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絕密一 現(xiàn)在你們知道炒房團(tuán)怎么炒了吧？ 絕大多數(shù)人都以為是開盤之后溫州人和山西人以市場價(jià)買進(jìn)。那你就錯(cuò)了，炒房團(tuán)深知開發(fā)商的軟肋——缺錢！巨額資金的介入，會(huì)讓開發(fā)商眼前一亮，頭暈?zāi)垦！?/p> 因?yàn)椋f實(shí)在話，幾億、十幾億從銀行得到貸款，遠(yuǎn)不是想象的那么容易。炒房團(tuán)，就是有錢人組成團(tuán)，給房地產(chǎn)開發(fā)商提供巨額資金。 目的一：幫助房地產(chǎn)商，使其光環(huán)維持和光大。房地產(chǎn)行業(yè)，時(shí)刻在風(fēng)口狼尖上，不進(jìn)則退，不活則死。 目的二：使城市房屋(包括商、住)價(jià)格狂飆，徹底激活消費(fèi)者買漲不買跌的心理。 目的三：盤活房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，使其銀行巨額貸款的困難逐步消化，分解給剛性購房群體和中產(chǎn)階層(絕大部分都是銀行按揭)。 實(shí)際上，投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。 顯而易見，房地產(chǎn)的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、貪婪的商業(yè)銀行；3、無德的富人階層；4、無辜的中華文明(安家立業(yè)是成年標(biāo)志)這四個(gè)條件促成的。 絕密二 房子究竟值多少錢？ 你說它值多少錢它就值多少錢！既然買房子對(duì)所有人來說都是投資，那么它的價(jià)格與成本之間小幅度或大幅度的波動(dòng)，都應(yīng)該認(rèn)為是正常的。 沒有漲和跌反而是不正常的，漲的越快，應(yīng)該跌的越猛。 公眾期盼的是：1、富人應(yīng)該有社會(huì)公德，不應(yīng)該為高房價(jià)推波助瀾；2、國家政策應(yīng)該明確，你鼓動(dòng)高房價(jià)就是與縮小貧富差距相悖；3、商業(yè)銀行應(yīng)該為關(guān)乎民族命運(yùn)的科教文衛(wèi)和制造業(yè)發(fā)展提供服務(wù)，為熱衷于虛擬經(jīng)濟(jì)的降降溫。 絕密三 房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則： 官商勾結(jié)成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結(jié)寸步難行。想勾結(jié)出感情，不動(dòng)大手筆免談。 噱頭必不可少。要么是海外投資的旗號(hào)(其實(shí)是老虎皮)，要么是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時(shí)捷排量越大越有感召力，宣傳冊(cè)子、廣告語越霸氣越能打動(dòng)中國人。 抓機(jī)遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規(guī)劃方案，歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融家等摸石頭過河的杰作，政績風(fēng)格突出，短期效應(yīng)畢現(xiàn)，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。 融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股里面套點(diǎn)現(xiàn)金回來“做大做強(qiáng)”。民間游資，不可小覷，炒房團(tuán)就是典型示范，幾千萬、上億的現(xiàn)金，有時(shí)候?qū)﹂_發(fā)商就象是春雨貴如油，那時(shí)候開發(fā)商甚至能下跪給炒房團(tuán)(絕密)，至于巨額讓利給炒房團(tuán)，樓上已見。 房地產(chǎn)行業(yè)靠逃稅漏稅發(fā)財(cái)，是洗錢的圣地。很簡單的公式：樓盤銷售總額—(土地金+建筑成本+水電氣配套費(fèi)用)=毛利潤。 還要交50%左右的各種稅費(fèi)才是純利潤。 可以在建筑成本上大作文章：本來是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾結(jié)(絕密)，簽定1800元/平方米的結(jié)算單，超出的800元/平米，從施工隊(duì)帳上過一下，還是現(xiàn)金回到了開放商手里，建筑施工稅費(fèi)僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。(洗錢和逃稅并舉)。 實(shí)在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。 絕密四 說說散戶炒房 案例如下： 1、100萬資金首付30%，按揭3套100萬的期房，總價(jià)300萬，支出90萬。 2、兩年后交房，當(dāng)天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當(dāng)你收到房子時(shí)，你已經(jīng)累計(jì)支出130.5萬元。 3、此時(shí)，房價(jià)已經(jīng)過兩年的共20%的上漲，市場上你的3套房總價(jià)已達(dá)360萬。通過你在房屋中介公司掛牌銷售，你可能有幸按360萬全部脫手，獲利29.5萬。 4、實(shí)際獲利與銀行存款相比，100萬元銀行2年期存款利息可達(dá)12萬元(大額存款是高利息)，你實(shí)際比銀行存款利息多得17.5萬元。 5、如果中介在1年內(nèi)才把你的3套房出手，你實(shí)際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元)。 6、若恰逢國家房地產(chǎn)政策調(diào)控，或者你貪婪地捂到5年后出手，你自己計(jì)算吧。到那時(shí)候，你就死去吧。不僅僅是sb。 那時(shí)候，銀行會(huì)一天一個(gè)函催你還款。你實(shí)在挺不住了，把“夏利”車也賣了，把16歲的女兒也早早嫁人，甚至你老婆會(huì)到廣州街頭“站街”幫你賺錢還債。也許你會(huì)跳樓。即使你不跳樓，法院會(huì)把你領(lǐng)進(jìn)小黑屋。如果你跳樓，那就是中國房地產(chǎn)崩盤了。 絕密五 炒房團(tuán)：資金從哪里來？ 再說說炒房團(tuán)。 資金從哪里來？ 