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中國房地產(chǎn)業(yè)特別是這兩年，宏觀調(diào)控的當(dāng)下，應(yīng)該說從業(yè)界包括政府，包括市場的購房者，包括傳媒都有一些不同的意見和看法。整體的市場來講，大家都在觀望。在這個時候我們要靜下心在對中國房地產(chǎn)業(yè)做一個回顧，對中國未來房地產(chǎn)業(yè)做一個分析，對中國房地產(chǎn)業(yè)做一個展望。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展趨勢，品牌化效應(yīng)更顯作用。除了產(chǎn)品的競爭，營銷的競爭，真正的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)上升到品牌的競爭，更高的競爭是產(chǎn)業(yè)化的競爭。所以在目前國內(nèi)越來越多的開發(fā)商，以及他們開發(fā)的項目非常重視他們品牌的建設(shè)。這是一個不爭的事實。 第二房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一定會趨向于專業(yè)化的分工，這在國外來講也是一個非常明顯的方向。開發(fā)商作為從土地的取得，開發(fā)手續(xù)的辦理，資金的籌措等等以及各個方向所謂合作配套服務(wù)商的監(jiān)控、協(xié)調(diào)和組織，這個是他們應(yīng)該做的工作。這個大概的模式應(yīng)該說越來越不適應(yīng)越來越競爭化的房地產(chǎn)的環(huán)境。因此從房地產(chǎn)分工來講，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，專業(yè)做小戶型的開發(fā)，專業(yè)做大型社區(qū)的開發(fā)，甚至是都市綜合體的開發(fā)的開發(fā)商，越來越細(xì)化他的角色。 另外，像商貿(mào)流通領(lǐng)域的經(jīng)營一樣，開發(fā)商的連鎖加盟開發(fā)這種模式也會越來越有生氣。在上次地交會論壇，奧林匹克花園在99年廣州奧林匹克花園是我操作的，那個項目奠定整個奧林匹克花園運營的模式，在此之后奧林匹克花園逐步在這些年的發(fā)展當(dāng)中，在全國遍地開花。他內(nèi)在的模式、規(guī)律以及它的一些產(chǎn)品的開發(fā)，以及它走的路線基本上是在廣州奧林匹克花園奠定下來的。我們也有幸看到這樣的模式在國內(nèi)有越來越好的發(fā)展，這也是我們看到的比較好的發(fā)展方向。 第四點更多的會借鑒國外房地產(chǎn)的成熟開發(fā)模式。因為這一點我覺得也是必然的一個結(jié)果。畢竟來講，中國的房地產(chǎn)從第一個商品房開發(fā)到現(xiàn)在也不過僅僅是25年，因為時間上最早的商品開發(fā)就是廣州的東湖小區(qū)，東湖小區(qū)的落成是在建設(shè)周期是79年80年的時候，落成的時候是85年。這也是我在此之前服務(wù)的一個開發(fā)商。整整落成的資金也就20年，在整個房地產(chǎn)的開發(fā)來講不過是15年，甚至最多是10年的時間。這樣的話，我們畢竟發(fā)展時間階段還是很短暫的，在這里應(yīng)該講國外的一些成熟的開發(fā)模式越來越值得我們?nèi)ソ梃b，特別是中國現(xiàn)在處于入市的前期，包括我們第一品牌萬科也是原來在參照香港的模式轉(zhuǎn)到參照美國模式。 另外兩位專家剛剛提到了融資的方面，金融工具的問題。確實在目前在中國99%以上的融資的來源都是來自于銀行的貸款，應(yīng)該講這方面的金融風(fēng)險是非常大的，也從側(cè)面反映出我國目前在金融體制上面才存在改革，融資手段，金融工具應(yīng)該多樣化。同時由于，這兩年特別是國務(wù)院七部委包括央行一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是國土資源部在全國的土地法，“813土地大限”以及新“國八條”當(dāng)中都越來越嚴(yán)格對土地進(jìn)行管理。這在方面特別是一年不開發(fā)就收費，兩年不開發(fā)就收回，這樣一個政策雖然不是一個新的的政策，但是它在土地法制定當(dāng)初就有的，在廣州收回土地在從97年開始進(jìn)行了。在全國肯定是今年才正式把它放在一個更高的高度認(rèn)識，這樣的話確實是動真格的。