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北京部分區(qū)域房價下調(diào)2%-3%，更多樓盤在觀望；部分開發(fā)商對調(diào)控表示認(rèn)同，而政策制定者則表示，上海等地已具備物業(yè)稅出臺的條件 中國規(guī)劃網(wǎng)4月20日電 記者 荊寶潔 北京報道 樓市調(diào)控再加碼。 4月17日，國務(wù)院再發(fā)10號文要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 4月19日，地產(chǎn)股出現(xiàn)恐慌性殺跌。截至當(dāng)日收盤，地產(chǎn)指數(shù)收盤跌7.59%；“招保萬金”四大天王幾近跌停；整個地產(chǎn)板塊有20多只個股跌停。 業(yè)內(nèi)部分人士告訴記者，對調(diào)控來臨早有預(yù)感。“3年要過完30年的好日子，很不理性。”更有開發(fā)商表示，調(diào)控措施是他們希望看到的。 調(diào)控措施出臺前，相關(guān)部門曾多方調(diào)研。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示，政策的出臺不是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)，令市場低迷，國務(wù)院調(diào)控的目標(biāo)很明確：一是為抑制房價的過快增長；二是為了讓房地產(chǎn)業(yè)更平穩(wěn)發(fā)展。 開發(fā)商表情各異 本報記者了解到，調(diào)控新政出臺后，一線城市里上海反應(yīng)較小，而北京的市場已發(fā)生變化。 此前通州的高房價舉國矚目，而通州上周末新開盤的K2清水灣、K2海棠灣兩個項目售樓員均聲稱，開盤價有大幅優(yōu)惠，全款付清最多每平米可下降3000元。 北京還傳出浙江投資客單筆拋售上億的消息，21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航告訴記者，實際情況還沒有那么夸張，目前消息造成的效果還在發(fā)酵。 北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，4月14至4月19日，目前通州市場的二手房存量，抽樣顯示80%的房主表示不再漲價，有50%的房主則表示愿意降價。如單套總價100萬元的某項目，業(yè)主主動降價5至10萬，希望可以早日成交。房價在上周末已經(jīng)下調(diào)2%-3%。北京中原提供的資料顯示，北京樓盤全面停止?jié)q價，更多的在售樓盤則選擇觀望。 我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月17日到4月18日兩天，北京二手房房源量激增30%，而客戶委托量則下降了25%，業(yè)主就地漲價、故意毀約的現(xiàn)象消失，而以往是業(yè)主難約，3天之內(nèi)卻變成客戶不著急看房。 該中心人士認(rèn)為，二手房市場已就此由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場的主動權(quán)已轉(zhuǎn)到客戶手里。只有購買90平米以下的首次置業(yè)者繼續(xù)享有政策性優(yōu)惠。 除購房者外，與調(diào)控直接相關(guān)的利益群體是開發(fā)商。盡管調(diào)控已成常態(tài)，但最嚴(yán)厲的政策出臺后，開發(fā)商臉上表情是不同的。 幾乎所有開發(fā)商都在討論新政帶來的影響。SOHO中國董事長潘石屹表示，新政將精準(zhǔn)打擊住宅市場的高房價,房價拐點是否來臨一個月后可見分曉，但不會對商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓帶來影響。 北京銀信房地產(chǎn)公司董事長張民耕指出，面對房價的過快上漲，開發(fā)商其實也很迷惑，看不清形勢，而業(yè)界也對調(diào)控的來臨早有預(yù)感。“房地產(chǎn)業(yè)要用3年過完30年的好日子，這種狀態(tài)是非常不理性的。”他說。 陽光100董事長易小迪指出，不必夸大調(diào)控對企業(yè)的負(fù)面影響，更應(yīng)該看到它的積極意義。他甚至表示，“調(diào)整是我們希望看到的。房價過高、地價過高對整個行業(yè)的發(fā)展是不利的。地價漲幅過快，重置成本過高，企業(yè)的再生產(chǎn)就不可持續(xù)。”易小迪認(rèn)為，政策勢必會帶來投資、投機性客戶需求的減少，但是第一套住房的需求量仍然很大。 盡管調(diào)控不可避免地將給每位開發(fā)商帶來痛楚，但他們中的一些人，從內(nèi)心上講是渴盼調(diào)整的，不希望市場以無理性的瘋狂態(tài)勢繼續(xù)發(fā)展。 調(diào)控的邏輯 這次國務(wù)院重手調(diào)控房地產(chǎn)市場，是在召集多部門專家等研討后定案的。 4月初，國務(wù)院和其他主管部門組織多場研討會。