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“GDP都已經(jīng)是10%的增長(zhǎng)了，如果你的資產(chǎn)沒(méi)漲10%，那說(shuō)明你OUT了！”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，溫州炒房團(tuán)成員周女士頗不以為然。 “投資就是投機(jī)（多吉），在溫州話里面，投資、投機(jī)都是一個(gè)發(fā)音啊！”溫州市中小企業(yè)促進(jìn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文強(qiáng)調(diào)說(shuō)。 “說(shuō)溫州人撬動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)，我覺(jué)得是抬舉溫州人了，截至目前，溫州人只進(jìn)入了全國(guó)十分之一縣級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懹邢蕖?span id="zcfaya7" class="ad"> 與此同時(shí)，幾乎每天都有各地地方政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)溫州引資，他們才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際控制者。” 5月19日，安徽省廣德縣縣長(zhǎng)葛建榮將前往浙江，推銷(xiāo)位于廣德新城區(qū)的700畝土地。 葛縣長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)，在廣德投資的浙江房企現(xiàn)有9家，占全縣房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的八成左右。其中，溫州皮鞋生產(chǎn)商紅蜻蜓集團(tuán)，已在廣德投巨資建成33萬(wàn)平方米的高檔樓盤(pán)。 炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)投資共同組成的溫州資本，正在潛行全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)。形成了溫州炒房團(tuán)的幾大勢(shì)力。通過(guò)觀察這幾股勢(shì)力在這輪樓市新政中的表現(xiàn)，也就能大致觀測(cè)出新政在各地的落實(shí)情況。 遠(yuǎn)走新疆 樓忠福對(duì)本報(bào)表示，隨著內(nèi)地城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)仍然具有剛性的投資需求。 有博弈就有縫隙，有縫隙就有溫州人。 “我正在新疆伊犁看房子，后天去昆明，我們這個(gè)團(tuán)共有21個(gè)客戶。”5月13日，溫州平陽(yáng)人鄭先生在電話里對(duì)本報(bào)記者表示，目前伊犁期房均價(jià)3000元，由于伊犁到烏魯木齊的鐵路新近修通，這個(gè)中亞口岸城市的房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)將迎來(lái)新一輪行情。 鄭先生帶領(lǐng)溫州太太炒房團(tuán)已經(jīng)7年了。剛開(kāi)始他一個(gè)人全國(guó)各地看房、買(mǎi)房，有了經(jīng)驗(yàn)，慢慢在溫州小有名氣，結(jié)果吸引了一幫企業(yè)家太太跟著看房。 這次伊犁之行，先由在當(dāng)?shù)亟?jīng)商的老鄉(xiāng)考察伊犁及近郊霍城、霍爾果斯等地樓盤(pán)，打聽(tīng)了價(jià)格、地段、環(huán)境等，最后簽了55套，還談了一個(gè)三星級(jí)賓館的轉(zhuǎn)讓意向，是建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)四師的一座招待所。 “不算貴，總共才2000萬(wàn)上下，主要看這邊的發(fā)展前景吧。”鄭先生說(shuō)，目前宏觀調(diào)控影響大家的投資心理，但碰上合適的項(xiàng)目還得大膽買(mǎi)進(jìn)。 鄭先生表示，炒房團(tuán)大多是現(xiàn)金交易，金融緊縮政策對(duì)溫州人影響有限。例如，一套150平米、單價(jià)3萬(wàn)元的房子若降3000元，總價(jià)少掉45萬(wàn)元，但剩余405萬(wàn)元房?jī)r(jià)工薪階層照樣買(mǎi)不起，而對(duì)溫州游資來(lái)說(shuō)沒(méi)多大影響。 據(jù)中國(guó)銀行溫州市中心支行介紹，2009年溫州人從國(guó)內(nèi)外匯入溫州的資金高達(dá)2.5萬(wàn)多億元，匯出資金2.2萬(wàn)億元，留在溫州尚有近3000億元。目前，溫州民間流動(dòng)資金高達(dá)8000億元，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。 “但做房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)加大了。”溫州柳市房產(chǎn)中介商徐志濤透露，溫州人非常講究資金的杠桿作用，如果首付只需40%，那就能撬起60%的資金。但在“新國(guó)十條”出臺(tái)后，購(gòu)房全部利用自有資金，那就要更加考驗(yàn)炒房團(tuán)對(duì)于物業(yè)升值潛力的眼光了。 徐志濤告訴記者，目前不少投資者都將目光瞄準(zhǔn)了成都、長(zhǎng)沙、南昌等二線城市以及部分縣城，因?yàn)榍罢哂X(jué)得二三線城市還有增長(zhǎng)潛力，雖然遭遇調(diào)控，但多數(shù)不屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的區(qū)域”，因此受調(diào)控影響較小。 