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歡樂谷華僑城已進(jìn)駐該區(qū)域八年
華翰國(guó)際為垡頭區(qū)域知名社區(qū)（攝影/記者 周曉東）
“垡”字的釋義是翻耕出來或掘出的土塊。在2010年的夏天，垡頭這片位于北京東南部的土地也被翻耕出來。 據(jù)朝陽(yáng)區(qū)垡頭文化休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)管委會(huì)介紹，政府規(guī)劃中，垡頭區(qū)域要用10年左右的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)整體高端轉(zhuǎn)型，成為京津冀環(huán)渤海地區(qū)的商務(wù)空間載體，并打造成為北京的東南門戶形象區(qū)。在對(duì)垡頭這片漸熱土地的發(fā)展模式探討中，專家認(rèn)為，與北京衛(wèi)星城的飛地式發(fā)展不同的是，連接在東南四環(huán)的垡頭片區(qū)將以蔓延式方式發(fā)展，東南起舞。 十年實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能變身 今年的6月23日，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)外征集環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括華僑城、萬(wàn)科、國(guó)奧投資、戴德梁行(微博)、清華規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等在內(nèi)的7個(gè)由規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)單位共同組成的聯(lián)合體參加方案征集。7月30日，環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)論壇在京舉行，垡頭這片一直偏安東南一隅的土地因環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)的定位引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。 “北京周邊區(qū)域應(yīng)遵循蔓延式發(fā)展模式而不是飛地式發(fā)展模式，因?yàn)槲覀內(nèi)狈︼w地式發(fā)展的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和驅(qū)動(dòng)，我想垡頭區(qū)地處整個(gè)北京市東南方向這個(gè)重要發(fā)展方向，形成新的城市中心的優(yōu)勢(shì)是非常大的”。城市規(guī)劃專家、克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)公司華北區(qū)咨詢中心總經(jīng)理殷冬明如此闡述垡頭區(qū)域未來的發(fā)展前景和發(fā)展模式。在他看來，北京規(guī)劃的衛(wèi)星城發(fā)展，目前還都并沒有實(shí)現(xiàn)真正的衛(wèi)星城功能，并沒有吸引更多的配套和產(chǎn)業(yè)聚集，而依舊是個(gè)睡城，但以東南四環(huán)無縫銜接在北京城的垡頭區(qū)域?qū)?shí)踐蔓延式發(fā)展，有望成為城市副中心。 目前，提到垡頭，大多數(shù)人都只會(huì)想到盤踞這里的“歡樂谷”。據(jù)記者了解，根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的規(guī)劃，目前的垡頭區(qū)域有了明晰的區(qū)域劃分和定位。據(jù)垡頭文化休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)管委會(huì)介紹，這片區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐?ldquo;環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)”。 從地理位置上來看，垡頭區(qū)域位置優(yōu)越，地鐵7號(hào)線通過垡頭。它是北京中心城與天津、河北等環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)距離最近的區(qū)域，緊鄰東南四環(huán)和京津塘高速，北接京沈高速，東接京津第二通道。扼守京津咽喉要道，使得這個(gè)地區(qū)有天然成為東南門戶的地理優(yōu)勢(shì)。 從區(qū)域上看，東、西、南至朝陽(yáng)區(qū)界，北至豆各莊、王四營(yíng)、十八里店鄉(xiāng)北邊界以及南磨房四環(huán)路以東部分（紫南家園和歡樂谷社區(qū)），區(qū)域面積達(dá)96.4平方公里，涉及垡頭、十八里店、小紅門、王四營(yíng)、豆各莊、黑莊戶、南磨房1街6鄉(xiāng)，45個(gè)行政村。 根據(jù)規(guī)劃，這里將以功能區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，與服務(wù)CBD功能相對(duì)接，重點(diǎn)打造“總部辦公”、“研發(fā)孵化”、“商務(wù)服務(wù)”、“文化休閑”四大功能。 產(chǎn)業(yè)整體高端轉(zhuǎn)型 走過目前我們熟悉的垡頭地區(qū)，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套設(shè)施多層次。