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受困銷售壓力品牌房企集中推盤 9月份按說是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，開盤項(xiàng)目應(yīng)該大幅增加才對，但是從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)上看，計(jì)劃在9月入市的新盤項(xiàng)目僅有33個，并未出現(xiàn)明顯的上漲。 尤其是在調(diào)控加碼，限購向二三線城市擴(kuò)大的當(dāng)口，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，2011年樓市的“金九銀十”將成色大減。 14個純新盤期待打破僵局 去年樓市雖然不景氣，但仍然有個別“日光盤”項(xiàng)目奪人眼球，而如今，銷售率達(dá)到五成就算達(dá)到了熱銷標(biāo)準(zhǔn)。相比去年，進(jìn)一步陷入了成交低谷，究其原因，固然與限購、限貸等宏觀政策密不可分，但實(shí)際上制約樓市成交的關(guān)鍵仍舊是購房人對于降價的預(yù)期和開發(fā)商堅(jiān)守價格的矛盾。 即將進(jìn)入9月份這一傳統(tǒng)的銷售旺季，入市新盤尤其是沒有歷史價格包袱的純新盤就成了打破僵局的關(guān)鍵。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京有33個新盤項(xiàng)目計(jì)劃在9月份入市，其中包括淺山香邑(樓盤資料)、潤澤公館(樓盤資料 業(yè)主論壇)等14個純新盤。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，開發(fā)商希望能夠借傳統(tǒng)旺季刺激購房需求，尤其是純新盤項(xiàng)目，最有可能以區(qū)域最低價的姿態(tài)入市，吸引購房人。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月計(jì)劃開盤33個樓盤中，有21個項(xiàng)目有初步的開盤報價，其中，市區(qū)高價項(xiàng)目和非主城區(qū)熱銷老盤居多，導(dǎo)致這21個有報價項(xiàng)目的整體開盤均價達(dá)到了24766元/平方米。 知名房企集中9月推盤 不久前，許多大型房企都公布了上半年的驕人業(yè)績，以彰顯面對調(diào)控的信心。但隨著限購即將擴(kuò)大到二三線城市，這些知名房企在7、8月份的成績出現(xiàn)了明顯回落。十大龍頭房企中有6家在7月份的銷售金額出現(xiàn)環(huán)比下跌，包括萬科、中海等跌幅都在30%以上。這就使得這些大型房企急切地期待在9月份打一場翻身仗，從而加大了推盤力度。 亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，9月入市的項(xiàng)目中，包含了萬科、保利、遠(yuǎn)洋、中糧、金隅金地等十余家知名房企，由于是年內(nèi)最后一個銷售旺季，這些開發(fā)商都選擇了放手一搏，加推新盤。 品牌房企扎堆的好處就是促進(jìn)了區(qū)域間的競爭，例如房山板塊，金地朗悅和京投萬科新里程兩個純新盤皆位于良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，且供應(yīng)的住宅套數(shù)也將超過2000套。充足的供應(yīng)勢必形成性價比的比拼，購房人也可以在品牌房企的競爭中選擇最為滿意的房子。 根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月計(jì)劃開盤的33個樓盤中，有21個項(xiàng)目已經(jīng)初步給出了報價區(qū)間，其中，市區(qū)單價在3萬元上的項(xiàng)目增多，導(dǎo)致這21個有報價項(xiàng)目的整體開盤均價達(dá)到了24766元/平方米，為近幾個月的新高。 近期，高端市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，成交量明顯上漲，例如朝陽區(qū)的公園1872作為千萬級豪宅，簽約率高達(dá)八成，輕松成為上個月北京的銷售冠軍。這促成更多的高價樓盤在9月的發(fā)力。其中既包括年初熱銷的金茂府，也有近一年未推新盤的東湖灣、太陽星城等項(xiàng)目。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，城市的高端項(xiàng)目符合改善型的購房需求，加之多數(shù)位于城市核心區(qū)域，土地資源不可復(fù)制，各項(xiàng)配套齊全，使其受樓市調(diào)控影響較小。剛剛開盤的望京保利中央公園和東三環(huán)的保利東郡，均價達(dá)到4-5萬元/平方米，也是高端住宅保值功能的體現(xiàn)。 降價從郊區(qū)包圍城市 根據(jù)記者的調(diào)查,過去兩個月里，通州、大興均出現(xiàn)了以直接降價為目的的特價房源；而房山也是加大了折扣力度，從最初的9.8折擴(kuò)大到了9折；順義、昌平的多個樓盤則附加了贈送面積。這些或明或暗的價格回調(diào)均位于新盤集中地遠(yuǎn)郊區(qū)。如今，這一趨勢出現(xiàn)了向城區(qū)蔓延的苗頭。 例如朝陽區(qū)的新盤項(xiàng)目潤澤公館預(yù)期售價為26000元，與剛剛清盤的悅溪公寓同屬一個開發(fā)商，位置相距不遠(yuǎn)，但后者的收盤價已達(dá)3萬元/平方米。而另外一個位于朝陽區(qū)管莊的老項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方，在最近也將再次推出價格為20500元/平方米的三期房源，相比之前2.2-2.3萬元/平方米的價格下調(diào)近一成，甚至可能直接影響到通州的價格。 任啟鑫認(rèn)為，今年以來成交量大幅下降，但是房價依然處在高點(diǎn)，一年多的樓市調(diào)控使開發(fā)商處于現(xiàn)金流萎縮和庫存量增多的雙重壓力下。在政策短期內(nèi)無望放松的情況下，只有通過降低價格，才能夠促進(jìn)成交量的反彈。 特別是限購將向投資需求旺盛、價格過快上漲的二三線城市擴(kuò)大，加重了開發(fā)商的悲觀情緒，利用二三線城市回籠資金的大型房企也不得不開始大規(guī)模降價出貨，樓市整體價格的進(jìn)一步回落或許在金九銀十得以實(shí)現(xiàn)。本版文/本報記者李桁 9月預(yù)計(jì)開盤的純新盤項(xiàng)目信息表 9月預(yù)計(jì)開盤的老項(xiàng)目后期信息表 ●8月市場回顧● 樓市成交環(huán)比下跌近五成 作為金九銀十的預(yù)熱，8月樓市的表現(xiàn)讓不少業(yè)內(nèi)人士對于傳統(tǒng)旺季的到來不抱期望。在8月份，由于市場成交萎靡，蓄客情況達(dá)不到開盤標(biāo)準(zhǔn)，不少原本計(jì)劃在8月開盤的項(xiàng)目紛紛延期。 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，北京樓市供應(yīng)商品房住宅項(xiàng)目為13個項(xiàng)目，提供住宅套數(shù)為3857套。特別是19-20日，連續(xù)有8個項(xiàng)目取證入市。由于取證項(xiàng)目往往要三天后開盤，因此，8月的前二十天里，實(shí)際形成供應(yīng)的新盤僅有5個。 新盤的銳減，直接造成了成交量的大幅下滑。統(tǒng)計(jì)顯示，8月中上旬，期房住宅成交2511套，現(xiàn)房住宅成交543套，共計(jì)成交住宅3054套，環(huán)比7月同期的5870套，降幅約為48.0%，下跌近五成。 北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，8月中上旬樓市成交量的銳減，除了新盤供應(yīng)的減少外，一線城市限購不放松，二三線城市擴(kuò)大限購范圍的消息都增加了市場的觀望情緒。尤其是北京周邊的廊坊、燕郊等城市面臨被限購的處境，使得購房人認(rèn)為政策仍將加碼，而選擇繼續(xù)觀望，導(dǎo)致市場上有購房資格的人也越來越少。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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