話題緣起近日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》(下稱《意見》),《意見》提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,由此再次掀起了各界對房地產(chǎn)調(diào)控的熱議。其實(shí),房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種,我國從1986年就開始征收房產(chǎn)稅,近年來,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各方面情況的變化,有關(guān)房產(chǎn)稅改革的議論一直不絕于耳,尤其是近年房價(jià)高企,在最近國家對房地產(chǎn)進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的大背景下,被市場視為房價(jià)調(diào)控利器的房產(chǎn)稅自然最為惹人注目。那么,房產(chǎn)稅改革的主要目的是什么、應(yīng)該怎樣改?房產(chǎn)稅對房價(jià)會(huì)造成多大影響、能否抑制高房價(jià)?我們特約有關(guān)專家談看法。 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的目的與制度選擇 房地產(chǎn)稅制改革雖可影響房價(jià),但改革的主要目的或直接目的不是打壓房價(jià)。不可能從根本上解決房價(jià)增長過快問題 □楊衛(wèi)華 我國一直征收房產(chǎn)稅,不存在新開征或不開征房產(chǎn)稅的問題 國務(wù)院日前批復(fù)發(fā)改委《意見》提出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,這說明國家即將開始房產(chǎn)稅制改革。 房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅中的一個(gè)稅種。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是依據(jù)1986年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日起開征的。房產(chǎn)稅以經(jīng)營性房產(chǎn)為征稅對象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收。現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度已經(jīng)實(shí)施了20多年,隨著時(shí)間的推移,有些制度已經(jīng)不適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要,應(yīng)進(jìn)行調(diào)整和改革。 對于改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制,媒體報(bào)道了各種不同的看法。有人把改革房產(chǎn)稅制度說成開征房產(chǎn)稅,把某學(xué)者“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的觀點(diǎn),理解為“三年不征房產(chǎn)稅”,這是不正確的。1986年10月以來我國一直征收房產(chǎn)稅,不存在新開征或不開征房產(chǎn)稅的問題。 房產(chǎn)稅制改革的主要目的不是針對房價(jià),不可能從根本上解決房價(jià)增長過快問題 那么,推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革的目的是什么呢?有人認(rèn)為,是為了打壓房價(jià),遏制房價(jià)的過快上漲。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)稅制改革雖然可能影響房價(jià),但改革并不是針對房價(jià)提出來的,改革的主要目的或直接目的不是打壓房價(jià)。改革房產(chǎn)稅制的目的歸結(jié)起來有以下幾個(gè)方面:一是為了貫徹“簡稅制,寬稅基,低稅率,嚴(yán)征管”和公平稅負(fù),合理負(fù)擔(dān)的原則,進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制,優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。我國目前的稅制結(jié)構(gòu)是以流轉(zhuǎn)稅為主體的結(jié)構(gòu),流轉(zhuǎn)稅在稅收總額中所占比重很大,財(cái)產(chǎn)稅等所占比重過小,不利于發(fā)揮稅收的職能作用,不利于體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則。通過改革房產(chǎn)稅制,加大財(cái)產(chǎn)稅的比重,完善地方稅收體系,理順中央與地方政府的財(cái)政分配關(guān)系,增加地方特別是縣以下政府的財(cái)政收入,保證地方公共產(chǎn)品的供給;同時(shí),現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度有些已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。二是加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)稅對貧富差距的調(diào)節(jié)作用。財(cái)產(chǎn)稅是各國調(diào)節(jié)貧富差距的重要手段。