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歡樂谷華僑城已進駐該區域八年
華翰國際為垡頭區域知名社區（攝影/記者 周曉東）
“垡”字的釋義是翻耕出來或掘出的土塊。在2010年的夏天，垡頭這片位于北京東南部的土地也被翻耕出來。 據朝陽區垡頭文化休閑產業區管委會介紹，政府規劃中，垡頭區域要用10年左右的時間，實現功能區整體高端轉型，成為京津冀環渤海地區的商務空間載體，并打造成為北京的東南門戶形象區。在對垡頭這片漸熱土地的發展模式探討中，專家認為，與北京衛星城的飛地式發展不同的是，連接在東南四環的垡頭片區將以蔓延式方式發展，東南起舞。 十年實現區域功能變身 今年的6月23日，朝陽區對外征集環渤海總部商務區規劃設計方案，包括華僑城、萬科、國奧投資、戴德梁行(微博)、清華規劃設計研究院等在內的7個由規劃設計機構、地產策劃機構、房地產開發單位共同組成的聯合體參加方案征集。7月30日，環渤海總部商務區論壇在京舉行，垡頭這片一直偏安東南一隅的土地因環渤海總部商務區的定位引起了業內關注。 “北京周邊區域應遵循蔓延式發展模式而不是飛地式發展模式，因為我們缺乏飛地式發展的整體經濟環境和驅動，我想垡頭區地處整個北京市東南方向這個重要發展方向，形成新的城市中心的優勢是非常大的”。城市規劃專家、克而瑞（中國）信息技術公司華北區咨詢中心總經理殷冬明如此闡述垡頭區域未來的發展前景和發展模式。在他看來，北京規劃的衛星城發展，目前還都并沒有實現真正的衛星城功能，并沒有吸引更多的配套和產業聚集，而依舊是個睡城，但以東南四環無縫銜接在北京城的垡頭區域將實踐蔓延式發展，有望成為城市副中心。 目前，提到垡頭，大多數人都只會想到盤踞這里的“歡樂谷”。據記者了解，根據朝陽區政府的規劃，目前的垡頭區域有了明晰的區域劃分和定位。據垡頭文化休閑產業區管委會介紹，這片區域將被打造成“環渤海總部商務區”。 從地理位置上來看，垡頭區域位置優越，地鐵7號線通過垡頭。它是北京中心城與天津、河北等環渤海經濟區距離最近的區域，緊鄰東南四環和京津塘高速，北接京沈高速，東接京津第二通道。扼守京津咽喉要道，使得這個地區有天然成為東南門戶的地理優勢。 從區域上看，東、西、南至朝陽區界，北至豆各莊、王四營、十八里店鄉北邊界以及南磨房四環路以東部分（紫南家園和歡樂谷社區），區域面積達96.4平方公里，涉及垡頭、十八里店、小紅門、王四營、豆各莊、黑莊戶、南磨房1街6鄉，45個行政村。 根據規劃，這里將以功能區現有產業為基礎，與服務CBD功能相對接，重點打造“總部辦公”、“研發孵化”、“商務服務”、“文化休閑”四大功能。 產業整體高端轉型 走過目前我們熟悉的垡頭地區，區域內的產業和商業配套設施多層次。目前垡頭區域主要以第三產業為主。北京歡樂谷幾乎人盡皆知，觀音堂文化大道2006年開街，是中國第一條畫廊街。盛華汽車產業園為汽車服務產業，此外，區域內的其他商貿服務產業主要有大洋路商業街、小紅門地區的城外誠家居廣場以及可以輻射京津冀地區的燕莎奧特萊斯，而十八里店、黑莊戶集聚著物流產業。 對于多層次產業分布的現狀，專注垡頭功能區研究的均衡博弈研究院副研究員王昭表示，目前這一區域存在部分產業業態低端的情況，但是這是環渤海總部商務區未來10年發展歷程中要解決的向高端產業轉型的問題。且該區域的不同地區的具體功能定位不同，如小紅門地區未來會隨著城市化進程推進發展，大的高端商業設施主要集中在朝陽港、十八里店地區。這一長期定位會隨著基礎設施改造，城市化進程逐步落實。 