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北京部分區(qū)域房?jī)r(jià)下調(diào)2%-3%，更多樓盤在觀望；部分開發(fā)商對(duì)調(diào)控表示認(rèn)同，而政策制定者則表示，上海等地已具備物業(yè)稅出臺(tái)的條件 中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)4月20日電 記者 荊寶潔 北京報(bào)道 樓市調(diào)控再加碼。 4月17日，國(guó)務(wù)院再發(fā)10號(hào)文要求，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 4月19日，地產(chǎn)股出現(xiàn)恐慌性殺跌。截至當(dāng)日收盤，地產(chǎn)指數(shù)收盤跌7.59%；“招保萬(wàn)金”四大天王幾近跌停；整個(gè)地產(chǎn)板塊有20多只個(gè)股跌停。 業(yè)內(nèi)部分人士告訴記者，對(duì)調(diào)控來臨早有預(yù)感。“3年要過完30年的好日子，很不理性。”更有開發(fā)商表示，調(diào)控措施是他們希望看到的。 調(diào)控措施出臺(tái)前，相關(guān)部門曾多方調(diào)研。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，政策的出臺(tái)不是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)，令市場(chǎng)低迷，國(guó)務(wù)院調(diào)控的目標(biāo)很明確：一是為抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)；二是為了讓房地產(chǎn)業(yè)更平穩(wěn)發(fā)展。 開發(fā)商表情各異 本報(bào)記者了解到，調(diào)控新政出臺(tái)后，一線城市里上海反應(yīng)較小，而北京的市場(chǎng)已發(fā)生變化。 此前通州的高房?jī)r(jià)舉國(guó)矚目，而通州上周末新開盤的K2清水灣、K2海棠灣兩個(gè)項(xiàng)目售樓員均聲稱，開盤價(jià)有大幅優(yōu)惠，全款付清最多每平米可下降3000元。 北京還傳出浙江投資客單筆拋售上億的消息，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副董事長(zhǎng)盧航告訴記者，實(shí)際情況還沒有那么夸張，目前消息造成的效果還在發(fā)酵。 北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月14至4月19日，目前通州市場(chǎng)的二手房存量，抽樣顯示80%的房主表示不再漲價(jià)，有50%的房主則表示愿意降價(jià)。如單套總價(jià)100萬(wàn)元的某項(xiàng)目，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)5至10萬(wàn)，希望可以早日成交。房?jī)r(jià)在上周末已經(jīng)下調(diào)2%-3%。北京中原提供的資料顯示，北京樓盤全面停止?jié)q價(jià)，更多的在售樓盤則選擇觀望。 我愛我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月17日到4月18日兩天，北京二手房房源量激增30%，而客戶委托量則下降了25%，業(yè)主就地漲價(jià)、故意毀約的現(xiàn)象消失，而以往是業(yè)主難約，3天之內(nèi)卻變成客戶不著急看房。 該中心人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)已就此由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)已轉(zhuǎn)到客戶手里。只有購(gòu)買90平米以下的首次置業(yè)者繼續(xù)享有政策性優(yōu)惠。 除購(gòu)房者外，與調(diào)控直接相關(guān)的利益群體是開發(fā)商。盡管調(diào)控已成常態(tài)，但最嚴(yán)厲的政策出臺(tái)后，開發(fā)商臉上表情是不同的。 幾乎所有開發(fā)商都在討論新政帶來的影響。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，新政將精準(zhǔn)打擊住宅市場(chǎng)的高房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否來臨一個(gè)月后可見分曉，但不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓帶來影響。 北京銀信房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)張民耕指出，面對(duì)房?jī)r(jià)的過快上漲，開發(fā)商其實(shí)也很迷惑，看不清形勢(shì)，而業(yè)界也對(duì)調(diào)控的來臨早有預(yù)感。“房地產(chǎn)業(yè)要用3年過完30年的好日子，這種狀態(tài)是非常不理性的。”他說。 陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪指出，不必夸大調(diào)控對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響，更應(yīng)該看到它的積極意義。他甚至表示，“調(diào)整是我們希望看到的。房?jī)r(jià)過高、地價(jià)過高對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是不利的。地價(jià)漲幅過快，重置成本過高，企業(yè)的再生產(chǎn)就不可持續(xù)。”易小迪認(rèn)為，政策勢(shì)必會(huì)帶來投資、投機(jī)性客戶需求的減少，但是第一套住房的需求量仍然很大。 盡管調(diào)控不可避免地將給每位開發(fā)商帶來痛楚，但他們中的一些人，從內(nèi)心上講是渴盼調(diào)整的，不希望市場(chǎng)以無(wú)理性的瘋狂態(tài)勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。 調(diào)控的邏輯 這次國(guó)務(wù)院重手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是在召集多部門專家等研討后定案的。 