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論壇現場
近年來，北京市的軌道交通快速發展。
軌道交通因為快速、安全、準時等特點，是城市中所有交通工具里面優勢最多的。而地鐵的高通達性帶來了沿線土地的價值的提高，影響商業空間結構和土地利用形態，重塑了高密度城市的空間已經成為業界共識。據不完全統計：近兩年以來，地鐵物業每年呈現約30%的價格漲幅，并且能夠為區域房地產帶來約10-12%的漲幅。 由軌道交通帶來的關聯影響已經成為樓市看漲的重要風向標之一，同時，市場供需雙方對地鐵物業的青睞也逐年升溫，很多知名開發商已經主打了“地鐵上蓋”的概念。 如何評估地鐵物業的價值，如何更好的實現地鐵物業的產品？為此，搜狐網、搜狐焦點網特邀請專家、行業代表共同探討以上主題，敬請期待。 時間：5月13日上午10點 地點：搜狐演播室 嘉賓：萬科北京公司營銷總監肖勁； 東亞新華地產營銷總監賈玉鵬； 北京龍湖營銷總監鄒墨遠； 亞豪副總經理任啟鑫； 萬科北京公司紫苑項目負責人高廣漢 以下為現場實錄 【主持人】：尊敬的各位領導、各位來賓，大家上午好。歡迎各位來到“北京地鐵上蓋物業發展前景高峰論 壇”的現場，我是搜狐焦點網的李斐。 近年來，北京市的軌道交通快速發展。 軌道交通因為快速、安全、準時等特點，是城市中所有交 通工具里面優勢最多的。而地鐵的高通達性帶來了沿線土地的價值的提高，影響商業空間結構和土地利 用形態，重塑了高密度城市的空間已經成為業界共識。據不完全統計：近兩年以來，地鐵物業每年呈現 約30%的價格漲幅，并且能夠為區域房地產帶來約10-12%的漲幅。由軌道交通帶來的關聯影響已經成為 樓市看漲的重要風向標之一，同時，市場供需雙方對地鐵物業的青睞也逐年升溫，很多知名開發商已經 主打了“地鐵上蓋”的概念。 如何評估地鐵物業的價值，如何更好的實現地鐵物業的產品？為此，搜狐網、搜狐焦點網特邀請專 家、行業代表共同探討以上主題，希望分享業界觀點，共謀發展大計。 今天，我們還榮幸的邀請到了眾多知名開發商代表到場，他們是：萬科北京公司營銷總監肖勁；東亞新華地產營銷總監賈玉鵬；北京龍湖營銷總監鄒墨遠；亞豪副總經理任啟鑫，以及來自萬科北京公司紫苑項目負責人高廣漢。出席本次論壇的還有搜狐焦點網營銷總監黃海英。 首先有請主辦方的代表搜狐焦點網營銷總監黃海英女士致辭，有請！
搜狐焦點網營銷總監黃海英 【黃海英】：尊敬的各位房地產的行業精英，大家上午好，歡迎大家來到北京地鐵上蓋物業發展前景高 峰論壇的現場，昨天搜狐焦點中國不動產研究中心剛剛舉辦了一個論壇，業精英對目前房地產的行業面 臨嚴峻的狀態，已經有清楚和統一的認識，從搜狐焦點自己的觀察來看，在全國二十多個城市舉辦了三 百多場一萬多人次的看房活動，在各地的售樓處相比去年的火爆的場景，今年是一個回落的狀態，但是 觀望期總會過去，不管政策怎么變化，真正好的產品一定會找到自己的市場。剛才我們主持人提到近年 來軌道交通的迅猛發展，包括它的觀念影響，已經成為樓市看漲一個方向標，怎么評價地鐵物業的一個 價值，今天我們有請幾位嘉賓跟我們進行一個探討，祝今天的論壇成功。謝謝大家。 【主持人】：謝謝黃總精彩致辭，接下來有請我們對話的嘉賓到臺上跟我們一起探討今天的話題。有請 各位嘉賓。 其實今年的樓市一開始出乎大家的意料，從兩會之后地王頻出，有房價由高速上漲到降下來，在這 樣一個背景下舉辦這么一個論壇，更具有它的針對性，我們先請肖總跟我們分享一下，在這樣一個形勢 下怎么評估地鐵物業的價值和未來發展的情景和空間。