據規劃，“總部辦公”以建設總部辦公樓群，打造區域標志性建筑為主，聚集環渤海區域及我國其他地區總部型企業及相關部門；“研發孵化”，規劃建設研發大廈、孵化大樓、科研綜合服務中心等項目，并吸引重大項目落戶，如“中國國際碳交易中心”等；“商務服務”，在已有的十八里店京泰物流港基礎上，建設“城市綜合體”，打造北京新的國際商務會展區與商務休閑區；“文化休閑”，集生態休閑、體育休閑、文化創意、歷史文化旅游等于一體，滿足區域高級CEO、商務人士、研發人員的娛樂、健身、休閑等消費需求，樹立“環渤海總部商務區”綠色、生態、休閑、文化、環保新形象。 垡頭功能區“各有分工” 如上所述，在目前垡頭區域存在著城鄉接合部亟待城市化以及現有產業層次不均的問題。不過在這個面積達96.4平方公里的環渤海總部商務區內，各個片區根據地區資源“各有分工”，將因地制宜發展。 垡頭文化休閑產業區管委會相關負責人介紹，根據北京城市總體規劃，垡頭功能區包括中心城區、邊緣集團、一道綠隔和二道綠隔地區四個規劃層次。根據規劃層次，垡頭形成了環渤海總部商務區中“一核、一帶、兩片區”的產業空間布局。 “一核”位于垡頭環渤海總部商務區域的中心部位，指總部商務辦公區，包括總部辦公及研發孵化區與高端商務服務區；環繞“一核”的是“一帶”，指文化生態休閑帶，旨在建設高品質綠色生態休閑項目，延伸產業鏈條，實現生態、文化、休閑、產業等元素互動發展，包括南部鎮海寺、海棠等等公園以及蕭太后河在內的區域，位于京沈路以北、雙橋西路以西，并沿著垡頭西路向南、向東延伸；而“兩片區”則指環渤海總部商務區中兩側兩個功能片區，位于“一帶”西側的是高端商貿配套區，集餐飲、購物、休閑、娛樂等功能于一體，東部的是生態化總部辦公拓展區，近期計劃建設成農業生態觀光旅游區，中遠期規劃建設成低密度、生態化總部辦公區。 ■ 規劃亮點 最高樓不超過200米 根據規劃部門對該功能區核心區的設計要求，未來這塊15.6平方公里的土地將會主要用于發展文化創意產業、商務辦公、建設總部商務區以及滿足居住功能等，目前已經確定的項目包括中關村國家資助創新示范區垡頭基地和北京朝陽港。僅占25%的住宅面積，除了用作朝陽區王四營、豆各莊等地農民的安置房項目之外，還將為東城、原崇文兩個城區居民興建定向安置房項目。朝陽區政府相關負責人還表示，未來該區域的最高樓宇高度將不會超過200米，商務區的建筑將體現低碳理念與實用性，不會一味追求樓宇高度。 綠化面積不低于140萬平方米 環渤海總部商務區的綠化面積將不低于140萬平方米，并充分利用區域內的蕭太后河、大柳樹溝、東南郊灌渠和通惠灌渠等4條河流，在河道兩岸設計開敞空間，讓人們可以享受親水景觀。 M7線焦化廠附近設站 與現有的交通狀況相比，垡頭地區除了建有大型公交場站之外，規劃中的地鐵M7線也將在焦化廠附近設立站點，從西客站開始貫穿東西達到焦化廠站。同步開發地鐵站點的地面、地下建筑，增添大型商業設施。 將建工業遺址園 位于垡頭功能區的著名工業老廠區———北京焦化廠也將啟動230萬平米建筑面積的規劃建設，將保留廠區周圍50年前的煙囪等各類巨型化工設備，屆時，這座擁有50年歷史的老廠區將“變身”成為工業遺址公園。 垡頭未來可與CBD形成聯動 ■ 專家解讀 ●均衡博弈研究院副研究員 王昭 做任何一個區域的發展規劃，不僅要考慮這個區域自身的情況，還要考慮和它相關的它能夠輻射的任何區域的關系。我們在環渤海區域的研究過程中是這樣考慮的，城市群的概念不是一個扁平的，應該是一個立體的，這個城市群中不同的城市有不同的層級，尤其在建設朝陽區的城市群過程中，它就是作為一個京津冀資源配置的區域，我們去發展環渤海總部經濟是這樣的考慮。從京津冀都市圈的考慮來說，它又和環渤海、長三角不同，長三角、珠三角更多是輕工產業為主的產業體系，但是在環渤海可能是重化工產業，在國家戰略轉型中，這個第三級更多是推動中國自主創新、中國自主發展以及中國內需型的發展以及中國走出去的發展，這是我認為的環渤海和珠三角、長三角很不同的地方。 