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"目前的樓市態(tài)勢，只是銷量銳減，價(jià)格并未下跌，看來調(diào)控還沒有取得理想效果。"這是住建部負(fù)責(zé)人近期放出的"狠話"。 由此可見，本次樓市調(diào)控，政府態(tài)度堅(jiān)決，大有"不達(dá)目的不罷休"之勢。 上周末，成都東三環(huán)一新開樓盤，首日完成七成銷量。引得業(yè)內(nèi)一片驚呼。在這樣冷清的行情下，為何開盤便能達(dá)到如此驚人銷售量？該樓盤負(fù)責(zé)人解答：根據(jù)客觀行情趨勢，對(duì)房價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)下調(diào)。除此之外，大豐片區(qū)一樓盤近期推出了適合剛需的小戶型"特價(jià)房"，單價(jià)低到4200元/平米，也取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。 這些例子極具行業(yè)參考性，開發(fā)商要想房子賣得好，最好做到物廉價(jià)美。最務(wù)實(shí)的產(chǎn)品和價(jià)格，才是新政下樓市的暢銷品。從成都目前的市場行情看，沒有采取促銷措施的樓盤寥寥無幾，開出1-10個(gè)點(diǎn)的買房折扣，早已是普遍現(xiàn)象。恒大、綠地、金科等品牌開發(fā)商，早就高舉降價(jià)大旗，并因此取得不俗業(yè)績。品牌開發(fā)商做榜樣，其它中小開發(fā)商跟風(fēng)態(tài)勢愈發(fā)強(qiáng)烈。 預(yù)計(jì)今年下半年將是樓市博弈的關(guān)鍵期，大規(guī)模優(yōu)惠潮或許即將出現(xiàn)。 業(yè)界觀點(diǎn)：政策層面持續(xù)收緊，銷售縮水一半、資金鏈開始緊張的現(xiàn)實(shí)情況將讓房企們對(duì)本輪調(diào)整有更為清醒的認(rèn)識(shí)，是繼續(xù)眼紅恒大還是結(jié)束觀望投身降價(jià)浪潮？識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。或許未來三個(gè)月，席卷全城的房價(jià)優(yōu)惠浪潮將至。 晚報(bào)視角：樓市調(diào)控絲毫不見松動(dòng)，而目前成都樓市存量頗巨，買房市場也只有剛需購房者徘徊，開發(fā)商該降價(jià)就降價(jià)，該跑就跑，千萬別以為形勢還會(huì)像以前那樣"鐘擺"。 買房天問 何時(shí)為下手購房最佳時(shí)機(jī)？ "都說房價(jià)要降，那我什么時(shí)候出手才合適啊？"無數(shù)購房者曾經(jīng)向本報(bào)記者打探過這個(gè)問題。不可否認(rèn)，目前新政緊逼下，成都樓市確實(shí)或多或少出現(xiàn)了房價(jià)松動(dòng)的跡象，"不過松動(dòng)還不是很明顯，各家樓盤只是象征性降幾個(gè)點(diǎn)促銷，規(guī)模大一點(diǎn)的優(yōu)惠措施還沒規(guī)模顯現(xiàn)，再等一等吧"。于是，習(xí)慣于追漲殺跌的購房者開始了觀望。這些觀望群體中主要是投資型購房者，剛需型也不乏其人，都希望在這波樓市調(diào)控中"抄到底"，以最低價(jià)拿到自己滿意的房子。 據(jù)記者了解，很多購房者都向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)：別人都不買房，那自己為什么要急著下單呢？年過半百的劉師傅本來正在為兒子謀劃婚房的事情，但看到目前買房人都在打退堂鼓，自己心里也不免多了一絲疑慮：要是現(xiàn)在買房，將來房價(jià)跌了，豈不當(dāng)了冤大頭？怕當(dāng)"出頭鳥"的劉師傅于是站在了觀望群體這邊。 "因?yàn)槭袌鲇辛艘欢ǖ慕祪r(jià)預(yù)期，所以很多購房者都希望房價(jià)'跌至自己的理想價(jià)位'。而從目前開發(fā)商的營銷策略來看，今后3-5個(gè)月內(nèi)，房價(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，預(yù)計(jì)到時(shí)購房需求將開始出現(xiàn)規(guī)模釋放。"