|
一年一度掃墓季，很多北京上海等大城市的居民要到周邊的小城掃墓。他們之所以到這些地方掃墓，原因很簡單，那是因為他們的親人長眠在此。如果你以為他們的親人長眠于此的原因是因為籍貫之故而“落葉歸根”，那你就錯了，只不過是這里墓地價格便宜。據(jù)報載，在北京、上海等地，由于墓地價格飛漲甚至超過房價，也就是“陰宅”貴過“陽宅”，不少人無奈赴異地買墓。
一座面積在2平方米左右的朝南中式雙穴墓，在上海市區(qū)華亭某公墓的最低報價為6.5萬元，且低價墓都已售完，已經(jīng)是“有價無市”。這樣的墓地折合每平米3.25萬元，而在剛剛過去的2015年3月份，上海二手房均價為31198元每平米。而在江蘇太倉的雙鳳公墓，這樣的墓地價格則為3萬元至4萬余元。盡管太倉的墓地比上海便宜，但是還是比陽宅貴很多：而在剛剛過去的2015年3月份，太倉二手房均價為9662元，這意味著公墓墓地價格是普通商品房價格的1.5倍以上。
為什么“陰宅”會比“陽宅”貴？一個最直接的解釋是因為陰宅的面積小，所以總價高。面積小，但又是“剛需”的產(chǎn)品價格自然會貴，比如說學區(qū)房就是如此。2014年4月份，北京市西城區(qū)實驗二小附近一套十多平米的住房以30萬元每平米的價格轉(zhuǎn)讓，被媒體號稱為新的“宇宙中心”誕生。而在此前，“宇宙中心”的名號則為五道口所有，這是網(wǎng)友在網(wǎng)上給起的綽號，因為去年三月該區(qū)域的華清嘉園出現(xiàn)了一套37平米、報價350萬的學區(qū)房。 在房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)悠過，尤其是看過學區(qū)房的人都知道，學區(qū)房的價格往往遵循這樣一個規(guī)律：面積越小，單價越高。以北京五道口的華清嘉園為例，一套37平米的學區(qū)房在去年能夠以350萬元的價格成交，但是100平米的價格也就在650萬左右。為什么面積小的房子價格貴？很重要的一個原因就是買學區(qū)房的目的并不是為了居住，而只是為了讓孩子有一個上學的機會。換句話說，這多出的價格實際上是買一個孩子上學的機會，而并不是37平米就真的那么宜居。既然只是為了一個上學的機會，那么房型面積越小的房子就會越受歡迎，我們甚至可以想象一下，如果這里有1平米的房子，估計也會以100萬、甚至200萬的價格成交。 但價格貴的原因只是因為墓地的面積小嗎？恐怕不盡然。就在城市里的墓地價格高過陽宅時，這個世界上還存在著另外一種墓地，價格比經(jīng)營性公墓便宜很多。在北京陵園最集中的昌平區(qū)某村的公益性墓地，2平米左右的墓地只需要1.6萬——而經(jīng)營性公墓的價格則至少為4.6萬元，它的價格遠比陽宅低：在剛剛過去的3月份，昌平二手房均價 22061 元每平米。為什么墓地價格會這么便宜？因為這些墓地是屬于“小產(chǎn)權(quán)墓”。 為什么小產(chǎn)權(quán)墓能夠這么便宜？因為農(nóng)村的墓地一般是來自村集體的土地，將其修建為墓地后并不需要向政府支付其他額外成本，這就像各大城市郊區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房一樣——并不需要繳納土地出讓金，因此價格往往只有正常商品房價格的三分之一左右。小產(chǎn)權(quán)墓地的邏輯和小產(chǎn)權(quán)房一模一樣，無論是土地來源還是其用途：按照《殯葬管理條例》第九條的規(guī)定，“農(nóng)村的公益性墓地不得對村民以外的其他人員提供墓穴用地。” 按照商品房的邏輯，商品房比小產(chǎn)權(quán)房貴是因為商品房要繳納土地出讓金，那么各地的經(jīng)營性墓地也是如此嗎？從媒體的報道來看，很多城市經(jīng)營性墓地的土地是來自劃撥，并非像商品房一樣來自招拍掛。有記者調(diào)查了北京靈山寶塔陵園的拿地成本，該陵園號稱號稱“北京以東地區(qū)規(guī)模最大的陵園”，截至2014年上半年，靈山寶塔陵園已規(guī)劃標準墓位共12.5萬個，共繳納土地出讓金2522.5萬元。這意味著以一個不超過1平方米的標準單位墓計算，一座墓穴只需花不到200元買地；該陵園取得的一處占地359畝的荒山使用權(quán)，當時的“有償出讓價”僅為1元。事實上，低成本獲得土地并不只是靈山寶塔陵園一地的情況，在上海、河南、山東、遼寧、安徽等多省份擁有陵園墓地的福壽園集團2010年至2013年毛利率都超過80%，而這種利潤的獲得絕大多數(shù)是建立在低成本甚至無成本的土地上。 問題就來了，如果賣墓地這么賺錢，那為什么沒有很多企業(yè)涌入整個行業(yè)？這就像當年的房地產(chǎn)市場，由于眾多企業(yè)涌入增加了商品房的供應量，最終使得房價飛漲的趨勢得以緩和。墓地價格之所以能賣這么貴，很重要的一個原因是該領(lǐng)域的高度管制所致。 《殯葬管理條例》規(guī)定，“任何單位和個人未經(jīng)批準，不得擅自興建殯葬設(shè)施。”那么，該如何取得政府的批文興建殯葬設(shè)施呢？按照民政部制定的《公墓管理暫行辦法》，“建立經(jīng)營性公墓，由建墓單位向縣級民政部門提出申請，經(jīng)同級人民政府審核同意，報省、自治區(qū)、直轄市民政廳（局）批準。”如果粗看這個條文，建立公墓的難度并不高，但是在實際運作過程中，由于政府對建設(shè)公墓并不設(shè)立明確的標準，使得一般機構(gòu)鮮有獲得從事這個行業(yè)的機會。也正是準入門檻之故，使得該行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者無需面對激烈的市場競爭，于是就出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象：不少墓葬經(jīng)營企業(yè)低成本囤有大量墓葬用地，但開發(fā)緩慢，從而實現(xiàn)邊囤邊賣。比如說河北靈山寶塔陵園，該陵園目前可用墓位面積達11.7萬平方米，但截至2014年年中僅出售不到5%。
一方面是陰宅貴過陽宅，讓普通百姓有死不起的感嘆；另一方面卻是經(jīng)營性墓地的經(jīng)營者怠于開發(fā)墓地，從而導致墓地價格飛漲。但有意思的是，市場上又存在著大量價格便宜的“小產(chǎn)權(quán)墓地”。這樣的悲喜劇再一次證明了：只要存在準入管制，就會出現(xiàn)價格扭曲，而最終的埋單者只能是普通居民。 |
/a>