山西煤老板：非法開采國家資源，廉價(jià)使用勞動(dòng)力，因陋就簡的采掘設(shè)備和安全技術(shù)措施，結(jié)伙入盟哄抬煤炭價(jià)格，以極快的速度實(shí)現(xiàn)資本積累。 溫州客：沒有文化的個(gè)體戶出身，小手工作坊仿冒國際名牌產(chǎn)品，在全國各地(特別是西部偏遠(yuǎn)落后地區(qū))開設(shè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，春江水暖鴨先知把握了市場經(jīng)濟(jì)形勢，早期斂財(cái)速度驚人。大資金動(dòng)轍數(shù)千萬、數(shù)億、數(shù)十億。 福建客：房地產(chǎn)熱之前(2005年之前)，全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨(dú)攬，采取不正當(dāng)?shù)氖侄握ト∶窆ぱ梗@營中國央企施工企業(yè)(說白了就是給央企領(lǐng)導(dǎo)投資)，很快發(fā)達(dá)。要知道隧道工程資金流量巨大，比如一項(xiàng)工程總投資3個(gè)億，賺5000萬利潤是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱，可見走私資本積累速度也是很罕見的。 絕密六 炒房的暴利究竟有多大？ 以樓上為例，提前與房地產(chǎn)董事長暗地協(xié)議，以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套)，鼓動(dòng)市場價(jià)超過7000元，并力挺10000元/平，逐步隨售樓部銷售出手，資金逐步回籠，在中國政府的目前政策形勢下，回籠的越慢，反而利益收獲就越大。大到多少？ 當(dāng)二、三線城市的平均房價(jià)達(dá)到10000元/平的時(shí)候，炒房團(tuán)的收益完全可以達(dá)到500%！炒房團(tuán)撲向一個(gè)城市，是同時(shí)撲向所有樓盤。這樣一來，一個(gè)城市的房價(jià)飆升已成定勢！以去年底的海南島為例，炒房團(tuán)可以讓海南的房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，一夜一個(gè)行情，造就一個(gè)又一個(gè)真實(shí)的夢！ 其實(shí)，炒房團(tuán)的組成人員，絕大多數(shù)都是高中沒讀完的，自己簽個(gè)名字都歪歪扭扭。炒房的技術(shù)含量確實(shí)很低，真的很低，會(huì)用加減乘除足矣，甚至連加權(quán)平均都不用。更不用看什么各類權(quán)威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些錢，3個(gè)月后賺多少錢？6個(gè)月后賺多少？1年后賺多少？ 絕密七 房地產(chǎn)會(huì)崩盤嗎？ 中國的房價(jià)走勢不可能效仿日本的崩盤時(shí)間表。說這話的，忘記了最關(guān)鍵的東西——中國是偉大的社會(huì)主義國家！崩盤是什么概念呀？房價(jià)崩盤了，中國就亂了。 那時(shí)候說不清人民幣究竟會(huì)升值還是貶值，反正銀行要不會(huì)倒閉，但存款取現(xiàn)困難，30%的央企倒閉，60%的中小民企消失。但房價(jià)必須下跌，跌30——40%一點(diǎn)也不過分，到這個(gè)水平，銀行依然不吃虧，已買房自住的跟這幾乎沒關(guān)系，想買房的肯定喜上眉梢。炒房團(tuán)或投資性購房的散戶，為國家和社會(huì)做點(diǎn)貢獻(xiàn)合情合理。 絕密八 房市四大傻 1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己，是一大傻； 2、不要以為買房子從銀行貸款手續(xù)簡單就很方便。銀行的還款計(jì)劃是前2年先把它的利息大部分回收，銀行是貪婪的，也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻； 3、如果你是城鎮(zhèn)戶口，沒有遷移戶口的需求，現(xiàn)在買房子是大笨蛋。 買房自住的叫“房奴”，前世來生都得還，“出來混，總是要還的”。每個(gè)月還銀行幾千元，你從今往后的生活就談不上質(zhì)量。城鎮(zhèn)居民買高價(jià)房是三大傻； 4、有人說，買得起高價(jià)房是男人成功標(biāo)志，這里我要說，買高價(jià)房的人都是四大傻。 建議：真的要住城市，租房(當(dāng)然要穩(wěn)定的租價(jià)和租期)是最好的選擇。 絕密九 知道什么是“房蟲”嗎？ 在北方，街上練攤的，都要請(qǐng)些哥們朋友來捧場，造成人頭攢動(dòng)的聲勢，名字叫“托兒”。房地產(chǎn)行業(yè)的“托兒”有個(gè)專用名稱叫“房蟲”。 1、樓盤開盤當(dāng)天，你要去買房子排隊(duì)買號(hào)，你也許排在第500位的號(hào)，然而等你出手敲定一套房子，等你簽定合約時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你的合約編號(hào)是第0030號(hào)。 你明白了嗎？你前面后面排隊(duì)的數(shù)百人、上千人，都是人家花小費(fèi)請(qǐng)來的“房蟲”！ 2、還有一類“房蟲”，是真的交定金、簽合同。然而1~3個(gè)月后，一旦房價(jià)飆漲，他們會(huì)成批成批地退房。他們是打“假球”，真正目的是把球傳給剛性購買群體。當(dāng)然，他們與房地產(chǎn)老板的合同與你的合同有關(guān)鍵性的差別：不存在退房扣5%的違約金！ 肯定啦，買房時(shí)的定金是房地產(chǎn)老板提前給的。還有，不瞎忙，參與本次房蟲活動(dòng)，每個(gè)cao作員都有5000~20000的“辛苦費(fèi)”。你相信嗎？ 絕密十 究竟有多少人在真正關(guān)心房價(jià)？ 1、政府官員：關(guān)心自己的仕途；關(guān)心本界政績；關(guān)心本轄區(qū)的GDP，能創(chuàng)造越多的地王，本地經(jīng)濟(jì)越繁榮。 2、商業(yè)銀行：歷來發(fā)愁貨幣貸款任務(wù)完不成。放貸越多，收益越大。存款準(zhǔn)備金或貿(mào)易逆差是北京總部的事(各商業(yè)銀行在全國的市級(jí)分行網(wǎng)點(diǎn)至少5000個(gè)，具體小政策自己靈活機(jī)動(dòng)掌握)。 3、經(jīng)濟(jì)學(xué)家：是讀書到博士、評(píng)職稱到正教授級(jí)、寫書給省部級(jí)刊物，順理成章到所謂的“發(fā)展研究中心”上班，每天8小時(shí)上班，業(yè)余時(shí)間保養(yǎng)下身體，否則頭發(fā)會(huì)掉光。