有行業(yè)人士點(diǎn)評(píng)。 業(yè)界觀點(diǎn)：只要新政調(diào)控不放松，房價(jià)下跌可能性較大。要想將購房者集體拉回售樓部，房價(jià)確實(shí)需要下調(diào)。除了滿足購房者降價(jià)預(yù)期外，更重要的是讓他們買得起房子。 晚報(bào)視角：目前樓市各方的博弈已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。預(yù)計(jì)今年第三、四季度，樓市僵局會(huì)有一定突破，房價(jià)下跌難免。而當(dāng)房價(jià)能為大多數(shù)人接受時(shí)，預(yù)計(jì)很多購房者將可能集體選擇下手。 投資天問 物業(yè)投資，住宅還是商業(yè)？ 繼新國十條出臺(tái)之后，各地房地產(chǎn)市場陷入觀望狀態(tài)，成都住宅銷售量銳減。在住宅市場飽受調(diào)控之際，商業(yè)項(xiàng)目乘勢而起。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)回暖趨勢。 按照新國十條的政策執(zhí)行，投資第二套以上的住宅項(xiàng)目和投資商業(yè)項(xiàng)目的成本基本相同。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，成都住宅項(xiàng)目的投資回報(bào)率在4%左右，而優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率可以達(dá)到10%以上。就目前投資的投入與產(chǎn)出比，投資商業(yè)地產(chǎn)更優(yōu)。 業(yè)界聲音： 紅星國際推廣總監(jiān)馮玨則認(rèn)為，隨著新政調(diào)控的影響，目前成都許多的住宅項(xiàng)目均出現(xiàn)了較高的價(jià)格投資空間。而近期商業(yè)項(xiàng)目大熱，但后期能夠保持持續(xù)上漲的態(tài)勢值得討論。 晚報(bào)視角：投資商鋪與住宅的盈利模式不一樣，住宅投資基本靠房價(jià)上漲趨勢，而商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來自于租金及未來升值。投資商業(yè)地產(chǎn)不僅需考慮租金問題，還有店面本身的增值效應(yīng)，以及事先充分了解分析商業(yè)地產(chǎn)周邊的政府發(fā)展導(dǎo)向和遠(yuǎn)景規(guī)劃。并且商業(yè)投資門檻不比住宅投資，應(yīng)具有一定的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。 區(qū)域天問 誰將問鼎區(qū)域桂冠？ 區(qū)域是永遠(yuǎn)的話題。回顧今年上半年，成灌快鐵的開通讓沿線樓盤大行營銷攻略，無疑該區(qū)域成為上半年的人氣王。緊隨其后的華潤萬象城也因其商業(yè)體自身影響力和區(qū)域位置，使得萬年場區(qū)域在人氣榜單上緊隨其后。下半年誰又將問鼎區(qū)域人氣王桂冠？首先是國際商貿(mào)城區(qū)域，荷花池市場的搬遷工作的順利進(jìn)行，讓國際商貿(mào)城坐享紅利。其次，隨著地鐵1號(hào)線的通車營運(yùn)時(shí)間臨近，南延線區(qū)域"地鐵紅利"的放大作用將會(huì)更加凸顯。最后，五塊石裂變，大品牌項(xiàng)目帶動(dòng)板塊發(fā)展。2010年，隨著藍(lán)光地產(chǎn)在五塊石區(qū)域項(xiàng)目的率先開售，龍湖北城天街的熱銷華潤、綠地等品牌企業(yè)項(xiàng)目也都蠢蠢欲動(dòng)。五塊石區(qū)域進(jìn)入了品牌開發(fā)階段，而品牌開發(fā)商的進(jìn)駐無疑將是提升整個(gè)區(qū)域形象的強(qiáng)有力保障。 業(yè)界觀點(diǎn)：南延線應(yīng)該會(huì)因?yàn)榈罔F通車有一個(gè)提升。