包括一些國營的開發(fā)企業(yè)也在收回當(dāng)中，也不要說民企了，所以我們對此之前一些開發(fā)商盲目的進(jìn)行土地儲備已經(jīng)敲響了警鐘，因為如何講解土地的儲備和開發(fā)性和連貫性這方面是非常大的課題。當(dāng)然由于競爭的激烈，房地產(chǎn)開發(fā)模式一定會由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，這次地交會我們有幸請到了廣東虹宇集團(tuán)就星河灣作為精細(xì)化品種地產(chǎn)的先鋒角色，他們的一些經(jīng)驗和業(yè)界做了一些分享。應(yīng)該說星河灣確實代表中國房地產(chǎn)精細(xì)化的一個方向。 第八點由于我們地方政府在資金，在投資上面確實是有所匱乏，那么一些一級開發(fā)商幫政府做土地整理逐步的浮出水面，他把土地進(jìn)行集中然后在把土地尋找相關(guān)的合作伙伴或者是轉(zhuǎn)讓，這樣一種開發(fā)的方式也是越來越各地方，各個城市開發(fā)浮出水面了。 第九點傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將回歸理性，剛才提到商業(yè)地產(chǎn)存在非常過熱的現(xiàn)象，那么也是非理性的開發(fā)。投資空置率，目前的開發(fā)量都會是有一個非常龐大的數(shù)字。為什么200年出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)，就是因為更多的開發(fā)企業(yè)看到在住宅開發(fā)以后商業(yè)地產(chǎn)的巨大的開發(fā)利潤的誘惑，在這個過程當(dāng)中他們僅僅注意利潤的回報，并沒有注意到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的這樣一種高的專業(yè)門檻它的協(xié)調(diào)性，以及當(dāng)中一種運營的系統(tǒng)當(dāng)中一些經(jīng)驗，他們并沒有注重這方面，而是簡單把住宅商業(yè)模式開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這樣確實造成我們開發(fā)商地產(chǎn)到幾年基本上逐步到了開業(yè)的時候，因此由于非理性的開發(fā)將導(dǎo)致無須性。所以有的地產(chǎn)以大型的物流中心和開發(fā)將會成為熱點。 最后也是我想很重要的一點也是我這次我們作為一個因子要提到的一點，就是消費者的細(xì)分越來越細(xì)，市場將出現(xiàn)更多的個性化的產(chǎn)品，確實在住宅開發(fā)當(dāng)中，大家也看到了，有很多人大家瞄準(zhǔn)消費者的氣氛已經(jīng)不是以往的粗放的和無差距市場投放的這種推廣方式，越來越細(xì)化，越來越有差異化的營銷來支持目前地產(chǎn)的推廣，所以我想這個是很重要的一個趨勢。
這個趨勢自然和我們今天的主題是切題的，房地產(chǎn)要越來越細(xì)分，商業(yè)地產(chǎn)也是要越來越細(xì)分，因此主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就是將會成為一種趨勢，也就是必然的。所以當(dāng)前有一個警報，我們可以看到，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是并駕齊驅(qū)的，商業(yè)投資2004年是1724億元，同比增長31.4%，大大高于其他方面的增長速度，同時，04年的空置量2610萬平方米，2005年第一季度已經(jīng)增長到2012萬平方米，這是一個驚人的數(shù)字，這么多的這種空置商業(yè)品用房，那么商業(yè)用房的面積如何能夠進(jìn)行脫穎而出，主題商業(yè)地產(chǎn)是成為一種很重要的出路。而主題原本是音樂當(dāng)中的一個術(shù)語是指交響樂當(dāng)中反復(fù)出現(xiàn)表達(dá)一個樂章，后來成為文章和文學(xué)作品當(dāng)中的一個很重要的應(yīng)用。 因此在商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展過程當(dāng)中，主題也開始得到了一個相對廣泛引用，而主題的概念也隨之時間在變遷。