|
中國規(guī)劃網(wǎng)西安4月2日電 下水道被稱為一個(gè)城市的咽喉，而21歲長沙的女孩卻在一個(gè)暴雨夜被沒有井蓋的“下水道”活活吞噬。 一個(gè)下水道，涉及市政、電力、燃?xì)獾榷鄠�(gè)部門；一個(gè)下水道，也是包羅萬象，用來排水卻不止，里面有煤氣管道、電纜還有自來水等，諸多功能匯聚于此。復(fù)雜由此可見，管理難是事實(shí)，可是慘劇發(fā)生之后，無人為此負(fù)責(zé)，甚至互相推諉，只會讓城市的功能變得越來越脆弱。 “城市，讓生活更美好”，這是2010年上海城市博覽會的主題。城市是人類文明的結(jié)晶。城市兼收并蓄、包羅萬象、不斷更新的特性，促進(jìn)了人類社會秩序的完善。尤其進(jìn)入現(xiàn)代，諸多的人口涌入城市，根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測，到2010年，全世界的城市人口將占總?cè)丝诘?span lang="EN-US">55%。我們在享受著城市帶來的多有便捷的同時(shí)，城市的無限制、無節(jié)制發(fā)展正在給人類帶來巨大的災(zāi)難：高密度的城市生活模式不免引發(fā)空間沖突、文化摩擦、資源短缺和環(huán)境污染。越來越多的有識之士意識到城市規(guī)劃的重要性，并前瞻性的指出，城市的發(fā)展如果不加控制，城市的無序擴(kuò)展會加劇這些問題，最終侵蝕城市的活力、影響城市生活的質(zhì)量。 西安城市規(guī)劃 城區(qū)功能化運(yùn)營 西安地處中國地理幾何中心，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐，在中國向西開發(fā)戰(zhàn)略中有著舉足輕重的戰(zhàn)略意義。
產(chǎn)城融合 打造一流產(chǎn)業(yè)城 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。唯有產(chǎn)業(yè)提升，才能促使城市骨架拉大和城市形態(tài)轉(zhuǎn)變，才能為城市的良性發(fā)展帶來強(qiáng)大動(dòng)力。而西安的航天新城正在踐行者這樣的一條偉大實(shí)踐。 西安航天新城總規(guī)劃面積86.65平方公里，成立于2006年11月30日，是陜西省、西安市政府聯(lián)合中國航天科技集團(tuán)公司建設(shè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。依托陜西航天工業(yè)雄厚的綜合實(shí)力和堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，在充分發(fā)揮航天科技對國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)作用的前提下，積極推動(dòng)發(fā)展軍民融合產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、航天特種技術(shù)應(yīng)用以及航天電子信息為主導(dǎo)的民用航天產(chǎn)業(yè)，多元并舉，踐行者全新模式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑、綠色、宜商宜居的“現(xiàn)代航天新城”、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)核心承載區(qū)、城市的新興增長極。 不是調(diào)控惹的禍 地產(chǎn)發(fā)展要轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方興未艾 受國家調(diào)控政策的影響，2011被稱為住宅地產(chǎn)的“嚴(yán)冬”，因而，2012年以來，即便地方政府多次加大推地力度，甚至給出優(yōu)惠條件，但開發(fā)商鮮有出手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2011年前10個(gè)月，全國22個(gè)重點(diǎn)城市中，50%城市的土地出讓金額縮水，其中，46%的城市同比降幅在20%以上，西安的同比降幅甚至超過50%。 表面上看，是國家政策調(diào)控所致，實(shí)則是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然走向。2011年——住宅地產(chǎn)的嚴(yán)冬，給地產(chǎn)開發(fā)商提供了一條新的發(fā)展思路：通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加大非住宅類用地供應(yīng)，這并非不是應(yīng)對目前蕭條土地市場的好辦法。 通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)找尋城市發(fā)展脈絡(luò)架構(gòu)區(qū)域功能分區(qū) 什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？ 中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可追溯到深圳市“蛇口工業(yè)園”。這是中國的第一個(gè)真正意義上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從此拉開了中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的序幕。到目前為止，長達(dá)30余年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，使得“蛇口產(chǎn)業(yè)園”發(fā)展到“珠三角區(qū)域”，這些都是產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)彰顯的結(jié)果。隨著珠三角區(qū)域的飛速發(fā)展以及壯大，在全球經(jīng)濟(jì)的巨大引擎帶動(dòng)下，即便“珠三角區(qū)域”的已脫穎而出，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念尚未形成。 在西安，這個(gè)全國范圍內(nèi)的二線城市，依然有著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影子。西安的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，就是從園區(qū)建設(shè)再到開發(fā)區(qū)建設(shè)這一階段的。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從何而來？如何運(yùn)作？發(fā)展運(yùn)營模式？相對而言的發(fā)展優(yōu)勢？ 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，與其他地產(chǎn)發(fā)展模式相比，改變了以往先建設(shè)后銷售的地產(chǎn)開發(fā)模式，取而代之的是招商——建設(shè)——出售（租）——運(yùn)營。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這種運(yùn)營模式，使得它作為一種空間載體，對企業(yè)的聚集、壯大以及整個(gè)區(qū)域的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。 西安城市建設(shè)踐行區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局 未來的地產(chǎn)開發(fā)將走向何處？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家王建紅指出：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將是未來樓市發(fā)展的增長點(diǎn)。不難看出，前20年的地產(chǎn)開發(fā)以住宅項(xiàng)目為主，兼顧商業(yè)。