【肖勁】：別叫什么“地鐵上蓋”，就是“地鐵房產”可能恰當一點。現在我覺得能夠賣的好的都是這 個跟軌道交通有關的產品，其實這個事挺簡單，就是未來的趨勢，我想說三個現在情況，看看大家是不 是有同感。 第一、北京人越來越多，北京交通越來越復雜，交通成本越來越高了，人們出行越來越難，不等于 說大家現在能上網就成天在家上網，還是應該出去的，要想出去天天都是開著車，或者天天都是走來走 去坐公交，或者天天打車都不太現實。怎么辦？其實大家都琢磨了，就是看有沒有軌道交通，因為畢竟 這是一個安全、節省、不受風雨阻擋、成本最低，而且最方便的交通方式。 第二、房價。市里面肯定現在房價是越來越高，大家說我這買不起怎么辦？我要結婚，或者小孩要 上學非買不可，不能永遠租房子沒有地方住，所有行囊就是拉桿箱，既然要買房子，又要買得起房子怎 么辦？可能就要遠一點買的起，遠了必然帶來別的成本的增加，所以要考慮是不是我又能買的起還很方 便，肯定是沿著地鐵線在找這是必然的。 第三、國外。國外經驗告訴我們，軌道交通其實是一個城市交通的主流，很多國外的人其實上下班 也是坐軌道，不是都開車，所以有車可能在家放著，平常上下車還是坐軌道，尤其是像CBD、去購物中 心，人流比較多的地方不可能采用自己開車方式解決，這種出行也要靠軌道交通解決，于是伴隨很多的 產業和行業，和很多為地鐵而服務的事情都會出現。 舉一個簡單例子，日本的漫畫比較發達，后來我看書才知道，漫畫業的發達是因為伴隨著地鐵產業 發達才起來的，不是說大家都愛看漫畫，因為這個漫畫一小本恰恰適合看二十分鐘，就是在地鐵上呆的 二十分鐘，這種書很便宜，印刷很粗糙，買完就翻，下地鐵就扔。這是什么產業？其實就是一種快餐產 業。我覺得這是現在時代一個潮流。 當然我們說北京，北京地鐵的物業現在我覺得還是少，這個價值還沒有被發掘出來。現在靠著地鐵 口和沒有靠著地鐵口項目差10%到20%就了不得了，但是在國外都是以數倍之差，在地鐵口可能兩萬塊錢 ，走五百米就是一萬，就是差這五百米，差距很大的。 我舉一個例子，前兩天我看一個文章，分析日本的軌道交通，日本有一個飯店叫“帝國飯店”，也 是五星級的，現在競爭的很慘。很多新的飯店比它硬件條件可能還要差，都比他好，就是一個原因，新 的飯店地下就有地鐵，后來大家琢磨住五星級飯店人也住地鐵嗎？答案是肯定的。因為他到了東京的繁 華地段以后，沒有別的交通，你說我打車，你出去打試試看，沒有。你說私家車也不可能，全是靠這種 軌道交通，這就是“未來”。 【主持人】：地鐵物業價值沒有真正被發掘出來。我們現在看到軌道交通發展很迅速，地鐵是不是一種 標準的配制，給這個樓盤起到這個錦上 (論壇 新聞)添花的作用，還是說還需要挖掘？我們聽一下鄒總的觀點。
【鄒墨遠】： 剛才肖總講到的一些事情是很有意思的，我們縱觀世界一線城市的發展歷程，隨著城市化進程的推進，人口密度不斷增加，交通壓力增大。以地鐵為核心的城市發展，是世界級發達城市的共同指向，但從北京來看，地鐵的發展還屬于起步階段，所以從真正意義上，其實北京現在真正的地鐵物業是非常少的。 北京地鐵的發展經歷了三個核心階段。 第一個階段是城市核心區。比如說國貿和王府井，代表物業是華貿、新光天地、東方廣場等； 第二個階段是區域中心，比如中關村、東直門、西直門等； 第三個階段就是新興的城市軌道，像大興、望京、朝陽北路延伸段等等。 第一跟第二個階段地鐵完全是為了滿足交通的需要，很少去考慮地鐵本身跟房產開發，包括商業的開發相結合，首要目的是解決交通。 早期城市的規劃，基本上空間非常有限，可變動的空間非常小，基本上哪個地方能修地鐵站是固定的，城市中心是地鐵追著人走，在郊區可能是房子追著地鐵走。 現在的北京地鐵發展正是第三個階段，在這個階段才可能真正出現地鐵上蓋的物業發展，因為城市規劃跟地鐵的規劃可以相結合起來。 