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“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！” 伴隨著這句流行語，“城市綜合體”這個(gè)字眼頻頻映入人們的視野。 城市綜合體，即集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會(huì)展中心和公寓等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施，被喻為“城中之城”。在快速推進(jìn)城市化的今天，它的出現(xiàn)可謂恰逢其時(shí)；然而當(dāng)它一哄而上時(shí)，是否會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？
“洛克菲勒”之夢(mèng)在各地興起
美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心橫跨3個(gè)街區(qū)，這座有著70多年歷史的建筑群，被稱為世界上最成功的城市綜合體。如今，“洛克菲勒”之夢(mèng)正在國(guó)內(nèi)各城市蔓延。
走馬南京河西新城，多家樓盤的外面都懸掛著“某某城市綜合體”的條幅。有統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)前僅河西一處，就集中了16個(gè)已建和在建的城市綜合體。而整個(gè)南京城的城市綜合體，已“井噴”式發(fā)展到了50多家！
經(jīng)濟(jì)活躍的蘇州，城市綜合體的涌現(xiàn)速度之快，更是出乎人們預(yù)料。5月20日，總建筑面積約182萬平方米的“蘇州中心”城市綜合體項(xiàng)目在金雞湖畔開工，這也是迄今國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體項(xiàng)目。而在此之前，地產(chǎn)大佬萬科將旗下的蘇州“金域緹香”樓盤更名為了“萬科國(guó)際廣場(chǎng)”，業(yè)內(nèi)將此視為萬科從住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)型的一次重大風(fēng)向。
蘇北中心城市徐州，分布在高鐵商務(wù)區(qū)、鼓樓東、環(huán)云龍湖、礦大新城等8大區(qū)域的城市綜合體，也將陸續(xù)拔地而起，蘇寧廣場(chǎng)、金郡中央、中凱城市之光……無怪乎當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)驚呼：2012年對(duì)于徐州，將是一個(gè)名副其實(shí)的城市綜合體年。
“城市綜合體建設(shè)，是城市發(fā)展、功能升級(jí)的必然。比如在南京，除新街口外，城市的發(fā)展需要新的商業(yè)聚集地，所以河西的萬達(dá)廣場(chǎng)應(yīng)時(shí)而生。作為開發(fā)商，要借力綜合體為整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目升值做支撐，為項(xiàng)目加分。”南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟祥遠(yuǎn)說。
“城市綜合體”標(biāo)簽亂飛
“其實(shí)，蘇州真正具備城市綜合體特征的項(xiàng)目只有10多個(gè)。僅以體量要在20萬平方米以上這一條來衡量，不少項(xiàng)目就不合格。”蘇州第一房產(chǎn)分析師夏瑋芬認(rèn)為，不少城市綜合體明顯有水分，并不排除開發(fā)商在這波熱潮中打“概念牌”，借此炒作。
南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張君說，真正意義上的城市綜合體，首先至少要具備商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓等四個(gè)或以上的功能疊加，同時(shí)位置也很重要，要么處于老城的中心區(qū)，要么是新城區(qū)的中心位置。在她看來，真正能滿足這些條件的，南京也就10多家。
受住宅市場(chǎng)調(diào)控影響，更多的開發(fā)商轉(zhuǎn)而投向以城市綜合體項(xiàng)目為主的商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心總經(jīng)理助理毛偉東告訴記者，集團(tuán)的城市商業(yè)綜合體開發(fā)，每年能產(chǎn)生5-6億的穩(wěn)定租金收益。正因?yàn)槿绱耍＠⑷f科、金地等大牌開發(fā)商從2011年起，均將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略選擇之一。就連一些名不見經(jīng)傳的開發(fā)商，也紛紛走上了所謂的城市綜合體開發(fā)之路，以期“東方不亮西方亮”。
對(duì)于一些地方政府而言，推動(dòng)城市綜合體的興起，可用商住綜合體地塊的進(jìn)賬來彌補(bǔ)眼下土地財(cái)政的虧空，并避免房地產(chǎn)投資增速過快下降。而且，不論最終經(jīng)營(yíng)效果如何，項(xiàng)目一旦開動(dòng)，就足以拉動(dòng)地區(qū)GDP。為此，政府自然會(huì)從銀行貸款及優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面進(jìn)行激勵(lì)。來自蘇州第一房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2011年蘇州商業(yè)用地的成交規(guī)模同比增長(zhǎng)了85.5%，這與政府大量推出商業(yè)用地密切相關(guān)。
另外，在一些地方，城市綜合體似乎也演變成了一個(gè)個(gè)“標(biāo)志性工程”，在越建越多的同時(shí)，那些越建越高的綜合體，正爭(zhēng)相成為城市的地標(biāo)。已確定落戶南京江北的京基城市綜合體，號(hào)稱高度將不遜于450米高的紫峰大廈；“蘇州中心”也規(guī)劃了500米和450米超高層建筑各一棟；在建的徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)，最引人注目的莫過于高達(dá)259米的雙塔樓。
缺少科學(xué)規(guī)劃只會(huì)“野蠻生長(zhǎng)”
“通過規(guī)劃建設(shè)城市綜合體，促進(jìn)城市建設(shè)，原本無可厚非，但若對(duì)建設(shè)城市綜合體熱情過度，貪大求多，就不妥了。特別是一些開發(fā)商，高估了城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空間，很可能會(huì)因選址、規(guī)劃、定位不準(zhǔn)以及沒有充分的運(yùn)營(yíng)能力而投資失敗。”孟祥遠(yuǎn)分析說，城市綜合體建設(shè)一定要考慮人口與商業(yè)面積的配比，按照發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，大約在1:1至1:1.2左右。“應(yīng)該對(duì)城市綜合體建設(shè)設(shè)立一定的門檻，以避免開發(fā)商借城市綜合體的名義享受用地和政策優(yōu)惠。”
事實(shí)上，即便被業(yè)內(nèi)視為成功典范的“萬達(dá)模式”，弊端也正日漸顯露。據(jù)報(bào)道，武漢萬達(dá)街鋪，空置率達(dá)7成；廣州白云區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)，主力店生意紅火，但室外街鋪卻十分冷清，入駐商戶流失率至少在30%。
張君指出，城市綜合體的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也是一個(gè)大問題，若無特色經(jīng)營(yíng)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，只能造成資源浪費(fèi)。本報(bào)記者 王佩杰 汪曉霞
（編輯：趙巖）
(責(zé)任編輯：白雪松)
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