不可忽視的是，相當(dāng)一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)依附于財(cái)團(tuán)，持有的某些觀點(diǎn)是為了賺得一些小實(shí)惠。 4、富人階層(僅流動(dòng)資金就超過500萬人民幣)：早就對(duì)房子這個(gè)東西沒有激情啦(早有豪華居所)。 5、中產(chǎn)階層(固定資本超100萬，流動(dòng)資本低于100萬)：可能介入炒股、炒房，會(huì)迅速步入富人階層或淪為貧民階層。 6、貧民階層(上班族或個(gè)體業(yè)主，家庭月收入低于10000，存款低于10萬)：是剛性消費(fèi)群體，對(duì)房價(jià)漲跌敏感，有強(qiáng)烈的改善住房需求，是忠實(shí)房奴。 7、貧困階層(家庭月收入低于3000，比如即將倒閉的企業(yè)職工，頻繁跳槽的年輕大學(xué)生，還有農(nóng)民及農(nóng)民工，存款低于20000)：有飯吃、餓不死的一族，城市買房幾乎是夢。 8、特困階層(家庭月總收入低于1000，天旱沒水吃，下雨屋漏雨)：是政府救濟(jì)對(duì)象，聽買房子象聽天書。 揭秘中國5大炒房黑幕 當(dāng)無數(shù)普通老百姓還在苦苦為一套房子掙扎時(shí)，一少部分人已經(jīng)通過房子賺得盆滿缽滿了，那么，中國房價(jià)究竟是如何被5個(gè)級(jí)別的炒房者越抬越高的呢？本期《鄒濤投資理財(cái)實(shí)戰(zhàn)研究系列作品》為大家一一透視。 在前面的系列《鄒濤房產(chǎn)理財(cái)實(shí)戰(zhàn)研究系列作品》中，鄒濤試圖努力通過自己多年的一線實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與感悟來告訴全國2010年準(zhǔn)備購房的朋友如何避開風(fēng)險(xiǎn)，如何跑贏投機(jī)者。 對(duì)于每一個(gè)欲購房的普通老百姓來說，由于房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的缺乏，看不清這個(gè)市場，很多人到最后都成了“炒房者”的待宰羔羊。在鄒濤的官方群中，大家問得最多的也是為什么房價(jià)會(huì)這么高，2010年中國房價(jià)會(huì)不會(huì)跌，還會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？中國房價(jià)會(huì)不會(huì)崩盤等等問題，鄒濤會(huì)在4月7日的全國首個(gè)買房實(shí)戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)分析研修課程網(wǎng)絡(luò)班中用3天的時(shí)間一一為大家分析研討。經(jīng)過多年的暗訪和實(shí)地調(diào)研，鄒濤走訪了數(shù)以萬計(jì)的購房者、房地產(chǎn)商、建筑商、炒房人、賣房人。也親歷了中國樓市的瘋狂與恐懼。今天，鄒濤特把中國樓市5個(gè)級(jí)別的炒房黑幕與手段進(jìn)行全面系統(tǒng)透視，希望能給千千萬萬渴望安居樂業(yè)的人們買房時(shí)一點(diǎn)參考、思考，也希望能在2010年反思中國的樓市現(xiàn)狀。 一、中國房地產(chǎn)市場5大炒房黑幕與手段之一：低級(jí)炒房—菜鳥級(jí)炒房。 主要參與人員：家庭主婦、私營業(yè)主、房地產(chǎn)銷售人員、房地產(chǎn)中介人員，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職員、小白領(lǐng)，離退休老人等。 主要操作手段：賺取簡單差價(jià)。這類人員利用手中的一點(diǎn)資金付完首付房款買入一套或幾套房子后，馬上在中介門店掛牌出售轉(zhuǎn)手。賣出去后再繼續(xù)買、賣。 主要操作揭秘：鄒濤在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這個(gè)層次的炒房者是比較“可憐”的一類。這類人員一般資金量不大，一般在8-100萬左右，在看到別人通過房子賺錢時(shí)也受影響加入。對(duì)（宏觀）政策和微觀市場研究不多，有時(shí)會(huì)對(duì)市場判斷失誤和對(duì)政策的把握不準(zhǔn)，屬于“菜鳥”級(jí)別。這類人中不貪的賺到了，一些貪的在高位接盤，常常被套。有的從2007年7月一直套到2009年12月才勉強(qiáng)解套。有的沒有能熬過，結(jié)果斷供被法院拍賣，還有一小部分直到今天還沒有解套。 炒房時(shí)間周期：時(shí)間周期基本上是1-24個(gè)月的中短炒為主（如被套后則在被動(dòng)等候著）。 鄒濤式投資法給普通自住購房者的應(yīng)對(duì)策略與建議：凡是沒有辦完房產(chǎn)證就掛牌出售或不滿12個(gè)月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是投機(jī)者在找接盤的傻子。 二、中國式房地產(chǎn)市場5 大 炒房 黑幕與手段之二：初級(jí)炒房-- 高拋低吸炒房。 主要參與人員： 家庭主婦、私營業(yè)主、房地產(chǎn)銷售人員、房地產(chǎn)中介人員、企業(yè)白領(lǐng)、銀行信貸職員、離退休人員等。 主要操作手段：高拋低吸獲取較高利潤。 這類人員利用充足的時(shí)間和精力，時(shí)刻有機(jī)會(huì)在第一線接觸、了解市場，有掌握真實(shí)信息情況的優(yōu)勢，是第一類炒房者的“升級(jí)版”，成功操作一套后至少可以賺到一年甚至幾年的工資，因此買賣樂此不彼，有的甚至辭去工作專職炒房。 主要操作揭秘： 這類人員一般已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)有一一定的了解，擅長研究分析國家政策，具備了一定的經(jīng)濟(jì)方面與房地產(chǎn)方面專業(yè)知識(shí)，有成功炒作過至少一套以上房子并獲利后，開始專門研究炒房。并且會(huì)用好金融工具，會(huì)與中介公司、房地產(chǎn)商、銀行、擔(dān)保公司等合作，盡量降低首付成本買入后，實(shí)施高拋低吸來獲利。 炒房時(shí)間周期： 基本上是1-100天的短炒為主。 鄒濤式投資法給普通自住購房者的應(yīng)對(duì)策略與建議： 凡是沒有辦完房產(chǎn)證就掛牌出售或不滿12個(gè)月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是炒房者在找接盤的傻子。 中國房地產(chǎn)市場5 大炒房黑幕與手段之三：中級(jí)炒房- 空手套白狼炒房。 主要參與人員： 這類人員中又分為2大類。 