改革財(cái)產(chǎn)稅制,擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅的征稅范圍,有利于發(fā)揮稅收對財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用,調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益,縮小貧富差距;三是發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用,引導(dǎo)個(gè)人合理的住房消費(fèi)。房產(chǎn)稅制改革的初衷雖不是為了平抑房價(jià),但改革會(huì)增加房屋擁有者的稅收負(fù)擔(dān),抑制炒房行為,減少人們對房屋的需求,同時(shí),也會(huì)促使多套房屋的持有者出賣富余房屋,從而增加房屋供給,平衡供求關(guān)系,抑制房價(jià)過快上漲、減少房價(jià)泡沫。但應(yīng)當(dāng)看到,開征物業(yè)稅不可能使房價(jià)降低,也不可能完全控制房價(jià)上漲、遏制高房價(jià),不可能從根本上解決房價(jià)增長過快問題。 改革房產(chǎn)稅制宜循序漸進(jìn),建議分三步走 改革房產(chǎn)稅制,由于受主客觀條件的影響,只能逐步推進(jìn),不能一步到位。筆者認(rèn)為,改革可分以下幾個(gè)階段: 第一步,在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)改革房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率。現(xiàn)行稅制規(guī)定以房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余額或房產(chǎn)的租金收入額為計(jì)稅依據(jù)不能反映房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,加上從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征,由于標(biāo)準(zhǔn)不同,稅收負(fù)擔(dān)不一樣,不利于貫徹公平稅負(fù)的原則。筆者建議,先將現(xiàn)行的從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征,統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征,不論是自己的經(jīng)營用房還是出租房,均統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收。考慮到馬上以評估值為計(jì)稅依據(jù),由于房屋多,一時(shí)難以全面評估,建議延用房產(chǎn)原值或改按征稅年度前三年當(dāng)?shù)胤课菔袃r(jià)的平均值扣除一定比例(如10%～30%)后的余值為計(jì)稅依據(jù)。同時(shí),改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率,適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度規(guī)定,按房屋的計(jì)稅余值的1.2%,或租金收入的12%征收,稅負(fù)是偏重的,應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。那種認(rèn)為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的看法是缺少根據(jù)的。如統(tǒng)一按房屋原值計(jì)算的余值為計(jì)稅依據(jù),稅率不應(yīng)高于1%,如果按三年市值的平均數(shù)或以房產(chǎn)的評估值為計(jì)稅依據(jù),稅率定0.8%是合適的。 第二步,擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍,對部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。為了更好地發(fā)揮稅收對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用,改變目前存在的有人沒房住和有房沒人住的不合理狀況,應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍,既對經(jīng)營性也對部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。按國際上通行的做法,給居民每個(gè)家庭一套住房(比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米)不征稅,對家庭超過一套的住房征稅。建議對家庭擁有的別墅、豪宅按經(jīng)營性房產(chǎn)征稅,對超過一套的一般性住房,則按規(guī)定的稅率計(jì)征,但給予減征30%的稅收優(yōu)惠。 另外,對開發(fā)商建好超過兩年沒有出售的房屋征收房產(chǎn)稅。 第三步,將計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或三年的平均值改為評估值。待條件成熟,實(shí)行以房屋的評估值也就是市值為計(jì)稅依據(jù)。以評估值為計(jì)稅依據(jù),能夠更好地反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格,使稅收負(fù)擔(dān)更加公平合理。不僅符合國際慣例,也適合中國國情,能更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用,促進(jìn)社會(huì)和諧。 