據(jù)顧云昌透露，有關(guān)部門召集一部分專家和一些地區(qū)的主管領(lǐng)導(dǎo)，向?qū)＜艺髑笠庖姡⑻接戇^去調(diào)控政策失效的原因，最終促成了“國發(fā)10號文”的出臺。 他認(rèn)為，這次調(diào)控非常及時，政策的出臺速度超出其想象，且力度空前，值得一提的是行政手段也受到了極大重視。 “10號文”提出，將建立考核問責(zé)機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。文件甚至點名監(jiān)察部要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 梳理調(diào)控的邏輯，顧云昌認(rèn)為，金融信貸政策被擺到了前臺，但在其背后是稅收和土地一系列政策的頒布。首付政策調(diào)整后，將充分發(fā)揮信貸的杠桿作用，抑制炒房。同時輔以稅收政策，控制投資、投機性需求。而在供應(yīng)端，強調(diào)加大供應(yīng)，尤其是保障性住房的供應(yīng)。他指出，今年中小套型商品房用地將達(dá)到7.6萬公頃，是去年的2.4倍。 另據(jù)顧云昌透露，下一步很可能出臺稅收調(diào)控政策，尤其是房屋保有環(huán)節(jié)的稅收和土地增值稅的清算。“研討會上很多專家都提出物業(yè)稅征收，上海等一些城市已具備了出臺的基礎(chǔ)，如果試點成功，將很快在全國范圍內(nèi)推出。”顧云昌說。但考慮到稅法的嚴(yán)肅性，征收物業(yè)稅必須經(jīng)過人大立法同意。 國金首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石表示，為了控制房價上漲過快，必須在住房保有環(huán)節(jié)征稅，這是不得不走的一步。在未來10年到15年之內(nèi)，是中國城市化加速階段，所有經(jīng)歷過此階段的國家房價都無一例外的上漲，但德國房價走勢最平穩(wěn)，60年沒有出現(xiàn)大的波動，最主要原因是在此階段推出了物業(yè)稅。 房價必跌？ 沒有人懷疑此波政策的威力，但政策成效多大仍有待觀察。 獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠表示，政策可能會帶來短期影響，但無法解決根本問題。新的政策博弈期已經(jīng)開始。朋友中已經(jīng)開始有人開始研究，如何利用每個家庭成員買房。 他認(rèn)為這輪房價上漲，最主要的原因是“負(fù)利率”時代帶來的影響，人們甚至產(chǎn)生幻覺認(rèn)為低利率不會改變。他指出，一季度的銀行貸款量遠(yuǎn)高于居民存款量的增加，國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策和低利率的信貸政策，進(jìn)一步助長了居民投資房產(chǎn)的行為。 謝國忠認(rèn)為中國的房價比合理價格高出了100%。未來將是房價逐漸還原的過程。他預(yù)測2012年將是泡沫破裂的時刻。 盡管出臺如此嚴(yán)厲的政策，但謝國忠不認(rèn)為現(xiàn)在的市場比2008年時更糟糕。彼時國際金融環(huán)境形勢嚴(yán)峻，而現(xiàn)在市場可能引發(fā)的波動，是政策調(diào)控的結(jié)果。 與謝國忠相比，金巖石則非常樂觀。他曾預(yù)測，未來5年內(nèi)房價將會翻一番。金巖石解釋說，是以2009年1月為基點，平均房價上漲一倍。此番政策出臺后，金巖石稱，仍不改變此前的判斷。但他同樣認(rèn)為，調(diào)控可能會給市場帶來短期影響。房價上漲的背后是城市化進(jìn)程的推動。 幾乎所有人都相信房價不久后會下降，但否會出現(xiàn)2008年那樣顯著下降的走勢？廣發(fā)證券分析師沈愛卿認(rèn)為未必如此。 他指出，首先宏觀背景不同。2008年是收貨幣，而現(xiàn)在是貨幣過度寬松。從一些草根證據(jù)來看，很多浙江、福建的商人或小業(yè)主在近期的購房大軍中出現(xiàn)，證明資金從實體向房產(chǎn)市場流動，這是新的動向。這部分需求對信貸的依賴也沒想象的大。 其次從供應(yīng)層面看。當(dāng)前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度都非當(dāng)年可比；雖然中央政府加大土地供應(yīng)的要求很明確，但是其中相當(dāng)大的部分將被優(yōu)先用于保障性住房和中小戶型的普通住宅建設(shè)，商品住宅的用地到底會增加多少還不得而知。因此，即使是在政策調(diào)控的高壓下，市場也許只會從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求平衡，而不太會出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面。房價將從快速上漲轉(zhuǎn)向橫盤或小幅下跌走勢，大幅下跌的可能性不大。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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