4月初，國(guó)務(wù)院和其他主管部門組織多場(chǎng)研討會(huì)。據(jù)顧云昌透露，有關(guān)部門召集一部分專家和一些地區(qū)的主管領(lǐng)導(dǎo)，向?qū)＜艺髑笠庖�，并探討過去調(diào)控政策失效的原因，最終促成了“國(guó)發(fā)10號(hào)文”的出臺(tái)。 他認(rèn)為，這次調(diào)控非常及時(shí)，政策的出臺(tái)速度超出其想象，且力度空前，值得一提的是行政手段也受到了極大重視。 “10號(hào)文”提出，將建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。文件甚至點(diǎn)名監(jiān)察部要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 梳理調(diào)控的邏輯，顧云昌認(rèn)為，金融信貸政策被擺到了前臺(tái)，但在其背后是稅收和土地一系列政策的頒布。首付政策調(diào)整后，將充分發(fā)揮信貸的杠桿作用，抑制炒房。同時(shí)輔以稅收政策，控制投資、投機(jī)性需求。而在供應(yīng)端，強(qiáng)調(diào)加大供應(yīng)，尤其是保障性住房的供應(yīng)。他指出，今年中小套型商品房用地將達(dá)到7.6萬(wàn)公頃，是去年的2.4倍。 另?yè)?jù)顧云昌透露，下一步很可能出臺(tái)稅收調(diào)控政策，尤其是房屋保有環(huán)節(jié)的稅收和土地增值稅的清算。“研討會(huì)上很多專家都提出物業(yè)稅征收，上海等一些城市已具備了出臺(tái)的基礎(chǔ)，如果試點(diǎn)成功，將很快在全國(guó)范圍內(nèi)推出。”顧云昌說。但考慮到稅法的嚴(yán)肅性，征收物業(yè)稅必須經(jīng)過人大立法同意。 國(guó)金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，為了控制房?jī)r(jià)上漲過快，必須在住房保有環(huán)節(jié)征稅，這是不得不走的一步。在未來10年到15年之內(nèi)，是中國(guó)城市化加速階段，所有經(jīng)歷過此階段的國(guó)家房?jī)r(jià)都無(wú)一例外的上漲，但德國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)最平穩(wěn)，60年沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，最主要原因是在此階段推出了物業(yè)稅。 房?jī)r(jià)必跌？ 沒有人懷疑此波政策的威力，但政策成效多大仍有待觀察。 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示，政策可能會(huì)帶來短期影響，但無(wú)法解決根本問題。新的政策博弈期已經(jīng)開始。朋友中已經(jīng)開始有人開始研究，如何利用每個(gè)家庭成員買房。 他認(rèn)為這輪房?jī)r(jià)上漲，最主要的原因是“負(fù)利率”時(shí)代帶來的影響，人們甚至產(chǎn)生幻覺認(rèn)為低利率不會(huì)改變。他指出，一季度的銀行貸款量遠(yuǎn)高于居民存款量的增加，國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策和低利率的信貸政策，進(jìn)一步助長(zhǎng)了居民投資房產(chǎn)的行為。 謝國(guó)忠認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)比合理價(jià)格高出了100%。未來將是房?jī)r(jià)逐漸還原的過程。他預(yù)測(cè)2012年將是泡沫破裂的時(shí)刻。 盡管出臺(tái)如此嚴(yán)厲的政策，但謝國(guó)忠不認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)比2008年時(shí)更糟糕。彼時(shí)國(guó)際金融環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻，而現(xiàn)在市場(chǎng)可能引發(fā)的波動(dòng)，是政策調(diào)控的結(jié)果。 與謝國(guó)忠相比，金巖石則非常樂觀。他曾預(yù)測(cè)，未來5年內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)翻一番。金巖石解釋說，是以2009年1月為基點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)上漲一倍。此番政策出臺(tái)后，金巖石稱，仍不改變此前的判斷。但他同樣認(rèn)為，調(diào)控可能會(huì)給市場(chǎng)帶來短期影響。房?jī)r(jià)上漲的背后是城市化進(jìn)程的推動(dòng)。 幾乎所有人都相信房?jī)r(jià)不久后會(huì)下降，但否會(huì)出現(xiàn)2008年那樣顯著下降的走勢(shì)？廣發(fā)證券分析師沈愛卿認(rèn)為未必如此。 他指出，首先宏觀背景不同。2008年是收貨幣，而現(xiàn)在是貨幣過度寬松。從一些草根證據(jù)來看，很多浙江、福建的商人或小業(yè)主在近期的購(gòu)房大軍中出現(xiàn)，證明資金從實(shí)體向房產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，這是新的動(dòng)向。這部分需求對(duì)信貸的依賴也沒想象的大。 其次從供應(yīng)層面看。當(dāng)前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度都非當(dāng)年可比；雖然中央政府加大土地供應(yīng)的要求很明確，但是其中相當(dāng)大的部分將被優(yōu)先用于保障性住房和中小戶型的普通住宅建設(shè)，商品住宅的用地到底會(huì)增加多少還不得而知。因此，即使是在政策調(diào)控的高壓下，市場(chǎng)也許只會(huì)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求平衡，而不太會(huì)出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面。房?jī)r(jià)將從快速上漲轉(zhuǎn)向橫盤或小幅下跌走勢(shì)，大幅下跌的可能性不大。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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