作者系中國稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、中山大學(xué)稅收研究中心主任、嶺南學(xué)院教授 指望房產(chǎn)稅降房價(jià)是一廂情愿 房地產(chǎn)稅更像是給病人看病后的調(diào)理溫補(bǔ)藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實(shí)際的。如何通過合理的稅收制度設(shè)計(jì)讓其發(fā)揮藥效而不誤傷房地產(chǎn)市場的自住需求、不增加老百姓的負(fù)擔(dān),同樣考驗(yàn)著政府的智慧 □張健銘 發(fā)改委在《意見》中提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,很容易讓人將其與前不久《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中提到的“發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”聯(lián)系起來,在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下,自然容易引起各界的熱議。 房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個(gè)動(dòng)作 在筆者看來,政府提出改革房地產(chǎn)稅,表達(dá)了決策層此次對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度,更重要的作用在于對目前房地產(chǎn)市場的預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。從長遠(yuǎn)來看,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的確也有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。但是如果把此次房地產(chǎn)稅改革當(dāng)成調(diào)控房價(jià)的救命稻草,指望房價(jià)在房地產(chǎn)稅改革后(目前尚還不能確定新的房產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái),具體內(nèi)容是什么)應(yīng)聲下落,實(shí)在有些期望值過高。何況,房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個(gè)動(dòng)作,只有從供需關(guān)系這個(gè)根上著手,有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為,輔之以房產(chǎn)稅改革,才能平穩(wěn)房價(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 不要誤讀“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。由于征稅會(huì)涉及到各方利益,因此特別敏感,政府在決策時(shí)也會(huì)特別慎重,這從相關(guān)的表述就可以看出。以前的措辭都是“條件具備時(shí)”、“穩(wěn)步推進(jìn)”,即使這次宏觀調(diào)控下也只是說“逐步推進(jìn)”。這是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能一步到位,上海、湖北、湖南、重慶等地的“試水”最多可以看作是房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn),這樣的嘗試是有益的,但指望能由此導(dǎo)致房價(jià)下跌就顯得一廂情愿了。 當(dāng)前不具備在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅的條件 此外,此次政府提出的“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”實(shí)際上是一個(gè)很籠統(tǒng)的說法,是稅制改革、稅種合并清理,還是開征房地產(chǎn)消費(fèi)稅,抑或是開征房地產(chǎn)持有稅,在不同人的解讀下含義都是不同的,而大部分人都直接將房產(chǎn)稅改革等同于開征房地產(chǎn)持有稅(或者說開征物業(yè)稅)了。事實(shí)上當(dāng)前并不具備在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅的條件。 首先,房地產(chǎn)持有稅的真正課稅對象是土地,土地所有者才應(yīng)是房地產(chǎn)持有稅的納稅主體。在我國,國家才是城市建設(shè)用地的真正擁有者,房屋所有者只獲得了一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán),而且已經(jīng)支付了租金。因此政府作為土地所有者向土地使用者征房地產(chǎn)持有稅在法理上是說不通的。其次,開征房地產(chǎn)持有稅涉及到財(cái)產(chǎn)的申報(bào)和評估,而我國目前尚未建立起完善的財(cái)產(chǎn)申報(bào)和評估機(jī)制。再次,我國目前無論在法律架構(gòu)上,還是在專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員的配置上,都還沒有達(dá)到課征房地產(chǎn)持有稅的條件。 如果由稅收引起的房地產(chǎn)持有成本壓力小于價(jià)格上漲的壓力,稅收最終會(huì)傳導(dǎo)轉(zhuǎn)移到房價(jià)中,反而導(dǎo)致房價(jià)上漲 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)持有稅作用。