第一大類是 房地產(chǎn)公司高管與銷售負(fù)責(zé)人，銀行高管及相關(guān)負(fù)責(zé)人，國土、規(guī)劃、消防、建設(shè)、物價(jià)、產(chǎn)權(quán)登記等與房地產(chǎn)相關(guān)的涉及到需要行政審批、辦證等的政府職能部門負(fù)責(zé)人、具體辦事把關(guān)人員等，黨政軍等權(quán)力部門相關(guān)人員。 第二大類是 由“初級(jí)炒房者”成長起來的一部分人。 主要操作手段： 空手套白狼買空賣空獲取暴利。 狼是吃人的，能空手去套到狼的人當(dāng)然是比吃人的狼更厲害的人。這2類人員要么是非常具有熟練的炒房“杠桿”操作經(jīng)驗(yàn)和資源的人；要么是手中掌握有一定的實(shí)際權(quán)力，并且能影響到房地產(chǎn)商的實(shí)際利益的。房地產(chǎn)商需要去與這些部門打交道辦理各類證件和進(jìn)行行政審批。為防止項(xiàng)目在建設(shè)、完工、銷售、辦證等環(huán)節(jié)受影響，一般房地產(chǎn)商會(huì)拿出一部分房源進(jìn)行一定的利益輸送。 主要操作揭秘： 1 、一個(gè) 房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目的開發(fā)過程中要蓋上百個(gè)公章，每一個(gè)拿章的人都會(huì)有類似的要求，要求留一套或幾套房子。這類人會(huì)利用工作于職務(wù)之便，給房地產(chǎn)商老板打招呼，預(yù)留1套或幾套房到其名下。再交由樓盤代理銷售公司在市場上高價(jià)賣出給普通購房者。有的是基本上不交任何費(fèi)用，也有的是會(huì)象征性的交一點(diǎn)定金做樣子。如果該房子一旦不好賣，又會(huì)退回發(fā)展商。基本上是非常隱形的“權(quán)房”空手套白狼交易，也沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。 房子打了招呼后在沒有普通老百姓來接盤之前是不能出售的，但是他們不會(huì)立刻給開發(fā)商房款，而是要等到房價(jià)漲了后賣出，再支付房款。這樣的結(jié)果不算是索賄受賄，因?yàn)槌山粌r(jià)就是開盤價(jià)，是“市場價(jià)”成交，賺的錢是打招呼人可以解釋的“投資房產(chǎn)”的收入。這種投資是旱澇保收的。如果房價(jià)沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。更有甚者，在房價(jià)上漲以后，他還會(huì)要求開發(fā)商以開盤價(jià)把房子賣給他。打招呼要求留房的人實(shí)際上也有一個(gè)底線，就是不會(huì)主動(dòng)要求開發(fā)商按照低于開盤價(jià)的價(jià)格（起碼不是低很多的價(jià)格）賣給他房子，因?yàn)槟菢訒?huì)有索賄受賄的嫌疑，不是“正常投資房產(chǎn)”。 2 、擅用各類假手續(xù)和金融工具的人 。這類人員是在初級(jí)炒房者的基礎(chǔ)上成長起來的，已經(jīng)有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)了，懂得如何串通中介公司、房地產(chǎn)商、銀行、擔(dān)保公司等做假評(píng)估報(bào)告、假合同來實(shí)現(xiàn)零首付。用最少的錢甚至是一點(diǎn)手續(xù)費(fèi)就可以獲得房子，然后再轉(zhuǎn)手，而萬一碰上房價(jià)大跌賣不出去，他們也有很多辦法繼續(xù)玩擊鼓傳花的游戲。最壞的打算是即使擊鼓傳花也玩不下去的時(shí)候，干脆就不要房子了。反正也只花了一點(diǎn)手續(xù)費(fèi)而已。 炒房時(shí)間周期： 基本上是1天-3個(gè)月的短炒為主。 鄒濤式投資法給普通自住購房者的應(yīng)對(duì)策略與建議： 對(duì)第一類人暫時(shí)無。因?yàn)楦緹o法分辨，最后銷售辦證手續(xù)還是由房地產(chǎn)商統(tǒng)一辦理的。當(dāng)然如果掌握證據(jù)可以向紀(jì)委監(jiān)察部門舉報(bào)。對(duì)第二類人則要看一套房在銀行的貸款還有多少，如果你要接手的一套房市場售價(jià)和銀行貸款相差不到1成，則要非常小心了。 中國式房地產(chǎn)市場5 大炒房黑幕與手段之四：高級(jí)炒房-- 資本運(yùn)作炒房。 主要參與人員： 房地產(chǎn)公司的老板或決策者，有一定資金實(shí)力的房地產(chǎn)中介代理公司、各種各樣的投資公司、擔(dān)保公司、有實(shí)力的個(gè)人等。這就是真正的“炒房團(tuán)”了。其實(shí)鄒濤更愿意把其稱之為房地產(chǎn)市場專業(yè)的“機(jī)構(gòu)投資者”。 炒房時(shí)間周期： 基本上是3個(gè)月-24個(gè)月左右。 主要操作手段： 資本運(yùn)作獲取暴利。 開發(fā)商主動(dòng)勾結(jié)，通過房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差獲取高比率的收益。屬于游資性質(zhì)的“炒房團(tuán)”，其資金規(guī)模巨大。真正的富人是非常低調(diào)的，不會(huì)招搖過市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業(yè)，并且非常繁忙，根本沒有時(shí)間在各個(gè)城市往來去炒賣和管理房子。臺(tái)前的角色往往只是借用過來充數(shù)的普通農(nóng)民甚至挖煤工人。炒房團(tuán)巨額資金的幕后操盤手，則脫離于公眾的視線之外。 主要操作揭秘： 利潤實(shí)為銀行信貸利率與民間利率之差，房價(jià)上漲是其次。炒房團(tuán)的操作核心是幕后的操盤手，其最核心的運(yùn)作機(jī)制是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條較緊的背景下，以融資和報(bào)銷的方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間資金，從而獲得兩大塊利潤：一是房價(jià)上漲的差價(jià)。二是賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。幾千億的炒房游資已經(jīng)成為地產(chǎn)市場的重要力量。 中國式房地產(chǎn)市場5大黑幕與手段之五：頂級(jí)炒房---炒地。 主要參與人員：地方政府主管和分管土地、規(guī)劃等官員，實(shí)力雄厚的企業(yè)、民營老板。高官親屬、一些靠資源專門拿地的房地產(chǎn)公司。 主要操作手段：權(quán)錢交易獲取巨額利益。