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通州二手房庫存量高企 議價空間加大 近日，通州多個樓盤推出不同形式的特價優惠活動。繼珠江地產先后推出珠江國際公館“14800元/平方米起”、珠江拉維小鎮(樓盤資料 業主論壇)“均價14500元/平方米”活動后，華業東方玫瑰(樓盤資料 業主論壇)推出80多套均價14500元/平方米的特價房，M5朗峰也打出部分房源“2萬抵10萬”的優惠廣告……`“以價換量”推動了成交上行，但也給二手房市場帶來了沖擊。 ●通州二手房高庫存情況明顯 市場活躍度降低 面對最近通州新盤價格集體“跳水”，業內人士分析，隨著新房供應持續大量推出，且價格因競爭而繼續走低，勢必將分流二手房需求，二手房交易量減少是大趨勢。據鏈家地產市場研究部統計，7月份北京二手住宅網簽套數為8579套，相比6月份的7961套增加7.8%，日均網簽套數為276套，相比6月份的265套增加11套。這是今年3月份后首次出現回升。然而，7月份仍有3000多個二手樓盤零成交。此外，經過7月底的成交小高潮，8月伊始，北京二手房市場成交量開始下滑。據統計，8月上半月北京二手房成交量為3454套。截至目前，8月份全市零成交樓盤達到3502個，占67%。 除此之外，目前北京全市二手房持續半年未成交的樓盤已經達到1059個，占比超過總量的20%，較2010年下半年增長了一倍。其中通州持續半年未成交樓盤達到117個，為各區域最高。調控背景下，低價開盤和打折促銷的新盤越來越多，通州二手房市場高庫存情況明顯，市場活躍度也大大降低。 ●大戶型 未滿5年樓盤降價幅度較大 二手房仍有較大議價空間 鏈家在線的數據顯示，目前在其掛牌的通州區域二手房有3570套，掛牌均價為15044元/平方米。據監測，整個通州二手住宅均價在3月達到15900元/平方米的高位后，連續四個月下滑，7月均價只有14603元/平方米，下滑幅度達到8%。8月以來，降價房源越來越多，90平方米以下的中小戶型房源由于更容易出手，降價幅度一般在3%-5%；而150平方米以上的大戶型降幅更大，最高降幅可達15%。業內人士指出，通州區域降幅明顯，主要是由于前兩年泡沫現象嚴重、漲幅過高，再加上二季度東部新盤的集中放量，不少二手房業主急于出售手中房屋，主動調低掛牌價或降低心理價位來吸引購房者，從而促進成交量的提升。 據當地中介人員介紹，7月份通州二手房網簽套數457套，其中有近400套集中在果園、梨園、通州北苑三個區域。一中介門店經理表示，位于通州楊莊南里、主打戶型為125-150平方米的世紀星城降幅最大，由限購前近17800元/平方米降到16000元/平方米左右，降幅近8.15%。另外，由于今年出臺的“國八條”明確規定個人將購買不足五年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，這無疑增加了買賣雙方的交易成本，一定程度上降低了業主和購房者的積極性，但也側面導致了一些不滿五年的樓盤降價明顯。該經理還坦言，盡管掛牌價一再下調，但目前二手房仍有較大議價空間，平均下來，成交總價可比掛牌價低5萬-6萬元。 ●二手房價格走低 或推動新盤房價下調 目前，通州二手房成交價下調預期似乎已經形成。但記者在走訪過程中了解到，經歷了近幾個月的樓市“震動期”，還是有不少購房者認為目前價格已基本到底，開始走出觀望，出手購房。另外，一名中介公司負責人還自稱得到內部消息，“由于種種原因，未來兩三個月，北京限購政策會有所變化。之前規定外地戶口要在北京購房，需滿足連續繳納社保或個稅五年以上的條件，現在很可能會縮短為兩年。到那時，市場需求擴大，二手房價格也會跟著上漲。” 對于這一傳聞，一位不愿意透露姓名的業內人士回應道，“調控政策會進一步加緊還是會酌情放寬，不能隨意猜測。但是，通州擠壓的庫存無疑是價格下跌的重要原因。就目前的供需情況來看，近期內，價格下行依舊是主要趨勢。” 與此同時，二手房價的回調也將反作用于新房市場。據介紹，相對于運河核心區一報價在20000元/平方米的精裝樓盤，有的看房人就表示會考慮周邊報價在17000元/平方米的低密二手房。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，新房定價過高，一部分買房人就將流向二手房市場。對于資金鏈較為緊張的開發商來說，特別是純新盤，包括胡景暉在內多位業內人士預計，下半年調低報價，以價換量將成通州樓市的必然選擇。文/蔣婧 (責任編輯：白雪松) |
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