姑且不論出臺(tái)房地產(chǎn)持有稅的條件尚不成熟,即使開征房地產(chǎn)持有稅,也應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)其在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中的作用。1994年稅制改革以來,我國初步形成了以房地產(chǎn)的取得、保有、交易、轉(zhuǎn)移為征稅點(diǎn)的課稅體系,但相對于當(dāng)年稅制改革中其他稅收體系的改革來講,以房地產(chǎn)稅為重要內(nèi)容的財(cái)產(chǎn)稅體系的改革主要還停留在構(gòu)建框架的層面,改革相對滯后,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要將稅收集中于房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié),而保有環(huán)節(jié)課稅少,負(fù)擔(dān)輕,房地產(chǎn)“重交易、輕擁有”的稅收制度設(shè)計(jì),一定程度上“幫助”房地產(chǎn)持有者規(guī)避了市場風(fēng)險(xiǎn),加劇了房地產(chǎn)的炒賣行為,房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)了閉著眼睛買房子都能賺的情況。理論上講,開征房地產(chǎn)持有稅確實(shí)增加了投資成本,從而可以有效約束房地產(chǎn)供需雙方的行為,減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,引導(dǎo)土地的集約利用,調(diào)節(jié)收入分配。但是,在住房市場供需矛盾突出的情況下,如果由稅收引起的房地產(chǎn)持有成本壓力小于價(jià)格上漲的壓力,稅收最終會(huì)傳導(dǎo)轉(zhuǎn)移到房價(jià)中,反而會(huì)導(dǎo)致成本升高,房價(jià)上漲。由此可見,調(diào)控房價(jià)是一套組合拳,在根本上還需從市場供應(yīng)入手,增加供給量,改善供求關(guān)系。只有這樣,增加房地產(chǎn)的持有成本才有利于打擊投機(jī),平抑房價(jià)。 這樣看來,改革房產(chǎn)稅更像是給病人看病后的調(diào)理溫補(bǔ)藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實(shí)際的。值得注意的是,即使開出房地產(chǎn)稅這一方藥,如何通過合理的稅收制度設(shè)計(jì)讓其發(fā)揮藥效,而不誤傷房地產(chǎn)市場的自住需求,不增加老百姓的負(fù)擔(dān),同樣考驗(yàn)著政府的智慧。 作者單位:北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 房產(chǎn)稅征收要考慮居民人均合理居住面積 建議首套住房免征,第二套房多為改善性住房,不宜過多調(diào)控,在考慮居民人均合理居住面積情況下,以第三套房為界限征稅 □李建英 發(fā)改委的《意見》把“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入了今年財(cái)稅體制改革目標(biāo)中。在這份長達(dá)4000多字的《意見》中,關(guān)于房產(chǎn)稅的表述僅僅是“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”9個(gè)字,也沒有提供有關(guān)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步細(xì)節(jié)。不過,這9個(gè)字的表述卻將近一個(gè)月以來的房產(chǎn)稅開征風(fēng)波推向新階段。 對于我國幾近狂熱的樓市,中央政府下決心進(jìn)行調(diào)控,目前政府正考慮通過對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的手段調(diào)節(jié)樓市。我國當(dāng)前最容易、最方便實(shí)現(xiàn)的方式就是由國務(wù)院修訂《房產(chǎn)稅暫行條例》,擴(kuò)大征收范圍,將房產(chǎn)稅征稅范圍從當(dāng)前的經(jīng)營性房產(chǎn)擴(kuò)大到個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn),然后按照余值或評估值征稅。而如果征收所謂的物業(yè)稅、住房特別消費(fèi)稅等新稅種,則需要經(jīng)過立法、評估等程序,有明顯的時(shí)滯效應(yīng),對目前高漲的房價(jià)很難及時(shí)有效地抑制。 筆者認(rèn)為,本著打擊投機(jī)、抑制投資、保護(hù)消費(fèi)的原則,首套住房免征;第二套住房多為改善性住房,不宜過多調(diào)控;在考慮居民人均合理居住面積的情況下,以第三套房為界限征稅。如果將第三套房定為經(jīng)營性住房,即使不出臺(tái)新政,三套以上住房也將進(jìn)入稅收調(diào)控的范圍,每年繳納房產(chǎn)稅,這無疑會(huì)給擁有多套住房的人帶來壓力。一旦開征三套及三套以上的房產(chǎn)稅,對于投機(jī)者來說,將是信心和預(yù)期的打擊。通過提高房產(chǎn)的保有成本,加大囤積房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)達(dá)到抑制房產(chǎn)投機(jī)的目的。此外,持有多套房的人,若持有成本過高會(huì)將多余的物業(yè)拋出,這一方面增加了二手房市場的供應(yīng);另一方面也影響潛在的購房者,一些投機(jī)、投資購房行為自然會(huì)得到有效抑制。 