在這里我想因為國內(nèi)趨勢對于主題商業(yè)地產(chǎn)的論述應(yīng)該還是沒有系統(tǒng)性的，我想今天我們這方面的一些理論研究和闡述應(yīng)該是國內(nèi)第一次真正對主題商業(yè)地產(chǎn)的一種相對比較細(xì)致的梳理，我認(rèn)為主題商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中分為兩大類，一個是專業(yè)性的街區(qū)，另外一個是購物中心。專業(yè)性商業(yè)街區(qū)是指經(jīng)營商品類型或相同和屬性相似的商店匯集在一起形成的商業(yè)街區(qū)。在這個街區(qū)里面，商業(yè)店經(jīng)營的商品的類型是非常相同的，屬性也是近似的，因此商品的選購性是很強(qiáng)的，在某一類商品消費領(lǐng)域可以充分滿足消費者多樣化的消費需求，因此它也通常作為一般不在核心商業(yè)區(qū)里面的商業(yè)街作為一種定位的比較有效的手段。因為他這樣的專業(yè)性的商業(yè)街區(qū)輻射范圍會比較遠(yuǎn)，就算是在周邊商業(yè)氛圍不濃厚的時候，也有可能吸引輻射外圍更遠(yuǎn)的人來消費，因為在這樣的商品類別里面是極大了豐富的。這個是很重要的概念。 各位看到這是廣州的狀元坊。它在不到200米的小巷里面，集中了幾千個幾平方米的小鋪，而且在廣州最高的租金就是在狀元坊，因為在這里邊學(xué)生年輕人都喜歡在這里買什么，就是潮流的服裝飾品。因此如果有一個很流行的飾品就一定要到狀元坊來。 像王府井的小吃街，所有的特色小吃全部集中在這里，因此也是一個專業(yè)性的街區(qū)，只要來吃特色就到這條街里來逛。以前北京市三元里現(xiàn)在越來越現(xiàn)在去到后海，現(xiàn)在有很多的酒吧，基本上都是各種酒吧，不同環(huán)境的。 第二大類我們提到主題的購物中心，主題購物中心是指只有一個或者兩個經(jīng)營主題的購物中心，是同中類型或同中屬性的選購性強(qiáng)的商品集中經(jīng)營的商業(yè)場所。主題購物中心是相對于綜合性的購物中心，超大型的購物中心比較的。它有兩種形勢，第一種是以商品類型為特征形式的主題。 第二種是以某一類型消費者需求為特征的主題。包括男人女人、大人小孩、外地人本地人等等是以某一類型的特定的消費者白領(lǐng)等等還是這種富豪階層的，就是相對中產(chǎn)階級以上的人群。他針對這些不同類型的消費者來作為定位。 我們看看以商品類別為特征。像廣州的美居中心，它主要是經(jīng)營家具類的產(chǎn)品，他是以家具、建材類為商業(yè)類別的主題購物中心。另外這也是我們機(jī)構(gòu)在廣州做的，南天國際照明中心，3萬平米的面積，專門做一些中高檔的燈飾的產(chǎn)品的主題；像上海陸家嘴美食城； 下面我們再看看商品，因為剛剛我們提到了商品類別為特征，因此可以形成一種錯位經(jīng)營的思路。這種思路我不展開了，大概有這五種。 1，經(jīng)營商業(yè)環(huán)境中欠缺的商品類型或其他商業(yè)經(jīng)營薄弱的商品類型。 2，經(jīng)營與商業(yè)環(huán)境中商品檔次相區(qū)別的同類型商品。 3，經(jīng)營與商業(yè)環(huán)境中商業(yè)地產(chǎn)相區(qū)別的同類型商品。 4，經(jīng)營商業(yè)環(huán)境中某大型商品細(xì)分的小類商品。 5，經(jīng)營環(huán)境中某大類商品的規(guī)模經(jīng)營。
接下來我想研究一下以某一類型消費者需求為特征的主題。剛才提到了年齡統(tǒng)計為特征，按年齡分為兒童、青年人，成人老人等，按性別可分為男人、女人等等，這些都可以在我們做主題的進(jìn)行消費者定位的一些差別化的考慮。深圳的NICO當(dāng)中，這個就是專門針對我們女性的主題購物中心。在廣州有一個叫流行前線也是做得非常成功的，主要是針對青少年的地下主題購物中心，這下面做了很潮流的商品是很適合青少年購物閑逛享受。 廣州也有一個叫麗柏廣場，他專門是針對中青年高檔消費者的購物中心，因為這里面全是世界頂級的一線品牌。世貿(mào)新天地基本上是針對年輕的白領(lǐng)，它所有的品牌商品都是專業(yè)專賣店，都是針對白領(lǐng)一族的。因此這樣一種定位的方式也是很有效的形成了錯位的經(jīng)營。因為我們滿足目標(biāo)消費者需求為出發(fā)點，這樣我們就可以很好的選定購物中心當(dāng)中你要經(jīng)營的商品元素的組合。同時錯位經(jīng)營除了剛才講的兩大類的方向，錯位經(jīng)營還有其他的方式，比方說是不同的經(jīng)營方式，或者是營造特色的環(huán)境這也是一種錯位經(jīng)營的方向。也是一種出路，我們看看一些例子。