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據(jù)了解，北京市出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體措施之后，不論是二手房買(mǎi)賣(mài)，還是一手房的申請(qǐng)貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象，4月15日系列調(diào)控政策出臺(tái)以后，在房地產(chǎn)違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無(wú)力籌夠首付為借口違約的買(mǎi)方客戶，更是占到了買(mǎi)房違約總比例的80%。 北京的王先生今年四月份訂了一套二手房，為防止房主毀約，雙方寫(xiě)下了個(gè)毀約方賠償對(duì)方30%違約金的合同，也就是說(shuō)這套200萬(wàn)元的房子，被60萬(wàn)的毀約金給套牢了。可是剛簽完這個(gè)合同，北京出臺(tái)落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控樓市的地方版政策之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落了，還沒(méi)有付款的王先生開(kāi)始為怎么逃避自鎖的60萬(wàn)罰款犯起難來(lái)。 其實(shí)在北京，煩惱的人可不止王先生一個(gè)。交了定金再毀約的買(mǎi)房人不在少數(shù)，而賣(mài)房人也無(wú)法為白白得到幾萬(wàn)塊錢(qián)而高興。新樓盤(pán)方面，簽了單子再不露面的、交了定金就不再付款的情況就更多了。因?yàn)榉抠J被拒、房?jī)r(jià)回落而引發(fā)的退房糾紛開(kāi)始在京城樓市不斷上演。 違約是如何出現(xiàn)的 針對(duì)樓市新政策的出臺(tái)導(dǎo)致的違約退房潮，北大房地產(chǎn)研究中心主任陳國(guó)強(qiáng)(博客)表示：“可以說(shuō)是意料之中的，房產(chǎn)的這些政策調(diào)整后，對(duì)于無(wú)論是二手房買(mǎi)賣(mài)，還是一手房的申請(qǐng)貸款，都會(huì)涉及到一系列的變化。當(dāng)然也加上對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的變化調(diào)整，所以出現(xiàn)更多更明顯的觀望心態(tài)。 ” 新政實(shí)施之后，貸款問(wèn)題成為買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是針對(duì)二套房貸，北京市規(guī)定：如果是公積金貸款，首付比例提高到50%，如果是購(gòu)買(mǎi)第三套住房，將不予貸款。首付比例提高了，讓一些購(gòu)房者難以承受，所以出現(xiàn)了違約的念頭。 根據(jù)新政策，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項(xiàng)規(guī)定也使一部分外地居民的貸款申請(qǐng)被“駁回”。 新政策不算“不可抗力” 現(xiàn)在，購(gòu)房者最想了解的是：新政實(shí)施后，是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由要求房主或開(kāi)發(fā)商退房？由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，也使得各地判決結(jié)果各不相同。 北京市朝陽(yáng)律師事務(wù)所副主任胡剛說(shuō)：“根據(jù)最基本的合同法原理，首先要看合同是如何約定的，合同有約定的，就按照合同來(lái)執(zhí)行，如果合同沒(méi)有約定的，就按照法律來(lái)執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在這種所謂的房產(chǎn)新政是不大可能構(gòu)成合同法意義上的不可抗力。這里面涉及到這個(gè)不可抗力合同中有沒(méi)有規(guī)定，說(shuō)是政策的變化是包括在不可抗力中，一般我印象中，標(biāo)準(zhǔn)合同里是沒(méi)有這句話的。不履行合同就要交違約金，如果交定金，定金就不能返還。 ” 此外，還有一些購(gòu)房人認(rèn)為樓市價(jià)格有走低的可能，所以在簽約以后也產(chǎn)生了退房的想法。 對(duì)于愈演愈烈的二手房市場(chǎng)中買(mǎi)家違約的這類(lèi)案件，也應(yīng)按照合同中的規(guī)定來(lái)處理。北京市朝陽(yáng)律師事務(wù)所副主任胡剛表示：“交易的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都很正常，北京市3月份之前、4月份之前是賣(mài)主違約，現(xiàn)在無(wú)非是買(mǎi)主違約。這以后還可能會(huì)來(lái)回轉(zhuǎn)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中很正常的一個(gè)事情。 ” (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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