 龍斌也表示，投資者此前不管是投資期房還是現(xiàn)房，現(xiàn)在都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，市民投資轉(zhuǎn)投現(xiàn)象很明顯。 新政對住宅投資的限制將會(huì)促進(jìn)對商業(yè)地產(chǎn)的投資，投資住宅的資金會(huì)大規(guī)模向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。以商鋪、寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)可以說是成了近期市民投資的“避風(fēng)港”。市民投資結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大變化，商業(yè)地產(chǎn)、黃金等穩(wěn)健渠道可能吸引近半“轉(zhuǎn)投”資金。 |
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