我們說到在其他國家，比如東京和香港，港鐵是世界上唯一能夠盈利的地鐵，港鐵也是香港最大的地產開發商之一，之所以能盈利，并不是因為通過運輸的票務，更多是通過商業位的租賃，以及地鐵上蓋一些住房的出售，包括到它的一些商鋪管理，04年實現96個億的利潤。 在中國的地鐵以政府財政為補貼的背景環境下，我們考慮軌道交通更多是一個分散層，地鐵本身不是一個開發商，但是在東京和香港就是，它的軌道開發跟城市的商業運營是相結合的。現在結合度稍微弱一點，但是我覺得接下來，在第三個階段的軌道交通發展，慢慢的這種相結合的切合點越來越多。隨著軌道較成為城市一個必然的趨勢，在很多其他的國家，地鐵是主要出行方式，地鐵承擔90%的客運量，乘私家車比例不到6%，香港承擔運輸的城市人群也在50%左右，可能在北京一線城市的比例還是相當小的，因為北京的交通還是比較擁堵，這是主要的原因。恰恰因為軌道交通的便利性，以及地鐵上蓋物業的商業發展越來越成熟，接下來地鐵交通成為主流出行方式是大勢所趨。你可以想象，將來的軌道交通網絡更成熟，出行更便捷，我們會首選這種出行方式，而伴隨著越來越多的像龍湖常營這種大型地鐵上蓋商業中心項目的出現，地鐵不僅僅是一種便捷的出行方式，同時也成了我們購物娛樂等生活的一部分。所以我們說地鐵將會成為城市生活中最重要的一部分。 正是基于以上原因，接下來軌道交通跟開發商，包括跟地鐵物業的開發的結合時機會更加成熟。 【主持人】：給我們歸納軌道交通的三個階段，現在處于第三個階段，才有可能探討我們今天這樣一個 主題。接下來問一下賈總，東亞也一直在發展這些軌道交通房產物業，你們怎么看待這個地鐵給房產物 業帶來的價值？
【賈玉鵬】：今天這個話題“地鐵上蓋”物業，談到物業就是兩個，一個是住宅，一個是商業。而且上 蓋跟普通的地鐵旁的建筑，地鐵旁的物業還不一樣，上蓋的物業確實跟地鐵是緊密結合，比如說剛才說 到東方銀座 (論壇 新聞)，這樣是就在地鐵上面，我們開發的幾個項目，離地鐵比較近，直線距離就是十米到二十米 ，這個可以歸類為上蓋物業一個范疇。 我們開發過程中感覺地鐵給物業帶來的升值潛力是毋庸置疑的，08年北京整個市場不太好情況下， 地鐵旁邊的小戶型的住宅依然賣的比較火，在這種形式下，這樣的物業依然會受到大家的歸住，包括現 在新政情況下，剛才跟幾個老總交流，在這種情況下，什么樣的物業賣的好，當然是性價比高，這樣的 產品賣的好。 同樣類似地鐵附近的應該說總量和總面積，控制的比較合適的這樣的產品，也肯定會在新政情況下 形成異軍突起的情況，也會出現比較好的銷售勢頭。同時大家比較關心，這么好銷售情況下，地鐵上蓋 物業，肯定未來有一個大的發展升值潛力，而且在北京市每天平均有將近兩千個車輛上路，在這個發展 趨勢下，未來軌道交通迎來蓬勃發展的趨勢，軌道交通給樓盤帶來升值是毋庸置疑的。 對商業來說，我們有這些商業樓盤也是很多是在地鐵附近，比如說東方銀座，就是真正與地鐵無縫 接觸，從地鐵上來直接進入到整個物業商業里面，第一是流動量帶來很大變化，第二是這種業態調整和 布局，也會隨著人流的改變形成一個相應的改變，所以從商業角度來說，地鐵給它帶來這種消費力，包 括人流量都會形成一個很強的經營業績的支撐。包括王府井的東方新天地，一開始前期可能有一些方面 因素在調整期，大概四到五年調整期。后來隨著地鐵的交通帶來很強人流量的發展，現在整個業界經營 非常好，業態調整比較到位。說明地鐵給商業帶來未來商業價值抬升，對北京未來的發展，軌道交通大 概是四百公里發展的一個總量，肯定對這些物業，包括這些商業帶來更大的一個發展。 【主持人】：賈總商業方面的專家，給我們分享一些商業經驗。地鐵上蓋的究竟適合哪種業態的商品，這個問題請任總分享一下觀點？
