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11月7日，正值立冬時節(jié)，西安博友再次聚首，侃樓市、說政策、聊心得。著名房地產(chǎn)運營專家王建紅（博客）、行業(yè)資深操盤手俞樹（博客）等業(yè)內(nèi)名博濟濟一堂，針對近期樓市的系列政策及優(yōu)秀博文展開現(xiàn)場互動和交流。王建紅（博客）先生認為，“中國的房地產(chǎn)是溫室里的花朵”，國家近期頻出調(diào)控政策的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，給開發(fā)商一個警示，未來房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位可能將逐步弱化。“大棚”被摘掉后的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商需要冷靜冷靜，并在產(chǎn)品創(chuàng)新及行業(yè)細分上多下功夫。
著名房地產(chǎn)運營專家/龍化東方戰(zhàn)略咨詢有限公司總經(jīng)理 王建紅（博客） 房地產(chǎn)是溫室里的花朵 “大棚”或被摘掉 我一直在思考一個問題，不管是專家也罷、媒體也罷，老是在探討一些無意義的東西，比如說房地產(chǎn)當(dāng)中的“剛性需求”，什么需求我覺得這個都不關(guān)鍵。我們回到本位上講，在中國，房地產(chǎn)是怎么出現(xiàn)的？房地產(chǎn)要說“剛性”，我現(xiàn)在告訴大家，全國人民都是“剛性需求”！為什么？取消福利分房了，你蓋的再快的房子，供應(yīng)量也還是滿足不了大家的需求。探討這個“剛性”沒意義？農(nóng)民現(xiàn)在進城了，也要買房子，實際上大家都是“剛性需求”，大家不可能露宿街頭吧。還有，房地產(chǎn)不可能是完全市場化的東西，需求是被行政創(chuàng)造出來的，你現(xiàn)在靠市場滿足它，只有房子價漲。實際上看，從4月到現(xiàn)在所出的所有的調(diào)控政策，我記憶都不深刻，我覺得其實都不嚴厲。我為什么說印象不深、不嚴厲。各位做房地產(chǎn)這么多年了，大家都清楚，中國的房地產(chǎn)泡沫是相當(dāng)嚴重的。我為什么在博文中提出“小冰川期”的觀點？這是相對的，中國的房地產(chǎn)是“溫室大棚里面的花朵”，枝繁葉茂，花開的鮮艷好看，但卻是被保護起來的，房地產(chǎn)是在“大棚”里面長起來的。我說“小冰川期”不是把你放在冰川上，而是把“大棚”取 掉之后的情況。房地產(chǎn)一直在溫室里面被養(yǎng)著，現(xiàn)在可能國家要把這個“大棚”拿掉，可能要放別的“花”，不要你這“花”了。 房屋永遠是貶值的 政策起的是警示作用 我們都知道宏觀經(jīng)濟有一個軟著陸，實際上國家也想讓房地產(chǎn)軟著陸，業(yè)界的人都承認房地產(chǎn)有泡沫。楊東朗講西安的房價在4000—6000比較合理，其實按人均應(yīng)該是2000塊錢。而且搞房地產(chǎn)時間長的人都知道，房子是永遠不增值的，房屋是永遠貶值的，拆遷的都知道，拆的是現(xiàn)房，房屋不具備增殖性，房屋怎么增值？是地價的增值掩蓋了房屋的貶值。我們回憶一下，十幾年前三、五萬元一套的房子比比皆是，現(xiàn)在能拿到嗎？你的房價能不能翻十倍，沒有。國家為什么要叫它軟著陸，大家都知道泡沫，比如說一拳把這個泡沫打爛了，對大家都沒好處，對國家經(jīng)濟有影響。現(xiàn)在我感覺國家就是拿針扎幾個洞，這樣可能對大家都有好處。 我想國家政策主要起的是的警示作用，“開發(fā)商要做好準備，你要離開‘溫室大棚’，我可能不再那樣呵護你，你們自己要想辦法”，這樣才能真正推向市場化。因為通過國家不停的組合拳，我個人認為國家有可能做廉租房、公租房的問題，一看你開發(fā)商不愿去做，那國家接下來就可能想辦法解決掉、消化掉真正的“剛性需求”。其實我們市場化運作不管是投資也好、投機也罷，你有錢愿意干什么都行，這是需要開發(fā)商滿足的需求。國家現(xiàn)在在前一段時間把所有的需求全壓給開發(fā)商了，現(xiàn)在國家讓開發(fā)商冷靜冷靜，你們要冷靜冷靜，你準備給自己怎么定位？往什么方向定位。