荷花池的搬遷會(huì)使大豐成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)圈，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)提高當(dāng)?shù)厣钏剑瓌?dòng)消費(fèi)需求。 晚報(bào)視角：軌道交通、大商圈、大項(xiàng)目無疑成為制造熱點(diǎn)區(qū)域的關(guān)鍵因素。在新政背景下，以上三大區(qū)域，無疑將成為下半年成都樓市的熱點(diǎn)。在近期的成交數(shù)據(jù)中，均顯示其強(qiáng)勁的生命力。 交通天問 地鐵物業(yè)是否再成投資熱點(diǎn)？ 10月份成都地鐵1號(hào)線將正式通車。"地鐵經(jīng)濟(jì)"也將隨著1號(hào)線的開通正式駛?cè)肴藗兊娜粘Ｉ睢?duì)于沿線物業(yè)價(jià)值的認(rèn)識(shí)人們也將進(jìn)入一個(gè)全新階段。據(jù)記者了解，位于地鐵沿線的證大正府、華宇蓉國府、城市春天、慕合南道等樓盤，因?yàn)榈罔F開通日期的臨近，售樓部看房的消費(fèi)者比平時(shí)多了近一倍。城市春天售樓小姐告訴記者："隨著1號(hào)線開通日期的臨近，盡管在目前的市場狀態(tài)下，我們平均每天都要賣一套。""受益于地鐵即將開通的利好消息，目前我們的項(xiàng)目已經(jīng)銷售接近70%。"證大正府一位呂姓置業(yè)顧問告訴記者，"其實(shí)，人們對(duì)地鐵物業(yè)價(jià)值的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過程，正如當(dāng)年的北京、上海、廣州一樣。當(dāng)?shù)罔F即將來臨，人們對(duì)事物的認(rèn)識(shí)才更為緊迫。9月份，地鐵物業(yè)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)銷售爆發(fā)期。正如成青快鐵開通前期，都江堰板塊項(xiàng)目銷售火爆一樣。" 業(yè)界觀點(diǎn)：成都市區(qū)的商品住宅市場一直以來由于多種原因存在著區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，南邊和西邊發(fā)展較好，而東部和北部則相對(duì)較為落后，而地鐵1號(hào)線的開通在一定程度上縮短了整個(gè)城市的距離，城北和城南物業(yè)價(jià)值將不斷體現(xiàn)。 晚報(bào)視角：地鐵1號(hào)線的順利通車不僅打通了成都的南北兩級(jí)，對(duì)于平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要作用。同時(shí)它將對(duì)人們的工作、生活、出行以及物業(yè)投資等方面的影響將正式步入實(shí)質(zhì)性階段。當(dāng)人們切身體會(huì)到地鐵帶來了交通便捷的優(yōu)勢時(shí)，人們對(duì)地鐵經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)和理解也將更為深刻。這樣的認(rèn)識(shí)和理解或許僅僅靠1號(hào)線還無法支撐，這個(gè)時(shí)間或許是1年、3年或者5年。 政策天問 政策調(diào)控力度會(huì)否減弱？ 近日，部分媒體報(bào)道稱"房地產(chǎn)市場調(diào)控政策可能取消"、其中尤以北京、上海等一線城市相繼放開"三套房貸松動(dòng)"的消息最為引人關(guān)注，一石激起千層浪。 "從相關(guān)部門出臺(tái)的各批次調(diào)控措施來看，對(duì)于多套房貸都沒有明確叫停。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款"。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)分別以不同形式對(duì)上述問題進(jìn)行了回應(yīng)，均表示堅(jiān)持貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，并稱："目前房產(chǎn)市場只是價(jià)穩(wěn)銷滯，調(diào)控并未取得實(shí)質(zhì)性效果，不可能就此打住。"