通過招商引資的模式或變更土地用途的方式，以較低的價(jià)格拿到土地，然后再轉(zhuǎn)手給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)。有的城市實(shí)施公開拍賣后會(huì)有所控制。 主要操作揭秘：這類人不會(huì)去開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，只負(fù)責(zé)拿地后轉(zhuǎn)手加價(jià)賺取巨額轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。有的土地會(huì)私下里轉(zhuǎn)好幾趟手，每轉(zhuǎn)一趟手價(jià)格就會(huì)增加上去，當(dāng)然最后到具體變成住宅在市場上銷售時(shí)，負(fù)責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)商是一定會(huì)把所有的前期成本加到房價(jià)上的不會(huì)虧本賣的。 1、炒房團(tuán)的利潤來源 幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤來源于房價(jià)的上漲,但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商—這意味著開發(fā)商的“賤賣”房子。即便是在大牛市中,如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個(gè)地區(qū)和樓盤價(jià)格的上漲下跌,也是太高估了炒房團(tuán)的智商。也絕對(duì)不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。 炒房團(tuán)真正的利益來源是房地產(chǎn)開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息,最高能超過100%。在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下,我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實(shí)際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面,因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個(gè)背景下,開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍矸績r(jià)可以上漲一倍,其中的價(jià)差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。正是開發(fā)商高額的融資成本,才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價(jià),以及開發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價(jià)。這種差價(jià)的本質(zhì)不僅僅是房價(jià)的上漲,更是資金成本的反映。對(duì)于開發(fā)商而言,炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來源的角色,炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益,也即是此利差部分。 2、開發(fā)商需要炒房團(tuán) 辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法,但風(fēng)險(xiǎn)極大,而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。尤其是限購二套房的貸款政策出臺(tái)以后,找愿意假按揭的人也越來越不易。但開發(fā)商的資金需求依然存在,而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給炒房團(tuán)留下了空間。 實(shí)際上,炒房團(tuán)也是在套取銀行資金,但開發(fā)商對(duì)此沒有任何法律責(zé)任,都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且,炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員獨(dú)自面對(duì)銀行和律師的審查,走的是正規(guī)渠道,也沒有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。很多人會(huì)問,開發(fā)商需要資金,為什么非常希望和炒房團(tuán)合作,而不是直接先期降價(jià)賣給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。 其一,部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場不容易接受后面的再漲價(jià)。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售,但是開發(fā)商只想低價(jià)出售部分房子以得到所需的資金,而其他房子是要高價(jià)出售的。因此開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)接受低定價(jià)導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價(jià)等規(guī)定。 其二,實(shí)際上最主要的原因在于:即便低價(jià)公開賣出（部分）房,開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。一個(gè)很簡單的房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則是：只要你的開盤價(jià)比較低,很多人就會(huì)“打招呼”找到開發(fā)商“留房”。房地產(chǎn)的開發(fā)過程中要蓋上百個(gè)章,每一個(gè)拿章的人都會(huì)有類似的要求,要求留一兩套房子。開發(fā)商是絕對(duì)不敢以低價(jià)開盤,而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。