目前垡頭區(qū)域主要以第三產(chǎn)業(yè)為主。北京歡樂谷幾乎人盡皆知，觀音堂文化大道2006年開街，是中國(guó)第一條畫廊街。盛華汽車產(chǎn)業(yè)園為汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)，此外，區(qū)域內(nèi)的其他商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要有大洋路商業(yè)街、小紅門地區(qū)的城外誠(chéng)家居廣場(chǎng)以及可以輻射京津冀地區(qū)的燕莎奧特萊斯，而十八里店、黑莊戶集聚著物流產(chǎn)業(yè)。 對(duì)于多層次產(chǎn)業(yè)分布的現(xiàn)狀，專注垡頭功能區(qū)研究的均衡博弈研究院副研究員王昭表示，目前這一區(qū)域存在部分產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)低端的情況，但是這是環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)未來10年發(fā)展歷程中要解決的向高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。且該區(qū)域的不同地區(qū)的具體功能定位不同，如小紅門地區(qū)未來會(huì)隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)發(fā)展，大的高端商業(yè)設(shè)施主要集中在朝陽(yáng)港、十八里店地區(qū)。這一長(zhǎng)期定位會(huì)隨著基礎(chǔ)設(shè)施改造，城市化進(jìn)程逐步落實(shí)。 據(jù)規(guī)劃，“總部辦公”以建設(shè)總部辦公樓群，打造區(qū)域標(biāo)志性建筑為主，聚集環(huán)渤海區(qū)域及我國(guó)其他地區(qū)總部型企業(yè)及相關(guān)部門；“研發(fā)孵化”，規(guī)劃建設(shè)研發(fā)大廈、孵化大樓、科研綜合服務(wù)中心等項(xiàng)目，并吸引重大項(xiàng)目落戶，如“中國(guó)國(guó)際碳交易中心”等；“商務(wù)服務(wù)”，在已有的十八里店京泰物流港基礎(chǔ)上，建設(shè)“城市綜合體”，打造北京新的國(guó)際商務(wù)會(huì)展區(qū)與商務(wù)休閑區(qū)；“文化休閑”，集生態(tài)休閑、體育休閑、文化創(chuàng)意、歷史文化旅游等于一體，滿足區(qū)域高級(jí)CEO、商務(wù)人士、研發(fā)人員的娛樂、健身、休閑等消費(fèi)需求，樹立“環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)”綠色、生態(tài)、休閑、文化、環(huán)保新形象。 垡頭功能區(qū)“各有分工” 如上所述，在目前垡頭區(qū)域存在著城鄉(xiāng)接合部亟待城市化以及現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)層次不均的問題。不過在這個(gè)面積達(dá)96.4平方公里的環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)內(nèi)，各個(gè)片區(qū)根據(jù)地區(qū)資源“各有分工”，將因地制宜發(fā)展。 垡頭文化休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，垡頭功能區(qū)包括中心城區(qū)、邊緣集團(tuán)、一道綠隔和二道綠隔地區(qū)四個(gè)規(guī)劃層次。根據(jù)規(guī)劃層次，垡頭形成了環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)中“一核、一帶、兩片區(qū)”的產(chǎn)業(yè)空間布局。 “一核”位于垡頭環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)域的中心部位，指總部商務(wù)辦公區(qū)，包括總部辦公及研發(fā)孵化區(qū)與高端商務(wù)服務(wù)區(qū)；環(huán)繞“一核”的是“一帶”，指文化生態(tài)休閑帶，旨在建設(shè)高品質(zhì)綠色生態(tài)休閑項(xiàng)目，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、文化、休閑、產(chǎn)業(yè)等元素互動(dòng)發(fā)展，包括南部鎮(zhèn)海寺、海棠等等公園以及蕭太后河在內(nèi)的區(qū)域，位于京沈路以北、雙橋西路以西，并沿著垡頭西路向南、向東延伸；而“兩片區(qū)”則指環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)中兩側(cè)兩個(gè)功能片區(qū)，位于“一帶”西側(cè)的是高端商貿(mào)配套區(qū)，集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂等功能于一體，東部的是生態(tài)化總部辦公拓展區(qū)，近期計(jì)劃建設(shè)成農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游區(qū)，中遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)成低密度、生態(tài)化總部辦公區(qū)。 ■ 規(guī)劃亮點(diǎn) 最高樓不超過200米 根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)該功能區(qū)核心區(qū)的設(shè)計(jì)要求，未來這塊15.6平方公里的土地將會(huì)主要用于發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、建設(shè)總部商務(wù)區(qū)以及滿足居住功能等，目前已經(jīng)確定的項(xiàng)目包括中關(guān)村國(guó)家資助創(chuàng)新示范區(qū)垡頭基地和北京朝陽(yáng)港。僅占25%的住宅面積，除了用作朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)、豆各莊等地農(nóng)民的安置房項(xiàng)目之外，還將為東城、原崇文兩個(gè)城區(qū)居民興建定向安置房項(xiàng)目。朝陽(yáng)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，未來該區(qū)域的最高樓宇高度將不會(huì)超過200米，商務(wù)區(qū)的建筑將體現(xiàn)低碳理念與實(shí)用性，不會(huì)一味追求樓宇高度。 綠化面積不低于140萬(wàn)平方米 環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)的綠化面積將不低于140萬(wàn)平方米，并充分利用區(qū)域內(nèi)的蕭太后河、大柳樹溝、東南郊灌渠和通惠灌渠等4條河流，在河道兩岸設(shè)計(jì)開敞空間，讓人們可以享受親水景觀。 M7線焦化廠附近設(shè)站 與現(xiàn)有的交通狀況相比，垡頭地區(qū)除了建有大型公交場(chǎng)站之外，規(guī)劃中的地鐵M7線也將在焦化廠附近設(shè)立站點(diǎn)，從西客站開始貫穿東西達(dá)到焦化廠站。同步開發(fā)地鐵站點(diǎn)的地面、地下建筑，增添大型商業(yè)設(shè)施。 將建工業(yè)遺址園 位于垡頭功能區(qū)的著名工業(yè)老廠區(qū)———北京焦化廠也將啟動(dòng)230萬(wàn)平米建筑面積的規(guī)劃建設(shè)，將保留廠區(qū)周圍50年前的煙囪等各類巨型化工設(shè)備，屆時(shí)，這座擁有50年歷史的老廠區(qū)將“變身”成為工業(yè)遺址公園。 垡頭未來可與CBD形成聯(lián)動(dòng) ■ 專家解讀 ●均衡博弈研究院副研究員 王昭 做任何一個(gè)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，不僅要考慮這個(gè)區(qū)域自身的情況，還要考慮和它相關(guān)的它能夠輻射的任何區(qū)域的關(guān)系。我們?cè)诃h(huán)渤海區(qū)域的研究過程中是這樣考慮的，城市群的概念不是一個(gè)扁平的，應(yīng)該是一個(gè)立體的，這個(gè)城市群中不同的城市有不同的層級(jí)，尤其在建設(shè)朝陽(yáng)區(qū)的城市群過程中，它就是作為一個(gè)京津冀資源配置的區(qū)域，我們?nèi)グl(fā)展環(huán)渤海總部經(jīng)濟(jì)是這樣的考慮。從京津冀都市圈的考慮來說，它又和環(huán)渤海、長(zhǎng)三角不同，長(zhǎng)三角、珠三角更多是輕工產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，但是在環(huán)渤海可能是重化工產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，這個(gè)第三級(jí)更多是推動(dòng)中國(guó)自主創(chuàng)新、中國(guó)自主發(fā)展以及中國(guó)內(nèi)需型的發(fā)展以及中國(guó)走出去的發(fā)展，這是我認(rèn)為的環(huán)渤海和珠三角、長(zhǎng)三角很不同的地方。 現(xiàn)在對(duì)國(guó)際化的解讀，我們認(rèn)為應(yīng)該是一種雙向的國(guó)際化，在這種雙向的國(guó)際化過程中，國(guó)有自主創(chuàng)新的企業(yè)走出去，環(huán)渤海走出去，他們要進(jìn)入北京這樣一個(gè)區(qū)域，更多是希望借助這樣一個(gè)區(qū)域能夠打開走出去的窗口、平臺(tái)。從這樣的角度來說，我們認(rèn)為垡頭這個(gè)區(qū)域相比于CBD來說，更接近于CBD，能夠承接一些CBD的國(guó)際化資源，給它一個(gè)平臺(tái)去發(fā)展。相對(duì)于CBD很高的成本，這塊的區(qū)域又是環(huán)渤海總部企業(yè)能夠承受的地方，而且能夠給它一個(gè)最適宜的發(fā)展環(huán)境。 ■ 區(qū)域報(bào)告：區(qū)域平均容積率約0.4 人口狀況 目前區(qū)域人口48.2萬(wàn)人，其中，戶籍人口14.7萬(wàn)人（居民8.9萬(wàn)人，農(nóng)民5.8萬(wàn)人），外來人口33.5萬(wàn)人。 經(jīng)濟(jì)狀況 該區(qū)域主要以第三產(chǎn)業(yè)為主，培育形成了以北京歡樂谷、觀音堂文化大道為標(biāo)志的文化休閑產(chǎn)業(yè)，以盛華汽車產(chǎn)業(yè)園為代表的汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以大洋路商業(yè)街、小紅門城外誠(chéng)、燕莎奧特萊斯為代表的商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)和十八里店、黑莊戶的物流產(chǎn)業(yè)。