【任啟鑫】：它其實是滿足兩類需求，第一類根據支柱來講，它還是我們作為一種居住環境里面開發的 形態，以住宅為主，另外一個是綜合體，包括像現在的大興的新城，之所以能夠形成有綜合體還有其他 的商業配套，完全是以南北的大興縣為主軸，在主軸的兩側形成一些公共設施配套，我們現在看到的有 一些公園有體育設施和教育設施，在這個基礎上建商業設施和酒店，包括辦公，這樣對整個大興區的形 成發展形成一個很大的作用。 我們說基于地鐵綜合體發展，它是一種更高形態的發展方向。另外一種是居住類的形態，地鐵對于 居住類的形態，第一點就是交通。我們所說的居住圈和工作圈的聯系更方便。第二個層面一定是我們所 處的這個項目以及周邊的主流環境提供什么，這樣協調居住環境、生活環境和工作環境三者之間的相互 結合。一旦三者形成以后就會形成地鐵工業加城市的配備發展，整個城市的新興規劃三者的結合，這樣 一個趨勢里面它的價值更高一些。 【主持人】：我們問一下萬科代表，其實在住宅領域有這種自己的行業老大的地位，萬科這幾年有哪些 經驗給我們介紹一下？
【高廣漢】：剛才幾位老總提到關于我們國內的地鐵發展和國外地鐵發展比較，對于北京或者國內目前 在大力發展的地鐵規模來說，其實很多老百姓沒有適應，為什么這么說？以歐洲為例，當時我們看法蘭 克福和德國一些比較好的地鐵分布，包括看東京他們用了四十年，甚至五十年時間才建立起來這種密布 的地鐵網，在北京大家印象里面十多年一個環線加上一個一線的地鐵構成。到05年才知道有八通線和十 三號線索，這兩年大家開始知道其他的軌道線，這個發展速度是非常快，是不是老百姓的腦子能夠跟得 上地鐵發展的速度，是不是跟上這個需求，其實發現地鐵上蓋物業的價值也是在與此，正是北京作為國 際化大都市它的地鐵發展規模和素質，有可能造成未來明星的項目的這樣一些幾乎。 剛才鄒總說過一句話，過去地鐵可能是地鐵追著百姓跑，后來是地鐵發展，百姓追著地鐵跑。舉幾 個例子可以看一下，第一個先說一下萬科紫苑 (論壇 新聞)它在07年開始建造，當時根本沒有14號線這樣一個規劃， 到了08年底09年初14號開始規劃，大家突然發現在我們家門口有一條地鐵，大家非常關注。很多的網友 也了解到14號線并不是因為通過某個項目，而是曾經經歷一個改線項目。就是在經十南還是經十北應該落在哪里？為什么百姓這么關注地鐵未來落的位置在哪里？就是有可能地鐵差五百米，差八百米對于它 的價值就是不一樣的，對于百姓未來出行就是不一樣的，并不是因為項目創造價值，而是每個客戶，每一個真正的購房人對于地鐵未來落在哪里非常關注。 第二個例子，舉一下長陽半島例子，今年下半年會上市，恰巧是房山今年通車，大家想原來想象很遠地方，現在可能用半個小時時間可以直達市中心，這個感覺完全不一樣，這是項目是目前地鐵對它的巨大的影響。 第三個例子是萬科下半年推出一個項目是萬科紅，就在宋家莊站，未來是亞洲最大的平行換乘站，未來三條線的交匯處，這個項目本身坐落的點在三條地鐵線交匯處的上班處，未來帶來的便利性和通達 性遠遠不是現在目前的情況。總體來說一句話，未來的客戶，我相信追隨地鐵發展而選擇，未來物業產 品的趨向性會越來越強，因為地鐵帶給客戶有很多東西，比如說我們常說的電力的配套，可以說未來城 (論壇 新聞)市化發展方向，地鐵就是一條血脈，地鐵流到地區，未來這一塊最繁茂，客戶最集中，也是未來城市發 展最核心的個地方。 【主持人】：因為剛才我們講了很多地鐵上蓋物業的價值，適合打造的產品，想讓肖總介紹一下，打造 這種地鐵上的住宅物業類型？ 【肖勁】：現在為什么這么受關注？我們一般說地鐵其實后面兩個字給省略了，就是地鐵“網絡”。這個東西有點像手機，你有我沒有，等于你也沒有。我們必須人人都有這才方便，地鐵也一樣，你們家樓 下 (責任編輯：白雪松) |