正因此,開發(fā)商會(huì)希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開盤價(jià),但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)（有時(shí)甚至是五折、六折）,而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量,其他高價(jià)開盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結(jié)果是高開盤價(jià)、開盤高成交量,這會(huì)直接影響市場心態(tài),給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來更大的利益。 3、鏈條一:炒房團(tuán)哪來的錢？ 炒房團(tuán)的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。 實(shí)際上,炒房團(tuán)的主角們并不是真正的初始資金出資方,或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團(tuán)隊(duì)操作,而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務(wù)一是前臺(tái)露面；二是以他們的身份套取銀行資金。 這些“演員”主要來自富裕地區(qū)的農(nóng)村,操作者和村委會(huì)聯(lián)合起來組織村民,并像傳銷一樣洗腦,把他們包裝成為有錢人,培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對(duì)銀行等部門的審查。 套取銀行資金是關(guān)鍵。炒房團(tuán)要獲得足夠的銀行貸款,首先要讓銀行認(rèn)為這些人是有錢人,能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人,穿上各種名牌,還要編好發(fā)家故事,市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。這樣的炒房團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)一般以村莊為單位,因此這些人彼此緊密團(tuán)結(jié),村委會(huì)等出具證明、文件也更方便。炒房團(tuán)初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大,因?yàn)榭梢砸粋�(gè)人一個(gè)人過賬。 對(duì)于炒房團(tuán)而言,由于其獲得的實(shí)際價(jià)格只是開發(fā)商公開售價(jià)的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,炒房團(tuán)實(shí)際上連首付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。 4、鏈條二:怎樣撤出？退房！ 炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味著真正的成功。 從我國的政策,尤其是稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且炒房團(tuán)人數(shù)眾多,又是異地炒房,對(duì)于有關(guān)房屋的管理也很難,拋售會(huì)很困難。那么炒房團(tuán)如何退出？這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。 一般來講,炒房團(tuán)都會(huì)和開發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時(shí)可以退房,開發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收,因?yàn)橥朔坎恍枰蝗魏味惪睢Ｓ捎谑且蚤_盤價(jià)的低折扣價(jià)格買入,退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤。 這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此,實(shí)際上,炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長,往往不超過一年半,而收益一般是房價(jià)的30%。 房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷售代理公司來解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會(huì)一起賣,進(jìn)行混合銷售。這樣,真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團(tuán)的房子還是開發(fā)商的房子,挑中了一套炒房團(tuán)的房子,炒房團(tuán)就退這一套,在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高,北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%,也就是所有出售的房子被退過一遍,這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。 炒房團(tuán)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都經(jīng)過了專業(yè)人員的實(shí)戰(zhàn)演練,絕不是書齋中專家的紙上談兵。 5、鏈條三:建安公司入伙避稅與提現(xiàn) 開發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí),就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領(lǐng)域,幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的,土地增值稅是增值部分的30%~60%,所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù),怎么算稅收也在50%以上。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,避稅成了問題的關(guān)鍵。建筑公司的意義即在于此,因?yàn)樵诜课蓍_發(fā)過程中,只有建安成本可以在增值稅中扣除,其他的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除,只能在所得稅的稅前扣除。