房產(chǎn)稅并非新稅種,我國1986年即出臺(tái)了房產(chǎn)稅暫行條例,明確房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%,沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定;房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。房產(chǎn)稅按年征收。只是過去的房產(chǎn)稅暫行條例一直對個(gè)人所有的非營業(yè)性房產(chǎn)免征而已。 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋,施行細(xì)則由地方政府制定。如果要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅,就涉及到修改《暫行條例》,地方政府是沒有權(quán)力的。房產(chǎn)稅雖然屬于地方稅,但地方稅只是“屬于地方固定財(cái)政收入,由地方管理和使用的稅種”,其設(shè)立的權(quán)限不在地方政府。而且《立法法》第十條明確規(guī)定:“被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他機(jī)關(guān)”,顯然,即使國務(wù)院獲得了全國人大的授權(quán),也不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給地方政府機(jī)關(guān)。對早已頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,其解釋權(quán)歸財(cái)政部而不是某一地方政府。 要普遍征收房產(chǎn)稅(修改后的),前提是要進(jìn)行全國性的住宅普查。房產(chǎn)稅如果要擴(kuò)征(擴(kuò)大到非經(jīng)營性的),誰來作代繳機(jī)構(gòu)?再者,該稅以家庭作為核定單位,全國范圍內(nèi)的家庭核定單位的界定需多長時(shí)間?還有,稅基即房屋價(jià)值,需要不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估。評估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)如何確定?評估人才的供應(yīng)及其職業(yè)資格的取得需多長時(shí)間?由誰來確定評估機(jī)構(gòu)?相應(yīng)的評估費(fèi)用由納稅人負(fù)擔(dān)抑或征收部門負(fù)擔(dān)?很有可能面臨諸如此類的評估成本太高、耗費(fèi)人力太大的問題,且有可能出現(xiàn)大量尋租現(xiàn)象。如果個(gè)人不去申報(bào)房產(chǎn)稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)就要和千家萬戶打交道,相應(yīng)的征收費(fèi)用就會(huì)大幅提高。還可能引發(fā)很多規(guī)避行為,也有可能出現(xiàn)大范圍的欠稅,那效果就要大打折扣。此外,納稅人有幾套房子,產(chǎn)權(quán)是否明確,異地置業(yè)、假離婚的情況怎么處理,這些都需要明確。目前在技術(shù)上上述的準(zhǔn)備條件是否充分? 作者系廣東外語外貿(mào)大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院稅務(wù)系教授 公平視角下的房產(chǎn)稅改革 從公平稅負(fù)角度看,推進(jìn)房產(chǎn)稅改革就是要將征稅范圍改為所有房產(chǎn),將計(jì)稅依據(jù)改為房產(chǎn)現(xiàn)值減去一定的免征額,將稅率統(tǒng)一,收窄免征范圍 □廖家勤 無論從征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)還是從稅率、免稅優(yōu)惠來看,現(xiàn)行房產(chǎn)稅都顯得不公平 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是依據(jù)1986年國發(fā)【1986】90號(hào)文《中華人共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)來征收的,24年來,我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境發(fā)生了巨大變化,撇開社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下房產(chǎn)稅促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的要求不說,即使單從公平稅負(fù)角度來看,現(xiàn)行房產(chǎn)稅制也顯得不公平,迫切需要改革。 首先,從征稅范圍看,《條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),對農(nóng)村的房產(chǎn)不征稅。這在1986年我國農(nóng)村和城鎮(zhèn)存在明顯區(qū)分時(shí)是符合公平稅負(fù)要求的,但是24年來城市化進(jìn)程加快,城市急劇擴(kuò)展,一些原來的農(nóng)村已經(jīng)納入了城市版圖,但是仍然以村民組織形式存在,村民組織自建的房產(chǎn)用于出租獲取巨額租金也依法可以不用納房產(chǎn)稅。而在被政府征用的土地上建房則變成了城市范圍的房產(chǎn)則依法要納房產(chǎn)稅,這明顯不符合公平稅負(fù)要求。 