而未來，產(chǎn)業(yè)鏈——招商、建設(shè)、出售（租）和運(yùn)營將成為地產(chǎn)發(fā)展的終極目標(biāo)。如此一來，也會帶來大量的就業(yè)崗位。這對于減少整個(gè)城市各個(gè)區(qū)域內(nèi)人口流動(dòng)，緩解交通壓力，將起到至關(guān)重要的作用。這也意味著片區(qū)內(nèi)的常住人口會在改區(qū)域內(nèi)完成日常所需的各種活動(dòng)，也是城市功能不斷完善的體現(xiàn)。 以農(nóng)業(yè)地產(chǎn)為例。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮的風(fēng)起云涌，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。中國的城鎮(zhèn)化應(yīng)遵循中國本國的國情。認(rèn)識到與西方發(fā)達(dá)國家之間的差距，在發(fā)展過程中，堅(jiān)持農(nóng)業(yè)、糧食生產(chǎn)的根本性地位，走“小城鎮(zhèn)化”道路，王建紅說。一味的讓農(nóng)村人口涌入城市，只會加快城市的污染步伐。西方國家目前已出現(xiàn)“逆城市化”現(xiàn)象，這也是城市化發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。
在西安，高新區(qū)是科技產(chǎn)業(yè)，浐灞、曲江是旅游和金融產(chǎn)業(yè)，城北經(jīng)開區(qū)是市政中心，城南是文化科研區(qū)。而區(qū)域內(nèi)的常住人口受產(chǎn)業(yè)定位的影響，呈現(xiàn)不同的消費(fèi)理念，而對房子本身有著不同的需求。這個(gè)時(shí)候，對他們而言，房地產(chǎn)是最前期的工作，建廠房，隨著企業(yè)的進(jìn)駐，員工的居住成為了問題，如此，必然產(chǎn)生了剛需置業(yè)者。以高新為例，高新區(qū)的常住人口以從事高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)的年輕人為主，這些人群消費(fèi)觀念前衛(wèi)，是“剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)”，房子對他們而言不僅僅是滿足居住的需求，還追求另類、時(shí)尚而且前衛(wèi)，追求的更多是一種生活方式。如此，高新區(qū)的糖果SOHO因其絢麗的色彩、搶眼的時(shí)尚靚點(diǎn)更能滿足這類人群的置業(yè)需求。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營城市 一個(gè)城市的規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局、功能片區(qū)的劃分不容忽視的。而產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域發(fā)展，給區(qū)域注入活力。只有把產(chǎn)業(yè)引入?yún)^(qū)域，通過產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人氣、資金的聚集，這是區(qū)域發(fā)展的先決條件。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為資源整合的地產(chǎn)發(fā)展模式，是地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合，承載著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)形式，對于提升土地和物業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值、城市產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級等方面發(fā)揮了重要作用。航天實(shí)業(yè)董事長何燎原在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面很有見地的說：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以有效的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和城市價(jià)值三者的統(tǒng)一和良性循環(huán)，促進(jìn)地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面的轉(zhuǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化為實(shí)體資本和產(chǎn)業(yè)資本，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商提高區(qū)域運(yùn)營能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，抵御政策的周期性風(fēng)險(xiǎn)。” 地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展要接地氣 強(qiáng)硬嫁接導(dǎo)致“四不像” 產(chǎn)業(yè)，作為區(qū)域發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對于區(qū)域的開發(fā)而言，必須建立在住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)之上，而做住宅最終是要服務(wù)產(chǎn)業(yè)的。 目前，全國范圍內(nèi)，一二三線城市發(fā)展現(xiàn)狀差距是非常大的。一線城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已形成混合科技地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)綜合體的概念，而二三線城市還是處于出售（租）廠房的初級模式。 西安還未迎來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天，即便住宅、商業(yè)地產(chǎn)的諸多知名開發(fā)商已然入駐。因而，西安的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平尚待提高。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，決不僅限于建筑的植根于城市，更重要的是要涵蓋開發(fā)理念、專業(yè)運(yùn)營水平以及后期增值服務(wù)能力。因?yàn)椋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前期投資會很大，加之投資周期長，這更是考驗(yàn)地產(chǎn)開發(fā)商的資本運(yùn)作、融資、前瞻性等各方面能力。 對于開發(fā)商而言，無論產(chǎn)業(yè)還是住宅，講求的是投資與回報(bào)的平衡。這也是開發(fā)商投資之所在。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資周期長、資本耗費(fèi)率高，如何做好產(chǎn)入與產(chǎn)出的平衡？做住宅項(xiàng)目，高端有房源、中端有市場和低端有供應(yīng)，這也是開發(fā)商權(quán)衡的問題。區(qū)域房價(jià)漲、降與整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位有關(guān)。以航天板塊的房價(jià)為例，航天板塊的房價(jià)依舊處于價(jià)格洼地，5000-6500元/平，而與其毗鄰的曲江房價(jià)則在9000左右/平。隨著該區(qū)域配套設(shè)施的完善，人氣的聚攢，這塊的房價(jià)將有一定的上升空間。 （馮瑩睿） (責(zé)任編輯：白雪松) |