另外,建安的營業(yè)稅也是非常低的,只有3%,加上附加費(fèi)用也就是3.3%,比普通5.5%的營業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅,比例也很低。 操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤手會(huì)與開發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同,開發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來,在開發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。 尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本,因?yàn)槭┕べ|(zhì)量不同,價(jià)格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價(jià)的房子,開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過這樣的操作,開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處,因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵适菑?0%至60%累進(jìn)的,在建安成本大增以后,原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。 雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費(fèi)）,但是經(jīng)過這一騰挪,從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶的現(xiàn)金。 在中國,資金從企業(yè)賬戶到個(gè)人賬戶是一個(gè)大問題,對(duì)于類似炒房這樣動(dòng)輒超過百萬的現(xiàn)金流動(dòng),央行反洗錢部門也是篩查監(jiān)管的,而經(jīng)過上述操作,不但解決了這一問題,而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費(fèi),就等于是一個(gè)支票提現(xiàn)費(fèi)用,在中國的商業(yè)環(huán)境下,這相當(dāng)于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢莊的費(fèi)用。 6、炒房新模式與海外熱錢 在國家政策不斷變化的背景下,炒房團(tuán)的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發(fā)展變化。 民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。這樣,炒房和給開發(fā)商提供資金二者就結(jié)合起來了。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸,炒房團(tuán)則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時(shí)候?yàn)殚_發(fā)商提供資金,雙方的結(jié)合使得社會(huì)游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。 給開發(fā)商放貸,需要安全而且受到法律保護(hù),如果崩盤清償,放貸方能夠優(yōu)于銀行等機(jī)構(gòu)拿到款項(xiàng)。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn),還是需要借助建筑公司,因?yàn)榘凑瘴覈梢?guī)定的解釋,建筑款項(xiàng)的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。 許多人知道,建筑公司給開發(fā)商墊資是一個(gè)潛規(guī)則,但一般理解的是“軟墊資”,而不是“硬墊資”。所謂軟墊資,是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實(shí)現(xiàn),但這種軟墊資是很難跨年的,因?yàn)榻ㄖ疽o民工和材料商結(jié)賬,而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成,尤其是北方冬天的好幾個(gè)月都會(huì)因上凍而難以施工。這樣,開發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口,這就需要高利貸的介入了。 高利貸介入的途徑,就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”,歸還高利貸則是以房子頂替工程款。 如此一來,這樣高利貸資金進(jìn)去,再以建筑費(fèi)用出來,還可以讓銀行看到了開發(fā)商的“自有資金”,使得開發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開發(fā)貸款。尤其是在開發(fā)商自己是“空手道”的情況下,更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。 一言以蔽之,這類新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā),其提供的是相當(dāng)于三四成房價(jià)的前期資金,得到的是一個(gè)重要的回報(bào)條件——在購買房子時(shí)不用付房款,余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。 因此,在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后,炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。這樣的開發(fā)商與炒房團(tuán)利益上的各得其所,是新時(shí)代的新發(fā)展。 這里還有一個(gè)關(guān)鍵的因素,就是炒房團(tuán)賺取錢財(cái)以后,尤其是操盤手賺取了巨額財(cái)富以后,這些錢基本上都要逃往國外進(jìn)行洗錢。