現在對國際化的解讀，我們認為應該是一種雙向的國際化，在這種雙向的國際化過程中，國有自主創新的企業走出去，環渤海走出去，他們要進入北京這樣一個區域，更多是希望借助這樣一個區域能夠打開走出去的窗口、平臺。從這樣的角度來說，我們認為垡頭這個區域相比于CBD來說，更接近于CBD，能夠承接一些CBD的國際化資源，給它一個平臺去發展。相對于CBD很高的成本，這塊的區域又是環渤海總部企業能夠承受的地方，而且能夠給它一個最適宜的發展環境。 ■ 區域報告：區域平均容積率約0.4 人口狀況 目前區域人口48.2萬人，其中，戶籍人口14.7萬人（居民8.9萬人，農民5.8萬人），外來人口33.5萬人。 經濟狀況 該區域主要以第三產業為主，培育形成了以北京歡樂谷、觀音堂文化大道為標志的文化休閑產業，以盛華汽車產業園為代表的汽車服務產業，以大洋路商業街、小紅門城外誠、燕莎奧特萊斯為代表的商貿服務產業和十八里店、黑莊戶的物流產業。根據第二次經濟普查數據顯示，垡頭功能區共有法人單位7446個，占全區的11.8%。2008年區域經濟實現總收入266.6億元，利潤12.7億元，上交稅金7.15億元。 城市規劃情況 該區域規劃面積96.4平方公里，其中：國有土地44161畝，集體土地103051畝。根據北京城市總體規劃，垡頭功能區包括中心城區、邊緣集團、一道綠隔和二道綠隔地區四個規劃層次。依據2006版控規，該區域規劃建設規模約4118萬平方米，區域平均容積率約0.4。 基礎設施情況 區域內有京津塘高速路、京沈高速路、京津第二通道、京津城際鐵路、三環、四環、五環等穿過，是京津冀和北京東南部重要的交通要道和樞紐。除上述高速路外，主要以城市次干路、支路和農村道路為主，城市主干路較為缺乏。水、電、氣、熱等其它市政基礎設施還不齊全。 公共服務設施情況 區域內現有幼兒園47所，小學27所，中學7所，職高2所，大學1所。醫院主要以社區衛生服務中心和衛生服務站為主，現有三級醫院2所，二級醫院2所，一級醫院2所，社區衛生服務中心8個，社區衛生服務站34個。文化、體育設施主要以鄉村和街道社區文體中心、文化廣場、健身園等為主。公園12個。 八年見證：農田變成“后花園” ■ 企業見證 ●北京華僑城地產副總余櫻： 北京華僑城是華僑城集團在深圳總部成片開發里邊第一個離開深圳本部的項目，2002年到北京。原先這個地方是一片農田和舊的村落，我們這個項目運用了第一道綠化隔離帶。 八年的歷程走過來，我們把華僑城深圳總部開發的經驗帶到了北京。總體來說，我們開發的經驗是旅游加地產可持續的發展，還有文化、創意、休閑產業的結合發展，給這個區域帶來活力。一開始這里是CBD的輻射區域，后來是CBD的后花園，現在又是環渤海經濟區的先行者，是環渤海的起點，這個區位的變化很明顯。 現在受相關部門邀請，我們參加了垡頭功能區的規劃，希望把自己開發和產業發展的理念給垡頭規劃提供一些有益的想法。我們強調所有的功能在自身這個區域里要更好地調整優化。舉個例子，現在來歡樂谷的人可能玩一天，我們有酒店，可能會停留兩天。通過下一步的產業規劃和發展，新的產業區的進一步實施，希望把到這兒來的人，文化休閑、旅游的停留時間加長，給這個區域帶來新的發展。 華僑城有歡樂谷事業部，還有生態事業部，垡頭功能區的規劃中有“一核、一帶、兩片區”，我們可以跟生態也結合起來，也把華僑城作為企業的發展模式，跟垡頭功能區的空間規劃及產業鏈都結合起來。 作為先行者，我們迎來了更好的發展機會，希望下一步能在這個區域發揮更好的作用。 （中國規劃網北京8月7日電） (責任編輯：白雪松) |
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