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本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道 “民間借貸月息起碼在5分以上，年利息超過60%，但我們?nèi)越璨坏藉X。”周杰(化名)是湖北省襄陽(yáng)市的一家房企老板，現(xiàn)在正為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)資金忙得焦頭爛額，“資金沒來(lái)路，整個(gè)城市的錢感覺都被掏空了，銀行貸款更不可能。” “不降價(jià)賣不出去，但是降價(jià)后房子即使能賣完，回款還不夠還債的。”周杰說，如果交易低迷的狀態(tài)持續(xù)，下半年他們公司將面臨破產(chǎn)倒閉。 實(shí)際上，周杰的公司只是三線城市小房企的一個(gè)典型樣本。周杰稱，目前襄陽(yáng)大部分中小房企都陷入困境，民間借貸成為這些開發(fā)商維系資金鏈的最后一根稻草。 資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn) 6月19日晚10點(diǎn)，周杰掛斷了本報(bào)記者的電話，回復(fù)短信稱，“還在開會(huì)改合同，都是錢荒惹的禍。” 兩個(gè)小時(shí)后，周杰打來(lái)電話：“這樣的忙碌狀態(tài)，從今年開年到現(xiàn)在，已經(jīng)維持了近半年，主要是商量怎么通過各種渠道找資金。”與2011年那輪市場(chǎng)調(diào)整相比，周杰明顯感到今年有些異樣，“現(xiàn)在很難借到錢。感覺市場(chǎng)上沒錢了，有點(diǎn)錢的也不敢借給地產(chǎn)商。” 周杰說，由于這兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款難，他們運(yùn)作項(xiàng)目的主要資金通常是從其他項(xiàng)目融資而來(lái)。比如旗下有一家工廠、一家房地產(chǎn)公司，就利用工廠從銀行貸款，再輸血到房地產(chǎn)項(xiàng)目上。 以往借款到期時(shí)，周杰都是借投資擔(dān)保公司的過橋資金，先還銀行到期的貸款之后，再?gòu)你y行重新貸出來(lái)。“去年可以讓擔(dān)保機(jī)構(gòu)從銀行擔(dān)保貸款出來(lái)，擔(dān)保公司收取擔(dān)保費(fèi)及一到兩成擔(dān)保金，但現(xiàn)在連擔(dān)保也失效了，”周杰無(wú)奈地說，“銀行只收不貸，還了銀行的錢后，就欠著投資公司的高利貸。” “現(xiàn)在的問題是錢都已經(jīng)投出去了，市場(chǎng)上一旦沒有活錢周轉(zhuǎn)，資金鏈就會(huì)由此斷裂。”周杰表示，高利貸就像吸毒，5分以上的利息一旦按期還不了，利滾利算下來(lái)，企業(yè)完全無(wú)法承受。 “做房地產(chǎn)的本土中小企業(yè)，都會(huì)涉及到民間借貸，尤其是今年從銀行根本拿不到錢，沒有別的渠道，只能高息從民間融資。”周杰說，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都非常緊張，實(shí)力小的、項(xiàng)目有缺陷的大多處于破產(chǎn)邊緣，部分老板已做好跑路準(zhǔn)備。 甚至，有的房企老板連跑路的機(jī)會(huì)都沒有。“一旦你沒有按期還錢，投資公司知道現(xiàn)在房子賣不動(dòng)，會(huì)派人24小時(shí)跟著你，連睡覺都會(huì)有人在家陪著。”周杰說，現(xiàn)在已經(jīng)有幾個(gè)小老板知道沒機(jī)會(huì)跑路，天天被人催債，精神接近崩潰，干脆主動(dòng)自首。 今年以來(lái)，越來(lái)越多的中小房企陷入高利貸困局。今年1月，湖北華盟地產(chǎn)因資金鏈斷裂，無(wú)力償還民間借貸，被多家小額貸款公司和個(gè)人起訴到法院。2月11日，開發(fā)商老板王建敏就主動(dòng)向襄陽(yáng)市房管局遞交了報(bào)告稱，公司已負(fù)債8億多元無(wú)法經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)求政府出面協(xié)調(diào)、接管。 在湖南邵陽(yáng)的開發(fā)商姜老板也告訴記者，目前民間借貸利息通常都在5分以上，一般都不愿意借給地產(chǎn)商，擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)。 “大家都借怕了，好多地產(chǎn)商已經(jīng)快活不下去了，錢借出去根本收不回來(lái)。”在長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)一家建筑企業(yè)的黃老板說，目前整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)都受影響，開發(fā)商欠他們的建筑款，他們欠材料商的貨款。 降價(jià)困境 從2009年周杰進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)開始，他的公司曾倒賣土地，開發(fā)過純住宅和工業(yè)園。 “以前幾個(gè)老板合伙拿塊地就開發(fā)，自有資金太少，百分之八九十的資金是依靠民間集資和銀行貸款。”周杰說。 “稍微有點(diǎn)實(shí)力的還能自己出個(gè)地皮錢，膽大的連地皮本錢都沒有，都是靠借款集資而來(lái)。以前有關(guān)系的拿了地皮，或者建個(gè)三四層就可以貸款，現(xiàn)在根本不行，封頂了銀行也不愿貸給你。”姜老板與周杰的話如出一轍。 由于項(xiàng)目開發(fā)都是依賴高杠桿融資，開發(fā)商自有資金往往占比較少，導(dǎo)致小房企目前進(jìn)退維谷，不敢大幅降價(jià)。 周杰說，地段偏遠(yuǎn)的郊區(qū)樓盤每平方米已經(jīng)下跌1000多元，市中心樓盤還處在硬挺階段，只推出一些特價(jià)房。 “打個(gè)比方，現(xiàn)在我有20萬(wàn)平方米的物業(yè)，按6000元/平方米計(jì)算，我還有12個(gè)億的資產(chǎn)，總共有10億元的債務(wù)，如果降到4000元/平方米賣出去，資產(chǎn)會(huì)縮水到8個(gè)億，我賺的錢還不夠還債的。”周杰說，“房?jī)r(jià)降得多點(diǎn)，就會(huì)造成資不抵債。” 周杰認(rèn)為，降價(jià)并不是換取銷量的好手段，尤其是小房企，降得越多購(gòu)房者越不敢買，“會(huì)猜測(cè)你是不是要崩盤了，擔(dān)心項(xiàng)目后期爛尾，購(gòu)房者會(huì)選擇繼續(xù)觀望。” 襄陽(yáng)市房管局網(wǎng)站官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年襄陽(yáng)市區(qū)商品房庫(kù)存量達(dá)到501.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.29%，而2013年月均成交量為21萬(wàn)平方米。 今年該市去庫(kù)存速度在下降，據(jù)襄陽(yáng)市房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年5月份商品房共成交17.2萬(wàn)平方米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均價(jià)為5269元/平方米，同比下跌7.37%。 “襄陽(yáng)下面的縣級(jí)市也是開發(fā)過度，小房企老板缺乏大局意識(shí)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化趨勢(shì)把握不足，投資房地產(chǎn)完全是看到別人賺錢，自以為只要能拿到地，借錢就敢開發(fā)。”周杰說，這是三四線城市中小房企集體陷入困境的內(nèi)在原因。
“今年沒有解決辦法的小房企幾乎都很難渡過難關(guān)。”目前，周杰的公司負(fù)債率已經(jīng)超過80%，而沾上高利貸后，更是難以喘息。如今，周杰還在煎熬中等待。(華夏時(shí)報(bào)) |
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