而準(zhǔn)備在新疆開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的廣廈集團(tuán)董事長(zhǎng)樓忠福，對(duì)武漢、珠海等地也很看好，理由是武漢將被打造成為中國(guó)中部的中心城市，而國(guó)家和港澳特區(qū)政府正在投資建設(shè)港珠澳大橋，區(qū)位優(yōu)勢(shì)與居住環(huán)境都決定兩地樓市的升值空間。 樓忠福對(duì)本報(bào)表示，隨著內(nèi)地城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)仍然具有剛性的投資需求。 深耕海南 4月份，在瓊溫商抱團(tuán)成立了海口溫商實(shí)業(yè)投資有限公司，準(zhǔn)備在海口開(kāi)發(fā)一個(gè)占地400畝、具有溫州特色的商業(yè)城項(xiàng)目 2009年，海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要獲得國(guó)家批準(zhǔn)，海南房?jī)r(jià)迅速躥至歷年最高。 去年10月1日，從事紐扣生產(chǎn)的溫州人唐先生（化名）與一幫朋友前往海口，目標(biāo)鎖定號(hào)稱“比肩世界著名旅游度假勝地、打造一個(gè)365天度假新國(guó)度”的清水灣豪華樓盤(pán)。他們一口氣“團(tuán)購(gòu)”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。 但他不滿足，第二天偷偷回到售樓部打聽(tīng)還剩38套房源，每平方米9000多元。唐先生當(dāng)場(chǎng)刷卡首付1000萬(wàn)元，以85折的“團(tuán)購(gòu)”統(tǒng)統(tǒng)吃下。如今，該樓盤(pán)均價(jià)已漲到3萬(wàn)多元。 而在發(fā)改委的分析報(bào)告中，海口1-4月連續(xù)四個(gè)月新建住宅以同比領(lǐng)漲全國(guó)。數(shù)據(jù)表明，今年1月份海口商品住宅6627元/m2，同比上漲61.74%，2、3月份房?jī)r(jià)也在上漲，2月份7910元/m2，3月份8047元/m2，4月份則是8220元/m2。4月海口商品房成交11300套，同比3月份的2728套，暴漲314.22%。 公開(kāi)信息也證明，唐先生現(xiàn)金交易的說(shuō)法屬實(shí)——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度海南商品房銷(xiāo)售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。但一季度僅新增個(gè)貸32億，占同期商品房銷(xiāo)售額的15%左右，相當(dāng)于85%是使用了一次性付款方式。 同樣值得關(guān)注的，還有海南政府官員的表態(tài)。在一片外來(lái)人口推高海南房?jī)r(jià)的叫囂聲中，海南省長(zhǎng)羅保銘最近公開(kāi)回應(yīng)：三亞及海口的外來(lái)人口投資買(mǎi)房占到總體買(mǎi)房量的80%左右，對(duì)于外地人買(mǎi)房未來(lái)幾年都不會(huì)出臺(tái)限制性政策。 “海南也有風(fēng)險(xiǎn)，眼光一定要準(zhǔn)！”曾是普通公務(wù)員的溫州人徐女士感慨道，2005年她在海口投資第一間寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格大概在5700元/平方米，面積約300平方米。4年里，這間寫(xiě)字樓的價(jià)格一直在9000元上下，年租金收益率不到5%。 2007年金融危機(jī)時(shí)，由于對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，一些投資客擔(dān)心被套，紛紛拋售。現(xiàn)在這批人卷土重來(lái)，都怕錯(cuò)失良機(jī)。“因?yàn)橥泬毫?yán)重，我們就是要投資固定資產(chǎn)，免得手頭的現(xiàn)金貶值。” 而隨著海南房?jī)r(jià)迅速躥高，徐女士投資的寫(xiě)字樓價(jià)格也迅速翻番。僅此一套寫(xiě)字樓的投資，便讓徐女士獲利近520萬(wàn)元。 徐女士認(rèn)為，目前海南房?jī)r(jià)雖然已在很高的高位上，但到國(guó)家停止海南開(kāi)發(fā)政策之前，這個(gè)“國(guó)際旅游島”的房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)暴跌。 本報(bào)從海口溫州商會(huì)獲悉，4月份，在瓊溫商抱團(tuán)成立了海口溫商實(shí)業(yè)投資有限公司，準(zhǔn)備在海口開(kāi)發(fā)一個(gè)占地400畝、具有溫州特色的商業(yè)城（600306，股吧）項(xiàng)目。 轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢 當(dāng)下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進(jìn)軍二三線城市 4月16日，溫州瑞安人汪廣森與一批“團(tuán)友”帶著銀行卡前往武漢，次日遭遇新國(guó)十條，結(jié)果失利而歸。 不過(guò)，去年溫州人就成功操作過(guò)武昌繁華地段的幾個(gè)樓盤(pán)。汪說(shuō)，他們一出手就是半棟樓，當(dāng)時(shí)以均價(jià)4000元/平方米買(mǎi)下，現(xiàn)在飆升到均價(jià)6000元/平方米。據(jù)猜測(cè)，目前進(jìn)入武漢樓市的游資保守估計(jì)也過(guò)了億元。 業(yè)內(nèi)人士透露，短線炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是給開(kāi)發(fā)商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間融資利率最低年息15%，高一點(diǎn)的，年息可達(dá)36%-60%（月息3%-5%）。 