國家一個政策都不嚴厲，為什么這樣講？其實緊縮貨幣就不嚴厲。國家為什么感覺到危險？因為現(xiàn)在蓋樓的人和買樓的人都拿國家的錢，關(guān)鍵是開發(fā)商，壓力大了你能承受嗎？實際上國家是給大家一個警示，讓這個行業(yè)規(guī)范起來。包括高偉寫西安房價到8000，我個人預(yù)測3-5年西安房價到12000—15000也是沒有問題的，但需要有一個前提，西安的人均收入要提高，因為西安要做“國際化大都市”，“國際化大都市”不光是房價高，也包括人均收入的提高。實際上國家一直希望這個行業(yè)軟著陸。我覺得應(yīng)該思考一個問題，什么問題呢？大家都知道房地產(chǎn)原來在以前的一二十年是高速發(fā)展，發(fā)展比較快，快的原因是因為它是支柱產(chǎn)業(yè)，大家都在依靠支柱產(chǎn)業(yè)，可能國家也確實需要大量的基礎(chǔ)建設(shè)拉動經(jīng)濟發(fā)展。我們知道房地產(chǎn)帶動的行業(yè)非常之多，我現(xiàn)在提醒大家關(guān)注一下這次十七屆五中全會，“十二五”規(guī)劃后，國家提到的是民生、內(nèi)需、文化產(chǎn)業(yè)。我們要研究內(nèi)需，假如在座的各位現(xiàn)在都在月供房子、按揭房子，你怎么拉動內(nèi)需？國家現(xiàn)在把文化產(chǎn)業(yè)提的比較靠前，不說替代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，多搞幾個支柱產(chǎn)業(yè)不是什么壞事，可能一方為大的局面就被慢慢弱化，你所享受到的政策扶持會逐漸減少。其實房地產(chǎn)享受到的政策扶持相當(dāng)大，我們要考慮國家“十二五”規(guī)劃有可能弱化房地產(chǎn)，不說弱化，可能就是讓它回歸自然罷了。現(xiàn)在有專家解讀把文化產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。中國現(xiàn)在存在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，我們講中國是經(jīng)濟大國，勞動力密集，加工、給人代工，核心經(jīng)濟都沒有，中國想搞高附加值的東西，文化產(chǎn)業(yè)是高附加值，房地產(chǎn)有點殺雞取卵樣子。誰也不能天天買房子，你買一個倒出去，還要有人接，它是一個周期，對國家、政府的發(fā)展來說，周期太長。如果文化產(chǎn)業(yè)做好，比如馮小剛拍一個電影就可以搞十幾個億，這是一種高附加值的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)其它經(jīng)濟可以支撐國家經(jīng)濟的話，必然對房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)就不是那么依賴了，不依賴的時候，就沒現(xiàn)在這么火爆。我一直在呼吁大家，要冷靜的看待這個行業(yè)。很多人說房價要漲，我說那漲到一百萬一平方米怎么辦？不可能。漲到不停了這還得了，賺一輩子錢能買多少？ 近期出臺的有關(guān)樓市的一系列調(diào)控政策，未來形成合力是毋容置疑的，從當(dāng)前的樓市反應(yīng)來看已經(jīng)形成了一定的合力。而所有調(diào)控政策擰成一股繩的合力給樓市帶來的影響，我想應(yīng)該是在一段“沉寂的思考后逐漸回歸理性”，未來樓市會趨于穩(wěn)步健康、規(guī)范長久的發(fā)展態(tài)勢。我想這也是國家這次調(diào)控的目的和意義所在。 行業(yè)應(yīng)不斷細化 商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)機會多 （談文論道 指點樓市）我寫這篇博文（《調(diào)控加緊 開發(fā)商該如何應(yīng)對？》）