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資料圖片 “樓市”的涼意正向上游的“地市”傳導(dǎo)。近期，長三角一些城市頻頻傳出開發(fā)商的“退地”之聲，部分地塊則已明確被有關(guān)部門收回。土地市場遇冷已是不爭的事實。 業(yè)內(nèi)人士提醒，“地市”遇冷是此輪調(diào)控初顯成效所致，值此節(jié)點，更需繼續(xù)嚴(yán)格落實供應(yīng)、信貸、監(jiān)管等方面的各項土地調(diào)控措施，進(jìn)一步擠出市場泡沫，增強(qiáng)市場的“理性化”。 長三角又聞“退地”聲 南京市國土局7月的一則公告顯示，該市棲霞區(qū)一地塊于2007年12月6日以71000萬元成交，并于同年12月19日簽訂出讓合同，拿地房企為“南京榮盛置業(yè)有限公司”。但截至今年7月2日，公司僅繳納成交價款總額的40%計28400萬元，剩余42600萬元長期拖欠，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。為此，南京市國土局解除了上述合同，同時沒收10650萬元定金。 南京市國土局一位負(fù)責(zé)人告訴記者，收回土地的主要原因是開發(fā)商沒有履行合同，國土部門是按照合同的約定執(zhí)行，但對開發(fā)企業(yè)的具體經(jīng)營情況并不了解。 今年1月，上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司從10多家開發(fā)商手中搶得“嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西”地塊，總價超過24億元，樓板價格達(dá)到12503元／平方米。不過，半年過去，土地款遲遲未付。近日又有“寶華將退地”的消息傳出。 記者22日從嘉定區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，“企業(yè)是否退地，還沒有最后確定，目前可能有兩種方案，一是完全退回，二是以股份轉(zhuǎn)讓等方式尋找其他企業(yè)接手”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局也關(guān)注到上述動態(tài)，該局強(qiáng)調(diào)：“在上述情況下，企業(yè)必須繳納滯納金；如果是閑置土地，將按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。” 浙江溫州也有類似情況發(fā)生。有媒體報道稱，溫州甌海區(qū)一地塊去年年底以5倍底價成交，但至今年6月底土地部門尚未收到拿地房企的土地款。按照相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)的開發(fā)權(quán)可能被取消，保證金也將被沒收。 “香餑餑”為何成了“包袱”？ 開發(fā)商拿地時無限風(fēng)光，一些成交地塊甚至貴為“地王”。為何數(shù)月或者兩三年間，眾人艷羨的“香餑餑”就成了欲甩不能的“包袱”？ 南京某家居網(wǎng)曾經(jīng)做過2007年高價地塊的跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)2007年的7個“地王”沒有動工或已停工，5個“地王”盡管動工卻至今沒有上市銷售。 某家居網(wǎng)總經(jīng)理表示，今年出現(xiàn)退地情況，有些原因是在房地產(chǎn)調(diào)控后，一些板塊的發(fā)展沒有預(yù)期快，地塊周邊的配套建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上，房地產(chǎn)開發(fā)幾乎處于停滯的狀態(tài)。少數(shù)高價地頻出的區(qū)域現(xiàn)在還是荒蕪一片。“開發(fā)商放棄土地，損失的只是小部分資金，強(qiáng)行開發(fā)套牢的資金更多，何不選擇到價值洼地投資呢？” 但在樓市調(diào)控吃緊的情況，資金問題可能是讓開發(fā)商拿地后進(jìn)退兩難更關(guān)鍵的原因。