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圍繞地產(chǎn)界與政府宏觀調控之間的博弈，理論界和業(yè)界展開了曠日持久的熱烈討論。作為核心要素的房價之爭更是難解難分。拋開爭論的是與非，當下以去金融杠桿為核心的房地產(chǎn)調控措施，無疑會立竿見影，房價下跌成必然。 我國住房的強金融屬性很明顯。尤其是，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關主體的主要資金提供者。 截至2010年1季度末，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款對房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻率在22%左右。購房者的個人按揭貸款貢獻率為14%，加上“定金及預收款”和“其他應付款”中至少有30%來自銀行的融通，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中信貸比重在50%以上。毋庸置疑，中國樓市的投資和投機氛圍如此濃厚，奧秘在于金融杠桿逆向激勵。 因此，土地與資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，而二者相比，調控資金杠桿更直接、更靈活、更迅速和收效更加明顯。基于此，對銀行信貸的調控，一直都是抑制房價過快增長的殺手锏。如2005年3月，提高首付比例等房貸門檻，2006年下半年效應開始顯露，9月和10月，房價同比分別下降8.1%和0.6%；再如2007年9月嚴控二手房貸款和開發(fā)貸款，購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的1.1倍等，2008年7月全國住房價格開始下降。 但這種調控效果的可持續(xù)性，值得懷疑。如上述兩次調控短期見效后，市場均現(xiàn)報復性上漲。 在目前的政策框架下，需求緊縮的嚴厲程度總體上已超歷史。5月以來，京滬深三城市一、二手住宅的成交量整體均出現(xiàn)大幅萎縮，幅度在35%-50%左右。然而雖然緊縮氛圍彌漫，經(jīng)濟中的流動性仍保持寬裕。其一，3月份5100億的信貸投放明顯低于市場此前預期，而4月份信貸無疑反彈顯著，或在7000億元以上。其二，全球化大背景下，中國基礎貨幣投放更多受到外匯占款的牽引。在人民幣升值預期較強的市場環(huán)境下，中美利差擴大也使套利資金紛至沓來。外部流動性輸入愈演愈烈。一季度金融機構新增外匯占款高達7478億元。4月份外匯占款的增量或還將高于一季度的平均水平。其三，央行5月6日發(fā)行1100億3年期央票，發(fā)行利率小幅下降2個基點，表明商業(yè)銀行資金運用壓力逐漸增大，能量仍在積蓄中。 在流動性總體充裕的背景下，而更多的投資渠道仍然難覓。此種狀況下，在緊縮需求的同時若不加大供給，按下的葫蘆還會起來瓢。增加供給才是治本之策。4月底，北京商品住宅可售套數(shù)和可售面積分別為87055套和1174.85萬平米，環(huán)比分別減少2.2％和減少2.08％。總供給仍顯疲態(tài)。只有抓住難得的時間窗口，在供給上下工夫，扭轉供求失衡的局面，才能使房價穩(wěn)步回歸基本面。考慮到增加住房有效供給非一日之功，各類保障性住房建設需加以時日，與其逼走投資和投機客的資金，不如逼迫其大量吐出投資和投機動機的房源。 (責任編輯：瑋鋒) |
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