下半年政策調(diào)控是否會(huì)減弱，成為開發(fā)商最關(guān)心的話題之一。 業(yè)界觀點(diǎn)：可以肯定是市場回調(diào)的大趨勢已經(jīng)基本確立。從目前的情況來看，期盼中央在今年內(nèi)改變調(diào)控的基調(diào)幾乎是不可能的，所以房地產(chǎn)調(diào)控政策也不可能有大的改變。無論調(diào)控的力度是否還會(huì)加強(qiáng)，現(xiàn)行政策的效力已經(jīng)并且將會(huì)持續(xù)的發(fā)揮效用。 晚報(bào)視角：如果只是以大幅提高首付和利率的辦法應(yīng)對(duì)多套房貸的話，依然無法有效遏制炒房者，調(diào)控效果必然大打折扣。而中央這次高調(diào)"叫停三套房貸"，進(jìn)一步表明，本次新政調(diào)控"一定要?jiǎng)诱娓?quot;。 購房天問 房價(jià)何時(shí)尋“底”？ 這是一個(gè)表面云淡風(fēng)輕，實(shí)則暗潮洶涌的時(shí)期。和開發(fā)商僵持在觀望狀態(tài)中的購房者內(nèi)心翻江倒海，開始蠢蠢欲動(dòng)地探問降價(jià)之底，買房時(shí)機(jī)…… 經(jīng)強(qiáng)勁的新政調(diào)控之風(fēng)拂面之后，成都樓市較上半年已溫柔許多，但縱觀現(xiàn)今樓市買賣雙方均在觀望。盡管部分樓盤已開始公開降價(jià)，奈何降價(jià)幅度依然和購房者心理預(yù)期有較大差距，市場上厚重的觀望情緒暫時(shí)難以打破。 因?yàn)椴恢婪績r(jià)什么時(shí)候降到底，不知道什么時(shí)候反彈上漲，不知道該什么時(shí)候下手。于是才有了以下幾個(gè)令眾多持幣觀望的糾結(jié)購房者們最急于打探的情報(bào)：開發(fā)商的底氣是否已然氣若游絲？他們何時(shí)才會(huì)痛快降價(jià)到底？房價(jià)何時(shí)是底？購房者何時(shí)才能下手？ 業(yè)界觀點(diǎn)：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)黨委副書記、博士生導(dǎo)師楊繼瑞認(rèn)為今年11月將是一個(gè)較好的抄底時(shí)機(jī)。預(yù)計(jì)到時(shí)候成都的房價(jià)會(huì)在原房價(jià)的基礎(chǔ)上下降15%左右。而成都嘉進(jìn)房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理馬永林則認(rèn)為就個(gè)體項(xiàng)目來說，很難找到合適的底點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目有著非常明顯的唯一性和稀缺性，如果某樓盤是自己認(rèn)為不錯(cuò)的選擇，該下手就下手，別等待。 晚報(bào)視角：不要完全寄希望于政策調(diào)控的效果，也不要對(duì)任何樓市"章魚哥"的預(yù)測堅(jiān)信不疑。不要關(guān)心房價(jià)的底線在哪里，你應(yīng)該操心的是你的底線在哪里。畢竟房子的付款人是你自己，真正能對(duì)自己負(fù)責(zé)的也只能是你自己。 營銷天問 樓市營銷如何破局？ 2010年上半年，自新政以來，成都房地產(chǎn)市場可以說是"耍盡花招"活動(dòng)、渠道、明星代言、投資沙龍、名車名酒品鑒等等手段招攬購房者。促銷戰(zhàn)略是成都樓市的慣用手法，大致可以分為常規(guī)促銷和活動(dòng)促銷兩大類。常規(guī)促銷包括送空間、花園、物管、家電等等，降價(jià)、打折自然也在其列。活動(dòng)營銷有明星、時(shí)尚元素、文化盛宴、居家文化講座、投資理財(cái)沙龍等等，通過形成社會(huì)文化效益的隱性手法達(dá)到促銷目的。下半年?duì)I銷首先靠的應(yīng)該是產(chǎn)品本身；其次，產(chǎn)品價(jià)格的合理定位；最后才是活動(dòng)的配合，渠道的再拓展。 