這也是我們機(jī)構(gòu)在國內(nèi)第一個成功運營的以購物公園這樣模式開發(fā)的購物中心，各位可以看到，它是由兩大類的創(chuàng)新，首先他作為購物公園他里面的環(huán)境真的像花園一般的環(huán)境，里邊大量的水景，園林大家逛街感覺在公元光潔一樣，另外創(chuàng)造性的不用中央空調(diào)而是用分戶式的空調(diào)減低購物中心的能耗，他有五個中庭，其中每個中庭都采光的。 另外在常州也是無錫的旁邊，也是我?guī)妥鲱檰柕囊粋�項目。當(dāng)時很早的時候在廣州做規(guī)劃的時候，這個是國內(nèi)目前比較少有的一些中心商業(yè)街區(qū)改造非常成功的例子。像這種模式當(dāng)中不會統(tǒng)一的關(guān)門或者是開門，因為很多封閉式的商場9點鐘開門，9點鐘關(guān)門。像這個商場開門時候自己可以決定，和封閉型的廣場不一樣。 剛剛王教授講了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的誤區(qū)，我想這里面簡單提一下，主題商業(yè)開發(fā)的誤區(qū)。既然主題商業(yè)地產(chǎn)最重要的核心是主題，所以第一個誤區(qū)我們發(fā)現(xiàn)一般我們開發(fā)商在做主題的時候，缺乏科學(xué)前期市場分析，同時想當(dāng)然做主題的定位，并沒有結(jié)合項目的實際情況，很多時候在一些部應(yīng)該做的主題定位的地方做主題定位。 另外，并沒有去鎖定這個主題產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)生命周期，盲目跟風(fēng)，缺乏創(chuàng)新，這個主題實際上是沒落的，并沒有生命力的主題的時候，你選擇了它，無疑是自食其果。 第三個我們可以看到，很多時候定位主題以后我們很多的開發(fā)商它并不是真正的靜下心來圍繞主題做深入的研究和做核心的運營，并沒有打造核心的競爭力，而是僅僅浮在表面上的炒作，非常的蒼白，這種一種蒼白的開發(fā)模式這樣的主題一定不可能真的實現(xiàn)他的成功。 第四個沒有鎖定目標(biāo)消費群他的消費模式，既然定位這個主題，定位某一特殊類型的消費者之后，這一類型的消費者它的消費習(xí)性是什么，它的需求是什么，如果讓他來到商場做消費。這個方面沒有做研究，更談不上對這類消費者去組織他的業(yè)態(tài)商品的組合。我們最重要講的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重視兩個方面的組合，一個是商品元素的組合，第二個是商店元素組合，這個是業(yè)主的規(guī)劃，一個是業(yè)態(tài)的功能定位。 第五點沒有用目標(biāo)消費群的消費語言去和他們進(jìn)行溝通。這個消費群體他應(yīng)該是什么樣的“語言”，他應(yīng)該用什么語言溝通。 我想既然是講到開發(fā)的模式，就談到他的模式，如何去創(chuàng)新？我想首先可以從科技方面進(jìn)行科技創(chuàng)新，舉個例子。在臺灣有一個效TigerCity老虎城，它除了一個正常的觸控功能之外，它還有一些新的操作，而且在這里面他專門做了科技主題館，和日本主題的科技博覽館他們實施聯(lián)線，這里面就有很多科技式的海洋世界。整個科技化的氛圍明確。 第二個我們講融資的創(chuàng)新。剛才兩位專家講到融資，我們商業(yè)地產(chǎn)更需要融資方面的創(chuàng)新。像房地產(chǎn)證券化，向社會大眾籌集開發(fā)資金。 投資基金組織，吸收長期基金來投資于房地產(chǎn)。 將保險基金融資市場，引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司。這也是一種比較好的出路，這都是必須在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)中融入到多元化了金融工具和手段。不是僅僅跑賣鋪，這個是非常的單一。 第三個從建筑空間和購物空間設(shè)計理念做一個創(chuàng)新。比如說臺灣的京華城。香港青衣城，他整個的購物環(huán)境整個是用海洋文化的主題進(jìn)行購物環(huán)境這樣一種裝飾。讓大家感覺在這里面好象購物當(dāng)中在海底世界一樣，在海洋的大海上面暢游一樣的感覺。 中國規(guī)劃網(wǎng)北京4月7日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