主要是想呼吁開發(fā)商不要老把眼睛盯在大的形勢下，對形勢好咱就做，不好就不做了？形勢不好還得做，所以就寫出這個東西，這篇文章也僅僅是拋磚引玉，個人考慮也不是很全面，寫的篇幅不是很長，很多專業(yè)領(lǐng)域的人通過這個可能會想到很多東西。我在想，不管老百姓你怎么讓他掏錢，他買的是真真正正的產(chǎn)品，這一點不否認的，假如我們說產(chǎn)品細化上可能細化出來很多東西，你可能會挖掘出很多潛在需求，我們老是探討“剛性需求”，現(xiàn)在房地產(chǎn)在很快速的、很惡劣的消化這種“剛性需求”，“剛性需求”消費完了，不會像吃飯一樣，出現(xiàn)透支。我想實際上是想挖掘一些潛在的需求，若不是這樣，國家就不會出臺限購政策了。比如說買車，比亞迪便宜，奧迪貴，奔馳貴，比亞迪也是四個輪子，為什么賣不過奔馳？房地產(chǎn)可能沒那么細，但是可以在這個方向上動一些腦筋，有一個老板跟我說我讓你感受一下什么叫豪宅，他帶我去看了一下他設(shè)計的房子，他說你知道老外講什么豪宅？在中國，300㎡的別墅是豪宅，我讓你看看400㎡的主臥是什么樣，億元級的房子一樣有人買。所以說房地產(chǎn)的產(chǎn)品一定要細化，像這種剛性需求的利潤變成產(chǎn)品需求的利潤。剛性需求是被逼的！不要怕它貴，一定有人買，這才是房地產(chǎn)健康的發(fā)展趨勢。 后面兩條我提到商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，實際上咱們做房地產(chǎn)大部分是做住宅，像萬達這樣大規(guī)模做純商業(yè)還不是很多。歷次的調(diào)控都很少觸及商業(yè)地產(chǎn)，國家沒有說哪個商業(yè)地產(chǎn)不能租房子，國家并沒有這種規(guī)定，我也在試圖引導(dǎo)開發(fā)商往這方面考慮， 研究把商業(yè)地產(chǎn)做精做足。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)我曾經(jīng)寫過一篇文章，商業(yè)地產(chǎn)是很有做頭的，它的建安成本并沒有多高，這是我呼吁一些開發(fā)商關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的主要原因。還有旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在拉動內(nèi)需，包括每年十一黃金周、五一黃金周，大量的旅游收入，各個城市都報的比較高，只幾天就多少億，這么大的收入，為什么開發(fā)商不介入？而且剛才提到預(yù)售制，旅游地產(chǎn)根本涉及不到預(yù)售的問題，旅游地產(chǎn)它直接對建筑的投入成本是相當(dāng)?shù)偷模驗槁糜蔚禺a(chǎn)一定是低密度，而且土地的取得有很多方法，你不 打算賣產(chǎn)權(quán)，可以租，可以拿林地做。其實很多開發(fā)商，我們做這行做時間長了，走入一個誤區(qū)，好像我就要蓋房子，這是錯誤的。我有一句話“蓋房不是目的”，你的目的是獲得企業(yè)發(fā)展的資金，不賣房子也可以發(fā)展。所以旅游地產(chǎn)也是很不錯的。國外還有一些開發(fā)公司做工業(yè)地產(chǎn)的，它的分類非常細。我們現(xiàn)在都是在賣房子，假如給地產(chǎn)加一些文化，加一些歷史，在合適的區(qū)域內(nèi)就是旅游地產(chǎn)。這樣的話，大家可能不會都擠到住宅地產(chǎn)上。我寫這文章出發(fā)點是為了引起行業(yè)人士的關(guān)注，往其他方面發(fā)展，使這個行業(yè)更加有意思。（作者系著名房地產(chǎn)運營專家/實戰(zhàn)策劃人/龍化東方戰(zhàn)略咨詢有限公司總經(jīng)理 王建紅先生，本文整理自11月7日西安搜房網(wǎng)第四期博客沙龍） (責(zé)任編輯：白雪松) |
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