業(yè)界觀點(diǎn)：目前開發(fā)商在營銷手段上已經(jīng)是"江郎才盡"，在現(xiàn)在的市場狀態(tài)下，渠道營銷至關(guān)重要。但是，無論采用何種方式，產(chǎn)品總是"安身立命之本"，開發(fā)商不如在這段時(shí)間內(nèi)，好好思考下產(chǎn)品本身，如何把真正的實(shí)惠讓利于民。 晚報(bào)視角：面對(duì)新政后的當(dāng)下樓市，開發(fā)商需要拋棄以往的噱頭營銷，真正回歸到項(xiàng)目、產(chǎn)品本身。作為開發(fā)商擺在消費(fèi)者面前的首先是其產(chǎn)品，是實(shí)實(shí)在在的樓盤。樓盤的質(zhì)量、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)管理等都應(yīng)作為產(chǎn)品的價(jià)值的核心因素。好比一盤菜，端上桌來是供人品嘗和食用的，那么色香味俱全是最起碼的要求。消費(fèi)者對(duì)樓盤的要求也一樣，實(shí)用性和觀賞性缺一不可。 業(yè)績天問 誰將問鼎樓市銷售三甲？ 據(jù)《2010中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行》顯示，大部分企業(yè)都未完成年初制定銷售任務(wù)的50%。萬華、華潤、森宇分別以23.8億元、17.81億元、15.08億元榮膺半年銷售三甲。 據(jù)本報(bào)記者獲知，新政過后各大品牌開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整銷售指標(biāo)，恒大更是調(diào)高了銷售任務(wù)。可以肯定的是，去年進(jìn)入樓市銷售十強(qiáng)的名單今年將大洗牌。如保利地產(chǎn)年初號(hào)稱斬獲60億元，華潤完成40億元的目標(biāo)問題不大，恒大地產(chǎn)或?qū)⒊蔀殇N售黑馬…… 業(yè)界聲音：從成都樓市目前的開發(fā)格局來看，保利雖然只交出了14.1億元的半年成績單，但隨著八個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)銷售，下半年應(yīng)該能交出一份比較理想的成績單。但要實(shí)現(xiàn)公司年初制定的60億銷售目標(biāo)，恐怕不太現(xiàn)實(shí)。而藍(lán)光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、置信地產(chǎn)都正在調(diào)整銷售任務(wù)，還有一大批多盤齊發(fā)的開發(fā)商，年內(nèi)不肯能實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目的面市。如隆鑫地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中國鐵建等實(shí)力房企。 晚報(bào)視點(diǎn)：時(shí)間走過6月進(jìn)入7月，下半年的格局逐步清晰。南延線的麓山國際社區(qū)和南湖國際社區(qū)仍然一枝獨(dú)秀，單盤成交獲得冠亞軍。中小型開發(fā)商已經(jīng)開始大規(guī)模地促銷降價(jià)，一線品牌開發(fā)商正在進(jìn)行產(chǎn)品線和戰(zhàn)略的調(diào)整，兩極之變?cè)絹碓椒置鳌?/p> 下半年尤其是三季度，將是一個(gè)非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)期，近期的開盤潮已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。一線市場上，保利轟炸式的密集開盤，華潤高調(diào)推出精裝房，藍(lán)光力推端精裝項(xiàng)目，為他們?nèi)雵鷺鞘袖N售TOP10提供了足夠的動(dòng)力。但要問鼎年度銷售前三甲，單個(gè)項(xiàng)目賣得好還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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