其次,從計(jì)稅依據(jù)看,《條例》規(guī)定:房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),對于出租房產(chǎn)則以房產(chǎn)租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這在1986年我國房產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、同一地段各年間房產(chǎn)價(jià)值變化不大的情況下,不會(huì)導(dǎo)致明顯的稅負(fù)不公平。但是20世紀(jì)90年代以來房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展,房產(chǎn)交易頻繁,價(jià)格不斷攀升,房產(chǎn)稅仍然以房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)顯然導(dǎo)致稅負(fù)不公。此外,對出租房產(chǎn)以房產(chǎn)租金收入作為計(jì)稅依據(jù),與以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一,顯然難以達(dá)到與非出租房產(chǎn)的稅負(fù)公平。 再次,從稅率看,《條例》規(guī)定依照房產(chǎn)計(jì)稅余值和租金收入計(jì)稅的房產(chǎn),稅率分別為1.2%和12%,這在目前房價(jià)與租金收入比達(dá)50:1甚至更高的條件下,顯然難以達(dá)到兩類房產(chǎn)的稅負(fù)公平。 最后,從房產(chǎn)稅免稅優(yōu)惠來看,《條例》規(guī)定國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用房產(chǎn),有財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn),宗教寺廟、公園、名勝古跡的房產(chǎn),個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)及經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)免稅,這顯然也與現(xiàn)在的環(huán)境不相適應(yīng)。就以個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅來看,大家都可以享受,貌似公平,但是由于目前不同居民家庭個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)面積與質(zhì)量千差萬別,先富起來的階層占有大量價(jià)值千萬以上的別墅豪宅,對個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅實(shí)際上是有利于少數(shù)富裕家庭,而不利于廣大的中低收入家庭。因?yàn)樯贁?shù)富裕家庭每年免掉的房產(chǎn)稅可能是幾萬元甚至幾十上百萬元,而廣大的中低收入家庭每年免掉的房產(chǎn)稅可能最多只有幾千元而已,而無房家庭則得不到一分錢的稅額減免。 因此,從公平稅負(fù)角度來看,推進(jìn)房產(chǎn)稅改革就是要將房產(chǎn)稅征稅范圍改為中國大陸境內(nèi)的所有房產(chǎn),將房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)改為房產(chǎn)現(xiàn)值減去一定的免征額,將各類房產(chǎn)的稅率統(tǒng)一,將房產(chǎn)稅免稅范圍改為國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、人民團(tuán)體及財(cái)政全額撥款的事業(yè)單位符合規(guī)定面積的辦公用房及事業(yè)用房,取消對機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、團(tuán)體、事業(yè)單位超面積用房免稅及個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅的規(guī)定。同時(shí)賦予城市政府和縣政府確定本轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)免征額和具體稅率的權(quán)力,使各地房產(chǎn)稅稅負(fù)與當(dāng)?shù)鼐用窦{稅能力相適應(yīng)。 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革主要有既得利益階層的阻礙和技術(shù)層面的障礙 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的障礙在于兩個(gè)方面:一是既得利益階層的阻礙。包括一部分從福利分房中獲得巨大利益的政府高官,一部分以權(quán)謀私非法獲得房產(chǎn)的部分政府、國有企業(yè)、事業(yè)單位官員,一部分通過各種途徑先富起來的富人階層。這三部分人能夠影響高層決策,除非高層強(qiáng)力推動(dòng),否則房產(chǎn)稅改革方案很難出臺(tái)。二是技術(shù)層面的障礙。包括房產(chǎn)稅的功能定位是作為物業(yè)稅的替代還是與物業(yè)稅并存、全面征收房產(chǎn)稅后要解決與城市土地使用稅的重復(fù)征稅問題、改革房產(chǎn)稅目的是完善地方稅系彌補(bǔ)地方稅收收入不足還是控制高房價(jià)問題。 作者系暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)稅系副教授 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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