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新政百日，上海樓市開(kāi)始陷入一場(chǎng)難受的膠著期。向上還是向下，新房供應(yīng)量的力量不可小視。 據(jù)佑威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)：今年1~6月，上海商品住房新增供應(yīng)僅約434萬(wàn)平方米。下半年，上海將迎來(lái)近800萬(wàn)平方米的新增房供應(yīng)。 按照正常的商業(yè)邏輯：放量的新房供應(yīng)，將倒逼著降價(jià)機(jī)制。 上海下半年 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者查詢上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)看到：上海一手住宅可售套數(shù)突破40000套，達(dá)到41087套，面積達(dá)583.41萬(wàn)平方米。而在新政出臺(tái)之前,這一數(shù)據(jù)還一直在470萬(wàn)~480萬(wàn)平方米的歷史低谷徘徊。 這組數(shù)據(jù)意味著什么呢？援引上海佑威地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年6月，上海市商品住宅成交面積為42萬(wàn)平方米。假如按照今年6月份的低位月度成交量粗略計(jì)算，現(xiàn)有的上海一手住宅可售面積，可以消化近14個(gè)月。這還不包括新增一手住宅供應(yīng)量以及巨大的二手房存量供應(yīng)（現(xiàn)有掛牌出售約13萬(wàn)套）。 另外，據(jù)佑威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)：今年1~6月，上海商品住房新增供應(yīng)僅約434萬(wàn)平方米。下半年，上海將迎來(lái)近800萬(wàn)平方米的新增房供應(yīng)。 受累樓市調(diào)控，很多工程放緩施工或已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)目前暫時(shí)沒(méi)有上市交易，因此在下半年，存在較大的新房供應(yīng)壓力。 以今年上半年356萬(wàn)平方米的一手住宅成交量來(lái)估算，下半年的住宅供需狀況將明顯“供大于求”。況且如果開(kāi)發(fā)商仍不肯將房?jī)r(jià)下調(diào)到消費(fèi)者的心理預(yù)期，下半年成交量會(huì)更低。 中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵對(duì)記者表示，由于上海新房市場(chǎng)價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，致使成交量的回升仍然處于比較緩慢的階段，加上政策壓力依然存在，預(yù)計(jì)未來(lái)新房成交量將在目前的低位繼續(xù)波動(dòng)。 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄在接受記者采訪時(shí)表示，在萬(wàn)科降價(jià)成為熱點(diǎn)的市況下，5~6月期間，半數(shù)以上的新樓實(shí)際成交均價(jià)低于項(xiàng)目公布的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”參考價(jià)。 薛建雄在多處售樓處看到：原先一些以投資為主的新興板塊出現(xiàn)了較大力度的推銷(xiāo)行動(dòng)。 在開(kāi)發(fā)商和銀行的多頭努力及讓利之下，這這些新興板塊的樓盤(pán)穩(wěn)住了退房的腳步，甚至一些中高檔樓盤(pán)還穩(wěn)住了成交量大幅下滑的腳步。 久盤(pán)必跌？ 新政百日，資意愿降低，樓市交易阻礙重重。 供應(yīng)高峰在即，降價(jià)壓力難擋。 中原集團(tuán)研究董事程澐通過(guò)監(jiān)測(cè)萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、中海發(fā)展(00688.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、綠城(03900.HK)等國(guó)內(nèi)“十大標(biāo)桿性房企”的各項(xiàng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：上海是戰(zhàn)略要地，作為唯一十家標(biāo)桿房企均有土地儲(chǔ)備的城市，下半年各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)較為激烈，降價(jià)可能性偏大。 考慮到地價(jià)水平，開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)條件、盈利空間等因素后，標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲(chǔ)備將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域。 當(dāng)前各標(biāo)桿房企的土地儲(chǔ)備量中，2008年底以前所拿土地約占總儲(chǔ)備的65%~71%，2009年所拿土地約占20%~25%，今年新增加土地占總體儲(chǔ)備量的11%。從該指標(biāo)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備的大部分土地價(jià)格不超過(guò)2年前地價(jià)水平，考慮到這2年間土地價(jià)格的大幅增長(zhǎng)，大部分項(xiàng)目即使降價(jià)10%~15%仍然可盈利，因此未來(lái)降價(jià)的空間在10%至15%具備可行性。 “地產(chǎn)人不妨請(qǐng)章魚(yú)保羅幫忙測(cè)測(cè)房?jī)r(jià)是漲還是跌，準(zhǔn)備兩份食物，一份寫(xiě)著——房?jī)r(jià)下降，一份寫(xiě)著——中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。德意志敗給了章魚(yú)保羅的戲劇性時(shí)刻得出一個(gè)結(jié)論：一切皆有可能。”熱衷南非世界杯的上海漢宇地產(chǎn)區(qū)域董事李斌分析：上海樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈格局正隨著時(shí)間發(fā)生轉(zhuǎn)換。在保持現(xiàn)有政策環(huán)境的情況下，當(dāng)前部分企業(yè)領(lǐng)頭降價(jià)現(xiàn)象有望在第三季度加深分化。 “四季度的市場(chǎng)局面可能會(huì)更加明朗，住宅價(jià)格幅度甚至有可能突破到20%~30%，交易量也有望隨之回暖。當(dāng)然，大前提是樓市調(diào)控的基調(diào)沒(méi)有轉(zhuǎn)向放松。” 李斌表示。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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