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中央調(diào)控樓市的政策出臺(tái)后，全國一線城市商品房的成交量都大幅萎縮。舉個(gè)例子，6月上海市商品住宅成交量為30萬平方米，與4月份相比縮水70余萬平方米，降幅約為70%。價(jià)格方面，6月全市商品住宅成交均價(jià)為22338元/平方米，與4月相比只降了2.6%。要知道，房屋銷售情況對(duì)開發(fā)商的資金鏈相當(dāng)重要，銷售好了，資金回籠就快，可以用于下一輪建設(shè)的資金自然充足。 由于去年大型地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)掙得盆滿缽滿，對(duì)于如此低迷的成交量還能扛一段時(shí)間，但不管怎樣，如果成交量長期不能有效放大，開發(fā)商降價(jià)促銷以緩解資金壓力只是個(gè)時(shí)間的問題。開發(fā)商不肯大幅降價(jià)的底氣在于：一、大型開發(fā)商手中還有去年掙來的資金可以運(yùn)轉(zhuǎn)，短期資金無虞！中小房地產(chǎn)企業(yè)還想再等等看；二、中國宏觀經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)有下滑的趨勢(shì)，各地產(chǎn)商都在賭房產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)半途而廢，政府又會(huì)重啟經(jīng)濟(jì)剌激計(jì)劃。三、對(duì)于房價(jià)來講，普通投資者往往是買漲不買跌，如果開發(fā)商的價(jià)格有所松動(dòng)，那么會(huì)造成更多的購房人認(rèn)為房價(jià)還可能再進(jìn)一步打折，繼續(xù)采取觀望狀態(tài)，房屋更難銷售。 但是我認(rèn)為，離房產(chǎn)企業(yè)大幅降價(jià)促銷的日子并不太遙遠(yuǎn)了！因?yàn)槌舜蠓祪r(jià)銷售可以緩解資金壓力之外，影響開發(fā)商資金鏈的還有以下幾大因素： 1、近期，國務(wù)院發(fā)出通知要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。通知要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及悟盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。可以肯定，未來房企想通過銀行和資本市場融資的道路越來越難了。 2、如果貸款收緊，那房地產(chǎn)商往往會(huì)通過信托渠道募集資金，現(xiàn)也被禁行。6月初，監(jiān)管部門召集了10多家信托公司開會(huì)，要求對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和銀信合作業(yè)務(wù)進(jìn)行壓縮。要知道，房地產(chǎn)企業(yè)都將信托視為募集資金的重要手段之一，包括萬科、保科地產(chǎn)、浙江綠城這樣的知名大型房企也紛紛借助信托這一平臺(tái)融資，這又是斬?cái)嚅_發(fā)商資金鏈的一記重拳。 3、國稅總局5月末發(fā)布通知，再次要求土地增值稅從嚴(yán)清算。細(xì)算一下，毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后，對(duì)凈利潤的影響是17.4%，這意味著對(duì)于大部分開發(fā)商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大。我認(rèn)為，如果從嚴(yán)清算，開發(fā)別墅、高檔住宅等毛利率較高項(xiàng)目的開發(fā)商，受到的影響較大，特別是如果現(xiàn)金流不足，資金流更會(huì)吃緊。 面對(duì)資金面越來越緊的房產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在只能死杠房價(jià)，期望因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑政府先扛不住，早日放松房產(chǎn)調(diào)控政策。但是有資料稱，我國的空置房屋已多達(dá)6540萬套。現(xiàn)在中國房市的泡沫不是風(fēng)險(xiǎn)已過去，而是風(fēng)險(xiǎn)猶如堰塞湖，高懸在中國經(jīng)濟(jì)的頭頂上。所以中央政府不得不拿出遏制房產(chǎn)泡沫的調(diào)控措施來。如果政府調(diào)控房價(jià)政策半途而廢了，那么未來房產(chǎn)泡沫就將是自己破裂（硬著陸），如果現(xiàn)在把房地產(chǎn)泡沫的金融風(fēng)險(xiǎn)給遏制住，至少金融風(fēng)險(xiǎn)的范圍就不至于再擴(kuò)張了。不管房地產(chǎn)泡沫是硬著陸還有軟著陸，房價(jià)只有大幅降價(jià)，由投機(jī)炒作回歸理性的一條路。房地產(chǎn)企業(yè)死扛房價(jià)不跌，只會(huì)使自己的資金鏈過早崩裂。(證券時(shí)報(bào) 不執(zhí)著/文) |
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