根據(jù)第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，垡頭功能區(qū)共有法人單位7446個(gè)，占全區(qū)的11.8%。2008年區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)總收入266.6億元，利潤(rùn)12.7億元，上交稅金7.15億元。 城市規(guī)劃情況 該區(qū)域規(guī)劃面積96.4平方公里，其中：國(guó)有土地44161畝，集體土地103051畝。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，垡頭功能區(qū)包括中心城區(qū)、邊緣集團(tuán)、一道綠隔和二道綠隔地區(qū)四個(gè)規(guī)劃層次。依據(jù)2006版控規(guī)，該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)規(guī)模約4118萬(wàn)平方米，區(qū)域平均容積率約0.4。 基礎(chǔ)設(shè)施情況 區(qū)域內(nèi)有京津塘高速路、京沈高速路、京津第二通道、京津城際鐵路、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)等穿過，是京津冀和北京東南部重要的交通要道和樞紐。除上述高速路外，主要以城市次干路、支路和農(nóng)村道路為主，城市主干路較為缺乏。水、電、氣、熱等其它市政基礎(chǔ)設(shè)施還不齊全。 公共服務(wù)設(shè)施情況 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有幼兒園47所，小學(xué)27所，中學(xué)7所，職高2所，大學(xué)1所。醫(yī)院主要以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和衛(wèi)生服務(wù)站為主，現(xiàn)有三級(jí)醫(yī)院2所，二級(jí)醫(yī)院2所，一級(jí)醫(yī)院2所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心8個(gè)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站34個(gè)。文化、體育設(shè)施主要以鄉(xiāng)村和街道社區(qū)文體中心、文化廣場(chǎng)、健身園等為主。公園12個(gè)。 八年見證：農(nóng)田變成“后花園” ■ 企業(yè)見證 ●北京華僑城地產(chǎn)副總余櫻： 北京華僑城是華僑城集團(tuán)在深圳總部成片開發(fā)里邊第一個(gè)離開深圳本部的項(xiàng)目，2002年到北京。原先這個(gè)地方是一片農(nóng)田和舊的村落，我們這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)用了第一道綠化隔離帶。 八年的歷程走過來，我們把華僑城深圳總部開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)帶到了北京。總體來說，我們開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)是旅游加地產(chǎn)可持續(xù)的發(fā)展，還有文化、創(chuàng)意、休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合發(fā)展，給這個(gè)區(qū)域帶來活力。一開始這里是CBD的輻射區(qū)域，后來是CBD的后花園，現(xiàn)在又是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行者，是環(huán)渤海的起點(diǎn)，這個(gè)區(qū)位的變化很明顯。 現(xiàn)在受相關(guān)部門邀請(qǐng)，我們參加了垡頭功能區(qū)的規(guī)劃，希望把自己開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念給垡頭規(guī)劃提供一些有益的想法。我們強(qiáng)調(diào)所有的功能在自身這個(gè)區(qū)域里要更好地調(diào)整優(yōu)化。舉個(gè)例子，現(xiàn)在來歡樂谷的人可能玩一天，我們有酒店，可能會(huì)停留兩天。通過下一步的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，新的產(chǎn)業(yè)區(qū)的進(jìn)一步實(shí)施，希望把到這兒來的人，文化休閑、旅游的停留時(shí)間加長(zhǎng)，給這個(gè)區(qū)域帶來新的發(fā)展。 華僑城有歡樂谷事業(yè)部，還有生態(tài)事業(yè)部，垡頭功能區(qū)的規(guī)劃中有“一核、一帶、兩片區(qū)”，我們可以跟生態(tài)也結(jié)合起來，也把華僑城作為企業(yè)的發(fā)展模式，跟垡頭功能區(qū)的空間規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)鏈都結(jié)合起來。 作為先行者，我們迎來了更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，希望下一步能在這個(gè)區(qū)域發(fā)揮更好的作用。 （中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)北京8月7日電） (責(zé)任編輯：白雪松) |
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