但是同時(shí),由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場的吸引等等,很多境外熱錢試圖進(jìn)入國內(nèi),這樣就產(chǎn)生了一個(gè)新的鏈條——與各種對(duì)沖基金運(yùn)作類似的內(nèi)外貨幣對(duì)沖,即國內(nèi)的人民幣炒房利潤直接在國內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者,而海外熱錢直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶。 這種地下交易由于不涉及銀行國際清算系統(tǒng)的進(jìn)出,外匯監(jiān)管部門根本無從發(fā)現(xiàn)。悄無聲息地入境以后,熱錢也有很多參與到房地產(chǎn)市場的炒作,而熱錢與炒房團(tuán)的合作也使得大額的熱錢資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。 據(jù)了解,在限制外籍人士買房的政策出臺(tái)以后,由于海外熱錢的房產(chǎn)投資需求,這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當(dāng)了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般,熱錢流入國內(nèi),炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份,再以外商的身份投資回到國內(nèi)。 7、炒房團(tuán)怎樣組織運(yùn)作？ 炒房團(tuán)找目標(biāo)開發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經(jīng)理、總監(jiān)也不成,甚至總經(jīng)理也不成,而是直接找到老板。這是因?yàn)橹赖娜嗽缴僭胶?否則很多關(guān)系戶都會(huì)找上門,按炒房團(tuán)的價(jià)格要房子。對(duì)于不熟悉的開發(fā)商老板,炒房團(tuán)會(huì)從售樓處職員開始找,但是背后的運(yùn)作機(jī)制是絕對(duì)不和職員講的,一定要見到老板才會(huì)說。對(duì)職員的說法就是以要大量團(tuán)購為由要求見到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專門的房蟲,他們的職業(yè)是倒賣項(xiàng)目賺取傭金,是一群資金掮客。在炒房的利益之下,很多房蟲后來還成為了專業(yè)的炒房團(tuán)中介。最初,炒房團(tuán)操盤手往往要說服開發(fā)商合作,但嘗到甜頭以后,開發(fā)商就會(huì)主動(dòng)尋求合作,并且開發(fā)商的老板之間也會(huì)互相介紹。其表象就是某個(gè)炒房群體會(huì)專門跟在某個(gè)開發(fā)商的身后買房子,開發(fā)商到哪里就買到哪里,炒到哪里。在炒房的利潤分配上,如果是炒房團(tuán)出資,操盤手團(tuán)隊(duì)至少分三成利潤；如果是私募帶資并操盤,炒房團(tuán)的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成,操盤手團(tuán)隊(duì)會(huì)以建筑公司的建安費(fèi)用作為轉(zhuǎn)錢通道,參與的建安公司也可以有經(jīng)手金額1%~3%的管理費(fèi)。 8、炒房資金已經(jīng)足以影響市場 經(jīng)過多年的積累,炒房團(tuán)積累了很大的利潤,其足跡也已經(jīng)遍布全國。目前熱點(diǎn)地區(qū)50%以上的樓盤都活躍著炒房團(tuán)的身影,全國的平均數(shù)字約為三分之一。炒房團(tuán)參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子,所以保守估計(jì),炒房團(tuán)在樓市中的市場份額應(yīng)當(dāng)在5%~10%,這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。 2009年全國住宅銷售均價(jià)上漲了約1000元/平方米,漲幅約為三分之一,炒房團(tuán)關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)和豪宅漲幅更高,漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計(jì)算,炒房團(tuán)能夠得到的利潤應(yīng)當(dāng)在1000億~1500億元。考慮到炒房團(tuán)近10年的積累（尤其是2002年以來的大展拳腳）,目前積累已經(jīng)達(dá)到數(shù)千億元的規(guī)模。 這些游資更多以現(xiàn)金的形式存在并分散到個(gè)人,因此難以監(jiān)管控制,但他們的行動(dòng)卻有嚴(yán)密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元,現(xiàn)金游資已經(jīng)在M0中占有巨大的比例,即使對(duì)于M1也是大約5%的水平,足以影響整個(gè)市場。此外,2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元,全年土地出讓總價(jià)款1.59萬億元,巨額游資已經(jīng)是房地產(chǎn)市場中不可忽視的力量。 這樣的資本力量不受控制,房地產(chǎn)的問題就不是政策上的簡單調(diào)控可以解決的。在市場經(jīng)濟(jì)中,資本就是決定性的力量。 炒房游資是投機(jī)的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導(dǎo)。合理的政策應(yīng)當(dāng)堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標(biāo)可以通過信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達(dá)到。從房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)過程來說,土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房價(jià)可以下降的部分,其實(shí)就是炒房團(tuán)的利潤,這些利潤是可以也應(yīng)該出讓給購房者老百姓的。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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