上述嘉定區(qū)人士認(rèn)為：“不排除有個別開發(fā)商在舉牌競拍時有情緒化因素。舉牌時資金沒問題，但市場的不確定性很多，難保以后會不會遭遇困難。” 南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛說，比如說被收回的南京仙霞區(qū)地塊，總價款7億多元，到土地收回前還有4.26億元未付。開發(fā)商如果選擇貸款開發(fā)，需要貸款6－7億元，用于支付土地款和建設(shè)費用。 今年房地產(chǎn)調(diào)控后，銀行普遍收緊了貸款規(guī)模，同時提高了開發(fā)貸款利息。算下來，一年的利息需要4000萬元左右，兩年一個建設(shè)周期利息需要約1.2億元。開發(fā)商從目前房價走勢判斷，兩年后即便建成銷售，也無法達(dá)到一定的利潤，既能償還利息，又能達(dá)到項目平均贏利水平。 他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)投機(jī)因素迅速受到遏制，而市場上的剛性需求不可能支撐盤面，房價漲幅變小，一些過熱地區(qū)房價回調(diào)。 這時候，開發(fā)商理性分析投資收益率后，會明顯感覺到高價拿地難以獲得預(yù)期的利潤，甚至達(dá)不到項目平均利潤率，從而出現(xiàn)退地現(xiàn)象。 “地市”調(diào)控的關(guān)鍵是讓市場回歸理性 “2009年與2007年的樓市有許多類似之處，房地產(chǎn)在多種因素刺激下熱度空前，買賣雙方均表現(xiàn)出一種盲目樂觀。開發(fā)商瘋狂搶地，購房者、炒房者大量入市。土地與住宅都出現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，價格不斷飆升，這反過來又刺激了買賣雙方對房地產(chǎn)后市抱有更高的期望，加劇了雙方的不理性。”鐘沛說。 市場上行時，房企重金搶地，土地以高溢價率成交，甚至出現(xiàn)“地王”；市場下行時，房企出手謹(jǐn)慎，地塊平淡出讓，一些地塊還以底價成交甚至流拍。土地市場如此晴雨不定，本是競爭環(huán)境中的正常波動。 在此情況下，個別地塊的退還、轉(zhuǎn)手無可厚非。但值得警惕的是：有不少非理性因素、投資投機(jī)性因素等彌漫于土地市場，導(dǎo)致價格過快上漲甚至引發(fā)泡沫，為市場的調(diào)整埋下重重隱患。這種類型的“退地”，對市場來說則是一記警鐘，也是“擠泡沫”的必然結(jié)果。 此輪樓市調(diào)控對土地市場可謂重拳連連：大幅增加土地供應(yīng)，加大處置閑置土地力度，明確土地增值稅清算，縮短出讓金繳納時間……其中一些地方的“自選動作”還更為嚴(yán)格。比如，目前上海已要求開發(fā)商確認(rèn)成交后當(dāng)日即簽訂出讓合同，且需在簽訂出讓合同起30個工作日內(nèi)一次性付清土地款；如果分期，則需要在簽訂合同起10個工作日內(nèi)繳納50%的首付款，其余50%需在3個月內(nèi)付清。此類門檻已較以往提高不少。 另一方面，土地市場正呈現(xiàn)預(yù)期中的積極變化。中國土地勘測規(guī)劃院的最新報告顯示，第二季度105個主要監(jiān)測城市商業(yè)、居住、工業(yè)用途地價環(huán)比增幅較上一季度分別下降了0.36、1.24、0.53個百分點，其中居住地價增幅下降幅度最大。上海、廣州等熱點城市近期成交的土地溢價率已明顯降低。 上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，根據(jù)計劃，以目前的形勢看，下半年一些地方會面臨較大供地壓力，如何選擇合適的時間節(jié)點推地，是一大考驗。 業(yè)內(nèi)人士提醒，應(yīng)保持土地政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格落實在供應(yīng)、信貸、監(jiān)管等方面的各項土地調(diào)控政策，穩(wěn)定后市供應(yīng)及政策執(zhí)行的預(yù)期，進(jìn)一步擠出泡沫，引導(dǎo)市場回歸理性。（葉鋒、鄧華寧） (責(zé)任編輯：白雪松) |
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