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廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理田炳信認為，郊區(qū)大盤的問題實際上是城市規(guī)劃問題。廣州最早的城市規(guī)劃因為受利益驅(qū)動是不合理的，再加上當時土地資源非常有限，所以那時候“開發(fā)”的概念和現(xiàn)在是完全不一樣的，那時一塊一百畝的地可能分給五個開發(fā)商去開發(fā)，叫做“利益均沾”。漸漸地隨著城市發(fā)展人們發(fā)現(xiàn)這里面弊病很多，城市就像一件“百衲衣”，像是用補丁“補”出來的，一個一兩百畝的小區(qū)里面有歐式的、日式的、哥特式等多種風格，參差不齊。而一個建筑搞起來，至少要存在幾十年到上百年，是一件百年的藝術(shù)品，結(jié)果很多東西搞得烏七八糟、不倫不類。我們中國的城市發(fā)展基本上是在一種無序的狀態(tài)下，或者說規(guī)劃是在變來變?nèi)r而有序時而無序的狀態(tài)下發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)的成績大，但產(chǎn)生的破壞性也大。城市的無序、無格、無色、無體還在蔓延，城市被高高矮矮的磚頭、水泥樁、碎玻璃和鋼筋混凝土填滿了。任何一個城市都不是一夜之間就可以建設(shè)起來的，世界上著名的單體建筑歷經(jīng)數(shù)十年、數(shù)百年建設(shè)時期的不在少數(shù)，何況一個整體的城市。現(xiàn)在看我們的城市，從局部工地到整體工地、從南方到北方，城市的設(shè)計和格局都比較雷同。而現(xiàn)在的舊城改造、拆城改造、二次改造所花費的二次成本、三次成本，就不是一般的浪費。廣州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)意識到這個問題。 大盤過大就不是什么好事情 廣州的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。第一個是神話階段，時間段大致在80年代中期到90年代中期，就是說圖紙一畫，打樁機一響，這個樓就賣出去了，這個階段產(chǎn)生了一大批新生代的暴發(fā)戶，就是蓋房子的、賣房子的和設(shè)計房子的，這個時期的房子基本上來說都是升值的。第二個階段是故事階段，就是說從神話到故事已經(jīng)平淡了很多，這個階段房地產(chǎn)的概念是保值，買了房子起碼不賠，比存錢到銀行和買股票強。目前的第三個階段是小品階段，就是所謂“買房買成了房東，炒股炒成了股東”，而這個時期的房子基本上處于貶值階段。伴隨著這個階段就出現(xiàn)了我們所謂的“大盤現(xiàn)象”，一開發(fā)就是一千畝、兩千畝、三千畝。大盤一般都在城郊結(jié)合部，在離市區(qū)20至40公里這個范圍內(nèi)，地的成本特別低，這樣的話即使房子很便宜，對開發(fā)商來說也是有利可圖的。有時候政府為了表現(xiàn)政績，就把土地無限量的放出去，結(jié)果就是開發(fā)規(guī)模的不斷擴大。我個人認為大盤現(xiàn)象不是一種好現(xiàn)象。就像一滴酒兌上十滴水，把房子作為升值品的那一部分給沖淡了。像在股票市場上如果不斷有新股上市，就把那些老股也拉了下來，股市和房市的道理是一樣的。 廣州大盤有它的特殊性 作為北京、上海、廣州這樣的大城市來說它的人口的吸納能力特別強，GDP在中國占的份量也比較重，在這種情況下人對住房的需要相對來說就高一些，特別是發(fā)展到衣食住行中“住”和“行”的階段，住宅消費的市場很大，加上廣州本來就是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的源頭之一，本市的、珠江三角洲的、外省市的都來購房，所以市場還很不錯。 擔心做大盤失敗其實是多余的，土地在開發(fā)商手里，發(fā)財?shù)氖撬麄儯l(fā)愁的也是他們，而土地隨著時間的推移只會越來越值錢，房子卻不一定升值。地產(chǎn)和房產(chǎn)是兩個不同的概念，有些開發(fā)商是靠地產(chǎn)賺錢，不是靠房產(chǎn)賺錢，把房地產(chǎn)混為一談是不對的。我們現(xiàn)在喊的“跌價”，是指房子的價在跌，土地還是在慢慢升值的。地價有時受政府規(guī)劃等因素的制約其升值體現(xiàn)的不是很明顯。 評價一個大盤是否成功主要還是看銷售情況，賣出去了小盤也是大盤，賣不出去大盤也是小盤。廣州的大盤目前來說都還是不錯的。其它城市走大盤的路子也是對的，但要看政府怎么調(diào)控，究竟是放十個盤還是放一百個盤主要看一個城市的容納力和財力，不要無限制的放，動不動就一擁而上，最后把好事全變成壞事了。土地資源是非常寶貴的，如果在一大塊地上只蓋幾棟房，或者分幾個小區(qū)由不同的開發(fā)商來蓋，就無法充分利用土地資源和社會資源。政府如果調(diào)控不好，最后只能像擊鼓傳花，把國家的土地流入到所謂的開發(fā)商手中去，造成資源的極大浪費。 開發(fā)商是政府的一塊磚 我認為目前在發(fā)展郊區(qū)大盤方面政府職能嚴重滯后，而且很多是短期行為，沒有一個成型的規(guī)劃。一些領(lǐng)導為了出政績搞什么形象工程、政績工程，其實都是短期工程。規(guī)劃中的急功近利、短期行為給城市帶來了隱性后果，應當引起我們的注意。可以講，由于受歷史環(huán)境的局限，我們的城市規(guī)劃由于受政治、戰(zhàn)爭的需要，發(fā)生漂移，這是任何一個專家都無能為力的。但是今天中國的城市規(guī)劃從無序到有序，從不引人注意到引起廣大群眾的注意，這是一種進步。城市中的一條柏油路，三年內(nèi)是自行車碾過，五年內(nèi)是摩托車碾過，十年后可能是汽車碾過，是四車道還是十六車道?預留的空間除了金錢的因素外，規(guī)劃師的眼界和想象力也是非常重要的。 就城市運營來說，應該由市長和開發(fā)商共同來做。政府把一些過去由開發(fā)商做的事情變成他們的統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)商是政府的一塊磚，政府的工作是做框架。過去是開發(fā)商做框架，政府做磚來往里填，結(jié)果造成很多方面不連接不配套，給城市留下了很多后遺癥。如果說政府來統(tǒng)一規(guī)劃，一是成本低，二是開發(fā)商利潤高；三是完工后城市會很完整、很漂亮、很和諧。現(xiàn)在國內(nèi)很多城市的問題不是房子不夠，也不是人口太多，而是沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。中國規(guī)劃網(wǎng)北京9月23日電 記者張誠文 (責任編輯：白雪松) |