至于具體的操作規(guī)則，首先由開(kāi)發(fā)商以很大的折扣把房子賣(mài)給“炒房團(tuán)”，同時(shí)他們會(huì)簽一個(gè)退房協(xié)議，在一定期限內(nèi)，炒房團(tuán)隨時(shí)可以退房，開(kāi)發(fā)商也隨時(shí)可以將房屋出售。這個(gè)期限往往是一年或一年半，若過(guò)了期限，房子還沒(méi)有售出，這些房就真正屬于“炒房團(tuán)”，他們可以再以二手房的名義出售。 周德文也有過(guò)去武漢考察的經(jīng)歷。前不久，他組織溫州中小企業(yè)老板去武漢考察幾個(gè)樓盤(pán)，剛下飛機(jī)就被20多家媒體包圍。事后，當(dāng)?shù)貓?bào)紙報(bào)道稱“狼來(lái)了！溫州炒房團(tuán)大舉進(jìn)軍武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)”。 新“國(guó)十條”出臺(tái)后，很多開(kāi)發(fā)商專程到溫州登門(mén)找周德文幫助促銷(xiāo)。周表示，以前是北京、上海和杭州的開(kāi)發(fā)商找上門(mén)的多，最近主要以沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、武漢、大連等地開(kāi)發(fā)商為主。 在通貨膨脹預(yù)期之下，“炒房團(tuán)”并沒(méi)有出現(xiàn)大幅拋售現(xiàn)象。周德文透露，2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰(zhàn)浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續(xù)從山西撤退，輾轉(zhuǎn)到杭州、上海，國(guó)外則進(jìn)入迪拜、澳洲等地。12月，熱錢(qián)從杭州退出，聚集三亞，三亞房?jī)r(jià)“瘋漲”。當(dāng)下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進(jìn)軍二三線城市。 民資新36條出臺(tái)，游資何時(shí)回流實(shí)業(yè)？ 人民銀行溫州中心支行的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，60％的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10％~30％的資金用于購(gòu)買(mǎi)非廠房的不動(dòng)產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實(shí)業(yè)不太好做” 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，瑞安塘廈的周女士頗不以為然。 周女士家開(kāi)有一座皮鞋廠，2008年金融危機(jī)襲來(lái)，出口定單突然少了，機(jī)器停工，銀行又停貸了，她被迫拿家里剛買(mǎi)的奔馳車(chē)抵押，借了民間6分利息的高息貸款。到年底還是周轉(zhuǎn)不靈，只好把上海的三套房子出手還債。 皮鞋廠前途“渺茫”，周女士干脆不再對(duì)皮鞋廠進(jìn)行追加投資，拿著回籠的貨款開(kāi)始炒房。“溫州、杭州的房?jī)r(jià)，真是隨行就市。我跟著朋友在杭州濱江做，最快的時(shí)候一天就能賺10多萬(wàn)元，跟做皮鞋不好比的！” “做實(shí)業(yè)幾乎沒(méi)有賺頭，3%的毛利都沒(méi)有。”從事眼鏡架加工的黃女士算了一筆賬：一年買(mǎi)材料花4000萬(wàn)元，產(chǎn)品賣(mài)了9000萬(wàn)元，帳面毛利有5000萬(wàn)元。同時(shí)，要發(fā)工資、水電、利息等管理費(fèi)3000萬(wàn)元，要交17%增值稅、25%所得稅及銷(xiāo)售額1%的各種附加稅，工商、稅務(wù)、環(huán)保等各個(gè)部門(mén)的開(kāi)銷(xiāo)以及大量應(yīng)收款。結(jié)果，凈利潤(rùn)可能為負(fù)！ 黃女士坦言，雖然皮鞋生意虧本，但廠里機(jī)器必須運(yùn)轉(zhuǎn)，通過(guò)企業(yè)的授信額度以實(shí)業(yè)名義貸款，也可以用現(xiàn)有的房產(chǎn)作抵押，從銀行“周轉(zhuǎn)資金”炒樓，從而規(guī)避新政關(guān)于按揭貸款方面的限制。 一位知情人士透露，溫州已形成至少7個(gè)由實(shí)體企業(yè)支撐的房地產(chǎn)公司，每個(gè)公司資金規(guī)模在30億元以上，主要股東來(lái)自服裝、鞋革、五金等行業(yè)。例如，皮鞋制造商奧康和紅蜻蜓集團(tuán)都聚集了數(shù)十億的資金，在昆明、黃岡等地運(yùn)作商業(yè)步行街項(xiàng)目。 在溫州，最能反映工業(yè)景氣程度的廠房出租價(jià)格，已經(jīng)從2007年最高時(shí)的每平方米25元左右一路下降至目前的個(gè)位數(shù)。一位經(jīng)濟(jì)研究人士說(shuō)，目前只有30%的溫州民間資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市。 人民銀行溫州中心支行的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，60％的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10％~30％的資金用于購(gòu)買(mǎi)非廠房的不動(dòng)產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實(shí)業(yè)不太好做”。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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